MINISTERO DELLA DIFESA ISPETTORATO DELL INFRASTRUTTURE DELL ESERCITO 8 REPARTO INFRASTRUTTURE

Transcript

1 MINISTERO DELLA DIFESA ISPETTORATO DELL INFRASTRUTTURE DELL ESERCITO 8 REPARTO INFRASTRUTTURE VIA TODI N ROMA RELAZIONE TECNICO DESCRITTIVA Via Tommaso Pendola n. 7 CITTÀ Roma

2 INDICE 1. OGGETTO E SCOPO DELLA RELAZIONE 2. UBICAZIONE 3. DESCRIZIONE E STATO DI MANUTENZIONE 4. DATI CATASTALI 5. INQUADRAMENTO URBANISTICO ED EVENTUALI VINCOLI 6. SUPERFICIE CONVENZIONALE 7. SITUAZIONE LOCATIVA ALLEGATI

3 Scheda riassuntiva Data sopralluogo: 10 gennaio 2012 Indirizzo: Via Tommaso Pendola civ. n. 7 Comune di Roma Provincia di Roma Descrizione: Trattasi di un complesso abitativo composto da tre palazzine. I fabbricati sono realizzati con struttura portante intelaiata travi pilastri in c.a. e solai gettati in opera. Negli anni 90 è stata effettuata una ristrutturazione del complesso abitativo. Ad ogni alloggio è assegnata una cantina, il terrazzo ad uso stenditoio è condominiale. Il complesso dispone di una corte condominiale, con due entrate pedonali. Data di costruzione dell edificio: 1960 circa Data di eventuale ristrutturazione unità immobiliare: Consistenza unità immobiliare (*): mq. 95 Attuale uso unità immobiliare: libero Identificativi catastali: Foglio 360, Particella 2858, Subalterno 32 (*) Per consistenza dell unità immobiliare è da intendersi la superficie catastale

4 1. OGGETTO E SCOPO DELLA RELAZIONE Con riferimento alle attività previste dall art. 6 comma 5 del D.M. n. 112 del 18/05/2010 Regolamento per l attuazione del programma pluriennale per la costruzione, l acquisto e la ristrutturazione di alloggi di servizio per il personale militare, di cui all art. 2, comma 629, della Legge 24/12/2007 n. 244 e s.m.i., il presente documento contiene la descrizione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, ai fini della determinazione del valore di mercato, dell unità immobiliare (codice identificativo Ministero della Difesa n. ERM 0782) sita all interno 7, della Palazzina C, terzo piano del fabbricato ubicato in Provincia di Roma, nel Comune di Roma, alla via Tommaso Pendola civ. n. 7. Nella consistenza della singola unità immobiliare vi è, anche, un locale uso cantina sito al piano seminterrato della palazzina distinto con l interno n UBICAZIONE Ubicazione e accessibilità Il complesso abitativo, in cui è ubicata l unità immobiliare oggetto di valutazione, è sito in una zona semicentrale, denominata Torrevecchia. Nelle immediate vicinanze transitano varie linee di autobus che consentono di raggiungere agevolmente qualsiasi zona della città e dista circa 1 km dalla stazione di Monte Mario. La viabilità è abbastanza agevole in quanto confina con Viale Trionfale e con la tangenziale (da via Pineta Sacchetti) attraverso la Galleria Papa Giovanni XXIII. A meno di 500 mt. è sito il Policlinico Universitario Gemelli. La zona è scarsamente dotata di aree pubbliche di parcheggio, nelle immediate vicinanze sono presenti varie scuole. L unità immobiliare non presenta particolari caratteristiche di panoramicità, non si trovi in posizione di particolare pregio o valore e non risente di elementi negativi connessi alla posizione. Confini Il fabbricato confina a Nord con la via Tommaso Pendola, ad est con Via Pineta Sacchetti,a sud con una scuola Media, ad ovest con proprietà private.

5 3. DESCRIZIONE Caratteri generali e tipologici Il complesso abitativo, in cui è ubicata l unità immobiliare oggetto della presente valutazione, costruito nel 1960 circa, è composto da un piano seminterrato, un piano rialzato, tre piani fuori terra, un attico ed un terrazzo condominiale. Tabella coefficienti di piano per edifici dotati di ascensore seminterrato terreno primo piani intermedi e ultimo attico seminterrato terreno primo secondo terzo quarto quinto sesto e oltre Tabella coefficienti di piano per edifici non dotati di ascensore

6 Struttura e finiture dell edificio Il complesso possiede le seguenti caratteristiche: struttura portante in c.a., fondazioni del tipo superficiale e profonde (plinti e pali del tipo trivellati), solai del tipo a struttura mista. La scala è costituita da gradini in calcestruzzo armato, uscenti a sbalzo da una trave a ginocchio; i balconi sono realizzati con solette in calcestruzzo alleggerito con laterizi, uscenti a sbalzo dalle travi perimetrali; la copertura del fabbricato è del tipo a terrazzo comune per stenditoi e lavatoi. La tamponatura perimetrale e in muratura a cassetta eseguita all interno con mattoni forati, mentre all esterno con mattoni in cortina a faccia vista (ad eccezione dell esterno dell attico, che è intonacato e rovinato). Da alcuni punti della cortina entra umidità, mentre alcuni balconi hanno l intonaco distaccato. L accesso alla corte comune è assicurata da due cancelli in ferro (come la recinzione perimetrale), mentre ad ogni fabbricato si accede tramite un cancello in alluminio e vetro. La pavimentazione delle palazzine è in marmo, ad eccezione del pianerottolo del terrazzo pavimentato in marmette. Lungo tutto i vani scala, inoltre, sono presenti infissi in alluminio. Al piano seminterrato vi sono le cantine di pertinenza degli alloggi ed un locale condominiale, inoltre vi è un locale per il serbatoio del gasolio usato in passato per il riscaldamento centralizzato, ora sostituto dal metano con una caldaia centralizzata sita nella corte condominiale. Sempre nel seminterrato di tutti e tre i fabbricati, c è una pompa ad immersione con motore per espellere all esterno le acque sotterranee che tendono a risalire (rendendo umidi le cantine). Sui terrazzi condominiali troviamo una stanza per il motore dell ascensore ed il locale lavanderia (nella scala B, in suddetto locale c è un serbatoio dell acqua in Eternit ). Scala A Scala B

7 Scala C Prospetto Via Pineta Sacchetti Ingresso Locale caldaia

8 Caldaia Corte comune Ascensore Vano scala

9 Finestra scale Particolare balcone Motore Pompa ad immersione Locale cantine

10 Locale cantine Ex serbatoio gasolio (per riscaldamento) Cantina comune Terrazzo scala A

11 Terrazzo scala B Terrazzo scala C Lavanderia Serbatoio in Eternit

12 Soffitto terrazzo Lesione muro terrazzo Struttura e finiture dell unità immobiliare L unità immobiliare è composta da ingresso, disimpegno, soggiorno, cucina, bagno, due camere e tre balconi. La porta di accesso è in legno. La pavimentazione è in marmette, ad eccezione del bagno e della cucina in ceramica. Gli infissi esterni sono in alluminio con vetro doppio e tapparelle in p.v.c.. I radiatori sono del tipo in alluminio e le porte interne sono in legno tamburato. Nel bagno è presente uno scaldacqua elettrico; le tinteggiature interne (pareti e soffitto) sono in tempera, nel soggiorno, invece, vi è la carta da parati. Nel bagno è presente un infiltrazione proveniente dall alloggio del pano superiore (ERM 0784); macchie di umido si notano anche nel soggiorno, in una camera e all intradosso dei balconi superiori. Fa parte dell unità immobiliare una cantina sita al piano seminterrato, con pavimentazione e pareti rovinate a causa dell umidità di risalita. Impianti tecnologici dell edificio L edificio è dotato dei seguenti impianti: ascensore, citofono e riscaldamento condominiale centralizzato comune a tutte le palazzine di Via Tommaso Pendola n. 7. Impianti tecnologici dell unità immobiliare L unità immobiliare è dotata di impianto idrico sanitario con la presenza di uno scaldacqua elettrico ed impianto elettrico non è a norma. L unità immobiliare non è dotata dell'attestato di certificazione energetica (ACE).

13 Stato manutentivo dell edificio Lo stato manutentivo generale risulta normale ; sia per l impianto elettrico che per l ascensore manca la messa a terra, inoltre, dalla copertura ci sono infiltrazioni ai piani sottostanti. Si farà riferimento alla seguente tabella: Stato manutentivo buono Stato manutentivo normale Stato manutentivo scadente Per la determinazione dello stato manutentivo e conservativo dell edificio, si tiene conto dei seguenti elementi: prospetti esterni; impianto elettrico (illuminazione perimetrale e scale), citofonico/videocitofonico; copertura; accessi, infissi comuni, scale, parti comuni; impianto di riscaldamento centralizzato; ascensore. In particolare, lo stato si considera: o buono, qualora sia in scadenti condizioni fino ad uno degli elementi sopra citati; o normale, qualora siano in scadenti condizioni fino a tre degli elementi sopra citati; o pessimo, qualora siano in scadenti condizioni oltre tre degli elementi sopra citati. Ai fini della definizione di scadenti condizioni, si precisa che per quanto riguarda: i prospetti esterni si intenderanno scadenti quando l intonaco od altri tipi di paramento risultano gravemente deteriorati, in misura superiore al 10% della superficie complessiva della facciata, ovvero presentino lesioni diffuse e passanti o risultino in uno stato di umidità permanente; l impianto elettrico (illuminazione perimetrale e scale), citofonico/videocitofonico sarà considerato scadenti nel momento in cui non rispetta la vigente normativa in materia ovvero sono riscontrati malfunzionamenti tali da richiedere consistenti interventi di manutenzione straordinaria dell impianto e/o l integrale rifacimento la copertura sarà considerata scadente nel momento in cui consente l infiltrazione di acque piovane; le scale, e parti comuni; saranno considerati scadenti quando verranno riscontrate condizioni tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre il 30% delle relative superfici ovvero presentino lesioni diffuse e passanti; l impianto di riscaldamento centralizzato; sarà considerato scadente quando l impianto presenta malfunzionamenti non riparabili tali da non rendere economicamente conveniente la sua riparazione; l ascensore sarà considerato scadente quando non conforme alla normativa vigente.

14 Tabella riepilogativa stato conservativo elementi costitutivi dell edificio SCADENTE NON SCADENTE Prospetti esterni Impianto elettrico, citofonico/videocitofonico Copertura Scale, e parti comuni Impianto di riscaldamento centralizzato Ascensore Sia per l impianto elettrico che per l ascensore manca la messa a terra Dalla copertura ci sono infiltrazioni ai piani sottostanti Stato manutentivo dell unità immobiliare Lo stato manutentivo generale risulta buono ; va evidenziato che l impianto elettrico non è a norma. Si farà riferimento alla seguente tabella: unità immobiliare nuova, recentissima o ristrutturata unità immobiliare 1-20 anni stato ottimo stato buono stato mediocre stato pessimo unità immobiliare anni unità immobiliare oltre 40 anni Per la determinazione dello stato manutentivo e conservativo dell unità immobiliare, si tiene conto dei seguenti elementi: a. pavimenti; b. pareti e soffitti; c. infissi esterni; d. infissi interni; e. impianto elettrico; f. impianto idrico-sanitario (tubazioni) e servizi igienici (compresi sanitari, rubinetterie, pavimenti e rivestimenti); g. impianto termico. In particolare, lo stato si considera:

15 o o o o ottimo, qualora nessuno degli elementi sopra riportati sia in scadenti condizioni; buono, qualora sia in scadenti condizioni almeno uno degli elementi sopra citati; mediocre, qualora siano in scadenti condizioni almeno tre degli elementi sopra citati; pessimo, qualora siano in scadenti condizioni almeno cinque degli elementi sopra citati. Ai fini della definizione di scadenti condizioni, si precisa che per quanto riguarda: a. pavimenti: si intenderanno scadenti nel momento in cui verranno riscontrate condizioni tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre il 30% delle relative superfici. b. pareti, soffitti: si intenderanno scadenti nel momento in cui verranno riscontrate condizioni tali da rendere necessario il rifacimento di oltre il 30% delle relative superfici. c. infissi interni: si intenderanno scadenti nel momento in cui verranno riscontrate condizioni o problemi tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre la metà della dotazione presente. d. infissi esterni: si intenderanno scadenti nel momento in cui verranno riscontrati rilevanti problemi di tenuta agli agenti atmosferici tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre la metà della dotazione presente. e. impianto elettrico: sarà definito scadente quando lo stesso non rispetta la vigente normativa in materia. f. impianto idrico e servizi igienico-sanitari: saranno considerati scadenti nel momento in cui verranno riscontrati malfunzionamenti tali da richiedere consistenti interventi di manutenzione straordinaria dell impianto e/o l integrale rifacimento. g. impianto di riscaldamento: sarà definito scadente qualora gli elementi radianti dell unità immobiliare presentino malfunzionamenti non riparabili tali da richiedere la sostituzione di oltre la metà della dotazione presente. Tabella riepilogativa stato conservativo elementi costitutivi dell unità immobiliare SCADENTE NON SCADENTE Pavimenti Pareti e soffitti Infissi esterni Infissi interni Impianto elettrico Impianto idrico-sanitario e servizi igienici Impianto termico L impianto elettrico non è a norma in quanto privo della 46/90. Servitù attive e passive Non presenti

16 4. DATI CATASTALI L immobile risulta censito al Catasto Fabbricati della provincia di Roma Comune di Roma come di seguito riportato. 5. INQUADRAMENTO URBANISTICO ED EVENTUALI VINCOLI L area in cui ricade il fabbricato presenta destinazione d uso Abitativa ; il sistema insediativo è: Città storica Tessuti di espansione novecentesca ad impianto moderno e unitario (T8). P.R.G. Norme tecniche di attuazione Controdeduzioni (stralcio) 6. SUPERFICIE CONVENZIONALE La consistenza da considerare ai fini della valutazione tecnico-estimativa è determinata dalla somma della superficie catastale della singola unità immobiliare calcolata ai sensi del D.P.R. 23 marzo 1998 n. 138, e delle superfici di eventuali pertinenze, quali box auto e posti auto coperti e scoperti.

17 Tabella riepilogativa consistenza Superficie catastale unità immobiliare (m 2 ) 95 Eventuale superficie catastale box di pertinenza dell unità immobiliare (m 2 ) Eventuale superficie catastale posto auto coperto di pertinenza dell unità immobiliare (m 2 ) Eventuale superficie catastale posto auto scoperto di pertinenza dell unità immobiliare (m 2 ) 7. SITUAZIONE LOCATIVA La situazione locativa del bene, al momento della valutazione, è la seguente: Usuario/Conduttore Scadenza atto di concessione Canone ( )