Relazione Trimestrale al 30 Settembre 2003

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1 Relazione Trimestrale al 30 Settembre 2003

2 Pirelli & C. Real Estate S.p.A. Sede in Milano, Via G. Negri n 10 Capitale Sociale deliberato Euro Capitale Sociale versato Euro Registro delle Imprese di Milano n

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4 SOMMARIO Pag. COMPOSIZIONE ORGANI SOCIALI 4 INFORMAZIONI SULLA GESTIONE 5 Allegati alle informazioni sulla gestione 18 IL GRUPPO 47 PROSPETTI CONTABILI Stato Patrimoniale riclassificato 48 Conto Economico riclassificato 49 COMMENTI AI PROSPETTI CONTABILI Immobilizzazioni finanziarie 50 Posizione Finanziaria Netta 57 Patrimonio Netto 59 Informazioni sul conto economico 60 Valore della Produzione 60 Risultato da partecipazioni 64 Risultato operativo comprensivo del 65 risultato da partecipazioni PROSPETTI SUPPLEMENTARI Elenco partecipazioni area di 68 consolidamento Struttura del Gruppo 71 3

5 COMPOSIZIONE ORGANI SOCIALI CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE Marco Tronchetti Provera Carlo A. Puri Negri Giovanni Nassi Reginald Bartholomew Carlo Bianco Emilio Biffi Carlo Buora William Dale Crist Sergio Lamacchia Giulio Malfatto Claudio Recchi Vincenzo Sozzani Livio Strazzera Dario Trevisan Gianluca Grea Presidente Vice Presidente e Amministratore Delegato Vice Presidente Consigliere Consigliere Consigliere Consigliere Consigliere Consigliere Consigliere Consigliere Consigliere Consigliere Consigliere Segretario del Consiglio COLLEGIO SINDACALE Roberto Bracchetti Paolo Carrara Gianfranco Polerani Franco Ghiringhelli Paola Giudici Presidente Sindaco Effettivo Sindaco Effettivo Sindaco Supplente Sindaco Supplente DIRETTORI GENERALI Carlo Bianco Emilio Biffi Giorgio Fantoni Marc Petit Direttore Generale Residenza Direttore Generale Terziario ed Aree Direttore Generale Servizi Direttore Generale Finanza SOCIETA DI REVISIONE PricewaterhouseCoopers S.p.A. Via Vittor Pisani, Milano 4

6 INFORMAZIONI SULLA GESTIONE DEL PERIODO 1/1/ /9/2003 Pirelli & C. Real Estate è una management company che gestisce le attività immobiliari nelle quali investe tramite quote di minoranza qualificata (attività di Asset Management) e alle quali fornisce, così come ad altri clienti, un ampia gamma di servizi immobiliari (attività di Service Provider). La situazione economico-patrimoniale al 30 settembre 2003 presenta un utile netto delle attività immobiliari pari a 52,1 milioni di euro, a fronte di 41,1 milioni di euro dei primi nove mesi del 2002, con una crescita del 26,8%. Nei primi nove mesi del 2002erano ancora presenti anche altre componenti reddituali non immobiliari (in gran parte legate alla cessione del portafoglio titoli riveniente da Unim), per un valore di 38,7 milioni di euro; quindi l esercizio al 30 settembre 2002 presentava un risultato netto pari a 79,8 milioni di euro. Fatti di rilievo del terzo trimestre Il Gruppo Pirelli RE ha realizzato nel trimestre una nuova serie di importanti operazioni, qui di seguito elencate. Il 15 luglio la ASL 3 genovese ha approvato il piano per la realizzazione in project financing del nuovo Ospedale di Vallata nel comune di Genova. Il progetto architettonico e finanziario, proposto da Pirelli RE e dichiarato dalla stessa ASL di interesse pubblico, verrà posto in gara, con il criterio dell offerta economicamente più vantaggiosa, per l individuazione del soggetto in grado di realizzarlo; sull offerta Pirelli RE avrà un diritto di prelazione in quanto promotore dell iniziativa. L operazione, che si colloca nell ambito del progetto di riorganizzazione sanitaria dell area metropolitana genovese, è la prima in Italia a sfruttare le potenzialità derivanti dalle recenti modifiche apportate alla cosiddetta Merloni- Quater (Legge 109/94), per consentire l utilizzo del project financing nei settori di pubblica utilità. Pirelli RE uno dei pochi operatori oggi in Italia in grado di unire le competenze specialistiche del project e del facility management a quelle della finanza immobiliare, necessarie alla realizzazione di operazioni finanziarie complesse ha presentato nello scorso mese di dicembre un progetto per la realizzazione e la gestione (non sanitaria) del nuovo ospedale per un periodo di 30 anni. 5

7 Il 16 luglio la joint venture Pirelli RE (25%) - Morgan Stanley Real Estate Funds (75%) si è aggiudicata, per un importo di 980 milioni di euro, la gara per l acquisizione di parte del patrimonio immobiliare non strumentale del Gruppo Fondiaria-SAI. Il portafoglio oggetto di acquisizione è costituito da 87 immobili a prevalente destinazione terziaria, per una superficie di circa mq e collocati principalmente a Milano, Firenze e Roma. Il 30 luglio è stato sottoscritto il contratto preliminare per l acquisizione. All inizio di agosto, la joint venture tra Pirelli RE (25%) e The Morgan Stanley Real Estate Funds (75%) ha sottoscritto un accordo con Alerion Industries per la cessione di circa il 20% del portafoglio immobiliare acquisito nell ambito dell operazione di spin-off del Gruppo Fondiaria-SAI; il portafoglio oggetto dell accordo è costituito da 19 immobili ubicati prevalentemente a Milano e Roma, per un valore di 200 milioni di euro. Il 17 luglio il Gruppo ha perfezionato un accordo preliminare per l acquisto di un nuovo complesso immobiliare a destinazione residenziale sito a Milano, del valore di 31,9 milioni di euro. Il relativo rogito è stato stipulato all inizio di ottobre. In data 21 luglio, in esecuzione dell accordo quadro firmato il 23 dicembre 2002, è avvenuta la concentrazione delle aree edificabili ex Tiglio in un unico veicolo nel quale erano già state trasferite le aree dismesse del Gruppo Marzotto. Il valore complessivo degli asset è pari a circa 200 milioni di euro, per una capacità edificatoria di oltre 1 milione di mq. di SLP che si aggiunge a circa 1 milione di mq di SLP di altre iniziative presenti nella business unit specialistica. La concentrazione di tali aree in un unica società dedicata consentirà, in prima fase, una ottimizzazione dei processi urbanistici, ed in seconda fase una mirata ed efficiente valorizzazione da parte delle unità di asset management del Gruppo specializzate per linea di prodotto. Sempre il 21 luglio Pirelli RE ha perfezionato, a valle dell ottenimento del nulla osta di Banca Italia e dell Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato, l acquisto da Lazard Investments, per un importo di 2,3 milioni di euro, del 100% del capitale di una S.g.r. che ha poi variato la propria denominazione sociale in Pirelli RE S.g.r. S.p.A.. La nuova società è dedicata alla promozione, istituzione e gestione di fondi immobiliari chiusi destinati sia agli investitori retail che a quelli istituzionali. L operazione si inquadra nell obiettivo strategico del Gruppo di affiancare alla tradizionale attività di asset manager (gestore e co-investitore con quote di minoranza qualificata in iniziative a breve-medio termine) e di service provider quella di fund manager. In data 25 luglio la cordata costituita da Pirelli RE (capofila) si è prequalificata nella gara internazionale per la cessione e la riqualificazione del Polo Urbano di Fiera Milano. Il progetto è stato affidato a Renzo Piano. Il 17 settembre, Pirelli RE (business unit A.M. Residenza) ha sottoscritto, unitamente ad altri due investitori istituzionali, un Memorandum of Understanding per l acquisizione e la gestione di 43 immobili a prevalente destinazione residenziale del valore di circa 160 milioni di euro. Sono attualmente in corso le attività finalizzate al perfezionamento dell operazione. 6

8 Pirelli RE ha proseguito nell opera di rafforzamento ed ottimizzazione delle strutture di servizi specialistici che, insieme all attività di asset management, costituiscono il modello di business integrato e innovativo del Gruppo. Pirelli RE Agency - In luglio, al fine di creare un unica agenzia con un giro d affari a regime di oltre 90 milioni di euro, pur mantenendo le specializzazioni per linea di prodotto, è stato sottoscritto l atto di fusione per incorporazione di Pirelli & C. Real Estate Agenzia Residenziale S.p.A. (settore residenza) e Progetti Creativi S.r.l. (settore negozi) in Pirelli & C. Real Estate Commercial Agency S.p.A. (settore uffici); la nuova società è stata denominata Pirelli RE Agency. - A fine settembre il Gruppo ha poi perfezionato l acquisizione del 33% del capitale sociale di Fim (Fabbrica Italiana di Mediazione), società specializzata nella compravendita di esercizi commerciali, leader di mercato nel quadrilatero della moda di Milano. L acquisizione ha l obiettivo di rafforzare la linea di prodotto negozi con il segmento di prestigio. L accordo prevede la possibilità per Pirelli RE Agency di acquisire il rimanente 67% di Fim dagli attuali soci privati entro la fine del Nel periodo in esame la società ha perfezionato due importanti contratti per la vendita per un totale di circa 650 milioni di euro: > il primo, il 30 luglio, in Associazione Temporanea d'impresa (70% Pirelli RE, 30% Ipi) riguarda un incarico per la commercializzazione di 29 immobili a prevalente destinazione residenziale siti a Roma, di proprietà di Initium, joint venture tra Generali Properties e Lehman Brothers, per un valore di vendita di circa 350 milioni di euro; > il secondo, il 17 settembre, afferisce ad un mandato conferito da Investire Immobiliare S.g.r. per la commercializzazione di 14 immobili del Fondo Investire Residenziale 2, per un valore di vendita di circa 300 milioni di euro. Pirelli RE Facility Management Nel periodo è proseguita la concentrazione delle attività di facility management in un unica entità (Pirelli RE Facility Management) che si posizionerà tra le imprese leader in Italia nel settore del facility management, grazie ad un volume di affari a regime di circa 150 milioni di euro. Le realtà acquisite nel 2002 e 2003 già integrate in Pirelli RE Facility Management sono: Olivetti Multiservices, Altair Facilities Management, Cam Energia e Servizi, la Service Division di RAS, Altair Business Service; mentre EST, acquisita nel corso del 2003 è attualmente in fase di integrazione. Per ragioni di opportunità commerciale restano escluse dal processo di integrazione le partecipate Somogi ed Altair Zander. Per i commenti alle principali operazioni realizzate nel corso dei primi sei mesi dell anno si rimanda ai fatti di rilievo esposti nella Relazione Semestrale. 7

9 Analisi economica Euro Milioni 1/1/03-30/9/03 1/1/02-30/9/02 Valore della produzione aggregato al netto delle acquisizioni Valore della produzione consolidata Risultato operativo comprensivo del risultato pro quota da partecipazioni Risultato ante Oneri/Prov Straord. 982,4 696,6 41,0% 388,9 305,0 71,7 57,2 25,3% 71,8 54,8 Risultato netto di competenza attività immobiliari 52,1 41,1 26,8% Altre Componenti 0,0 38,7 (*) Totale risultato netto di competenza 52,1 79,8 (*) Quasi totalmente legate alla cessione dell'ultima tranche del portafoglio titoli ex-unim Nota: In allegato si propone la situazione economica consolidata relativa al terzo trimestre 2003 confrontata con il precedente periodo omogeneo. Nel passare alla descrizione degli indicatori economico-finanziari, si ricorda che Pirelli RE è una management company che gestisce le attività immobiliari nelle quali investe tramite quote di minoranza qualificata. Pertanto il valore aggregato della produzione al netto delle acquisizioni e il risultato operativo comprensivo del risultato pro quota da partecipazioni sono da considerarsi gli indicatori più significativi nell esprimere rispettivamente il volume d affari gestito e l andamento dei risultati a livello operativo. Il valore aggregato della produzione, al netto delle acquisizioni, ammonta a 982,4 milioni di euro con una crescita del 41,0% rispetto ai 696,6 milioni di euro dei primi nove mesi del Il valore della sola produzione consolidata al 30 settembre è di 388,9 milioni di euro, rispetto ai 305,0 milioni di euro del Il risultato operativo comprensivo dei risultati pro-quota da partecipazioni ammonta a 71,7 milioni di euro, rispetto ai 57,2 milioni di euro dei primi nove mesi del 2002 (+25,3%). A tale risultato hanno contribuito i proventi pro-quota da partecipazioni, già al netto delle imposte, per 29,6 milioni di euro, in aumento dell 83,9% rispetto ai 16,1 milioni di euro dell anno precedente. Il risultato netto consolidato di competenza delle attività immobiliari è pari a 52,1 milioni di euro, a fronte di 41,1 milioni di euro dei primi nove mesi del 2002, con una crescita del 26,8%. Nei primi nove mesi del 2002 erano ancora presenti anche altre componenti reddituali non immobiliari (in gran parte legate alla cessione del portafoglio titoli riveniente da Unim), per un valore di 38,7 milioni di euro; quindi l esercizio al 30 settembre 2002 presentava un risultato netto pari a 79,8 milioni di euro. 8

10 Andamento dei principali settori di attività nei primi nove mesi del 2003 Passiamo ora a commentare i singoli settori in termini di valori aggregati; in questo modo si rappresenta il risultato delle iniziative collegate al 100%, con la possibilità di determinare la loro contribuzione pro-quota al risultato consolidato di Pirelli RE. I dati economicofinanziari per business unit sono rappresentati nelle tabelle allegate alla presente relazione. A. Attività di Asset Management (escluse aree) Nei primi nove mesi del 2003 l attività di Asset Management a livello aggregato ha registrato un valore della produzione, al netto delle acquisizioni, pari a 717,9 milioni di euro, a fronte dei 509,0 milioni di euro dei primi nove mesi del 2002, con un incremento del 41,0%. Le nuove acquisizioni a valore di libro sono state pari a 1.084,6 milioni di euro, di cui 272,7 milioni di euro perfezionatesi entro il 30 settembre e 811,9 milioni di euro perfezionatesi entro la data del presente Consiglio di Amministrazione. In particolare le acquisizioni sono così rappresentabili: ,3 milioni di euro di immobili, con 290,7 milioni di euro pro-quota del Gruppo, prevalentemente rappresentati dall operazione Fondiaria-SAI descritta negli eventi successivi - 38,3 milioni di euro di non performing loans, con una quota di competenza del Gruppo pari a 18,0 milioni di euro. L opera di valorizzazione del patrimonio in gestione ha permesso di generare realizzi per 758,6 milioni di euro a valore di libro, pari a 983,9 milioni di euro a valore di mercato, a fronte di 629,5 milioni di euro dei primi nove mesi del 2002, con un incremento del 56,3%. A seguito delle vendite e degli acquisti effettuati nel periodo il patrimonio in gestione all asset management risulta in aumento di 326 milioni di euro a valore di libro. Il risultato operativo aggregato è stato pari a 357,6 milioni di euro, a fronte di 247,4 milioni di euro dei primi nove mesi del 2002, in crescita del 44,5%. L attività di asset management ha generato fees per 34,8 milioni di euro rispetto a 20,5 milioni di euro dei primi nove mesi del 2002, in crescita del 69,7%. Il risultato operativo di tale attività è stato pari a 11,6 milioni di euro, rispetto a 7,6 milioni di euro dei primi nove mesi del 2002, in crescita del 52,6%. Il risultato operativo,inclusi i proventi da partecipazioni, di competenza del Gruppo per le attività di asset management (attività di capitale più fees) è pari a 47,6 milioni di euro, a fronte dei 33,1 milioni di euro dell anno precedente, con un aumento del 43,8%. 9

11 Per maggiori dettagli relativi alle singole business units (Asset Management Residenza, Terziario, Non Performing Loans) si rimanda ai dati gestionali esposti nelle tabelle allegate al termine della presente relazione B. Attività di Asset Management Aree Il focus strategico di questa business unit consiste nell attività urbanistica per lo sviluppo della maggior parte delle aree in iniziative che saranno gestite e partecipate dalle business unit di prodotto. La parte restante delle aree, dopo l iter urbanistico, verrà ceduta a terzi. In considerazione della particolarità del business, i dati di questa business unit non sono confrontabili da periodo a periodo, in quanto riflettono le diverse fasi degli iter urbanistici. Le aree della business unit ammontano a circa 1,8 milioni di metri quadri edificabili, per un valore di prodotto finito nei prossimi anni di circa 3,5 miliardi di euro. Le attività di Asset Management hanno registrato un valore aggregato della produzione al netto delle acquisizioni per complessivi 47,3 milioni di euro. Nell ambito del valore della produzione, la business unit ha generato realizzi per 39,2 milioni di euro relativi ad un area ceduta ad una business unit di sviluppo, realizzando una plusvalenza lorda di 5,4 milioni di euro, già di competenza pro-quota del Gruppo. Il risultato operativo aggregato è stato pari a 11,6 milioni di euro. L attività di asset management ha generato fees per 2,6 milioni di euro. Il risultato operativo, inclusi i proventi da partecipazioni (attività di capitale più fees) di competenza del Gruppo è stato pari a 8 milioni di euro. C. Attività di Service Provider Nei primi nove mesi del 2003 il valore della produzione delle attività di Service Provider, interamente consolidate, è stato pari a 212,5 milioni di euro rispetto ai 136,1 milioni dello stesso periodo dell anno precedente, con un incremento del 56,1%. Il risultato operativo è stato pari a 29,1 milioni di euro a fronte di 18,2 milioni di euro dei primi nove mesi del 2002, con una crescita del 59,9%. Il ROS (return on sales) passa dal 13,4% del 2002 al 13,7% del Sono inoltre in corso le attività di start-up della rete di franchising per la distribuzione di servizi immobiliari e finanziari, che hanno comportato nel periodo in esame, come previsto a piano, oneri a livello operativo per 3,4 milioni di euro. I servizi vengono erogati da società specializzate, controllate da Pirelli RE per i quali si riporta di seguito un breve commento dell andamento del periodo: Pirelli RE Agency: il valore della produzione consolidata ammonta a 52,0 milioni di euro, a fronte di 39,9 milioni di euro dei primi nove mesi del 2002, con un incremento del 30,3%. Nel corso del periodo sono state intermediate vendite per 1.366,4 milioni di euro, contro 870,8 milioni di euro dello scorso anno (+56,9%) con oltre atti stipulati, sono stati negoziati canoni di locazione per 26,3 milioni di euro, contro i 22,3 milioni di euro dello 10

12 scorso anno, e sono state inoltre effettuate valutazioni su unità immobiliari, per un controvalore complessivo di milioni di euro, contro 998 unità dello scorso anno per un controvalore complessivo di milioni di euro. Il risultato operativo della business unit ammonta a 18,1 milioni di euro, rispetto ai 12,5 milioni di euro dello scorso periodo, in crescita del 44,8%. Il R.O.S. è stato pari al 34,8% a fronte del 31,3% dei primi nove mesi del I dettagli delle componenti residenza e terziario nell ambito delle attività di agenzia sono esposti nelle tabelle allegate alla presente relazione. Pirelli RE Project Management: il valore della produzione consolidata ammonta a 18,7 milioni di euro, a fronte di 17,0 milioni di euro dei primi nove mesi del Pirelli RE Project Management ha gestito lavori per 138 milioni di euro a fronte di 111 milioni di euro del precedente periodo omogeneo (in crescita del 24%). Il risultato operativo della business unit ammonta a 2,4 milioni di euro, a fronte di 2,3 milioni di euro dei primi nove mesi del Sui risultati della busines unit ha pesato l integrazione del ramo d azienda Telecom acquisito alla fine dello scorso anno e non ancora entrato a regime. Il R.O.S. è stato pari al 12,7% a fronte del 13,6% dei primi nove mesi del 2002, per i motivi sopra esposti. Pirelli RE Property Management: il valore della produzione consolidata ammonta a 48,4 milioni di euro, a fronte di 40,0 milioni di euro dei primi nove mesi del 2002 (+21,0%). Il risultato operativo della business unit ammonta a 5,1 milioni di euro, rispetto ai 2,1 milioni di euro dei primi nove mesi del 2002, con un incremento del 142,9%. Il R.O.S. è stato pari al 10,5% a fronte del 5,2% dei primi nove mesi del 2002, grazie alle azioni di efficienza intraprese e alla redditività del long-term. Pirelli RE Facility Management: Il valore della produzione consolidata dei primi nove mesi del 2003 ammonta a 90,5 milioni di euro a fronte di 36,6 milioni di euro del precedente periodo omogeneo, con un incremento del 147,3%. L ammontare considerevole della crescita rispetto al 2002 è in buona parte legato alle acquisizioni perfezionate nel corso del 2002 e 2003 già precedentemente evidenziate. Il risultato operativo della business unit ammonta a 3,8 milioni di euro, rispetto ai 0,9 milioni di euro dei primi nove mesi del 2002, con un incremento del 322,2%. Il R.O.S. è stato pari al 4,2% a fronte del 2,4% dei primi nove mesi del 2002, grazie al buon apporto delle società acquisite. Pirelli RE Credit Servicing : l attività ha realizzato un valore della produzione consolidata pari a 2,8 milioni di euro a fronte di 2,6 milioni di euro dei primi nove mesi Il risultato operativo della business unit presenta un valore negativo di 0,2 milioni di euro, rispetto ad un risultato positivo di 0,5 milioni di euro del precedente periodo omogeneo. Il risultato operativo risente di maggiori costi del lavoro a seguito di investimenti in risorse 11

13 umane finalizzati alle nuove acquisizioni, di cui la prima, già realizzata, è esposta negli eventi successivi. Analisi patrimoniale (Importi in milioni di euro) 30 settembre giugno dicembre 2002 Immobilizzazioni 266,1 252,9 218,8 di cui partecipazioni in società ad equity 126,6 118,2 109,1 Capitale Circolante Netto 207,7 234,5 190,5 di cui rimanenze 331,6 362,5 383,7 Capitale Netto Investito 473,8 487,4 409,3 Patrimonio Netto 372,2 360,2 368,8 di cui interessenze minoritarie 0,7 0,4 0,9 Fondi e Apporti 52,9 55,8 52,8 Posizione Finanziaria Netta (liquida)/a debito 48,7 71,4 (12,3) di cui cassa/attività finanziarie a breve termine (79,7) (112,1) (74,2) di cui finanziamenti soci (199,3) (177,9) (179,0) di cui altre attività a medio/lungo termine (0,2) (0,2) (0,2) di cui passività finanziarie a breve termine 178,3 161,2 31,2 di cui passività finanziarie a medio/lungo termine 149,6 200,4 209,9 Totale a copertura CNI 473,8 487,4 409,3 Il patrimonio netto di competenza al 30 settembre 2003 ammonta a 371,5 milioni di euro rispetto ai 359,8 milioni di euro del 30 giugno 2003 e 367,9 milioni di euro di fine L incremento di 3,6 milioni di euro sul 31 dicembre 2002 è sostanzialmente dovuto al differenziale tra la distribuzione di dividendi (48,7 milioni di euro) e l utile del periodo (52,1 milioni di euro). La posizione finanziaria netta è negativa per 48,7 milioni di euro, rispetto ad un valore negativo di 71,4 milioni di euro al 30 giugno 2003 e ad un valore positivo di 12,3 milioni di euro di fine Il miglioramento rispetto al 30 giugno 2003 è dovuto al calo del capitale circolante netto, in particolare sul fronte dei crediti commerciali. La variazione rispetto al 31 dicembre 2002 è attribuibile all attività di investimento effettuata, al pagamento dei dividendi e, in misura minore, all aumento del capitale circolante netto, il cui incremento è comunque sensibilmente inferiore a quello del giro d affari. La posizione finanziaria rettificata (espressa al lordo dei finanziamenti soci alle società partecipate con quote di minoranza) è negativa per 248,0 milioni di euro rispetto al valore negativo di 249,3 milioni di euro al 30 giugno 2003 e al valore negativo di 166,7 milioni di euro di fine Il gearing, al pari del 30 giugno 2003, si attesta su un valore di 0,7. Le immobilizzazioni ammontano a 266,1 milioni di euro, contro i 218,8 milioni di euro registrati a fine 2002, con una crescita di 47,3 milioni di euro. L incremento rispetto al 31 dicembre 2002, sia a livello di immobilizzazioni materiali che immateriali, è in buona parte attribuibile all entrata nell area di consolidamento delle nuove acquisizioni delle società di servizi e all aumento delle partecipazioni dell Asset Management (Residenza, Terziario e NPL). 12

14 Il capitale circolante netto è pari a 207,7 milioni di euro a fronte dei 234,5 milioni di euro del 30 giugno 2003 e 190,5 milioni di euro di fine L incremento del circolante rispetto al 31 dicembre 2002, contenuto nel 9% a fronte di un incremento del 85% dei ricavi, testimonia l efficientamento conseguito. Eventi successivi In ottobre sono avvenuti alcuni eventi significativi per la business unit Asset Management Non Performing Loan e per Pirelli RE Credit Servicing, in particolare: - Il 3 ottobre, la joint venture tra Pirelli RE (35%) e Citygroup (65%) ha sottoscritto un contratto vincolante per l acquisto, da un primario istituto di credito, di un portafoglio di crediti ipotecari in sofferenza per un valore complessivo di circa 100 milioni di euro, a fronte di un valore nominale di circa 600 milioni di euro. - Sempre il 3 ottobre il Gruppo ha rilevato per 12,1 milioni di euro il 75% dei titoli di una cartolarizzazione pilota effettuata nel 2001, il cui portafoglio residuale a Gross Book Value ammonta a circa 32 milioni di euro. - A fine ottobre la società di rating Standard & Poor s ha assegnato il rating di Above Average a Pirelli RE Credit Servicing. Tale giudizio, specifico per la valutazione di società specializzate nella gestione del credito (servicer) colloca la stessa alla pari dei migliori protagonisti del settore. Sempre in ottobre ha fatto il suo esordio ufficiale il brand Pirelli RE Franchising per la nuova iniziativa di Pirelli RE rivolta al mercato retail nata come evoluzione strategica del modello di business di Pirelli RE, che ha potuto far leva sul suo know-how, sulla esperienza del network Edilnord e sulle conoscenze di un management proveniente da altre importanti realtà del settore. L obiettivo è quello di creare una rete di servizi immobiliari e finanziari (mutui, assicurazioni ed in futuro quote di fondi) di riferimento per qualità e capacità innovativa dei servizi, per competenza e per professionalità dei suoi affiliati. Il piano di sviluppo prevede la contrattualizzazione di 130 affiliati entro la fine del 2003, 500 a fine 2004 e a fine In data 22 ottobre Pirelli RE SGR ha ottenuto dalla Banca d Italia l approvazione del regolamento del fondo ad apporto Tecla Fondo Uffici destinato al pubblico. In data 23 ottobre è stata presentata a Borsa Italiana la domanda di ammissione a quotazione e, nella stessa data, il relativo prospetto è stato depositato presso Consob per l ottenimento dell autorizzazione alla pubblicazione. Il collocamento del fondo, tenuto anche conto delle indicazioni delle banche collocatrici, è presumibile avvenga a partire da gennaio Relativamente all acquisizione di parte del patrimonio immobiliare non strumentale del Gruppo Fondiaria-SAI già commentata negli eventi del periodo, in data 31 ottobre la joint venture Pirelli RE (25%) - Morgan Stanley Real Estate Funds (75%) ha acquisito la totalità delle quote di Ganimede S.r.l., veicolo concentratario di 68 immobili del valore di 780 milioni di euro (a book value). L operazione è stata realizzata con un finanziamento bancario non recourse pari all 80% del prezzo di acquisto erogato da The Royal Bank of 13

15 Scotland, Banca Intesa, Unicredit Banca Mobiliare, Hypo Real Estate Bank International e Cassa di Risparmio di Lucca (Gruppo Banca Popolare di Lodi). Evoluzione della gestione Sulla base delle informazioni disponibili, si ritiene ragionevole attendere per il 2003 una crescita dei risultati delle attività immobiliari, in linea con i target del piano triennale Il miglioramento dei risultati nell asset management residenza e terziario short term rispetto al piano compensa, infatti, i risultati inferiori alle attese nell asset management terziario long term per il collocamento del fondo Tecla che, come detto, si presume avvenga all inizio del prossimo esercizio. Operazioni infragruppo e con parti correlate Si segnala che tutte le operazioni poste in essere, comprese quelle fra la Capogruppo e le sue controllate e collegate, nonché tra le controllate stesse, rientrano nell ordinaria gestione del Gruppo, sono regolate a condizioni di mercato e non si rilevano operazioni di carattere atipico ed inusuale, ovvero in potenziale conflitto d'interesse. Nel prospetto di seguito riportato vengono evidenziati i rapporti al 30 settembre 2003 che il Gruppo Pirelli RE ha intrattenuto con l impresa controllante Pirelli & C. S.p.A. e le imprese controllate da quest ultima. Verso controllante Pirelli & C. S.p.A. Verso controllate da Pirelli & C. S.p.A. Totale Crediti commerciali e altri 5,4 2,6 8,0 Debiti commerciali e altri (1,6) (0,1) (1,7) Crediti finanziari - 13,0 13,0 Debiti finanziari (28,7) - (28,7) Ricavi per beni e servizi 2,6 5,8 8,4 Costi per beni e servizi (2,0) (18,9) (20,9) Proventi finanziari Oneri finanziari (0,6) (0,2) (0,8) Proventi straordinari Oneri straordinari I rapporti di Pirelli & C. Real Estate S.p.A., e sue controllate, verso la controllante si riferiscono principalmente a: 14

16 1. crediti commerciali: la voce include 4,2 milioni di Euro relativi a crediti per IVA consolidata; 2. debiti finanziari relativi al finanziamento erogato dalla Pirelli & C. Luxemburg S.A. (ora Pirelli & C. S.p.A.) alla Projet Saint Maurice S.a.s.. I rapporti di Pirelli & C. Real Estate S.p.A., e sue controllate, verso imprese controllate da Pirelli & C. S.p.A. si riferiscono principalmente a: 1. crediti commerciali relativi a prestazioni di asset e facility management rivolte al Gruppo Pirelli S.p.A.; 2. crediti finanziari relativi al saldo attivo del rapporto di conto corrente in essere tra Pirelli & C. Real Estate S.p.A. con la Pisefi S.p.A.; 3. ricavi per beni e servizi prevalentemente relativi a prestazioni di asset e facility management rivolte al Gruppo Pirelli S.p.A.; 4. costi per beni e servizi relativi per 16,4 milioni di euro al costo dei due immobili a destinazione terziario, siti in Milano, ceduti dalla Pirelli Cavi e Sistemi Energia S.p.A. alla società Kappa S.r.l.. I rapporti con la Pirelli & C. Real Estate S.p.A. e le sue controllate con le società collegate, collegate indirette e le altre imprese del Gruppo Pirelli RE sono così composti: Verso controllate non consolidate Verso collegate Verso colleg.indir. ed altre imprese Totale Crediti commerciali e altri 1,7 40,5 75,5 117,7 Debiti commerciali e altri (0,3) (13,8) (5,9) (20,0) Crediti finanziari 16,5 155,6 40,1 212,2 Debiti finanziari (5,0) (5,5) - (10,5) Ricavi per beni e servizi 0,8 101,5 73,7 176,0 Costi per beni e servizi - (2,1) (2,7) (4,8) Proventi finanziari 0,5 6,1 1,2 7,8 Oneri finanziari Proventi straordinari Oneri straordinari - (0,1) - (0,1) I crediti di natura commerciale e i ricavi per prestazioni di servizi fanno riferimento ai mandati sottoscritti con le società di servizi relativi alle prestazioni di: asset management, property, facility, project, agenzia residenziale, agenzia terziario e servizi amministrativi. I debiti commerciali ed altri verso società collegate sono relativi principalmente ad acconti per oneri di urbanizzazione ricevuti dalla Pirelli & C. Opere Generali a fronte delle opere di urbanizzazione da eseguire nell ambito del Progetto Bicocca. I rapporti di natura finanziaria sono relativi principalmente a finanziamenti erogati a fronte delle iniziative immobiliari gestite dalle singole società del Gruppo. 15

17 Si segnalano, inoltre, ai fini di una completa informativa, i rapporti in essere nel corso dei primi nove mesi dell esercizio 2003 tra il Gruppo Pirelli RE ed il Gruppo Telecom. Tali rapporti rientrano nella ordinaria gestione, sono regolati a condizioni di mercato e non si rilevano operazioni di carattere atipico od inusuale, ovvero in potenziale conflitto d interesse: 1. ricavi per beni e servizi: relativi essenzialmente a prestazioni di agenzia, property, facility e project (Euro 19,5 milioni); 2. costi per beni e servizi: relativi principalmente a servizi telefonici ricevuti (Euro 3,9 milioni); 3. crediti commerciali: relativi alle prestazioni sopra descritte (Euro 15,7 milioni); 4. debiti commerciali pari a complessivi Euro 6,6 milioni di cui Euro 3,2 milioni relativi al conguaglio prezzo derivante dalla scissione del ramo facility da Olivetti Multiservices S.p.A. a OMS Facility S.r.l.. Altre informazioni Nel corso dei primi nove mesi dell esercizio, nell ambito di un operazione di buy-back, sono state acquistate n azioni proprie, mentre ne sono state cedute n nella fase di acquisizione ed integrazione delle attività di facility management sopra descritta. Al 30 settembre 2003 la Società possiede pertanto n azioni proprie del valore nominale di Euro 0,50, iscritte in bilancio per un valore complessivo di 45,4 milioni di euro con un valore unitario di carico di 22,57 euro. In data 6 novembre 2003 risultano possedute n azioni proprie, pari al 5,1% del capitale sociale, ad un valore medio unitario di 22,58 euro e con una plusvalenza latente complessiva, ai corsi di borsa dello stesso giorno, pari a circa 3,4 milioni di euro. Il consiglio di amministrazione ha inoltre approvato i piani di stock-option destinati a 33 tra dirigenti e amministratori delle società di servizi interamente possedute da Pirelli RE. Si segnala che i piani non coinvolgono amministratori e direttori generali della Capogruppo. Il piano di stock-option per la controllata Pirelli RE Project Management è destinato a 9 dirigenti e/o amministratori e prevede l attribuzione di massime n opzioni per l acquisto di azioni della stessa Pirelli RE Project Management (pari al 5,56% del capitale sociale) al prezzo unitario di esercizio di Euro 64,22. Il piano di stock-option per la controllata Pirelli RE Property Management è destinato a 8 dirigenti e/o amministratori e prevede l attribuzione di massime n opzioni per l acquisto di azioni della stessa Pirelli RE Property Management (pari al 3,20% del capitale sociale) al prezzo unitario di esercizio di Euro 552,29. 16

18 Il piano di stock-option per la controllata Pirelli RE Facility Management è destinato a 5 dirigenti e/o amministratori e prevede l attribuzione di massime n opzioni per l acquisto di azioni della stessa Pirelli RE Facility Management (pari al 4,10% del capitale sociale) al prezzo unitario di esercizio di Euro 143,04. Il piano di stock-option per la controllata Pirelli RE Agency è destinato a 11 dirigenti e/o amministratori e prevede l attribuzione di massime n opzioni per l acquisto di azioni della stessa Pirelli RE Agency (pari al 4,36% del capitale sociale) al prezzo unitario di esercizio di Euro 285,85. Per tutti i piani approvati, i prezzi di esercizio sono stati determinati sulla base di specifiche perizie che hanno determinato il fair value delle società. Le opzioni potranno essere esercitate nei mesi di aprile 2005 e di aprile 2006, subordinatamente al raggiungimento, tra l altro, di obiettivi di performance superiori rispetto a quelli del piano E inoltre previsto un meccanismo di put e call per il riacquisto delle azioni rivenienti dall eventuale esercizio delle opzioni. Milano, 7 novembre

19 ALLEGATI ALLE INFORMAZIONI SULLA GESTIONE 18

20 1) PRE - Principali dati di Conto Economico Pirelli & C Real Estate Euro Milioni cons. settembre 03 cons. settembre 02 Delta 1 Valore della produzione Aggregato (al netto delle acquisizioni) 982,4 696,6 285,8 2 Valore della produzione Consolidato 388,9 305,0 83,9 3 Risultato operativo compr. dei risultati da partec. 71,7 57,2 14,5 4 Risultato ante Oneri/Prov Straord. 71,8 54,8 17,0 5 Risultato netto di competenza attività immobiliari 52,1 41,1 11,1 6 Altre Componenti (*) 0,0 38,7 (38,7) 7 Totale Risultato netto di competenza 52,1 79,8 (27,6) (*) Quasi totalmente rivenienti dalla cessione dei titoli mobiliari Ex Unim

21 2) PRE - Conto Economico Consolidato Pirelli & C Real Estate Euro Milioni CONSUNTIVO SETTEMBRE 2003 CONSUNTIVO SETTEMBRE 2002 Totale Totale Attività Immobiliari Altre Componenti 1 Valore della produzione 388,9 305,0 304,4 0,6 2 di cui acquisizioni 40,7 28,8 28,8 0,0 3 Valore della produzione al netto delle acquisizioni 348,2 276,2 275,6 0,6 4 M.O.L. 53,7 47,6 50,2 (2,6) 5 Ammortamenti (11,6) (6,5) (5,8) (0,7) 6 Risultato operativo 42,1 41,1 44,4 (3,3) 7 Risultato da partecipazioni 29,6 16,1 16,1 0,0 8 Risultato operativo comprensivo dei risultati da partecip. 71,7 57,2 60,5 (3,3) 9 Proventi finanziari da partecipazioni 7,4 9,6 9,1 0,5 10 Altri oneri e proventi finanziari (7,3) (12,0) (11,1) (0,9) 11 Risultato ante Oneri/Prov Straord. 71,8 54,8 58,5 (3,7) 12 Oneri/proventi straordinari (0,2) 51,4 0,2 51,2 13 P.B.T. 71,5 106,2 58,7 47,5 14 Oneri fiscali (19,5) (26,3) (17,5) (8,8) 15 Risultato netto 52,0 79,9 41,2 38,7 16 Risultato netto di terzi 0,1 (0,1) (0,1) 0,0 17 Risultato netto di competenza 52,1 79,8 41,1 38,7

22 2 bis) PRE - Conto Economico Consolidato - 3 trimestre 2003 Pirelli & C Real Estate Euro Milioni CONSUNTIVO 3 trimestre 2003 CONSUNTIVO 3 trimestre 2002 Totale Totale Attività Immobiliari Altre Componenti 1 Valore della produzione 106,7 88,1 88,1 0,0 2 di cui acquisizioni 3,5 0,9 0,9 0,0 3 Valore della produzione al netto delle acquisizioni 103,2 87,2 87,2 0,0 4 M.O.L. 16,7 14,6 15,1 (0,5) 5 Ammortamenti (4,2) (2,7) (2,5) (0,2) 6 Risultato operativo 12,5 11,9 12,6 (0,7) 7 Risultato da partecipazioni 5,9 3,2 3,2 0,0 8 Risultato operativo comprensivo dei risultati da partecip. 18,4 15,1 15,8 (0,7) 9 Proventi finanziari da partecipazioni 2,5 3,1 3,1 0,0 10 Altri oneri e proventi finanziari (2,3) (3,8) (3,8) 0,0 11 Risultato ante Oneri/Prov Straord. 18,6 14,5 15,2 (0,7) 12 Oneri/proventi straordinari (0,6) 0,2 0,1 0,0 13 P.B.T. 18,1 14,6 15,3 (0,7) 14 Oneri fiscali (6,3) (6,1) (6,1) 0,0 15 Risultato netto 11,8 8,5 9,2 (0,7) 16 Risultato netto di terzi 0,0 (0,1) (0,1) 0,0 17 Risultato netto di competenza 11,8 8,4 9,1 (0,7)

23 3) PRE - Conto Economico Consolidato - Contribuzione al risultato Proquota delle partecipazioni Pirelli & C Real Estate Euro Milioni 30 Settembre 30 Settembre Risultato operativo (Ebit) - Società Consolidate ad equity 343,4 232,1 Risultato netto - Società Consolidate ad equity 92,7 51,3 Risultato netto pro quota P&CRE (A) 29,6 16,1. Risultato operativo (Ebit) società consolidate integralmente (B) 42,1 41,1. Risultato operativo P&CRE comprensivo dei risultati da partecipazione (A)+(B) 71,7 57,2

24 4)PRE - Stato Patrimoniale Consolidato Pirelli & C. Real Estate Euro Milioni CONSUNTIVO CONSUNTIVO CONSUNTIVO settembre 2003 giugno 2003 dicembre Immobilizzazioni 266,1 252,9 218,8 materiali / immateriali 91,6 90,8 56,8 partecipazioni / altro 174,5 162,1 162,0 di cui partecipazioni in società ad equity 126,6 118,2 109,1 2 Capitale Circolante Netto 207,7 234,5 190,5 rimanenze 331,6 362,5 383,7 crediti commerciali 243,0 265,4 163,6 debiti fornitori (209,4) (196,3) (139,1) debiti per immobili (16,1) (17,9) (71,9) debiti per acconti e caparre (80,2) (105,3) (94,9) altri debiti altri crediti (61,1) (73,9) (50,9) 3 Capitale Netto Investito 473,8 487,4 409,3 4 Patrimonio Netto 372,2 360,2 368,8 di cui interessenze minoritarie 0,7 0,4 0,9 5 Fondi 52,9 55,8 52,8 6 PFN 48,7 71,4 (12,3) 7 Totale a copertura CNI 473,8 487,4 409,3 8 Posizione finanziaria al lordo finanziamenti soci 248,0 249,3 166,7 9 Gearing Posizione finanziaria al lordo finanziamenti soci 0,7 0,7 0,5

25 5) PRE - Conto Economico Consolidato: apertura per area di attività Pirelli & C Real Estate Euro Milioni CONSUNTIVO SETTEMBRE 2003 CONSUNTIVO SETTEMBRE 2002 Totale Capitale Fees Asset Management Service Provider Costi Holding Totale Attività Immobiliari Capitale Fees Asset Management Service Provider Costi Holding Services Franchising Services Franchising 1 Valore della produzione 388,9 143,8 37,4 212,5 0,7 (5,5) 304,4 148,3 21,9 136,1 0,0 (1,8) 2 di cui acquisizioni 40,7 40,7 0,0 0,0 0,0 0,0 28,8 28,8 0,0 0,0 0,0 0,0 3 Valore della produzione al netto delle acquisizioni 348,2 103,1 37,4 212,5 0,7 (5,5) 275,6 119,5 21,9 136,1 0,0 (1,8) 4 M.O.L. 53,7 14,8 12,1 37,3 (2,7) (7,9) 50,2 26,2 8,3 22,2 0,0 (6,5) 5 Ammortamenti (11,6) (0,2) (0,8) (8,2) (0,8) (1,6) (5,8) (0,2) (0,4) (4,0) 0,0 (1,2) 6 Risultato operativo 42,1 14,6 11,3 29,1 (3,4) (9,5) 44,4 26,1 7,9 18,2 0,0 (7,7) 7 Risultato da partecipazioni 29,6 29,6 0,0 0,0 0,0 0,0 16,1 15,6 0,0 0,4 0,0 0,0 8 Risultato operativo comprensivo dei risultati da partecipazioni 71,7 44,2 11,3 29,1 (3,4) (9,5) 60,5 41,7 7,9 18,6 0,0 (7,7) 9 Proventi finanziari da partecipazioni 7,4 7,4 0,0 0,0 0,0 0,0 9,1 9,1 0,0 0,0 0,0 0,0 10 Altri oneri e proventi finanziari (7,3) (5,6) 0,0 (1,8) (0,1) 0,2 (11,1) (10,3) 0,0 (1,6) 0,0 0,8 11 Risultato ante Oneri/Prov Straord. 71,8 45,9 11,3 27,3 (3,5) (9,3) 58,5 40,5 7,9 17,1 0,0 (7,0) 12 Oneri/proventi straordinari (0,2) 0,2 (0,1) (0,7) 0,5 (0,2) 0,2 1,0 0,2 0,1 0,0 (1,0) 13 P.B.T. 71,5 46,2 11,2 26,7 (3,0) (9,5) 58,7 41,5 8,0 17,2 0,0 (8,0) 14 P.B.T. ASSET MANAGEMENT 57,4 49,5

26 6) PRE - Conto Economico Asset Management: apertura per Business Unit Pirelli & C Real Estate Euro Milioni CONSUNTIVO SETTEMBRE 2003 Totale A.M. RESIDENZA A.M. TERZIARIO A.M. AREE A.M. CREDITI IMMOBILIARI Capitale Fees AM Capitale Fees AM Capitale Fees AM Capitale Fees AM 1 Valore della produzione 181,2 35,5 11,8 68,7 22,3 38,1 2,6 1,5 0,7 2 di cui acquisizioni 40,7 20,9 0,0 18,4 0,0 0,0 0,0 1,5 0,0 3 Valore della produzione al netto delle acquisizioni 140,5 14,7 11,8 50,3 22,3 38,1 2,6 0,0 0,7 4 M.O.L. 26,9 2,0 2,9 4,4 9,7 8,6 (0,1) (0,1) (0,3) 5 Ammortamenti (1,0) (0,2) (0,2) (0,0) (0,4) (0,0) (0,1) (0,0) (0,0) 6 Risultato operativo 25,9 1,8 2,6 4,4 9,3 8,6 (0,2) (0,1) (0,3) 7 Risultato da partecipazioni 29,6 12,5 0,0 17,2 0,0 (0,4) 0,0 0,2 0,0 8 Risultato operativo comprensivo dei risultati da partecipazioni 55,5 14,3 2,6 21,6 9,3 8,2 (0,2) 0,1 (0,3) 9 Proventi finanziari da partecipazioni 7,4 3,1 0,0 3,2 0,0 1,0 0,0 0,1 0,0 10 Altri oneri e proventi finanziari (5,6) (1,8) 0,0 (2,7) 0,0 (1,3) 0,0 0,2 0,0 11 Risultato ante Oneri/Proventi Straordinari 57,3 15,6 2,6 22,1 9,3 7,9 (0,2) 0,3 (0,3) 12 Oneri/proventi straordinari 0,1 (0,8) 0,0 0,8 (0,1) (0,1) 0,0 0,3 0,0 13 P.B.T. 57,4 14,8 2,6 22,9 9,1 7,8 (0,2) 0,7 (0,3) CONSUNTIVO SETTEMBRE 2002 Totale Attività Immobiliari A.M. RESIDENZA A.M. TERZIARIO A.M. AREE A.M. CREDITI IMMOBILIARI Capitale Fees AM Capitale Fees AM Capitale Fees AM Capitale Fees AM 14 Valore della produzione 170,1 18,6 6,3 87,5 13,3 42,2 1,3 0,0 0,9 15 di cui acquisizioni 28,8 0,2 0,0 27,8 0,0 0,9 0,0 0,0 0,0 16 Valore della produzione al netto delle acquisizioni 141,3 18,4 6,3 59,8 13,3 41,3 1,3 0,0 0,9 17 M.O.L. 34,5 2,7 2,0 7,1 5,8 16,5 0,4 (0,1) 0,1 18 Ammortamenti (0,6) (0,0) (0,1) (0,1) (0,3) (0,0) (0,1) 0,0 (0,0) 19 Risultato operativo 33,9 2,7 2,0 7,0 5,6 16,5 0,3 (0,1) 0,0 20 Risultato da partecipazioni 15,6 10,2 0,0 4,3 0,0 (0,3) 0,0 1,5 0,0 21 Risultato operativo comprensivo dei risultati da partecipazioni 49,5 12,9 2,0 11,2 5,6 16,1 0,3 1,4 0,0 22 Proventi finanziari da partecipazioni 9,1 6,0 0,0 2,8 0,0 0,1 0,0 0,1 0,0 23 Altri oneri e proventi finanziari (10,3) (3,7) 0,0 (4,6) 0,0 (2,0) 0,0 (0,0) 0,0 24 Risultato ante Oneri/Prov Straord. 48,4 15,2 2,0 9,5 5,6 14,3 0,3 1,5 0,0 25 Oneri/proventi straordinari 1,2 0,4 0,2 0,5 0,0 0,1 0,0 0,0 0,0 26 P.B.T. 49,5 15,7 2,1 10,0 5,6 14,4 0,3 1,5 0,0

27 7) PRE - Conto Economico Service Provider: apertura per Business Unit Pirelli & C Real Estate Euro Milioni SERVICE PROVIDER - CONSUNTIVO SETTEMBRE 2003 Totale AGENZIA RESIDENZ. AGENZIA TERZIARIO PROPERTY PROJECT FACILITY CREDIT SERVICING FRANCHISING Totale con Franchising 1 Valore della produzione 212,5 29,5 22,5 48,4 18,7 90,5 2,8 0,7 213,2 2 di cui acquisizioni 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 3 Valore della produzione al netto delle acquisizioni 212,5 29,5 22,5 48,4 18,7 90,5 2,8 0,7 213,2 4 M.O.L. 37,3 9,8 9,7 7,8 3,3 6,9 (0,1) (2,7) 34,7 5 Ammortamenti (8,2) (0,1) (1,3) (2,7) (0,9) (3,1) (0,1) (0,8) (9,0) 6 Risultato operativo 29,1 9,7 8,4 5,1 2,4 3,8 (0,2) (3,4) 25,6 7 Risultato da partecipazioni 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 8 Risultato operativo comprensivo dei risultati da partecipazioni 29,1 9,7 8,4 5,1 2,4 3,8 (0,2) (3,4) 25,7 9 Proventi finanziari da partecipazioni 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 10 Altri oneri e proventi finanziari (1,8) (0,1) (0,3) (0,5) (0,2) (0,8) 0,1 (0,1) (1,9) 11 Risultato ante Oneri/Prov Straord. 27,3 9,6 8,1 4,6 2,2 3,0 (0,1) (3,5) 23,8 12 Oneri/proventi straordinari (0,7) (0,1) (0,0) (0,4) (0,3) 0,2 (0,0) 0,5 (0,1) 13 P.B.T. 26,7 9,5 8,1 4,2 1,8 3,2 (0,1) (3,0) 23,7 14 ROS 13,7% 32,7% 37,1% 10,5% 12,7% 4,2% N/A N/A N/A Totale Attività Immobiliari AGENZIA RESIDENZ. SERVICE PROVIDER - CONSUNTIVO SETTEMBRE 2002 AGENZIA TERZIARIO PROPERTY PROJECT FACILITY CREDIT SERVICING 15 Valore della produzione 136,1 23,5 16,4 40,0 17,0 36,6 2,6 16 di cui acquisizioni 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 17 Valore della produzione al netto delle acquisizioni 136,1 23,5 16,4 40,0 17,0 36,6 2,6 18 M.O.L. 22,2 7,3 6,6 3,7 2,7 1,3 0,6 19 Ammortamenti (4,0) (0,8) (0,6) (1,6) (0,4) (0,4) (0,1) 20 Risultato operativo 18,2 6,5 6,0 2,1 2,3 0,9 0,5 21 Risultato da partecipazioni 0,4 0,0 0,0 0,0 0,0 0,4 0,0 22 Risultato operativo comprensivo dei risultati da partecipazioni 18,6 6,5 6,0 2,1 2,3 1,3 0,5 23 Proventi finanziari da partecipazioni 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 24 Altri oneri e proventi finanziari (1,6) (0,4) (0,4) (0,2) (0,1) (0,5) 0,1 25 Risultato ante Oneri/Prov Straord. 17,1 6,0 5,6 1,9 2,3 0,8 0,6 26 Oneri/proventi straordinari 0,1 0,1 0,0 (0,1) (0,0) (0,0) 0,0 27 P.B.T. 17,2 6,2 5,6 1,8 2,2 0,8 0,6 28 ROS 13,4% 27,5% 36,3% 5,2% 13,6% 2,4% 19,9%

28 8) PRE - Conto Economico Aggregato al 100% Pirelli & C Real Estate Euro Milioni CONSUNTIVO SETTEMBRE 2003 TOTALE Consolidate Collegate Fees Asset Management Service Provider Holding CONSUNTIVO SETTEMBRE 2002 TOTALE ATTIVITA' IMMOBILIARE 1 Valore della produzione 1.178,3 143,8 789,4 37,4 213,2 (5,5) 3.593,7 2 di cui acquisizioni 195,9 40,7 155,2 0,0 0,0 0, ,6 3 Valore della produzione al netto delle acquisizioni 982,4 103,1 634,2 37,4 213,2 (5,5) 696,1 4 M.O.L. 419,1 14,8 365,4 12,1 34,7 (7,9) 293,2 5 Ammortamenti (33,7) (0,2) (22,1) (0,8) (9,0) (1,6) (16,8) 6 Risultato operativo 385,4 14,6 343,4 11,3 25,6 (9,5) 276,4 7 Risultato da partecipazioni 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 8 Risultato operativo comprensivo dei risultati da partecipazioni 385,4 14,6 343,4 11,3 25,7 (9,5) 276,4 9 Oneri/Proventi finanziamenti soci (12,6) 7,4 (20,0) 0,0 0,0 0,0 (17,4) 10 Altri oneri e proventi finanziari (174,7) (5,6) (167,4) 0,0 (1,9) 0,2 (122,6) 11 Risultato ante Oneri/Prov Straord. 198,2 16,3 156,0 11,3 23,8 (9,3) 136,5 12 Oneri/proventi straordinari 3,2 0,2 3,4 (0,1) (0,1) (0,2) 15,0 13 P.B.T. (*) 201,4 16,6 159,5 11,2 23,7 (9,5) 151,4 14 Risultato netto 100% 92,8 15 Risultato da Partecipazioni PRE 29,6 ALTRI DATI 16 Vendite 1.023,1 112,1 911,0 669,6 17 Plusvalenze lorde 230,7 8,6 222,1 209,2 18 Rimanenze Book Value (**) 6.504,6 305, , ,5 19 Portafogli Crediti Immobiliari gestiti investiti 878,0 0,0 878,0 220,0 (**) comprende anche i portafogli Beta e Tintoretto, acquisiti tramite aste; non comprende il Teatro degli Arcimboldi (*) RICONCILIAZIONE PBT CON CONSOLIDATO 20 PBT TOTALE ATTIVITA' GESTITA 201,4 151,4 21 PBT Collegate al 100% (159,5) (108,7) 22 Risultato Netto Pro Quota Società Collegate 29,6 16,1 23 Consolidato 71,5 58,7

29 9) PRE - Dettaglio Valore della Produzione Aggregato al 100% Pirelli & C Real Estate CONSUNTIVO SETTEMBRE 2003 CONSUNTIVO SETTEMBRE 2002 Euro Milioni TOTALE INIZIATIVE CONSOLIDATE INIZIATIVE COLLEGATE FEES ASSET MANAGEMENT SERVICE PROVIDER HOLDING TOTALE ATTITA' IMMOBILIARE INIZIATIVE CONSOLIDATE INIZIATIVE COLLEGATE FEES ASSET MANAGEMENT SERVICE PROVIDER HOLDING 1 Vendite 1.023,1 112,1 911,0 0,0 0,0 0,0 669,6 100,6 569,1 0,0 0,0 0,0 2 Affitti 254,8 3,5 251,3 0,0 0,0 0,0 146,9 1,9 144,9 0,0 0,0 0,0 3 Fees 37,4 0,0 0,0 37,4 0,0 0,0 21,9 0,0 0,0 21,9 0,0 0,0 4 Altri ricavi 264,5 5,6 51,2 0,0 213,2 (5,5) 165,3 1,8 29,2 0,0 136,1 (1,8) 5 TOTALE RICAVI 1.579,7 121, ,4 37,4 213,2 (5,5) 1.003,6 104,3 743,2 21,9 136,1 (1,8) 6 Costo del venduto (792,4) (103,5) (688,8) 0,0 0,0 0,0 (460,5) (71,6) (388,9) 0,0 0,0 0,0 7 Acquisto immobili o aree 195,9 40,7 155,2 0,0 0,0 0, ,6 28, ,8 0,0 0,0 0,0 8 Altri costi capitalizzati 168,3 79,1 89,2 0,0 0,0 0,0 139,3 81,9 57,4 0,0 0,0 0,0 9 Oneri Finanziari Capitalizzati 9,7 1,4 8,3 0,0 0,0 0,0 8,2 3,2 5,1 0,0 0,0 0,0 10 Margine da rivalutazione 17,0 4,9 12,1 0,0 0,0 0,0 5,3 1,7 3,6 0,0 0,0 0,0 11 VARIAZIONE RIMANENZE (401,4) 22,6 (424,0) 0,0 0,0 0, ,0 44, ,0 0,0 0,0 0,0 12 VALORE DELLA PRODUZIONE 1.178,3 143,8 789,4 37,4 213,2 (5,5) 3.593,7 148, ,2 21,9 136,1 (1,8) 13 Plusvalenze lorde 230,7 8,6 222,1 209,2 29,0 180,2 14 Quota Pirelli & C. Real Estate 78,7 8,6 70,1 87,1 29,0 58,1

30 10) PRE - Conto Economico Aggregato al 100% Consolidate e Collegate: apertura per Business Unit Pirelli & C Real Estate Euro Milioni CONSUNTIVO SETTEMBRE 2003 INIZIATIVE CONSOLIDATE A. M.Residenza A. M. Terziario A. M. Aree A.M. Crediti Immobiliari Intereliminazioni 1 Valore della produzione 143,8 35,5 68,7 38,1 1,5 0,0 2 di cui acquisizioni 40,7 20,9 18,4 0,0 1,5 0,0 3 Valore della produzione al netto delle acquisizioni 103,1 14,7 50,3 38,1 0,0 0,0 4 M.O.L. 14,8 2,0 4,4 8,6 (0,1) 0,0 5 Ammortamenti (0,2) (0,2) (0,0) (0,0) (0,0) 0,0 6 Risultato operativo 14,6 1,8 4,4 8,6 (0,1) 0,0 7 Risultato da partecipazioni 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 8 Risultato operativo comprensivo dei risultati da partecipazioni 14,6 1,8 4,4 8,6 (0,1) 0,0 9 Oneri/Proventi finanziamenti soci 7,4 3,1 3,2 1,0 0,1 0,0 10 Altri oneri e proventi finanziari (5,6) (1,8) (2,7) (1,3) 0,2 0,0 11 Risultato ante Oneri/Prov Straord. 16,3 3,1 4,9 8,3 0,1 0,0 12 Oneri/proventi straordinari 0,2 (0,8) 0,8 (0,1) 0,3 0,0 13 P.B.T. 16,6 2,3 5,7 8,2 0,4 0,0 CONSUNTIVO SETTEMBRE 2003 INIZIATIVE COLLEGATE (*) A. M. Residenza A. M. Terziario A. M. Aree A.M. Crediti Immobiliari Intereliminazioni 14 Valore della produzione 789,4 332,8 476,1 6,6 2,8 (38,5) 15 di cui acquisizioni 155,2 131,7 59,3 0,0 2,7 (38,5) 16 Valore della produzione al netto delle acquisizioni 634,2 201,1 416,8 6,6 0,1 0,0 17 M.O.L. 365,4 112,5 251,7 3,3 (2,4) 0,0 18 Ammortamenti (22,1) (5,7) (15,8) 0,0 (0,2) 0,0 19 Risultato operativo 343,4 106,8 235,9 3,3 (2,6) 0,0 20 Risultato da partecipazioni 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 21 Risultato operativo comprensivo dei risultati da partecipazioni 343,4 106,8 235,9 3,3 (2,6) 0,0 22 Oneri/Proventi finanziamenti soci (20,0) (8,2) (10,4) (1,0) (0,4) 0,0 23 Altri oneri e proventi finanziari (167,4) (34,7) (133,0) (3,5) 3,9 0,0 24 Risultato ante Oneri/Prov Straord. 156,0 63,8 92,5 (1,2) 0,8 0,0 25 Oneri/proventi straordinari 3,4 0,3 3,1 (0,0) 0,1 0,0 26 P.B.T. 159,5 64,2 95,6 (1,2) 0,9 0,0 (*) Il totale include un importo residuale non allocato sugli Asset