Convegno La disciplina fiscale nei trasferimenti immobiliari

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1 Convegno La disciplina fiscale nei trasferimenti immobiliari RELATORE: ALLAVENA Dott.ssa Simona Funzionario Area Servizi Mondovì,, 12 settembre 2008

2 TESTO UNICO IMPOSTA DI REGISTRO D.P.R. N. 131/1986 Art. 41 Liquidazione dell imposta 1. L'imposta e' liquidata dall'ufficio mediante l'applicazione dell'aliquota indicata nella tariffa alla base imponibile.

3 TESTO UNICO IMPOSTA DI REGISTRO D.P.R. N. 131/1986 Art. 51 Valore dei beni e dei diritti 1. Ai fini dei precedenti articoli si assume come valore dei beni o dei diritti, salvo il disposto dei commi successivi, quello dichiarato dalle parti nell'atto e, in mancanza o se superiore, il corrispettivo pattuito per l'intera durata del contratto. 2. Per gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari e per quelli che hanno per oggetto aziende o diritti reali su di esse, si intende per valore il valore venale in comune commercio.

4 TESTO UNICO IMPOSTA DI REGISTRO D.P.R. N. 131/1986 Art. 52 Rettifica del valore degli immobili e delle aziende 1. L'ufficio se riscontra che i beni immobili o i diritti reali richiamati dall'articolo 51 hanno VALORE VENALE > VALORE DICHIARATO prevede con lo stesso atto alla rettifica e alla liquidazione della maggiore imposta, con gli interessi e le sanzioni. 4. Non sono sottoposti a rettifica se nell atto gli immobili, iscritti in catasto con attribuzione di rendita, hanno un valore dichiarato in misura non inferiore a: 112,50 volte il reddito dominicale per i terreni 126 volte la rendita catastale per i fabbricati di cat. A, B e C 115,50 volte la rendita catastale per abitazioni prima casa 63 volte la rendita catastale per i fabbricati cat. A/10 e D 42,84 volte la rendita catastale per i fabbricati cat. C/1 ed E

5 Restavano dunque sottoposti ad accertamento di valore: le cessioni di aziende (con esclusione dei beni immobili trasferiti con le medesime e iscritti in catasto con attribuzione di rendita, qualora il corrispettivo fosse stato indicato in misura non inferiore a quello determinato con i parametri catastali); i trasferimenti riguardanti aree edificabili; i fabbricati non censiti; gli immobili per i quali, pur essendo possibile avvalersi della valutazione automatica, fosse stato dichiarato un valore inferiore a quello risultante dal criterio catastale. In tutti gli altri casi, la rettificabilità della base imponibile risultava preclusa, salva l ipotesi in cui l ufficio fosse venuto a conoscenza di corrispettivi occultati.

6 TESTO UNICO IMPOSTA DI REGISTRO D.P.R. N. 131/1986 Art. 52, comma 5bis introdotto dall art. art. 35, comma 23 ter,, D.L. n. 223/2006 Dal 12 agosto 2006, giorno successivo alla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale della legge di conversione del predetto decreto, per effetto dell introduzione di tale comma viene meno il limite al potere di accertamento di valore previsto dallo stesso articolo al comma 4 e 5, pertanto, le disposizioni precedenti NON si applicano alle CESSIONI DI IMMOBILI E RELATIVE PERTINENZE diverse da quelle disciplinate dall'articolo 1, comma 497, della legge 23 dicembre 2005, n. 266, e successive modificazioni pertanto sono: ESCLUSI immobili ad uso abitativo e relative pertinenze

7 FINANZIARIA 2006 Legge n. 266/2005 art. 1, comma 497 Tale articolo ha previsto che dal 1 gennaio 2006 per le cessioni di abitazioni e delle relative pertinenze tra persone fisiche private non effettuate dunque nell ambito di impresa o professione la BASE IMPONIBILE = VALORE CATASTALE I contribuenti hanno comunque l obbligo l di indicare il CORRISPETTIVO PATTUITO per la cessione. Tale criterio agevolato viene meno in caso di falsa dichiarazione del corrispettivo (sanzioni previste dall art. art. 1, comma 498 della Finanziaria 2006)

8 Le principali novità introdotte con il Decreto Legge n. 223/2006 Decreto Visco-Bersani Bersani Art. 35, D.L. n. 223/2006 comma 2: nel terzo comma dell'articolo 54 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, dopo l'ultimo periodo e' aggiunto il seguente: "Per le cessioni aventi ad oggetto beni immobili e relative pertinenze, la prova di cui al precedente periodo s'intende integrata anche se l'esistenza delle operazioni imponibili o l'inesattezza delle indicazioni di cui al secondo comma sono desunte sulla base del valore normale dei predetti beni, determinato ai sensi dell'articolo 14 del presente decreto. comma 3: nel primo comma dell'articolo 39 del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 600, alla lettera d), dopo l'ultimo periodo e' aggiunto il seguente: "Per le cessioni aventi ad oggetto beni immobili ovvero la costituzione o il trasferimento di diritti reali di godimento sui medesimi beni, la prova di cui al precedente periodo s'intende integrata anche se l'infedelta' dei relativi ricavi viene desunta sulla base del valore normale dei predetti beni, determinato ai sensi dell'articolo 9, comma 3, del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917"

9 Art. 35, D.L. n. 223/2006 comma 21: ha integrato l art. 1, comma 497, della legge 23 dicembre 2005, n. 266, con l obbligo di indicare nell atto il corrispettivo pattuito, e ha integrato il successivo comma 498, prevedendo una specifica sanzione amministrativa in caso di occultazione, anche parziale, del corrispettivo pattuito; comma 22: ha introdotto l obbligo di rendere, all atto della cessione di un immobile (anche se assoggettata ad IVA), apposite dichiarazioni sostitutive di atto di notorietà circa le modalità di pagamento del corrispettivo e l assistenza degli agenti immobiliari, ove prestata; comma 24: ha aggiunto l art. 53-bis al D.P.R. n. 131 del 1986, estendendo all imposta di registro e alle imposte ipotecaria e catastale le attribuzioni e i poteri previsti per l accertamento ai fini delle imposte dirette, disciplinati dagli articoli 31 e seguenti del D.P.R. 29 settembre 1973, n. 600.

10 Va sottolineato che la modifica apportata all art. 52 T.U.R. non ha inciso sui trasferimenti a titolo gratuito o mortis causa, in quanto il D.Lgs. 31 ottobre 1990, n. 346 (Testo unico dell imposta sulle successioni e donazioni), contiene una disciplina autonoma per i suddetti trasferimenti, ancorché analoga a quella dell art. 52, comma 4, del T.U.R. (criterio della valutazione automatica).

11 CIRCOLARE MINISTERIALE 07/02/2007 N. 6/E A seguito delle novità introdotte dall art. art. 52, comma 5 bis, T.U.R.,., l Amministrazione Finanziaria ha pubblicato una circolare al fine di fornire chiarimenti necessari per comprendere tutte le cessioni sottoponibili ad accertamento di valore dal 4 luglio 2006 fino al 31 dicembre 2006: Cessioni di immobili in cui anche una sola delle parti sia persona fisica che agisce nell esercizio esercizio di att. commerciali, artistiche o professionali; Cessioni di immobili in cui anche una sola delle parti non sia persona p fisica; Cessioni di immobili nelle quali non sia stata espressa la volontà di volersi avvalere del prezzo-valore ; Cessioni di terreni; Cessioni di fabbricati non abitativi con le relative pertinenze; Cessioni di immobili facenti parte di compendi aziendali; Conferimenti in società.

12 FINANZIARIA 2007 Legge n. 296/2006 Con l introduzione l della Finanziaria 2007, in vigore dal 1 1 gennaio 2007, si apportano delle modifiche alle prime due fattispecie indicate nella Circolare Ministeriale del 07/02/2007 n. 6/E. Cessioni di immobili in cui anche una sola delle parti sia persona fisica che agisce nell esercizio esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali; Cessioni di immobili in cui anche una sola delle parti non sia persona fisica; Il criterio del prezzovalore è esteso a tutte le cessioni di immobili nelle quali la parte acquirente sia una persona fisica che non agisca nell esercizio esercizio di attività comm., artistiche o professionali, chiunque sia il venditore (vale a dire persona fisica o persona giuridica), a condizione che l acquirente eserciti tale opzione.

13 Mancato rispetto del valore catastale Esempio: VALORE DICHIARATO < VALORE CATASTALE L Ufficio può procedere alla determinazione del maggior valore, l Amministrazione comunque non potrà applicare semplicemente la valutazione automatica ma dovrà applicare uno dei criteri citati all art. art. 51, comma 3 (es. trasferimenti, divisioni e perizie giudiziarie anteriori di non oltre 3 anni alla data dell atto o al momento dell effetto effetto traslativo che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili). Il mancato rispetto del criterio catastale non può essere l unica l motivazione a base del l avviso l di rettifica.

14 Valutazione automatica per immobili non ancora iscritti in catasto Il contribuente deve dichiarare nell atto di volersi avvalere di tale meccanismo; alla domanda di voltura deve presentare istanza per l attribuzione l della rendita. La ricevuta della presentazione di tale istanza dovrà essere presentata all Agenzia delle Entrate entro 60 giorni dalla formazione dell atto pubblico. L Agenzia del Territorio dovrà entro 10 mesi presentare all Agenzia delle Entrate il certificato catastale con l attribuzione l della rendita.

15 Valutazione automatica per immobili non ancora iscritti in catasto procedura semplificata Il contribuente può avvalersi anche di una procedura semplificata, infatti quest ultimo ultimo può proporre una rendita ai sensi dell art. 10, comma 20-22, 22, D.L. n. 323/1996. Tale rendita potrà essere confermata od eventualmente variata nella fase di controllo.. La procedura si applica solo a condizione che il contribuente dichiari in atto di volersi avvalere della valutazione automatica.

16 Provvedimento Agenzia delle Entrate 27 luglio 2007 Tale provvedimento preannunciato dalla Finanziaria 2007 (art. 1, comma 307) individua i criteri utili per la determinazione del valore normale dei fabbricati. Il valore normale viene dunque stabilito sulla base dei valori forniti dall Osservatorio del Mercato Immobiliare dell Agenzia del Territorio e di coefficienti di merito relativi alle caratteristiche dell immobile stesso oltre ad eventuali informazioni in possesso dell ufficio.

17 Determinazione valore normale Valore normale abitazioni = (m 2 x valore normale unitario) Valore normale unitario = V.OMI min + (V.OMI max V.OMI min ) x k K = (k k 2 )/4 dove k 1 = superficie immobile e k 2 = livello piano Valore normale immobili = (media valore minimo/valore massimo OMI) N.B. Tale valore viene stabilito considerando uno stato conservativo buono. Nel caso di immobili ultimati o ristrutturati da non più di 4 anni si prende la valutazione OMI determinata su uno stato conservativo ottimo, o in mancanza di tale determinazione, si applica un moltiplicatore pari a 1,3 ai calcoli sopra illustrati.

18 Interrogazione Banca Dati OMI Banca dati delle quotazioni immobiliari Risultato interrogazione: Anno sem. Provincia: CUNEO Comune: CUNEO Fascia/zona: Centrale/C. NIZZA ALTO E DINTORNI,ZONA FRA C.SANTAROSA Codice di zona: B6 Microzona catastale n.: 3 Tipologia prevalente: Abitazioni civili Destinazione:Residenziale Tipologia Stato conser. Valore min. Valore Max Sup. Abitazioni civili Normale L Abitazioni tipo econ. Normale L Box Normale L Lo STATO CONSERVATIVO indicato con lettere MAIUSCOLE si riferisce e a quello più frequente di ZONA Il Valore di Mercato è espresso in Euro/mq riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda L (L) Per le tipologie Box, Posti auto ed Autorimesse non risulta significativo ificativo il diverso apprezzamento del mercato secondo lo stato conservativo Per la tipologia Negozi il giudizio O/ N /S è da intendersi riferito alla posizione commerciale e non allo stato conservativo dell'unità immobiliare

19 Ulteriori criteri in possesso dell Ufficio per la determinazione del valore normale L Ufficio per determinare il valore normale tiene conto anche dei seguenti elementi: valore mutuo, per gli atti soggetti IVA; prezzi effettivamente praticati che emergono dalle compravendite tra privati per la stessa zona e nello stesso periodo temporale; valore che emerge dagli accertamenti effettuati con la ricostruzione dei ricavi in base all osservazione diretta dei costi sostenuti per la costruzione; prezzi che emergono da analoghe vendite eseguite dal soggetto controllato.

20 FINANZIARIA 2008 D.L. n. 112/2008 Con la possibilità da parte degli enti comunali di accedere all anagrafe anagrafe tributaria si completa la riforma iniziata con il Decreto Visco-Bersani che aveva come obiettivo quello di recuperare maggiore gettito con una nuova attività di ricognizione in campo immobiliare. Una collaborazione già prevista con il D.L. 2003/2005, art. 1, decreto attuato con provvedimento del 3 dicembre 2007, che riconosce ali Comuni il 30% delle somme effettivamente riscosse. I Comuni, pertanto, sono maggiormente responsabilizzati nel segnalare situazioni anomale anche in campo immobiliare.

21 FINANZIARIA 2008 L. n. 244/2007 Art. 1, comma 265 In deroga all'articolo 1, comma 2, della legge 27 luglio 2000, n. 212, per gli atti formati anteriormente al 4 luglio 2006 deve intendersi che le presunzioni di cui all'articolo 35, commi 2, 3 e 23-bis, del decreto-legge 4 luglio 2006, n. 223, convertito, con modificazioni, dalla legge 4 agosto 2006, n. 248, valgano, agli effetti tributari, come presunzioni semplici.

22 Convenzione Agenzia delle Entrate Agenzia del Territorio del 16/05/2008 Tale intesa, a carattere sperimentale fino al 31/12/2008, ha l obiettivo l di fornire all Agenzia delle Entrate delle valutazioni specifiche per ogni immobile cercando di superare quella prevista dall OMI basata su una determinazione territoriale dei valori. L Agenzia delle Entrate potrà richiedere perizie di stima al Territorio che potranno essere sia sintetiche (60 giorni per la redazione) che analitiche (90 giorni per la redazione).