Deliberazione n. 17 ESTRATTO DAL VERBALE DELLE DELIBERAZIONI DEL CONSIGLIO COMUNALE

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1 Protocollo RC n /09 Anno 2010 VERBALE N. 13 Deliberazione n. 17 ESTRATTO DAL VERBALE DELLE DELIBERAZIONI DEL CONSIGLIO COMUNALE Seduta Pubblica del 18 febbraio 2010 Presidenza: POMARICI L anno duemiladieci, il giorno di giovedì diciotto del mese di febbraio, alle ore 16,20, nel Palazzo Senatorio, in Campidoglio, si è adunato il Consiglio Comunale in seduta pubblica, previa trasmissione degli avvisi per le ore 16 dello stesso giorno, per l esame degli argomenti iscritti all ordine dei lavori e indicati nei medesimi avvisi. Partecipa alla seduta il sottoscritto Vice Segretario Generale, dott. Massimo SCIORILLI. Assume la presidenza dell Assemblea il Presidente del Consiglio Comunale Marco POMARICI, il quale dichiara aperta la seduta. (O M I S S I S) Alla ripresa dei lavori sono le ore 17,25 il Presidente dispone che si proceda, ai sensi dell art. 35 del Regolamento, all appello dei Consiglieri. Eseguito l appello, il Presidente comunica che sono presenti i sottoriportati n. 33 Consiglieri: Alzetta Andrea, Angelini Roberto, Aurigemma Antonio, Azuni Maria Gemma, Berruti Maurizio, Bianconi Patrizio, Cantiani Roberto, Ciardi Giuseppe, Cochi Alessandro, De Luca Athos, De Priamo Andrea, Di Cosimo Marco, Fioretti Pierluigi, Gazzellone Antonio, Gramazio Luca, Guidi Federico, La Fortuna Giuseppe, Masino Giorgio Stefano, Mollicone Federico, Naccari Domenico, Nanni Dario, Orsi Francesco, Parsi Massimiliano, Pomarici Marco, Quadrana Gianluca, Quarzo Giovanni, Rocca Federico, Santori Fabrizio, Siclari Marco, Todini Ludovico Maria, Torre Antonino, Tredicine Giordano e Valeriani Massimiliano. Assenti l on. Sindaco Giovanni Alemanno e i seguenti Consiglieri: Aiuti Fernando, Casciani Gilberto, Cassone Ugo, Cirinnà Monica, Coratti Mirko, De Luca Pasquale, De Micheli Francesco, Ferrari Alfredo, Gasperini Dino, Marroni Umberto, Masini Paolo, Mei Mario, Mennuni Lavinia, Onorato Alessandro, Ozzimo Daniele, Panecaldo Fabrizio, Pelonzi Antongiulio, Piccolo Samuele, Policastro Maurizio, Rossin Dario, Rutelli Francesco, Smedile Francesco, Stampete Antonio, Storace Francesco, Vannini Scatoli Alessandro, Visconti Marco e Zambelli Gianfranco. Il PRESIDENTE constata che il numero degli intervenuti è sufficiente per la validità della seduta agli effetti deliberativi.

2 2 Partecipano alla seduta, ai sensi dell art. 11 del Regolamento, i Consiglieri Aggiunti Godoy Sanchez Madisson Bladimir, Kuzyk Tetyana e Okeadu Victor Emeka. Partecipa altresì alla seduta, ai sensi dell art. 46 del Regolamento, l Assessore Corsini Marco. (O M I S S I S) Il PRESIDENTE pone quindi in votazione, con procedimento elettronico, la 215ª proposta nel sottoriportato testo risultante dall accoglimento dell emendamento: 215ª Proposta (Dec. G.C. del 9 dicembre 2009 n. 116) Completamento della manovra attuativa delle compensazioni di Piano Regolatore Generale vigente. Approvazione dei criteri per l'applicazione del principio dell'equivalenza economica ai sensi del comma 3, dell'art. 19 delle NTA del PRG e definizione delle grandezze edilizie di riferimento per il computo dei diritti edificatori. Premesso che la Variante Generale al PRG denominata Piano delle Certezze, con deliberazione del Consiglio Comunale n. 92 del 29 maggio 1997, controdedotta con deliberazione del Consiglio Comunale n. 176 del 9 novembre 2000 e approvata nel 2004 con deliberazione della Giunta Regionale n. 856 del 10 settembre 2004, ha costituito la prima fase operativa dell iter formativo del PRG vigente; Che il Piano delle Certezze ha articolato il territorio comunale in tre grandi ambiti di riferimento ai fini della programmazione e gestione dei processi di trasformazione l ambito del territorio extraurbano ( ha), l ambito della città consolidata (6.700 ha), l ambito della città da completare e trasformare ( ha) pianificando i primi due, corrispondenti a circa il 70% del territorio comunale, attraverso una revisione e semplificazione della zonizzazione e delle Norme Tecniche di Attuazione, con particolare riferimento alle zone B Conservazione, zone D Completamento secondo i Piani Particolareggiati del Piano Regolatore del 1931, zone H Agro Romano, e rinviando il terzo ambito alla fase conclusiva; Che il Piano delle Certezze, nel definire l ambito del territorio extraurbano, in coerenza con lo schema strutturale del Poster Plan, mette a sistema le scelte di tutela ambientale dell Agro Romano e delle aree verdi pubbliche già contenute nella Variante di Salvaguardia (deliberazione Consiglio Comunale n. 279 del 23/24 luglio 1991 deliberazione G.R. n. 426 del 15 aprile 2002) e nella Variante Verde e Servizi (deliberazione G.M. n del 4 giugno 1990 deliberazione G.R. n. 596 del 17 maggio 2002), laddove la prima variante prevedeva una consistente riduzione dei comprensori edificabili del PRG del 1965 incompatibili con gli indirizzi di tutela, pari a circa 40 milioni di mc., e la seconda confermava, attraverso la reiterazione dei vincoli preordinati all esproprio, ormai in scadenza, il sistema delle aree verdi e degli spazi pubblici; Che l eliminazione dei comprensori edificabili incompatibili con i vincoli ambientali conta oltre 54 milioni di mc., a cui vanno aggiunte le riduzioni dovute alle varianti normative, effettuate con il solo Piano delle Certezze, di cancellazione delle zone D del PRG del 1965, e di ridimensionamento delle potenzialità edificatorie delle zone agricole, per un totale di circa altri 5 milioni di mc.; Che in questi tagli, che raggiungono complessivamente, dunque, circa i 60 milioni di mc., pari al 50% dell intero residuo privato del PRG del 1965, non sono

3 3 compresi gli ulteriori circa 5,43 milioni di mc. di previsioni edificatorie stralciate sempre con il Piano delle Certezze in corrispondenza di aree non interessate da vincoli ambientali, ma ritenute irrinunciabili per le finalità di tutela del territorio; Che per detta previsione edificatoria, per una quantità corrispondente a mc. l Amministrazione Comunale ha stabilito il diritto alla compensazione edificatoria, identificandolo in apposite tabelle del Piano delle Certezze che costituiscono formale impegno dell Amministrazione nei confronti dei privati; Che il diritto alla compensazione edificatoria qualora insorgano motivazioni di natura urbanistica che modifichino le certezze edificatorie preesistenti, è stato anche sancito dall art. 3, punto 21, delle NTA dello stesso Piano delle Certezze; Che la compensazione edificatoria consiste nel garantire il diritto edificatorio, come sopra riconosciuto e sancito per normativa, attraverso il trasferimento dello stesso, a corrispondente valore immobiliare, in altre aree che risultino sostenibili, compatibili e idonee per la trasformazione; Che il principio della compensazione, sancito dal predetto art. 3, punto 21, delle NTA del Piano delle Certezze, è stato integrato e reso operativo, attraverso l approvazione di specifici provvedimenti, che hanno consentito di mettere a punto manovre attuative che sono state successivamente poste in essere; Che a questi fini, la deliberazione di Giunta Comunale n. 811 del 21 luglio 2000 ha individuato le seguenti modalità attuative dei trasferimenti: a) l uso della riserva di aree di proprietà dell Amministrazione che sarà costituita anche attraverso le procedure del nuovo strumento urbanistico; b) l uso del patrimonio immobiliare dell Amministrazione; c) l uso dei Piani di Zona, in particolare quelli di localizzazione prossima, sia per la parte residenziale che per quella non residenziale; d) la verifica di proposte presentate direttamente dai privati riguardanti cessioni di aree trasformabili; Che, ad oggi l intero quadro della manovra attuativa delle compensazioni di Piano Regolatore Generale approvato con deliberazione Consiglio Comunale n. 18/2008 evidenzia come, a fronte di un totale di S.U.L. da compensare di ,12 mq. corrispondenti a mc., relativamente al Piano delle Certezze sono in corso di compensazione circa mq. di S.U.L. corrispondenti a circa mc., pari a circa il 51,6% del totale; a fronte di un totale di S.U.L. da compensare di circa mq. corrispondenti a circa mc. concernente ulteriori compensazioni decise dal Consiglio Comunale, sono in corso di compensazione circa mq. di S.U.L. corrispondenti a circa mc., pari a circa il 45%; mentre, a fronte di un totale di S.U.L. da compensare di circa mq. corrispondenti a circa mc. per il comprensorio di Tor Marancia, sono in corso di compensazione circa mq. corrispondenti a circa mc., pari a circa il 96,7% del totale; Che, sempre al fine di garantire l attuazione della manovra delle compensazioni attraverso regole generalizzate, con determinazione dirigenziale del Direttore della U.O. n. 2 del Dipartimento VI n. 142 del 30 settembre 2002, veniva costituito un Gruppo di lavoro finalizzato a definire le valutazioni di natura economico-finanziaria per stabilire la congruità dei valori da compensare con quelli delle aree già individuate o da individuare anche attraverso le risultanze dell Avviso Pubblico di cui alla deliberazione della Giunta Comunale n. 472 del 7 agosto 2002 ; Che, come si evince dalla relazione allegata alla determinazione di cui sopra, tra i criteri definiti per la soluzione della questione delle compensazioni edificatorie è stabilito che il principio della compensazione si basa sulla corrispondenza del valore immobiliare delle cubature cancellate con quello delle cubature nella nuova localizzazione, e che

4 4 pertanto è necessario pervenire alla valutazione dell edificabilità di compensazione da applicare ai vari ambiti territoriali, intendendo per essa l edificabilità equivalente al valore immobiliare dell edificabilità da compensare; Che il criterio di stima adottato dal gruppo di lavoro di cui sopra, che si è ritenuto più idoneo per definire tali valori, è stato quello del metodo di stima del valore di trasformazione; Che al fine di pervenire a valutazioni il più possibile omogenee per le diverse aree, considerando che la stima avviene in assenza di definizione progettuale delle trasformazioni, viene assunto per convenzione che la qualità e la tipologia dei prodotti trasformati e quindi degli edifici virtuali cui afferire la volumetria prevista sia la medesima; Che tale metodo individua il valore di un area come differenza tra il valore del bene finito (trasformato) e quello dei costi di produzione necessari per la trasformazione (quali il costo di costruzione, gli oneri finanziari, le progettazioni, l utile d impresa, ecc.); Che le quotazioni di riferimento, i prezzi e i costi di trasformazione, i valori delle aree edificabili, per ciascuna area da esaminare, sono ricavati o desunti, da un lato da fonti attendibili ed ufficiali di osservazione del Mercato Immobiliare, quali, il Borsino Immobiliare di Roma, le Quotazioni Immobiliari OMI dell Agenzia del Territorio e le Microzone Omogenee e dall altro, determinando in via generalizzata attraverso parametri oggettivi, i costi di produzione e che detti valori sono rilevati, per le aree di partenza, all anno di adozione dell atto urbanistico che le ha rese inedificabili, e sono rilevati, per le aree su cui si localizza l edificabilità di compensazione medesima (aree di atterraggio), all anno in cui si è costituito il gruppo di lavoro finalizzato a definire le valutazioni di natura economico-finanziaria per stabilire la congruità dei valori da compensare con quelli delle aree già individuate o da individuare, essendo l anno in cui ha preso avvio la manovra delle compensazioni, quanto sopra con il preciso obiettivo di rispondere al principio di omogeneità ed uniformità di trattamento, considerata la reale indeterminatezza dei tempi tecnico-istruttorio-amministrativi a cui è legata la complessa manovra compensativa con i singoli programmi di compensazione ad essa connessi; Che, assunte le più idonee quotazioni di riferimento, da attribuire agli ipotetici edifici nelle zone da esaminare, ed assegnato il più probabile valore di mercato al prodotto trasformato, vengono detratti i costi necessari per la trasformazione (costi di costruzione, oneri finanziari, oneri di progettazione, utile d impresa, ecc.) per giungere in questo modo all individuazione del più probabile valore al mc. della singola area; Che il gruppo di lavoro ha determinato le modalità di valutazione, la metodologia specifica e le operazioni necessarie alle attività di stima mediante la predisposizione di una scheda di valutazione, come di seguito riportata, all interno della quale sono indicati tutti i parametri di riferimento delle aree oggetto di compensazione:

5 5 ** la voce a) è stata calcolata come da tabelle riferite al contributo sul costo di costruzione e agli oneri di urbanizzazione al tempo di riferimento delle stime; Che il comma 1, dell art. 19 Compensazioni urbanistiche delle NTA del PRG vigente assume il principio e l obiettivo di attuare esclusivamente le compensazioni urbanistiche individuate in allegato A, come integrato con deliberazione di Giunta Regionale n. 856/2004 di approvazione del Piano delle Certezze, nonché le seguenti ulteriori compensazioni derivanti da successivi provvedimenti: comprensorio Tor Marancia di cui alla deliberazione di Consiglio Comunale n. 53/2003, con S.U.L. da compensare pari a mq.; comprensorio Casal Giudeo di cui alla deliberazione di Giunta Comunale n. 125/2001 con S.U.L. da compensare stabilita nella stessa deliberazione. ; Che il comma 3, dell art. 19, delle NTA del PRG vigente, prevede l adozione da parte del Comune di un provvedimento che determini, in maniera univoca e generalizzata, i criteri specifici per l applicazione del principio dell equivalenza economica della capacità edificatoria attribuita in sede di compensazione rispetto a quella afferente alle aree sottoposte a tutela ambientale ed eventualmente da cedere all Amministrazione Comunale gratuitamente; Che, a tal fine, si ritiene adeguato il criterio di stima adottato dal Gruppo di Lavoro sopra descritto, in quanto idoneo a fornire risultati oggettivi ed attendibili in tema di valutazioni immobiliari; Che, tuttavia, l applicazione tassonomica del principio dell equivalenza economica potrebbe determinare un incremento eccessivo della capacità edificatoria del soggetto compensando, riconducibile ad un eccessivo differenziale positivo sostenuto del valore/mq. delle aree di partenza rispetto a quelle di atterraggio; Che, pertanto, al fine di conciliare il suddetto principio dell equivalenza economica con l esigenza di contenimento dei possibili incrementi di cubatura sopra delineati, si rende necessario ricorrere all applicazione di un idoneo correttivo del principio stesso, stabilendo un indice di trasferimento massimo delle cubature nelle ipotesi in cui la volumetria compensanda viene trasferita in aree di minor pregio ed un indice di trasferimento minimo delle cubature, al di sotto della quale non è opportuno scendere,

6 6 anche prescindendo dagli esiti della mera applicazione del principio dell equivalenza economica, al fine di incentivare l atterraggio della volumetria compensanda in aree di maggior pregio, al momento attuale più difficilmente commerciabili per l alto valore/mq., così da garantire, contemporaneamente, il contenimento delle cubature e l attuazione urbanistica di tessuti da riconnettere con l ambito territoriale di contesto; Che tale criterio perequativo, con riferimento a molte delle compensazioni già definite o, comunque, avviate, è stato identificato, dal Consiglio Comunale, attraverso l approvazione di emendamenti di volta in volta apportati a specifiche proposte di deliberazione, nell intervallo tra 0,75 e 2,3, quali, rispettivamente, indici di trasferimento minimo e massimo, nei termini sopra spiegati; Che, effettivamente, sulla base delle valutazioni operate nei programmi di compensazione già avviati, le stime hanno evidenziato, generalmente, per le compensazioni previste dal Piano delle Certezze, indici di trasferimento compresi in un intervallo tra 0,5 e 1, mentre per le compensazioni previste nel comprensorio di Tor Marancia, indici di trasferimento ricorrenti compresi tra 2 e 2,7; Che, pertanto, per le finalità sopra esposte, quale criterio correttivo dei risultati derivanti dall applicazione del principio dell equivalenza economica, può opportunamente essere adottato un intervallo basato sui valori medi dei fattori sopra rilevati, ovvero sullo 0,75, quale valore medio tra 0,5 e 1, e sul 2,3, quale valore medio tra 2 e 2,7; Che l applicazione generalizzata del suddetto intervallo tra 0,75 e 2,3, entro il quale contenere gli indici di trasferimento, contemperando quelli desunti dall applicazione del metodo del valore di trasformazione, risponde all esigenza di contenere un aumento dei pesi insediativi, evitando nel contempo possibili contenziosi nei casi di differenziali troppo bassi e risulta conforme ai principi di equità ed uniformità, consentendo di concludere la manovra attuativa delle compensazioni anche nel rispetto e in continuità con i criteri e le modalità già utilizzati per la maggior parte della stessa; Che è altresì necessario stabilire che, per il computo dei diritti edificatori in compensazione relativi ai comprensori indicati nelle tabelle del Piano delle Certezze, così come recepite nell Allegato A del PRG vigente, e le ulteriori compensazioni di cui all art. 19 delle NTA quale grandezza edilizia di riferimento utilizzata, la Superficie Utile Lorda (S.U.L.), in coerenza con quanto prescritto dall art. 4 Grandezze Edilizie delle NTA, con il conseguente uso generalizzato del parametro della S.U.L. in mq. per la misurazione delle quantità edificabili esteso a tutte le aree di trasformazione previste dal PRG vigente, e in continuità con quanto già prescritto, ai sensi dall art. 19, comma 1, delle NTA, per il comprensorio di Tor Marancia; Che tale rapporto tra mc. di Volumetria e mq. di Superficie Utile Lorda (S.U.L.) è regolato dall altezza convenzionale di m. 3,20, così come definita dal comma 1, dell art. 108, delle NTA del PRG vigente; Che quanto sopra è coerente con le scelte già operate dal Consiglio Comunale con riferimento agli specifici programmi compensatori; Che in data 7 dicembre 2009 il Dirigente del Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica Direzione Programmazione e Pianificazione del Territorio ha espresso il parere che di seguito integralmente si riporta: Ai sensi e per gli effetti dell art. 49 del T.U.E.L. approvato con D.Lgs. n. 267/2000, si esprime parere favorevole in ordine alla regolarità tecnica della proposta di deliberazione indicata in oggetto. Il Dirigente F.to: C. Esposito ;

7 7 Che sul testo originario della proposta in esame è stata svolta da parte del Segretariato Generale la funzione di assistenza giuridico amministrativa di cui all art. 97 del T.U.E.L. approvato con D.Lgs. n. 267/2000; Che la VIII Commissione Consiliare Permanente, nella seduta del 17 dicembre 2009, ha espresso parere favorevole; Visto il parere favorevole del Dirigente responsabile del Servizio espresso, ai sensi dell art. 49 del T.U.E.L., in ordine all emendamento approvato; IL CONSIGLIO COMUNALE DELIBERA 1) di stabilire che ai sensi del comma 3, dell art. 19 delle NTA del PRG vigente, i criteri specifici per l applicazione del principio dell equivalenza economica si attuano attraverso il metodo di stima del valore di trasformazione. Con questo metodo si ottiene il valore dell area come differenza tra il più probabile prezzo medio di mercato dei fabbricati costruiti e i costi da sostenere per l edificazione medesima riferendo i valori di stima, per le aree di partenza, all anno di adozione dell atto urbanistico che le ha rese inedificabili, e per le aree su cui si localizza l edificabilità di compensazione medesima (aree di atterraggio), all anno in cui si è costituito il gruppo di lavoro finalizzato a definire le valutazioni di natura economico-finanziaria per stabilire la congruità dei valori da compensare con quelli delle aree già individuate o da individuare, essendo l anno in cui ha preso avvio la manovra delle compensazioni ; questo con il preciso obiettivo di rispondere al principio di omogeneità ed uniformità di trattamento considerata la reale indeterminatezza dei tempi tecnico-istruttorio-amministrativi a cui è legata la complessa manovra compensativa con i singoli programmi di compensazione ad essa connessi, il tutto come indicato nella seguente tabella: ** la voce a) è stata calcolata come da tabelle riferite al contributo sul costo di costruzione e agli oneri di urbanizzazione al tempo di riferimento delle stime;

8 8 2) di fissare, per tutte le procedure di compensazione non ancora sottoposte alle determinazioni del Consiglio Comunale, relativamente al rapporto tra il valore dell area di partenza e il valore dell area di atterraggio, quale valore minimo dell indice di trasferimento, quello corrispondente alla soglia dello 0,75 e quale valore massimo quello corrispondente alla soglia del 2,3; 3) di applicare i valori di cui al punto precedente, su motivata istanza dell interessato da presentare entro 120 giorni dall approvazione della presente deliberazione, anche ai programmi di compensazione avviati antecedentemente all approvazione del PRG vigente ma non ancora convenzionati; in tal caso i crediti compensativi eventualmente riconosciuti potranno essere utilizzati in diversi ambiti con apposito provvedimento dell Amministrazione Comunale rispetto alla deliberazione di indirizzi al Sindaco già adottata; 4) di considerare, per il computo dei diritti edificatori in compensazione relativi ai comprensori indicati nelle tabelle del Piano delle Certezze, così come recepite nell Allegato A del PRG vigente, e le ulteriori compensazioni di cui all art. 19 delle NTA quale grandezza edilizia di riferimento utilizzata, la Superficie Utile Lorda (S.U.L.), in coerenza con quanto prescritto dall art. 4 Grandezze edilizie delle NTA, con il conseguente uso generalizzato del parametro della S.U.L. in mq. per la misurazione delle quantità edificabili esteso a tutte le aree di trasformazione previste dal PRG vigente, e in continuità con quanto già prescritto, ai sensi dall art. 19, comma 1, delle NTA, per il comprensorio di Tor Marancia. Tale rapporto tra mc. di Volumetria e mq di Superficie Utile Lorda è regolato dall altezza convenzionale di m. 3,20, così come definita dall art. 108, delle NTA del PRG vigente. Procedutosi alla votazione nella forma come sopra indicata, il Presidente, con l assistenza dei Segretari, dichiara che la proposta risulta approvata all unanimità, con 31 voti favorevoli. Hanno partecipato alla votazione i seguenti Consiglieri: Berruti, Bianconi, Cantiani, Casciani, Ciardi, Cochi, Coratti, Di Cosimo, Fioretti, Gasperini, Gazzellone, Gramazio, Guidi, Marroni, Masino, Mollicone, Naccari, Orsi, Parsi, Pelonzi, Pomarici, Quarzo, Rocca, Rossin, Santori, Siclari, Smedile, Todini, Torre, Vannini Scatoli e Visconti. La presente deliberazione assume il n. 17. (O M I S S I S) IL PRESIDENTE M. POMARICI IL VICE SEGRETARIO GENERALE M. SCIORILLI

9 9 La deliberazione è stata pubblicata all Albo Pretorio dal. al e non sono state prodotte opposizioni. La presente deliberazione è stata adottata dal Consiglio Comunale nella seduta del 18 febbraio Dal Campidoglio, li p. IL SEGRETARIO GENERALE......