STUDIO DI SETTORE VG40U

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1 ALLEGATO 4 NOTA TECNICA E METODOLOGICA STUDIO DI SETTORE VG40U LOCAZIONE, VALORIZZAZIONE, COMPRAVENDITA DI BENI IMMOBILI 227

2 CRITERI PER L EVOLUZIONE DELLO STUDIO DI SETTORE L'applicazione dello studio di settore attribuisce ai contribuenti un ricavo potenziale. Tale ricavo viene stimato tenendo conto sia di variabili contabili sia di variabili strutturali che influenzano il risultato economico di un impresa anche con riferimento al contesto territoriale in cui la stessa opera. L'applicazione dello studio consente, inoltre, di valutare la coerenza e la normalità economica della singola impresa in relazione al settore economico di appartenenza. A tale scopo, nell ambito dello studio, vengono individuate le relazioni tra le variabili contabili e le variabili strutturali, per analizzare i possibili processi produttivi e i diversi modelli organizzativi impiegati nell espletamento dell attività. L evoluzione dello studio di settore è finalizzata a cogliere eventuali cambiamenti strutturali, modifiche dei modelli organizzativi e variazioni di mercato all interno del settore economico e presuppone un attività di analisi e ricerca economica, che viene condotta attingendo a fonti informative pubbliche e non pubbliche. Le fonti pubbliche sono rappresentate da elaborazioni di enti o società che svolgono ricerche di tipo economicostatistico (Istat, Banca d Italia, Infocamere, ecc.) e che forniscono dati e informazioni sull andamento economico dei mercati, sulla struttura e la dimensione dei principali settori economici. Oltre alle fonti di carattere pubblico, che forniscono informazioni più generali, vengono utilizzate fonti specifiche settoriali (riviste specializzate, partecipazione a seminari e convegni specialistici, pubblicazioni dei principali istituti di ricerca, indagini campionarie, ecc.); si tratta di fonti che illustrano: l andamento della domanda, la struttura dell offerta, sia in termini di tipologie di attività imprenditoriali presenti che di modelli organizzativi adottati dagli operatori, i canali distributivi utilizzati, il livello di avanzamento tecnologico presente nei processi produttivi, ecc. Un supporto più diretto e operativo proviene da una rete di tecnici costituita da istituti universitari, centri di ricerca, docenti e ricercatori, che opera anche tramite l utilizzo di panel di imprese. Di seguito vengono esposti i criteri seguiti per la costruzione dello studio di settore VG40U, evoluzione dello studio UG40U. Le attività economiche oggetto dello studio di settore VG40U sono quelle relative ai seguenti codici ATECO 2007: Sviluppo di progetti immobiliari senza costruzione; Lottizzazione dei terreni connessa con l' urbanizzazione; Compravendita di beni immobili effettuata su beni propri; Locazione immobiliare di beni propri o in leasing (affitto); Affitto di aziende. L evoluzione dello studio di settore è stata condotta analizzando le informazioni contenute nel modello UG40U per la comunicazione dei dati rilevanti ai fini dell applicazione degli studi di settore per il periodo d imposta 2010, trasmesso dai contribuenti quale allegato al modello UNICO I contribuenti interessati sono risultati pari a Nella prima fase di analisi posizioni sono state scartate in quanto non utilizzabili nelle successive fasi dell elaborazione dello studio di settore (casi di cessazione di attività, situazioni di non normale svolgimento dell attività, contribuenti forfetari, presenza di attività secondarie con un incidenza sui ricavi complessivi superiore al 30%, ricavi dichiarati ai fini dell applicazione degli studi di settore maggiori di euro). Sui dati contenuti nei modelli studi di settore della restante platea sono state condotte analisi statistiche per rilevare la completezza, la correttezza e la coerenza delle informazioni in essi contenute. 228

3 Tali analisi hanno comportato, ai fini della definizione del campione dello studio, lo scarto di ulteriori posizioni. I motivi di scarto sono stati: quadro D (elementi specifici dell'attività) non compilato; quadro F (elementi contabili) non compilato; comune del quadro B (unità locali destinate all esercizio dell attività) e/o anagrafico mancante o errato; errata compilazione delle percentuali relative alla tipologia dell attività (quadro D); errata compilazione delle percentuali relative alla localizzazione degli immobili venduti/locati/affittati (quadro D); errata compilazione delle percentuali relative alla tipologia della clientela (quadro D); incongruenze fra i dati strutturali e i dati contabili. A seguito degli scarti effettuati, il numero dei modelli oggetto delle successive analisi è stato pari a IDENTIFICAZIONE DEI GRUPPI OMOGENEI Per suddividere le imprese in gruppi omogenei sulla base degli aspetti strutturali, è stata seguita una strategia di analisi che combina in sequenza due tecniche statistiche di tipo multivariato: un analisi fattoriale del tipo Analyse des données e nella fattispecie l Analisi in Componenti Principali; un procedimento di Cluster Analysis. L Analisi in Componenti Principali è una tecnica statistica che permette di ridurre il numero delle variabili originarie pur conservando gran parte dell informazione iniziale. A tal fine vengono identificate nuove variabili, dette componenti principali, tra loro ortogonali (linearmente indipendenti, incorrelate). Le variabili prese in esame nell Analisi in Componenti Principali sono quelle presenti in tutti i quadri del modello ad eccezione delle variabili del quadro degli elementi contabili. Tale scelta nasce dall esigenza di caratterizzare i soggetti in base ai possibili modelli organizzativi, alle diverse modalità di svolgimento dell attività, ecc.; tale caratterizzazione è possibile solo utilizzando le informazioni relative alle strutture operative, al mercato di riferimento e a tutti quegli elementi specifici che caratterizzano le diverse realtà economiche e produttive di una impresa. Nell applicazione dell Analisi in Componenti Principali è stata scelta la soluzione migliore in termini di significatività statistica ed economica. Pertanto, sono state scelte le componenti principali che riescono a spiegare la maggior parte della varianza iniziale e che consentono, sulla base del criterio dell interpretabilità, di rappresentare i diversi aspetti strutturali delle attività oggetto di studio. La tecnica statistica della Cluster Analysis, applicata ai risultati dell Analisi in Componenti Principali, permette di identificare gruppi omogenei di imprese (cluster); in tal modo è possibile raggruppare le imprese con caratteristiche strutturali ed organizzative simili 1. L utilizzo combinato delle due tecniche è preferibile rispetto a un applicazione diretta della Cluster Analysis poiché, riducendo con l Analisi in Componenti Principali il numero di variabili su cui effettuare il procedimento di classificazione, l operazione di clustering risulta meno complessa e più precisa. I gruppi omogenei individuati sono valutati anche in termini di significatività economica per verificarne l aderenza alla concreta realtà imprenditoriale. Nel procedimento di clustering adottato, quindi, l omogeneità dei gruppi deve essere interpretata non tanto in rapporto alle caratteristiche delle singole variabili, quanto in funzione delle principali interrelazioni esistenti tra le variabili esaminate che concorrono a definire il profilo dei singoli gruppi. 1 Nella fase di Cluster Analysis, al fine di garantire la massima omogeneità dei soggetti appartenenti a ciascun gruppo, vengono classificate solo le osservazioni che presentano caratteristiche strutturali simili rispetto a quelle proprie di uno specifico gruppo omogeneo. Non vengono, invece, presi in considerazione, ai fini della classificazione, i soggetti che possiedono aspetti strutturali riferibili contemporaneamente a due o più gruppi omogenei. Ugualmente non vengono classificate le osservazioni che presentano un profilo strutturale molto dissimile rispetto all insieme dei cluster individuati. 229

4 La descrizione dei gruppi omogenei è riportata nel Sub Allegato 4.A. DEFINIZIONE DELLA FUNZIONE DI RICAVO Una volta suddivise le imprese in gruppi omogenei è necessario determinare, per ciascun gruppo omogeneo, la funzione matematica che meglio si adatta all andamento dei ricavi delle imprese appartenenti allo stesso gruppo. Per determinare tale funzione si è ricorso alla Regressione Lineare Multipla. La Regressione Lineare Multipla è una tecnica statistica che permette di interpolare i dati con un modello statistico-matematico che descrive l andamento della variabile dipendente in funzione di una serie di variabili indipendenti. La stima della funzione di ricavo è stata effettuata individuando la relazione tra il ricavo (variabile dipendente) e i dati contabili e strutturali delle imprese (variabili indipendenti). È opportuno rilevare che prima di definire il modello di regressione è stata effettuata un analisi sui dati delle imprese per verificare le condizioni di coerenza dei dati nell esercizio dell attività e per scartare le imprese anomale; ciò si è reso necessario al fine di evitare possibili distorsioni nella determinazione della funzione di ricavo. A tal fine sono stati selezionati, in base alla loro capacità di individuare anomalie nella relazione tra le voci contabili esaminate, i seguenti indicatori di natura economico-contabile: Incidenza dei costi residuali di gestione sul valore della produzione 2 ; Incidenza degli ammortamenti per beni strumentali mobili stessi beni strumentali mobili ammortizzabili 3 ; Incidenza dei costi per beni mobili acquisiti in dipendenza di contratti di locazione finanziaria stessi 4. Le formule degli indicatori economico-contabili sono riportate nel Sub Allegato 4.C. Successivamente, ai fini della determinazione del campione di riferimento, sono state escluse le imprese che non rispettavano le condizioni di normalità economica 5 anche per un solo indicatore di quelli sopra citati. Inoltre sono state escluse anche le imprese che presentavano la somma del costo del materiale impiegato e del costo per la produzione di servizi negativa. Così definito il campione di riferimento, si è proceduto alla definizione della funzione di ricavo per ciascun gruppo omogeneo. Per la determinazione della funzione di ricavo sono state utilizzate variabili contabili, variabili strutturali e variabili territoriali. La scelta delle variabili significative è stata effettuata con il metodo stepwise 6. Una volta selezionate le variabili, la determinazione della funzione di ricavo è ottenuta applicando il metodo dei minimi quadrati generalizzati, che consente di controllare l eventuale presenza di eteroschedasticità connessa alla variabilità legata ad aspetti dimensionali dell impresa. 2 L indicatore verifica che le voci di costo relative agli oneri diversi di gestione e alle altre componenti negative costituiscano una plausibile componente residuale di costo. 3 L indicatore misura la plausibilità tra il valore dei beni strumentali mobili di proprietà ammortizzabili e il valore degli ammortamenti dei beni strumentali mobili. 4 L indicatore misura la plausibilità tra il valore dei beni strumentali mobili acquisiti in dipendenza di contratti di locazione finanziaria (in leasing) e i canoni di leasing. 5 Vedi Analisi della Normalità Economica. 6 Il metodo stepwise unisce due tecniche statistiche per la scelta del miglior modello di stima: la regressione forward ( in avanti ) e la regressione backward ( indietro ). La regressione forward prevede di partire da un modello senza variabili e di introdurre passo dopo passo la variabile più significativa, mentre la regressione backward inizia considerando nel modello tutte le variabili disponibili e rimuovendo passo per passo quelle non significative. Con il metodo stepwise, partendo da un modello di regressione senza variabili, si procede per passi successivi alternando due fasi: nella prima fase, si introduce la variabile maggiormente significativa fra quelle considerate; nella seconda, si riesamina l insieme delle variabili introdotte per verificare se è possibile eliminarne qualcuna non più significativa. Il processo continua fino a quando non è più possibile apportare alcuna modifica all insieme delle variabili, ovvero quando nessuna variabile può essere aggiunta oppure eliminata. 230

5 Nella definizione della funzione di ricavo si è tenuto conto delle possibili differenze di risultati economici legate al luogo di svolgimento dell attività, in modo da individuare ulteriori differenze territoriali oltre a quelle già rilevate con la Cluster Analysis. A tale scopo sono stati utilizzati i risultati dello studio della Territorialità del livello delle quotazioni immobiliari definita su dati dell Osservatorio sul Mercato Immobiliare (OMI) riferiti all anno che differenzia il territorio nazionale sulla base dei valori di mercato degli immobili per comune, provincia, regione e area territoriale. Nella definizione della funzione di ricavo il livello delle quotazioni immobiliari è stato rappresentato con una variabile standardizzata rispetto al valore massimo ed è stata analizzata la sua interazione con la variabile Costi Totali + Variazione delle rimanenze (iniziali finali) valutate a costo ; il differenziale relativo alla territorialità del livello delle quotazioni immobiliari è ponderato sulla base della percentuale relativa alla localizzazione degli immobili venduti/locati/affittati 8 ; Affinché la stima dei ricavi tenga conto dell eventuale presenza di Variazione delle rimanenze valutate a costo 9, si utilizza un fattore correttivo (FC), che interviene come fattore di abbattimento delle variabili relative ai Collaboratori dell impresa familiare e coniuge dell azienda coniugale e familiari diversi (percentuale di lavoro prestato diviso 100), Associati in partecipazione (percentuale di lavoro prestato diviso 100) e Soci (percentuale di lavoro prestato diviso 100) escluso il primo socio e delle variabili contabili ad eccezione della Variazione delle rimanenze (iniziali finali) valutate a costo 10. Il fattore correttivo interviene sulle variabili della funzione di ricavo quando le rimanenze finali valutate a costo presentano un incremento rispetto alle relative esistenze iniziali. Il fattore correttivo FC viene così determinato: Dove: FC = 1 se Costi = 0 FC = 0 se Variazione delle rimanenze valutate a costo > Costi FC = 1 [(maggior valore tra la Variazione delle rimanenze valutate a costo e 0)/Costi] Costi = [valore massimo tra [costo del materiale impiegato + costo per la produzione di servizi + spese per acquisti di servizi - compensi corrisposti ai soci per l attività di amministratore (società ed enti soggetti all Ires) + altri costi per servizi + ammortamenti per beni mobili strumentali + abbonamenti a riviste e giornali, acquisto di libri, spese per cancelleria + spese per omaggio a clienti ed articoli promozionali - altri costi e oneri non afferenti alla produzione (spese generali amministrative, spese di vendita, costi di ricerca e sviluppo, ecc.)] e 0] + [costo per il godimento di beni di terzi (canoni di leasing, canoni relativi a beni immobili) - canoni relativi a beni immobili] + [spese per lavoro dipendente e per altre prestazioni diverse da lavoro dipendente afferenti l attività dell impresa - compensi corrisposti ai soci per l attività di amministratore (società di persone) - spese per personale non afferente alla produzione] + [interessi e altri oneri finanziari - interessi e oneri finanziari non afferenti alla produzione]. Nel caso in cui le esistenze iniziali valutate a costo superino le relative rimanenze finali interviene, nella determinazione della funzione di ricavo, la valorizzazione della variabile Variazione delle rimanenze (iniziali finali) valutate a costo. Nel Sub Allegato 4.H vengono riportate le variabili ed i rispettivi coefficienti della funzione di ricavo. 7 I criteri e le conclusioni dello studio sono riportati nell apposito Decreto Ministeriale. 8 L indicatore utilizzato per l area Estero è lo stesso della macro area nazionale: Centro. 9 La Variazione delle rimanenze valutate a costo è pari alla differenza tra le rimanenze finali e le esistenze iniziali relative ai prodotti finiti, prodotti in corso di lavorazione e servizi non di durata ultrannuale e alle opere, forniture e servizi di durata ultrannuale di cui all art.93, comma 5, del TUIR. 10 La Variazione delle rimanenze (iniziali finali) valutate a costo è pari alla differenza tra le esistenze iniziali e le rimanenze finali relative ai prodotti finiti, prodotti in corso di lavorazione e servizi non di durata ultrannuale e alle opere, forniture e servizi di durata ultrannuale di cui all art.93, comma 5, del TUIR. 231

6 APPLICAZIONE DELLO STUDIO DI SETTORE In fase di applicazione dello studio di settore sono previste le seguenti fasi: Analisi Discriminante; Analisi della Coerenza; Analisi della Normalità Economica; Analisi della Congruità. ANALISI DISCRIMINANTE Una volta suddivise le imprese in gruppi omogenei è necessario determinare una regola di classificazione in grado di definire l appartenenza di ciascuna impresa ai gruppi omogenei individuati nella fase di Cluster Analysis; la descrizione dei gruppi omogenei è riportata nel Sub Allegato 4.A. Al riguardo, è stata utilizzata l analisi discriminante lineare di Fisher. Si tratta di una tecnica statistica multivariata utile per identificare quelle variabili che meglio discriminano i gruppi omogenei 11. Nell analisi discriminante lineare, per ogni gruppo omogeneo viene calcolata una funzione di classificazione come combinazione lineare delle variabili discriminanti 12. Sulla base dei punteggi discriminanti, ottenuti utilizzando tale funzione, viene determinata la probabilità di appartenenza ai gruppi omogenei 13. In tal modo è possibile associare ogni singola impresa ad uno o più gruppi omogenei definendo le relative probabilità di appartenenza. Nel Sub Allegato 4.B vengono riportate le variabili risultate significative nell analisi con i rispettivi pesi discriminanti individuati per ogni gruppo omogeneo. 11 Le variabili discriminanti vengono selezionate con il metodo stepwise partendo da quelle utilizzate nell Analisi in Componenti Principali. 12 La funzione di classificazione è definita nel seguente modo: w i = a i0 + a i1vardis 1 + a i2vardis a imvardis m dove: w i è il punteggio discriminante relativo al gruppo omogeneo i; a i0 è l intercetta; a ij sono i pesi discriminanti scelti in modo da rendere massima la separazione tra i gruppi; vardis j è la j-esima variabile discriminante. 13 La probabilità di appartenenza al gruppo omogeneo i è calcolata nel seguente modo: dove n è il numero complessivo di gruppi omogenei. w Maxw,w,...,w e i 1 2 n Prob i n w k Maxw1,w 2,..., wn k 1 e 232

7 ANALISI DELLA COERENZA L analisi della coerenza permette di valutare l impresa sulla base di specifici indicatori economico-aziendali, calcolati come rapporto tra determinate variabili contabili e/o strutturali contenute nel modello per la comunicazione dei dati rilevanti ai fini dell applicazione degli studi di settore. Gli indicatori sono stati selezionati in base alla loro capacità di misurare l efficienza, la produttività e la redditività nello svolgimento dell attività economica. Con l analisi della coerenza, per ciascun soggetto, si valuta il posizionamento del valore di ogni singolo indicatore rispetto ad un intervallo, individuato come economicamente coerente sulla base dei valori soglia ammissibili. Gli indicatori utilizzati nell analisi della coerenza sono i seguenti: Margine lordo sui ricavi 14 ; Ricavi al metro quadro locato 15 ; Ricavi al metro quadro venduto 16. Le formule degli indicatori utilizzati sono riportate nel Sub Allegato 4.C. Ai fini della individuazione dei valori soglia che definiscono l intervallo di coerenza economica, per ciascuno degli indicatori utilizzati sono state esaminate preliminarmente le relative distribuzioni ventiliche 17 differenziate per gruppo omogeneo; per gli indicatori Ricavi al metro quadro locato e Ricavi al metro quadro venduto anche sulla base della territorialità generale 18 a livello comunale. I valori delle soglie dei diversi indicatori sono stati individuati scegliendo quelli che possono ritenersi economicamente plausibili con riferimento alle pratiche osservabili nel settore, nel cluster specifico e nell area territoriale di appartenenza, per gli indicatori per i quali è previsto. Le distribuzioni ventiliche degli indicatori di coerenza economica vengono riportate nel Sub Allegato 4.D. I valori soglia di coerenza ammissibili sono riportati nel Sub Allegato 4.E. Il soggetto risulta coerente per l indicatore Margine lordo sui ricavi se il valore dell indicatore si posiziona all interno dell intervallo individuato come economicamente coerente. Nel caso in cui l indicatore risulti non calcolabile 19 o indeterminato 20 il soggetto viene definito coerente. Il soggetto risulta coerente per l indicatore Ricavi al metro quadro locato se l indicatore è calcolabile e se il suo valore si posiziona all interno dell intervallo individuato come economicamente coerente. Nel caso in cui l indicatore risulti indeterminato 20 il soggetto viene definito coerente. Il soggetto risulta coerente per l indicatore Ricavi al metro quadro venduto se l indicatore è calcolabile e se il suo valore si posiziona all interno dell intervallo individuato come economicamente coerente. Nel caso in cui l indicatore risulti indeterminato 20 il soggetto viene definito coerente. In applicazione, per ogni singolo soggetto, i valori soglia di ciascun indicatore di coerenza economica sono ottenuti come media, ponderata con le relative probabilità di appartenenza, dei valori di riferimento individuati per gruppo omogeneo. Per gli indicatori Ricavi al metro quadro locato e Ricavi al metro quadro venduto tali valori soglia vengono ponderati anche sulla base della percentuale di appartenenza alle diverse aree territoriali. 14 L indicatore misura l incidenza del margine operativo lordo sui ricavi, il quale calcola la marginalità conseguita prima della copertura dei costi per gli ammortamenti, gli accantonamenti e per la gestione finanziaria e straordinaria. 15 L indicatore fornisce una misura dei ricavi (derivanti dalla sola locazione) per ogni metro quadro locato. 16 L indicatore fornisce una misura dei ricavi (derivanti dalla sola vendita) per ogni metro quadro venduto. 17 Nella terminologia statistica, si definisce ventilica l insieme dei valori che suddividono le osservazioni, ordinate per valori crescenti dell indicatore, in 20 gruppi di uguale numerosità. Il primo ventile è il valore al di sotto del quale si posiziona il primo 5% delle osservazioni; il secondo ventile è il valore al di sotto del quale si posiziona il primo 10% delle osservazioni, e così via. 18 I criteri e le conclusioni dello studio sono riportati nell apposito Decreto Ministeriale. 19 Un indicatore si definisce non calcolabile quando nel rapporto (numeratore diviso denominatore) il denominatore è pari a zero e il numeratore è diverso da zero. 20 Un indicatore si definisce indeterminato quando nel rapporto (numeratore diviso denominatore) il numeratore e il denominatore sono entrambi pari a zero. 233

8 ANALISI DELLA NORMALITÀ ECONOMICA L analisi della normalità economica è mirata ad individuare la correttezza dei dati dichiarati. A tal fine, per ogni singolo soggetto vengono calcolati indicatori economico-contabili da confrontare con i valori di riferimento che individuano le condizioni di normalità economica. Gli indicatori di normalità economica sono stati, pertanto, selezionati in base alla loro capacità di individuare anomalie nella relazione tra le voci contabili esaminate. Gli indicatori di normalità economica individuati sono i seguenti: Incidenza dei costi residuali di gestione sul valore della produzione 21 ; Incidenza degli ammortamenti per beni strumentali mobili stessi beni strumentali mobili ammortizzabili 22 ; Incidenza dei costi per beni mobili acquisiti in dipendenza di contratti di locazione finanziaria stessi 23. Le formule degli indicatori utilizzati sono riportate nel Sub Allegato 4.C. Ai fini della individuazione dei valori di riferimento per gli indicatori di normalità economica sono state esaminate preliminarmente le relative distribuzioni ventiliche differenziate per gruppo omogeneo. I valori delle soglie dei diversi indicatori sono stati individuati scegliendo quelli che possono ritenersi economicamente plausibili con riferimento alle pratiche osservabili nel settore e nel cluster specifico. Le distribuzioni ventiliche degli indicatori di normalità economica vengono riportate nel Sub Allegato 4.F. I valori soglia di normalità economica sono riportati nel Sub Allegato 4.G. In applicazione, per ogni singolo soggetto, i valori soglia di ciascun indicatore di normalità economica sono ottenuti come media, ponderata con le relative probabilità di appartenenza, dei valori di riferimento individuati per gruppo omogeneo. Ciascuno di questi indicatori, nell ordine di seguito riportato, può determinare maggiori ricavi che si sommano al ricavo puntuale e al ricavo minimo stimati con l analisi della congruità successivamente descritta. INCIDENZA DEI COSTI RESIDUALI DI GESTIONE SUL VALORE DELLA PRODUZIONE Per ogni contribuente, si determina il valore massimo ammissibile per la variabile Costi residuali di gestione moltiplicando la soglia massima di normalità economica dell indicatore, divisa 100, per il Valore della produzione. Nel caso in cui il Valore della produzione sia maggiore di zero e il valore dichiarato dei Costi residuali di gestione si posizioni al di sopra di detto valore massimo ammissibile, la parte di costi eccedente tale valore costituisce parametro di riferimento per la riapplicazione dell analisi di congruità e per la determinazione dei maggiori ricavi da normalità economica 24. La parte di costi eccedente il valore dichiarato dei Costi residuali di gestione costituisce altresì parametro di riferimento per l ulteriore determinazione di maggiori ricavi da normalità economica calcolati moltiplicando tale parte eccedente per il fattore correttivo (FC) e per il relativo coefficiente. 21 L indicatore verifica che le voci di costo relative agli oneri diversi di gestione e alle altre componenti negative costituiscano una plausibile componente residuale di costo. 22 L indicatore misura la plausibilità tra il valore dei beni strumentali mobili di proprietà ammortizzabili e il valore degli ammortamenti dei beni strumentali mobili. 23 L indicatore misura la plausibilità tra il valore dei beni strumentali mobili acquisiti in dipendenza di contratti di locazione finanziaria (in leasing) e i canoni di leasing. 24 I maggiori ricavi da normalità economica correlati a tale indicatore sono calcolati come differenza tra il ricavo puntuale, derivante dalla riapplicazione dell analisi della congruità con il fattore correttivo (FC) ricalcolato aggiungendo ai Costi (utilizzati nel calcolo dello stesso fattore correttivo FC) l eccedenza dei Costi residuali di gestione, e il ricavo puntuale di partenza. 234

9 Tale coefficiente è stato individuato, distintamente per gruppo omogeneo (cluster), come rapporto tra la somma dei ricavi puntuali, calcolati applicando a tutti i soggetti del cluster la specifica funzione di ricavo con l utilizzo delle sole variabili contabili di costo, e la somma delle stesse variabili contabili di costo 25 (vedi tabella 1). Tabella 1 Coefficienti di determinazione dei maggiori ricavi da applicarsi ai costi residuali di gestione Cluster Coefficiente 1 1, , , , , , , , , , , , , , , , , , ,0005 In applicazione, per ogni contribuente il coefficiente di determinazione dei maggiori ricavi è ottenuto come media, ponderata con le relative probabilità di appartenenza, dei coefficienti individuati per ogni gruppo omogeneo. INCIDENZA DEGLI AMMORTAMENTI PER BENI STRUMENTALI MOBILI RISPETTO AL VALORE DEGLI STESSI BENI STRUMENTALI MOBILI AMMORTIZZABILI Per ogni contribuente, si determina il valore massimo ammissibile per la variabile Ammortamenti per beni mobili strumentali al netto dei beni di costo unitario non superiore a 516,46 euro moltiplicando la soglia massima di normalità economica dell indicatore, divisa 100, per il Valore dei beni strumentali mobili in proprietà al netto dei beni di costo unitario non superiore a 516,46 euro 26. Nel caso in cui il valore dichiarato degli Ammortamenti per beni mobili strumentali al netto dei beni di costo unitario non superiore a 516,46 euro si posizioni al di sopra di detto valore massimo ammissibile, con Numero di mesi di attività nel corso del periodo d imposta diverso da zero, la parte degli ammortamenti eccedente tale valore costituisce parametro di riferimento per la determinazione dei maggiori ricavi da normalità economica, 25 Per il calcolo del rapporto le variabili contabili di costo sono state moltiplicate per il fattore correttivo (FC). 26 La variabile viene rapportata al numero di mesi di svolgimento dell attività ( Numero di mesi di attività nel corso del periodo d imposta diviso 12). 235

10 calcolati moltiplicando tale parte eccedente per il fattore correttivo (FC) e per il relativo coefficiente (pari a 1,4890). Tale coefficiente è stato calcolato sulla base dei dati dichiarati dai soggetti che hanno contemporaneamente valorizzato la variabile Valore dei beni strumentali mobili in proprietà e la variabile Ammortamenti per beni mobili strumentali. In particolare, il coefficiente è stato individuato come rapporto tra la somma dei ricavi puntuali, calcolati applicando a tali soggetti le funzioni di ricavo con l utilizzo della sola variabile Valore dei beni strumentali mobili in proprietà, e la somma degli Ammortamenti per beni mobili strumentali 27. INCIDENZA DEI COSTI PER BENI MOBILI ACQUISITI IN DIPENDENZA DI CONTRATTI DI LOCAZIONE FINANZIARIA RISPETTO AL VALORE DEGLI STESSI Per ogni contribuente, si determina il valore massimo ammissibile per la variabile Canoni per beni mobili acquisiti in dipendenza di contratti di locazione finanziaria moltiplicando la soglia massima di normalità economica dell indicatore, divisa 100, per il Valore dei beni strumentali mobili relativo a beni acquisiti in dipendenza di contratti di locazione finanziaria 26. Nel caso in cui il valore dichiarato dei Canoni per beni mobili acquisiti in dipendenza di contratti di locazione finanziaria si posizioni al di sopra di detto valore massimo ammissibile, con Numero di mesi di attività nel corso del periodo d imposta diverso da zero, la parte dei canoni eccedente tale valore costituisce parametro di riferimento per la determinazione dei maggiori ricavi da normalità economica, calcolati moltiplicando tale parte eccedente per il fattore correttivo (FC) e per il relativo coefficiente (pari a 0,4379). Tale coefficiente è stato calcolato sulla base dei dati dichiarati dai soggetti che hanno contemporaneamente valorizzato la variabile Valore dei beni strumentali mobili relativo a beni acquisiti in dipendenza di contratti di locazione finanziaria e la variabile Canoni per beni mobili acquisiti in dipendenza di contratti di locazione finanziaria. In particolare, il coefficiente è stato individuato come rapporto tra la somma dei ricavi puntuali, calcolati applicando a tali soggetti le funzioni di ricavo con l utilizzo della sola variabile Valore dei beni strumentali mobili relativo a beni acquisiti in dipendenza di contratti di locazione finanziaria, e la somma dei Canoni per beni mobili acquisiti in dipendenza di contratti di locazione finanziaria 28. ANALISI DELLA CONGRUITÀ Per ciascun contribuente viene calcolato, per ogni gruppo omogeneo, il ricavo puntuale di cluster come somma dei prodotti fra le variabili individuate ai fini della definizione della funzione di ricavo ed i relativi coefficienti. Per tener conto della variabilità legata alla stima del ricavo puntuale del singolo contribuente viene calcolato, per ogni gruppo omogeneo, l intervallo di confidenza al livello del 99,99% 29. Il limite inferiore di tale intervallo di confidenza costituisce il ricavo minimo di cluster Per il calcolo del rapporto la variabile Ammortamenti per beni mobili strumentali è stata moltiplicata per il fattore correttivo (FC). 28 Per il calcolo del rapporto la variabile Canoni per beni mobili acquisiti in dipendenza di contratti di locazione finanziaria è stata moltiplicata per il fattore correttivo (FC). 29 Nella terminologia statistica, per intervallo di confidenza si intende un intervallo, centrato sul ricavo puntuale ŷ e delimitato da due estremi (uno inferiore e l altro superiore), che include con un livello di probabilità prefissato il valore dell effettivo ricavo del contribuente. Il livello di probabilità prefissato (o livello di fiducia) viene generalmente indicato con la notazione (1 - )%, dove rappresenta la probabilità che l intervallo di confidenza non contenga l effettivo ricavo del contribuente. Per un livello di fiducia pari al 99,99% il valore corrispondente di è pari a 0,01%. 30 Indicando con ŷ il ricavo puntuale di cluster del generico contribuente, il corrispondente ricavo minimo di cluster è ottenuto attraverso la seguente formula: yˆ - 3, 92 * s dove: C è la matrice inversa della matrice data dalle somme dei quadrati e dei prodotti incrociati delle variabili indipendenti, opportunamente pesate per controllare l eventuale presenza di eteroschedasticità; s è la radice quadrata del Mean Square Error (RMSE); x è il vettore delle variabili indipendenti osservate per il generico contribuente; ' x C x 236

11 La media ponderata con le relative probabilità di appartenenza dei ricavi puntuali di cluster, definiti per il contribuente in relazione a ciascun gruppo omogeneo, costituisce il ricavo puntuale del contribuente. La media ponderata con le relative probabilità di appartenenza dei ricavi minimi di cluster, definiti per il contribuente in relazione a ciascun gruppo omogeneo, costituisce il ricavo minimo del contribuente. Al ricavo puntuale e al ricavo minimo stimati con l analisi della congruità vengono aggiunti gli eventuali maggiori ricavi derivanti dall applicazione dell analisi della normalità economica. Nell Allegato 25 vengono riportate le modalità di neutralizzazione delle variabili per la componente relativa all attività di vendita di beni soggetti ad aggio o ricavo fisso. Nell Allegato 24 vengono riportate le modalità di applicazione del correttivo relativo agli apprendisti. Nel Sub Allegato 4.H vengono riportate le variabili ed i rispettivi coefficienti delle funzioni di ricavo. 3,92 è il valore di riferimento, al livello di probabilità prescelto, della t di Student che asintoticamente approssima una normale standardizzata. I valori relativi alla matrice C e al valore del RMSE, di ciascun cluster, vengono riportati nell Allegato

12 SUB ALLEGATI SUB ALLEGATO 4.A DESCRIZIONE DEI GRUPPI OMOGENEI I gruppi omogenei sono stati individuati sulla base dei seguenti fattori: tipologia di attività; dimensione. La tipologia di attività ha permesso di distinguere le imprese che si occupano prevalentemente di: compravendita e/o valorizzazione immobiliare di fabbricati (cluster 7, 11 e 14); compravendita e/o valorizzazione immobiliare di aree edificabili (cluster 3); compravendita di altri terreni (cluster 17); attività mista di compravendita e locazione (cluster 8); locazione di fabbricati ad uso abitazione (cluster 1, 10 e 18); locazione di fabbricati ad uso commerciale (cluster 12); locazione di centri commerciali (cluster 13); locazione di fabbricati ad uso industriale (cluster 15); locazione di fabbricati ad uso ufficio (cluster 19); locazione di fabbricati ad altro uso (cluster 5); locazione mista (cluster 6); locazione di terreni agricoli (cluster 9); locazione di altri terreni (cluster 16); affitto di aziende (cluster 2); sviluppo di progetti immobiliari, stime, valutazioni e studi di fattibilità (cluster 4). Il fattore dimensionale, rappresentato dalla consistenza del patrimonio immobiliare che caratterizza l offerta dell impresa o che genera il volume di attività della stessa, ha permesso di differenziare: sulla base dell entità del patrimonio destinato alla vendita, le imprese di compravendita e/o valorizzazione immobiliare di grandi (cluster 14), medie (cluster 11) e piccole (cluster 7) dimensioni; sulla base dell entità del patrimonio destinato alla locazione nel comparto residenziale, le imprese di grandi (cluster 1), medie (cluster 18) e piccole (cluster 10) dimensioni. Nelle successive descrizioni dei cluster emersi dall analisi, salvo segnalazione contraria, l indicazione di valori numerici riguarda valori medi. 238

13 CLUSTER 1 - IMPRESE DI GRANDI DIMENSIONI SPECIALIZZATE NELLA LOCAZIONE DI IMMOBILI RESIDENZIALI NUMEROSITÀ: 399 Le imprese del cluster svolgono prevalentemente attività di locazione di fabbricati ad uso abitazione (71% dei ricavi) e ad uso commerciale (13%). L attività di locazione riguarda anche fabbricati ad uso ufficio (13% dei ricavi nel 45% dei casi) e fabbricati destinati ad altro uso (9% nel 34%). I fabbricati locati sono nel complesso 110, di cui 84 ad uso abitazione, per un totale di circa mq. Nel 65% dei casi sono presenti 15 fabbricati ad uso abitazione non locati. La clientela è rappresentata prevalentemente da privati (67% dei ricavi) e da altre imprese, enti privati commerciali e non, esercenti arti e professioni anche in forma associata (28%). Per lo svolgimento dell attività, le imprese del cluster dispongono generalmente di locali destinati a uffici (43 mq). Le imprese del cluster, esclusivamente società (83% di capitali e 17% di persone), occupano 3 addetti. CLUSTER 2 - IMPRESE SPECIALIZZATE NELL AFFITTO DI AZIENDE NUMEROSITÀ: L attività delle imprese del cluster, che consiste principalmente nell affitto di aziende (93% dei ricavi), ha per oggetto 7 aziende. La clientela è rappresentata principalmente da altre imprese, enti privati commerciali e non, esercenti arti e professioni anche in forma associata (86% dei ricavi). Le imprese del cluster, quasi esclusivamente società (59% di persone e 34% di capitali), occupano un solo addetto. CLUSTER 3 - IMPRESE CHE EFFETTUANO COMPRAVENDITA E/O VALORIZZAZIONE IMMOBILIARE DI AREE EDIFICABILI NUMEROSITÀ: L attività delle imprese del cluster, che consiste principalmente nella vendita e/o valorizzazione immobiliare, ha per oggetto 1-2 aree edificabili vendute (per un totale di circa mq) e 3 aree edificabili invendute (per un totale di circa mq). La clientela è rappresentata in prevalenza da altre imprese, enti privati commerciali e non, esercenti arti e professioni anche in forma associata (87% dei ricavi nel 37% dei casi) e privati (79% nel 27%). Le imprese del cluster, quasi esclusivamente società (75% di capitali e 22% di persone), occupano un solo addetto. CLUSTER 4 - IMPRESE SPECIALIZZATE IN SVILUPPO DI PROGETTI IMMOBILIARI, STIME, VALUTAZIONI E STUDI DI FATTIBILITÀ NUMEROSITÀ: Le imprese del cluster si occupano prevalentemente di sviluppo di progetti immobiliari (81% dei ricavi) e/o di valutazioni/stime/studi di fattibilità (78% nel 18%). La clientela è rappresentata in prevalenza da altre imprese, enti privati commerciali e non, esercenti arti e professioni anche in forma associata (92% dei ricavi nel 37% dei casi) e da privati (81% nel 23%). La maggior parte delle imprese dispone di locali destinati a uffici (28 mq). Le imprese del cluster, quasi esclusivamente società (82% di capitali e 16% di persone), occupano un solo addetto. 239

14 CLUSTER 5 - IMPRESE SPECIALIZZATE NELLA LOCAZIONE DI FABBRICATI DESTINATI AD ALTRO USO NUMEROSITÀ: Le imprese del cluster svolgono prevalentemente attività di locazione di fabbricati destinati ad altro uso (95% dei ricavi), quali ad esempio box non di pertinenza di abitazioni, posti barca ecc. I fabbricati locati sono 3 per un totale di circa mq. Nel 27% dei casi sono presenti 4 fabbricati non locati. La clientela è rappresentata prevalentemente da altre imprese, enti privati commerciali e non, esercenti arti e professioni anche in forma associata (74% dei ricavi) e, in misura minore, da privati (57% dei ricavi nel 19% dei casi). Le imprese del cluster, quasi esclusivamente società (53% di capitali e 43% di persone), occupano un solo addetto. CLUSTER 6 - IMPRESE CHE EFFETTUANO LOCAZIONE MISTA NUMEROSITÀ: Le imprese del cluster svolgono attività di locazione di diverse tipologie di immobili: principalmente fabbricati ad uso commerciale (33% dei ricavi) e ad uso abitazione (23%). L attività di locazione riguarda anche fabbricati ad uso ufficio (36% dei ricavi nel 54% dei casi), fabbricati ad uso industriale (49% nel 37%) e fabbricati destinati ad altro uso (24% nel 22%). I fabbricati locati sono 8 per un totale di circa 1900 mq. Nel 56% dei casi sono presenti 5 fabbricati non locati. La clientela è rappresentata prevalentemente da altre imprese, enti privati commerciali e non, esercenti arti e professioni anche in forma associata (74% dei ricavi) e, in misura minore, da privati (22%). Nella maggioranza dei casi, le imprese dispongono di locali destinati a uffici (29 mq). Le imprese del cluster, quasi esclusivamente società (57% di capitali e 42% di persone), occupano un solo addetto. CLUSTER 7 - IMPRESE DI PICCOLE DIMENSIONI CHE EFFETTUANO COMPRAVENDITA E/O VALORIZZAZIONE IMMOBILIARE NUMEROSITÀ: L attività delle imprese del cluster, che consiste principalmente nella compravendita e/o valorizzazione immobiliare, ha per oggetto 2 fabbricati venduti (per un totale di circa 250 mq). Tra gli immobili invenduti, nel 30% dei casi, sono presenti fabbricati ad uso abitazione (2-3 per un totale di circa 280 mq), nel 15% fabbricati ad altro uso (3 per un totale di circa 180 mq) e nel 7% fabbricati ad uso commerciale/industriale (2 per un totale di circa 650 mq). La clientela è rappresentata prevalentemente da privati (86% dei ricavi nel 34% dei casi) e da altre imprese, enti privati commerciali e non, esercenti arti e professioni anche in forma associata (85% nel 34%). Le imprese del cluster, quasi esclusivamente società (71% di capitali e 26% di persone), occupano un solo addetto. CLUSTER 8 - IMPRESE CON ATTIVITÀ MISTA DI COMPRAVENDITA E LOCAZIONE NUMEROSITÀ: Le imprese del cluster svolgono sia attività di vendita, soprattutto di fabbricati (56% dei ricavi) sia attività di locazione, in particolare di fabbricati ad uso commerciale (27% dei ricavi nel 54% dei casi), ad uso abitazione (18% nel 51%) e ad uso ufficio (17% nel 28%). Gli immobili venduti sono, nel 56% dei casi, fabbricati ad uso abitazione (2 per un totale di circa 180 mq) e, nel 25% dei casi, fabbricati ad altro uso (3 per un totale di circa 130 mq). I fabbricati complessivamente locati sono 8, per un totale di circa mq. Nel 52% dei casi sono presenti 8 fabbricati non locati. 240

15 La clientela è costituita da altre imprese, enti privati commerciali e non, esercenti arti e professioni anche in forma associata (51% dei ricavi) e da privati (44%). Per lo svolgimento dell attività, le imprese del cluster dispongono generalmente di locali destinati a uffici (21 mq). Le imprese del cluster, quasi esclusivamente società (73% di capitali e 26% di persone), occupano un solo addetto. CLUSTER 9 - IMPRESE SPECIALIZZATE NELL AFFITTO DI TERRENI AGRICOLI NUMEROSITÀ: Le imprese del cluster si occupano principalmente di affitto di terreni ad uso agricolo (86% dei ricavi). I terreni agricoli affittati sono 10 per un totale di circa mq. La clientela è composta in prevalenza da imprese agricole (60% dei ricavi) e, in misura minore, da altre imprese, enti privati commerciali e non, esercenti arti e professioni anche in forma associata (78% dei ricavi nel 28% dei casi) e privati (52% nel 21%). Le imprese del cluster, quasi esclusivamente società (55% di capitali e 44% di persone), occupano un solo addetto. CLUSTER 10 - IMPRESE DI PICCOLE DIMENSIONE SPECIALIZZATE NELLA LOCAZIONE DI IMMOBILI RESIDENZIALI NUMEROSITÀ: Le imprese del cluster svolgono prevalentemente attività di locazione di fabbricati ad uso abitazione (96% dei ricavi) con un numero complessivo di fabbricati locati pari a 4 per un totale di circa 400 mq. Nel 33% dei casi sono presenti 2 fabbricati residenziali non locati. La clientela è rappresentata prevalentemente da privati (82% dei ricavi). Le imprese del cluster, quasi esclusivamente società (58% di capitali e 40% di persone), occupano un solo addetto. CLUSTER 11 - IMPRESE DI MEDIE DIMENSIONI CHE EFFETTUANO COMPRAVENDITA E/O VALORIZZAZIONE IMMOBILIARE NUMEROSITÀ: Le imprese del cluster svolgono prevalentemente attività di vendita e/o di valorizzazione immobiliare di fabbricati: i fabbricati venduti sono in prevalenza ad uso abitazione (4 per un totale di circa 330 mq) e, nel 40% dei casi, ad altro uso (5 per un totale di 160 mq). Tra gli immobili invenduti, sono presenti fabbricati ad uso abitazione (7 per un totale di 690 mq), fabbricati ad altro uso (7 per un totale di 265 mq) e, nel 26% dei casi, fabbricati ad uso commerciale/industriale (4 per un totale di circa mq). La clientela è rappresentata prevalentemente da privati (66% dei ricavi) e, in misura minore, da altre imprese, enti privati commerciali e non, esercenti arti e professioni anche in forma associata (56% dei ricavi nel 33% dei casi). Nella maggioranza dei casi sono presenti locali destinati ad uffici (28 mq). Le imprese del cluster, principalmente società capitali (88% dei casi), occupano un solo addetto. CLUSTER 12 - IMPRESE SPECIALIZZATE NELLA LOCAZIONE DI FABBRICATI AD USO COMMERCIALE NUMEROSITÀ: Le imprese del cluster svolgono prevalentemente attività di locazione di fabbricati ad uso commerciale (94% dei ricavi). I fabbricati locati sono 3 per una superficie totale di circa mq. Nel 32% dei casi sono presenti 4 fabbricati non locati. 241

16 La clientela è rappresentata principalmente da altre imprese, enti privati commerciali e non, esercenti arti e professioni anche in forma associata (91% dei ricavi). Le imprese del cluster, quasi esclusivamente società (49% di persone e 47% di capitali), occupano un solo addetto. CLUSTER 13 - IMPRESE SPECIALIZZATE NELLA LOCAZIONE DI CENTRI COMMERCIALI NUMEROSITÀ: 570 Le imprese del cluster svolgono prevalentemente attività di locazione di centri commerciali (93% dei ricavi). Il numero complessivo di fabbricati locati è pari a 7 per un totale di circa mq. Nel 36% dei casi sono presenti 6 fabbricati non locati. La clientela è rappresentata quasi esclusivamente da altre imprese, enti privati commerciali e non, esercenti arti e professioni anche in forma associata (94% dei ricavi). Nella maggioranza dei casi sono presenti locali destinati ad uffici (36 mq). Le imprese del cluster, quasi esclusivamente società (70% di capitali e 27% di persone), occupano un solo addetto. CLUSTER 14 - IMPRESE DI GRANDI DIMENSIONI CHE EFFETTUANO COMPRAVENDITA E/O VALORIZZAZIONE IMMOBILIARE NUMEROSITÀ: 628 Le imprese del cluster svolgono prevalentemente attività di vendita e/o valorizzazione immobiliare di fabbricati. I fabbricati venduti sono in prevalenza ad uso abitazione (10 per un totale di circa mq); tra i fabbricati venduti sono presenti inoltre: nel 52 % dei casi, fabbricati destinati ad altro uso (15 per un totale di circa 350 mq) e, nel 22% dei casi, fabbricati ad uso commerciale/industriale (30 per un totale di circa mq). Tra gli immobili invenduti, sono presenti fabbricati destinati ad altro uso (39 per un totale di circa mq), fabbricati ad uso abitazione (27 per un totale di circa mq). Tra i fabbricati invenduti sono presenti inoltre: nel 49% dei casi, fabbricati ad uso commerciale/industriale (14 per un totale di circa mq) e, nel 30% dei casi, fabbricati ad uso ufficio (7 per un totale di circa mq). La clientela è rappresentata prevalentemente da privati (58% dei ricavi) e da altre imprese, enti privati commerciali e non, esercenti arti e professioni anche in forma associata (32%). Per lo svolgimento dell attività, le imprese del cluster dispongono generalmente di locali destinati a uffici (31 mq). Le imprese del cluster, quasi esclusivamente società di capitali (93% dei casi), occupano 2 addetti. CLUSTER 15 - IMPRESE SPECIALIZZATE NELLA LOCAZIONE DI FABBRICATI AD USO INDUSTRIALE NUMEROSITÀ: Le imprese del cluster svolgono prevalentemente attività di locazione di fabbricati ad uso industriale (96% dei ricavi). I fabbricati locati sono 3 per un totale di circa mq. Nel 28% dei casi sono presenti 2-3 fabbricati non locati. La clientela è rappresentata da altre imprese, enti privati commerciali e non, esercenti arti e professioni anche in forma associata (95% dei ricavi). Le imprese del cluster, quasi esclusivamente società (48% di capitali e 48% di persone), occupano un solo addetto. CLUSTER 16 - IMPRESE SPECIALIZZATE NELL AFFITTO DI ALTRI TERRENI NUMEROSITÀ: Il cluster raggruppa le imprese che affittano terreni diversi da quelli ad uso agricolo (90% dei ricavi). I terreni affittati sono 13 per un totale di circa mq. 242

17 La clientela è rappresentata in prevalenza da altre imprese, enti privati commerciali e non, esercenti arti e professioni anche in forma associata (83% dei ricavi). Le imprese del cluster, quasi esclusivamente società (63% di capitali e 34% di persone), occupano un solo addetto. CLUSTER 17 - IMPRESE SPECIALIZZATE NELLA COMPRAVENDITA DI ALTRI TERRENI NUMEROSITÀ: 359 Le imprese del cluster si occupano principalmente di vendita di terreni diversi dalle aree edificabili (87% dei ricavi). I terreni oggetto dell attività di vendita sono 2 per un totale di circa mq. Nel 45% dei casi sono presenti 7 terreni invenduti. La clientela è composta in prevalenza da altre imprese, enti privati commerciali e non, esercenti arti e professioni anche in forma associata (85% dei ricavi nel 38% dei casi) e privati (83% nel 38%). Le imprese del cluster, esclusivamente società (75% di capitali e 25% di persone) occupano un solo addetto. CLUSTER 18 - IMPRESE DI MEDIE DIMENSIONI SPECIALIZZATE NELLA LOCAZIONE DI IMMOBILI RESIDENZIALI NUMEROSITÀ: Le imprese del cluster svolgono prevalentemente attività di locazione di fabbricati ad uso abitazione (84% dei ricavi) con un numero complessivo di immobili locati pari a 21, di cui 16 ad uso abitazione, per un totale di circa 1800 mq. Nel 62% dei casi sono presenti 6 fabbricati residenziali non locati. La clientela è rappresentata prevalentemente da privati (76% dei ricavi) e, in misura minore, da altre imprese, enti privati commerciali e non, esercenti arti e professioni anche in forma associata (36% dei ricavi nel 57% dei casi). Nella maggioranza dei casi sono presenti locali destinati ad uffici (25 mq). Le imprese del cluster, quasi esclusivamente società (62% di capitali e 37% di persone), occupano un solo addetto. CLUSTER 19 - IMPRESE SPECIALIZZATE NELLA LOCAZIONE DI FABBRICATI AD USO UFFICIO NUMEROSITÀ: Le imprese del cluster svolgono prevalentemente attività di locazione di fabbricati ad uso ufficio (94% dei ricavi). I fabbricati locati sono 3 per un totale di circa 750 mq. Nel 31% dei casi sono presenti 4 fabbricati non locati. La clientela è rappresentata quasi esclusivamente da altre imprese, enti privati ed esercenti arti e professioni anche in forma associata (90% dei ricavi). Nella maggioranza dei casi sono presenti locali destinati ad uffici (48 mq). Le imprese del cluster, quasi esclusivamente società (55% di capitali e 44% di persone), occupano un solo addetto. 243

18 SUB ALLEGATO 4.B - PESI DELLE FUNZIONI DISCRIMINANTI VARIABILE CLUSTER 1 CLUSTER 2 CLUSTER 3 CLUSTER 4 CLUSTER 5 CLUSTER 6 CLUSTER 7 Intercetta -264, , , , , , , Tipologia dell'attività: Vendita di altri terreni 0, , , , , , , Numero Altri terreni venduti -0, , , , , , , Numero Aree edificabili vendute 0, , , , , , , Aree edificabili invendute (Numero) -1, , , , , , , Incidenza aree edificabili sul totale fabbricati, aree edificabili, terreni agricoli e altri terreni 0, , , , , , , Numero fabbricati venduti e invenduti -0, , , , , , , Metri quadri dei fabbricati venduti e invenduti -0, , , , , , , Incidenza fabbricati sul totale fabbricati, aree edificabili, terreni agricoli e altri terreni 0, , , , , , , Attività di vendita, locazione e affitto -1, , , , , , , Attività di Locazione Mista -50, , , , , , , Tipologia dell'attività: Locazione di fabbricati ad uso industriale (capannoni industriali, depositi e laboratori artigiani) 0, , , , , , , Numero fabbricati uso industriale locati e non locati -0, , , , , , , Tipologia dell'attività: Locazione di fabbricati ad uso commerciale al netto della locazione di centri comerciali 0, , , , , , , Incidenza dei fabbricati non locati sul totale dei fabbricati destinati all uso commerciale 15, , , , , , , Tipologia dell'attività: Locazione di fabbricati ad uso ufficio 0, , , , , , , Numero fabbricati uso ufficio locati e non locati 0, , , , , , , Elementi specifici: Locazione di centri commerciali 0, , , , , , , Tipologia dell'attività: Locazione di fabbricati ad altro uso 0, , , , , , , Fabbricati locati altro uso (Numero) 1, , , , , , , Tipologia dell'attività: Affitto di terreni ad uso agricolo 0, , , , , , , Numero terreni agricoli affittati e non affittati -0, , , , , , , Tipologia dell'attività: Affitto altri terreni 0, , , , , , , Numero altri terreni affittati e non affittati -0, , , , , , , Tipologia dell'attività: Locazione di fabbricati ad uso abitazione 0, , , , , , , Numero fabbricati uso abitazione locati e non locati 4, , , , , , , Tipologia dell'attività: Valutazioni/stime/studi di fattibilità 0, , , , , , , Tipologia dell'attività: Sviluppo di progetti immobiliari 0, , , , , , , Tipologia dell'attività: Affitto di aziende 0, , , , , , ,

19 VARIABILE CLUSTER 8 CLUSTER 9 CLUSTER 10 CLUSTER 11 CLUSTER 12 CLUSTER 13 CLUSTER 14 Intercetta -182, , , , , , , Tipologia dell'attività: Vendita di altri terreni 0, , , , , , , Numero Altri terreni venduti -3, , , , , , , Numero Aree edificabili vendute -5, , , , , , , Aree edificabili invendute (Numero) -0, , , , , , , Incidenza aree edificabili sul totale fabbricati, aree edificabili, terreni agricoli e altri terreni 0, , , , , , , Numero fabbricati venduti e invenduti -0, , , , , , , Metri quadri dei fabbricati venduti e invenduti -0, , , , , , , Incidenza fabbricati sul totale fabbricati, aree edificabili, terreni agricoli e altri terreni 0, , , , , , , Attività di vendita, locazione e affitto 19, , , , , , , Attività di Locazione Mista 5, , , , , , , Tipologia dell'attività: Locazione di fabbricati ad uso industriale (capannoni industriali, depositi e laboratori artigiani) 0, , , , , , , Numero fabbricati uso industriale locati e non locati -0, , , , , , , Tipologia dell'attività: Locazione di fabbricati ad uso commerciale al netto della locazione di centri comerciali 0, , , , , , , Incidenza dei fabbricati non locati sul totale dei fabbricati destinati all uso commerciale 2, , , , , , , Tipologia dell'attività: Locazione di fabbricati ad uso ufficio 0, , , , , , , Numero fabbricati uso ufficio locati e non locati 0, , , , , , , Elementi specifici: Locazione di centri commerciali 0, , , , , , , Tipologia dell'attività: Locazione di fabbricati ad altro uso 0, , , , , , , Fabbricati locati altro uso (Numero) -0, , , , , , , Tipologia dell'attività: Affitto di terreni ad uso agricolo 0, , , , , , , Numero terreni agricoli affittati e non affittati -0, , , , , , , Tipologia dell'attività: Affitto altri terreni 0, , , , , , , Numero altri terreni affittati e non affittati -0, , , , , , , Tipologia dell'attività: Locazione di fabbricati ad uso abitazione 0, , , , , , , Numero fabbricati uso abitazione locati e non locati -0, , , , , , , Tipologia dell'attività: Valutazioni/stime/studi di fattibilità 0, , , , , , , Tipologia dell'attività: Sviluppo di progetti immobiliari 0, , , , , , , Tipologia dell'attività: Affitto di aziende 0, , , , , , ,

20 VARIABILE CLUSTER 15 CLUSTER 16 CLUSTER 17 CLUSTER 18 CLUSTER 19 Intercetta -63, , , , , Tipologia dell'attività: Vendita di altri terreni 0, , , , , Numero Altri terreni venduti -0, , , , , Numero Aree edificabili vendute 0, , , , , Aree edificabili invendute (Numero) -0, , , , , Incidenza aree edificabili sul totale fabbricati, aree edificabili, terreni agricoli e altri terreni 0, , , , , Numero fabbricati venduti e invenduti -0, , , , , Metri quadri dei fabbricati venduti e invenduti -0, , , , , Incidenza fabbricati sul totale fabbricati, aree edificabili, terreni agricoli e altri terreni 0, , , , , Attività di vendita, locazione e affitto -0, , , , , Attività di Locazione Mista -6, , , , , Tipologia dell'attività: Locazione di fabbricati ad uso industriale (capannoni industriali, depositi e laboratori artigiani) 1, , , , , Numero fabbricati uso industriale locati e non locati -0, , , , , Tipologia dell'attività: Locazione di fabbricati ad uso commerciale al netto della locazione di centri comerciali 0, , , , , Incidenza dei fabbricati non locati sul totale dei fabbricati destinati all uso commerciale 8, , , , , Tipologia dell'attività: Locazione di fabbricati ad uso ufficio 0, , , , , Numero fabbricati uso ufficio locati e non locati 0, , , , , Elementi specifici: Locazione di centri commerciali 0, , , , , Tipologia dell'attività: Locazione di fabbricati ad altro uso 0, , , , , Fabbricati locati altro uso (Numero) 0, , , , , Tipologia dell'attività: Affitto di terreni ad uso agricolo 0, , , , , Numero terreni agricoli affittati e non affittati -0, , , , , Tipologia dell'attività: Affitto altri terreni 0, , , , , Numero altri terreni affittati e non affittati 0, , , , , Tipologia dell'attività: Locazione di fabbricati ad uso abitazione 0, , , , , Numero fabbricati uso abitazione locati e non locati 0, , , , , Tipologia dell'attività: Valutazioni/stime/studi di fattibilità 0, , , , , Tipologia dell'attività: Sviluppo di progetti immobiliari 0, , , , , Tipologia dell'attività: Affitto di aziende 0, , , , ,