PERIZIA IMMOBILIARE DI APPARTAMENTO ED AUTORIMESSA IN VIA DELLA VECCHIA DOGANA CIV A CREMONA

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1 PERIZIA IMMOBILIARE DI APPARTAMENTO ED AUTORIMESSA IN VIA DELLA VECCHIA DOGANA CIV A CREMONA Il sottoscritto ing. Walter Arcari, incaricato dalla dott. Ivano Pastori di redigere una perizia valutativa dell immobile ubicato in via della Vecchia Dogana civ.82-84(cr). A tale scopo, il sottoscritto, ha effettuato tre sopralluoghi in data , ha esaminato l immobile, ha realizzato una serie di fotografie dell esterno del fabbricato, degli interni; ha effettuato indagini ed accertamenti sufficienti per relazionare quanto segue: OGGETTO DELLA PERIZIA DI STIMA IMMOBILIARE Appartamento ed autorimessa facenti parte di una palazzina residenziale bifamiliare in via della Vecchia Dogana civ (CR), e si articola al piano Terreno al Primo ed al Secondo piano. Le urbanizzazioni primarie localizzate nella viabilità di affaccio dell immobile, e ad esso allacciate, sono le seguenti: fogna bianca, grigia, rete distribuzione metano, rete idrica, linea telefonica, linea elettrica ecc. Le urbanizzazioni secondarie localizzate in prossimità dell immobile sono le seguenti: parcheggi, giardini pubblici ed è inoltre presente in prossimità dell immobile un grande supermercato. L immobile appare quindi ben collegato a urbanizzazioni primarie e secondarie. INDAGINI INIZIALI Il fabbricato residenziale risale all anno 2014 ed è stato autorizzato dal Comune di Cremona (CR) con Pratica N. 162/12 e successive variazioni. Il fabbricato è da considerarsi situato nella zona Semicentrale della città. DATI IDENTIFICATIVI CATASTALI L immobile è censito al NCEU relativamente al: APPARTAMENTO: Foglio 41 mappale 367 sub. 510, Zona Cens. 2 piano terra, piano primo e piano secondo cat. A/2 classe 4 consistenza 9 vani, superficie mq La costruzione edificata su area in concessione di diritto di superficie ha la seguente composizione e superficie calpestabile:

2 piano terra giardino sul lato nord est di circa 85mq 1 piano ingresso soggiorno cucina ripostiglio bagno disimpegno bagno camera camera camera TOTALE MQ. 120 terrazzo mq.10 2 piano ingresso soggiorno bagno sgabuzzino TOTALE MQ. 26 terrazzo 10 mq terrazzo 30mq AUTORIMESSA: Foglio 41mappale 367 sub 511, zona cens. 2 piano terra, cat. C/6 classe 3 superficie catastale mq. 32. L autorimessa è parte del medesimo fabbricato al piano terreno. La palazzina è dotata di atrio comune e vano scala ; L appartamento è situato al primo ed al secondo piano ed ai quali si accede attraverso una scala con accesso proprio di fronte alla porta di ingresso dell edificio.. L appartamento al primo piano è dotato di terrazzo con accesso dalla cucina e dal soggiorno. La cucina ha la pavimentazione in ceramica, mentre tutte le altre stanze, con eccezione dei due bagni la pavimentazione è in legno di rovere chiaro a listoni da 20cm. I due bagni sono rivestiti in ceramica sino al soffitto. I sanitari dei due bagni sono incompleti. Gli infissi esterni sono in profilati estrusi rivestiti e con vetri termoisolanti ad altissima protezione termica ed acustica (Stopsol gas+33.1 Top N) mentre le porte interne sono in legno laccato bianco. Il riscaldamento autonomo è a pavimento ed il condizionamento è ad unità split interne con macchina refrigerante sulla terrazza. Gli impianti risultano conformi alle normative vigenti ed in buono stato conservativo. Al secondo piano vi è un ingresso soggiorno con pavimento il

3 rovere chiaro come pure per lo sgabuzzino ed un bagno rivestimento ceramico sia sul pavimento che sulle pareti. L alloggio usufruisce dello stesso impianto di riscaldamento del primo piano. La caldaia è posta sul pianerottolo di fronte all ingresso del secondo piano. Soluzione molto discutibile e così com è attualmente non a norma(vedi sotto Vizi e Difetti). Il raffrescamento è garantito da un unità split. Nell appartamento, è installato un impianto di ventilazione meccanica controllata (VMC). I fabbricati si presentano in buono stato di manutenzione. VIZI E DIFETTI Durante i sopralluoghi si sono riscontrati i seguenti vizi: a) La caldaia a servizio dell alloggio è stata installata nel vano scale condominiale. Tale tipologia di installazione è stata più volte sentenziata come vietata. Oltre agli aspetti civilistici va anche fatto notare che l installazione di tubazioni di adduzione del gas metano correnti sottotraccia nelle zone comuni sono vietate dalle UNI7129:2008 vigenti all epoca della realizzazione. L acquirente dovrà assumersi l onere di porre rimedio a questo stato di fatto. Lo potrà fare spostando la caldaia, oppure partizionando diversamente il vano scala in modo che diventi una parte privata e non condominiale. b) Il sistema di regolazione della temperatura ambiente per il riscaldamento invernale finora realizzato non è conforme alla DGR VIII/8745 in vigore all epoca della costruzione. Non sono infatti stati installati i termostati ambiente in ogni locale, così come i servocomandi attuatori sui collettori di distribuzione. Nella valutazione di cui al paragrafo precedente si sono già considerati i costi per il ripristino. Se non venissero fatte queste sistemazioni, tale vizio, che costituisce grave difetto, va evidenziato nella descrizione dell opera. c) Ad oggi non è stata presentata alcuna fine lavori al comune e risultano mancanti le seguenti documentazioni Dichiarazione di Conformità degli impianti termoidraulici Dichiarazione di Conformità degli impianti elettrici

4 VALUTAZIONE Al fine di raccogliere ampi ed attendibili elementi di confronto, il sottoscritto ha effettuato attente indagini presso operatori economici sia della zona, che di altre zone adiacenti il Comune di Cremona (in contesti urbanistici simili e con unità immobiliari affini, quanto a caratteristiche intrinseche ed estrinseche, avendo riguardo alla natura ed alla destinazione d uso dell unità immobiliare oggetto di stima, nonché individuando tutti quegli elementi che possono influire sulle valutazioni. In particolare sono stati considerati le condizioni strutturali, le opere di finitura, gli impianti tecnologici, il grado di vetustà, le condizioni di conservazione e manutenzione. Nel contempo si è fatto esplicito riferimento agli strumenti urbanistici vigenti nelle zone considerate, quali le destinazioni ed i limiti previsti in P.R.G., nonché le opere di urbanizzazione primarie e secondarie esistenti. Infine è stata esaminata la presente situazione di mercato, rilevando prezzi pagati in recenti compravendite di unità immobiliari similari per natura e condizioni, nonché tutti gli altri elementi tecnici e commerciali, quali l Agenzia del Territorio ed il Borsino Immobiliare, caratterizzanti le vendite stesse dall analisi dei valori di mercato per appartamenti similari, si può desumere un valore di circa 1450,00 per mq. dall analisi dei valori di mercato per autorimesse similari, si può desumere un valore di circa 900 per mq DETERMINAZIONE VALORE APPARTAMENTO ED AUTORIMESSA Pertanto si possono individuare i seguenti valori attribuibili alle singole unità immobiliari: Appartamento Foglio 41 mapp. 367 sub. 510 mq. 146X /mq. 1450,00 = ,00 Autorimessa Foglio 41 mapp. 367 sub. 511 mq. 32x /mq 900 = ,00 VALORE COMPLESSIVO DEL LOTTO ,00 Cremona, 10 gennaio 2016 Allegati: Schede catastali Planimetrie immobili Fotografie Ing. Walter Arcari

5 Data: 02/12/ n. T Richiedente: RBLRRT67A04D150U CR /06/2013 Catasto dei Fabbricati - Situazione al 02/12/ Comune di CREMONA (D150) - < Foglio: 41 - Particella: Subalterno: 510 > VIA DELLA VECCHIA DOGANA piano: T-1-2; Data: 02/12/ n. T Richiedente: RBLRRT67A04D150U Totale schede: 1 - Formato di acquisizione: A3(297x420) - Formato stampa richiesto: A3(297x420) Ultima planimetria in atti 10 metri

6 Data: 22/12/ n. T Richiedente: RBLRRT67A04D150U CR /06/ metri Catasto dei Fabbricati - Situazione al 22/12/ Comune di CREMONA (D150) - < Foglio: 41 - Particella: Subalterno: 511 > VIA DELLA VECCHIA DOGANA piano: T; Data: 22/12/ n. T Richiedente: RBLRRT67A04D150U Totale schede: 1 - Formato di acquisizione: A4(210x297) - Formato stampa richiesto: A3(297x420) Ultima planimetria in atti

7 Ufficio Provinciale di Cremona - Territorio Servizi Catastali Data: 11/12/ Ora: Visura per soggetto Visura n.: T Pag: 7 limitata ad un comune Situazione degli atti informatizzati al 11/12/2015 Segue 8. Unità Immobiliari site nel Comune di CREMONA(Codice D150) - Catasto dei Fabbricati N. DATI IDENTIFICATIVI DATI DI CLASSAMENTO ALTRE INFORMAZIONI Sezione Foglio Particella Sub Zona Micro Categoria Classe Consistenza Superficie Rendita Indirizzo Dati ulteriori Urbana Cens. Zona Catastale Dati derivanti da A/2 4 9 vani Totale: 219 m² Totale escluse aree scoperte**: 200 m² Euro 976,10 VIA DELLA VECCHIA DOGANA piano: T-1-2; Variazione del 09/11/ Inserimento in visura dei dati di superficie. Annotazione CASA civ Immobile 1: Annotazione: classamento e rendita validati (d.m. 701/94) Intestazione degli immobili indicati al n. 8 N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI 1 L.F. CASA S.R.L. con sede in CREMONA * (1) Proprieta` per 1/1

8 Ufficio Provinciale di Cremona - Territorio Servizi Catastali Data: 11/12/ Ora: Visura per soggetto Visura n.: T Pag: 10 limitata ad un comune Situazione degli atti informatizzati al 11/12/2015 Fine 11. Unità Immobiliari site nel Comune di CREMONA(Codice D150) - Catasto dei Fabbricati N. DATI IDENTIFICATIVI DATI DI CLASSAMENTO ALTRE INFORMAZIONI Sezione Foglio Particella Sub Zona Micro Categoria Classe Consistenza Superficie Rendita Indirizzo Dati ulteriori Urbana Cens. Zona Catastale Dati derivanti da C/ m² Totale: 37 m² Euro 139,50 VIA DELLA VECCHIA DOGANA piano: T; Variazione del 09/11/ Inserimento in visura dei dati di superficie. Annotazione autorimessa Immobile 1: Annotazione: classamento e rendita validati (d.m. 701/94) Intestazione degli immobili indicati al n. 11 N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI 1 L.F. CASA S.R.L. con sede in CREMONA * (1) Proprieta` per 1/1 Totale Generale: vani 12 m² 2552 Rendita: Euro 1.440,97 Unità immobiliari n. 20 Tributi erariali: Euro 1,80 Visura telematica * Codice Fiscale Validato in Anagrafe Tributaria ** Si intendono escluse le "superfici di balconi, terrazzi e aree scoperte pertinenziali e accessorie, comunicanti o non comunicanti" (cfr. Provvedimento del Direttore dell'agenzia delle Entrate 29 marzo 2013).

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