ALLEGATO B. Relazione illustrativa

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1 ALLEGATO B Proposta di Legge Alienazione degli immobili di edilizia residenziale pubblica finalizzata alla razionalizzazione e valorizzazione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica (ERP) Relazione illustrativa Premessa La materia dell edilizia residenziale pubblica comprende il complesso delle attività delle amministrazioni e degli enti pubblici dirette a soddisfare il fabbisogno abitativo di soggetti a basso reddito o appartenenti a particolari categorie sociali. Il trasferimento dell intera materia alla competenza regionale è avvenuto in primis con il decreto legislativo n. 112 del 1998, con la soppressione del Comitato per l edilizia residenziale (avente il compito di provvedere al riparto dei fondi previsti per i piani di ERP, alla redazione di essi ed alla verifica della loro attuazione) e con l attribuzione alle regioni dei fondi volti al finanziamento degli interventi, accanto alla competenza in ordine alla fissazione dei criteri per l assegnazione degli alloggi e per la definizione dei canoni. Allo Stato sono rimasti i compiti di semplice determinazione di principi e finalità di carattere generale, di raccolta di informazioni, di impulso, di garanzia e di sostegno delle fasce economicamente più deboli. La ripartizione di competenze operata dal citato decreto legislativo presenta carattere di marcata novità rispetto alla precedente disciplina che aveva mantenuto allo Stato le funzioni di programmazione nazionale dei finanziamenti dell edilizia residenziale pubblica. Nel ristretto e definito nucleo di competenze mantenute allo Stato dall articolo 59 del decreto legislativo n. 112 del 1998, non compare più infatti tale funzione, mentre al successivo articolo 60, fra le funzioni conferite alle regioni viene indicata la «programmazione delle risorse finanziarie destinate al settore» (programmazione/localizzazione). Tali norme vengono integrate dal successivo articolo 61 che reca l insieme delle disposizioni di dettaglio necessarie a rendere effettivo l accreditamento alle singole regioni delle risorse finanziarie previste dalle numerose leggi vigenti che hanno previsto finanziamenti di interventi di edilizia residenziale pubblica. 1

2 Con la riforma del Titolo V della Costituzione del 2001, la materia dell edilizia residenziale pubblica non è stata inclusa né tra le materie su cui lo Stato ha competenza legislativa esclusiva (articolo 117, secondo comma), né tra quelle in cui la competenza è concorrente (articolo 117, terzo comma). Pertanto, ai sensi del comma quarto del nuovo articolo 117 della Costituzione, tale materia appartiene alla competenza esclusiva di carattere residuale delle Regioni. A livello regionale, la materia è regolata dalle disposizioni contenute nella legge regionale 3 novembre 1998, n. 77 (Riordino delle competenze in materia di edilizia residenziale pubblica) e nella legge regionale 20 dicembre 1996, n. 96 (Disciplina per l assegnazione, gestione e determinazione del canone di locazione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica). Attualmente, per grandi linee, la materia dell edilizia residenziale pubblica è disciplinata da diverse leggi statali ed in particolare dalla legge 5 agosto 1978, n. 457 (Norme per l edilizia residenziale), dalla legge 17 febbraio 1992, n. 179 (Norme per l edilizia residenziale pubblica) e dalla legge 24 dicembre 1993, n. 560 (Norme in materia di alienazione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica). La l. 560/1993 è la norma di riferimento per l alienazione degli immobili di edilizia residenziale pubblica e definisce, in assenza di norme regionali diverse, i criteri e le modalità di alienazione degli immobili di edilizia residenziale pubblica. Tale legge ha consentito agli enti proprietari di alloggi di ERP di porre in vendita parte del patrimonio immobiliare amministrato. La disciplina introdotta con tale legge, come modificata dalla legge n. 136 del 1999, ha definito i requisiti richiesti agli acquirenti, i criteri per la determinazione del prezzo di vendita, la destinazione delle risorse così acquisite, fissando altresì una percentuale massima, pari al 75 per cento, del patrimonio alienabile nel territorio di ciascuna provincia. Precedentemente la legge n. 513 del 1977 era stata una delle prime leggi che aveva consentito agli assegnatari di acquistare l alloggio, avviando il finanziamento di un programma straordinario di intervento nel settore dell ERP, fissando le condizioni generali sia per l edilizia residenziale agevolata sia per l edilizia sovvenzionata. La disciplina dell intera materia edilizia residenziale pubblica, a seguito dell approvazione del nuovo titolo V della Costituzione, può essere quindi adeguata in virtù dell ordinamento costituzionale vigente che ha attribuito alle Regioni competenza esclusiva o residuale per quanto concerne le politiche della casa, compresi gli aspetti relativi all alienazione del patrimonio degli alloggi ricompresi nei programmi regionali di vendita. Provvedimenti della Regione Toscana in merito alla cessione degli alloggi di ERP 2

3 In materia di alienazione alloggi si segnalano in particolare le seguenti leggi regionali e specificatamente: - legge regionale 30 aprile 1990, n. 57 (Programma regionale per la cessione di alloggi di edilizia residenziale pubblica ed il reimpiego delle relative risorse), superata in sostanza dalla legge nazionale 560/93; - legge regionale 2 novembre 2005, n. 59 (Norme in materia di alienazione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica a favore dei profughi di cui all articolo 17 della legge 4 marzo 1952, n. 137 Assistenza a favore dei profughi ovvero all articolo 34 della legge 26 dicembre 1981, n. 763 Normativa organica per i profughi ) che norma una particolare categoria di cittadini Con deliberazione del Consiglio regionale 27 maggio 2008, n. 43, sono stati sospesi tutti i procedimenti in corso relativi alla vendita degli immobili di edilizia residenziale pubblica in qualunque stato di definizione, fatti salvi i procedimenti in cui, previa verifica dei requisiti costituenti titolo all acquisto, il prezzo fosse stato determinato in via definitiva ed espressamente accettato e fosse stata prodotta la documentazione necessaria per la stipula dell atto di compravendita. Valutata la necessità di provvedere ad un ulteriore sospensione delle attività di vendita degli immobili di edilizia residenziale pubblica, la legge regionale 5 agosto 2009, n. 46 (Disposizioni sull alienazione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica), ha stabilito la sospensione dell efficacia dei piani di cessione degli alloggi approvati dal Consiglio regionale, consentendo peraltro la conclusione delle procedure di alienazione solo nei casi in cui era intervenuto un accordo per la cessione dell alloggio alla data del 27 maggio 2008; tali procedure si dovevano concludere entro il 31 dicembre Infine, dal momento che è stata segnalata dai soggetti gestori la difficoltà di portare a termine le procedure di alienazione entro il termine previsto, si è reso necessario modificare il termine prorogandolo al 31 dicembre 2011 con la legge 30 dicembre 2010, n. 68, e la presente proposta di legge, come si vedrà nell illustrazione dell articolato, interviene nuovamente a modificare tale termine. Principi ispiratori della proposta di legge Con riferimento ai requisiti ed alle condizioni di alienabilità del patrimonio ERP, si rende oggi necessario intervenire con un atto legislativo specifico e non a carattere temporaneo come già avvenuto da parte della Regione Toscana. La presente proposta di legge intende normare l alienazione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica, definendo una più selettiva disciplina basata sui seguenti principi: 1. alienazione del patrimonio immobiliare di ERP consentita esclusivamente per esigenze di sviluppo del servizio pubblico e di razionalizzazione ed economicità della gestione dei relativi immobili; 3

4 2. determinazione del prezzo di vendita più vicino ai valori di mercato delle abitazioni civili ancorché agevolato in relazione alle condizioni oggettive degli acquirenti; 3. prevenzione di possibili speculazioni da parte dei nuovi proprietari attraverso vincoli alla cessione e locazione degli alloggi ceduti e previsione di un bonus di uscita dal patrimonio di ERP a titolo di contributo per la ricostituzione del patrimonio medesimo. Sintesi dell articolato Art. 1 Oggetto e ambito di applicazione Si riafferma il principio, già contenuto in previgenti normative statali di settore, secondo il quale l alienazione del patrimonio immobiliare di ERP è consentita esclusivamente per esigenze di sviluppo del servizio pubblico e di razionalizzazione ed economicità della gestione dei relativi immobili; si specifica che sono soggetti alla presente legge gli alloggi di proprietà di enti pubblici territoriali e le unità immobiliari ad uso non abitativo ricomprese in edifici destinati ad ERP. Art. 2 Condizioni di alienabilità degli alloggi e destinazione dei relativi proventi Si definiscono le condizioni in base alle quali è consentita l alienazione di alloggi assegnati e di quelli non assegnati, oltre che delle unità immobiliari ad uso non abitativo; le condizioni di alienabilità sono individuate dai Comuni in forma associata nell ambito del LODE (livello ottimale di esercizio) e i proventi derivanti dalle alienazioni sono destinati esclusivamente all incremento dell offerta abitativa e alla riqualificazione del patrimonio di ERP. Art. 3 Piano regionale di cessione del patrimonio di ERP Il procedimento di cessione degli alloggi di ERP prevede la formulazione di proposte di vendita da parte dei Comuni associati nel LODE, che confluiscono in un piano regionale di validità quinquennale approvato con deliberazione del Consiglio su proposta della Giunta; sono definiti i contenuti di tale piano, con particolare riguardo agli elementi identificativi degli alloggi e alle tipologie di intervento in relazione alle esigenze di valorizzazione del patrimonio. 4

5 Art. 4 Requisiti degli acquirenti degli alloggi In quest articolo si stabilisce che gli assegnatari, per avere titolo all acquisto dell alloggio, devono condurlo in locazione da oltre un quinquennio alla data di presentazione della domanda di acquisto. I nuclei familiari in cui siano presenti soggetti disabili, e quelli composti esclusivamente da soggetti ultrasessantacinquenni, rimangono assegnatari dell alloggio se non intendono acquistarlo. Gli assegnatari che non si trovino invece in tali condizioni e che siano titolari di reddito familiare complessivo non superiore al limite reddituale di decadenza fissato dalla Regione, qualora non intendano acquistare gli alloggi condotti in locazione, rimangono anch essi assegnatari dei medesimi, fatti salvi i casi di sottoutilizzo degli alloggi stessi, come disciplinati dalla normativa regionale attualmente vigente in materia di assegnazione degli alloggi, nei quali possono essere attivate procedure di mobilità obbligatoria da parte dei Comuni. Gli assegnatari che non ottemperino all obbligo di mobilità sono comunque tenuti al rilascio degli alloggi occupati. Gli assegnatari titolari di reddito familiare complessivo superiore, per due anni consecutivi, al limite reddituale di decadenza fissato dalla Regione, e che non si trovino nelle condizioni sopra previste, qualora non intendano acquistare gli alloggi condotti in locazione, possono essere soggetti alla procedura di decadenza ed al conseguente rilascio degli alloggi occupati. Gli alloggi rimasti liberi alla conclusione delle procedure di mobilità o di rilascio e gli alloggi non assegnati (collocati in un condominio misto a proprietà pubblica minoritaria) possono essere venduti prioritariamente ai soggetti interessati dalle procedure di mobilità per sottoutilizzo degli alloggi e dalle dichiarazioni di decadenza dall assegnazione per superamento del limite reddituale, nonché ad altri assegnatari in possesso dei requisiti per l acquisto. La vendita avviene mediante asta pubblica, assumendo a base della stessa il valore normale determinato ai sensi del provvedimento dell Agenzia delle Entrate 27 luglio 2007 (Disposizioni in materia di individuazione dei criteri utili per la determinazione del valore normale dei fabbricati, ai sensi dell articolo 1, comma 307, della legge finanziaria per il 2007) da un apposita perizia tecnica redatta dal soggetto gestore, sulla base delle valutazioni dell OMI (Osservatorio del mercato immobiliare dell Agenzia del Territorio). Art. 5 Limiti all alienazione e alla locazione degli alloggi acquistati. Si stabiliscono i criteri, i termini e le condizioni per la successiva alienazione e locazione dell alloggio nei primi dieci anni decorrenti dalla data di stipula del contratto di acquisto; è possibile anche l alienazione dopo la decorrenza di cinque anni dalla stipula del contratto, ma solo in una serie di fattispecie tassativamente determinate con riferimento alla disciplina regionale in materia di edilizia agevolata. 5

6 Decorso il termine di inalienabilità, si introduce la possibilità di cedere l alloggio a terzi, solo previo versamento al soggetto gestore di un importo, a titolo di contributo per la ricostituzione del patrimonio di ERP, pari al 10% del prezzo di acquisto corrisposto, aggiornato sulla base della variazione assoluta dell indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli operai e degli impiegati. Tale importo estingue il diritto di prelazione sull alloggio spettante all ente già proprietario. Art. 6 Prezzo di alienazione degli alloggi assegnati Si definiscono le modalità per la determinazione del prezzo di vendita: il prezzo di cessione degli alloggi e delle relative pertinenze è determinato mediante apposita perizia redatta dal soggetto gestore, ponendo a base della medesima il valore normale determinato ai sensi del citato provvedimento dell Agenzia delle Entrate 27 luglio L importo così determinato viene abbattuto del 25% al fine di individuare il valore dell immobile occupato, e tale decurtazione può essere incrementata di un ulteriore 10% in relazione allo stato di conservazione ed al livello di funzionalità dell alloggio occupato. La determinazione del prezzo può essere, in alternativa a quanto appena illustrato, stabilita direttamente dall Agenzia del Territorio su richiesta dell acquirente. Tutte le spese di istruttoria e di stipula degli atti di cessione sono a carico dell acquirente. Art.7 Alienazione di alloggi non assegnabili e di immobili ad uso non abitativo Si prevede che gli alloggi non assegnabili e le aree e le unità immobiliari ad uso non abitativo, ricomprese nel programma di cessione approvato dalla Regione, possano essere cedute al valore di mercato, determinato da un apposita perizia tecnica redatta dal soggetto gestore, sulla base delle valutazioni dell OMI, con diritto di prelazione per i soggetti conduttori o, qualora il diritto di prelazione non sia esercitato, mediante asta pubblica. Art. 8 Rendicontazione dei proventi e piani operativi di reinvestimento Entro il termine del 30 giugno dell anno successivo ad ogni anno di riferimento, i soggetti gestori procedono a rendicontare le entrate derivanti dalle cessioni e sottopongono alla Regione le proposte di destinazione e reimpiego delle risorse. La Regione procede all approvazione del piano operativo di reinvestimento e per ciascun intervento individua la localizzazione, la tipologia del medesimo, gli alloggi realizzati o recuperati nonché la relativa entità finanziaria. 6

7 Art. 9 Norma transitoria Si stabilisce il termine del 31 dicembre 2014 per la conclusione delle procedure di cessione degli alloggi, ricompresi nel piano approvato con deliberazione del Consiglio regionale n. 91/1994, e successive modificazioni, per i quali sia intervenuto accordo sulla compravendita alla data del 27 maggio Per gli alloggi per i quali non sia invece intervenuto accordo sulla compravendita alla suddetta data, si prevede che i comuni presentino le proposte stesse entro il termine del 30 giugno Tali proposte confluiranno poi in un piano straordinario di cessione che la Giunta presenterà all approvazione del Consiglio entro il termine del 31 dicembre Art. 10 Abrogazione Si dispone l abrogazione della legge regionale 5 agosto 2009, n.46 sull alienazione degli alloggi di ERP. 7