Giustizia & Sentenze Il commento alle principali sentenze

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1 Giustizia & Sentenze Il commento alle principali sentenze N Prima casa: immobile inagibile per il terremoto L evento sismico impedisce la decadenza in caso di trasferimento tardivo della residenza Categoria: Immobili Sottocategoria: Agevolazioni prima casa A cura di Paola Mauro Non perde il diritto all'agevolazione "prima casa" il contribuente che, sebbene onerato del trasferimento della residenza entro 18 mesi nel Comune di ubicazione dell'immobile agevolato, non vi adempia tempestivamente per causa di forza maggiore, che è ravvisabile quando nel Comune in cui è previsto il trasferimento della residenza avvenga un terremoto che renda le abitazioni inagibili. È quanto emerge da due recentissime sentenze della Quinta Sezione Tributaria della Cassazione. PREMESSA L ESIMENTE DELLA FORZA MAGGIORE Dalla lettura di due recentissime sentenze della Sezione Tributaria della Corte di Cassazione emerge che l evento sismico costituisce una causa di forza maggiore idonea a impedire la decadenza dall agevolazione prima casa nel caso di mancato rispetto, da parte dell acquirente, dell impegno a trasferire la residenza anagrafica entro il termine di legge nel Comune ove è ubicato l immobile. Come richiesto dalla lettera a) dell art. 1, Parte Prima, Nota 2^ bis, Tariffa allegata al D.P.R. n. 131 del 1986, ai fini dell agevolazione prima casa l immobile deve essere ubicato nel territorio del Comune in cui l acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall acquisto la propria residenza. 1

2 Secondo i giudici di legittimità, qualora sia riconosciuta all'acquirente l'agevolazione prima casa, a condizione che egli stabilisca la propria residenza nel territorio del Comune dove si trova l immobile acquistato nei 18 mesi successivi all'acquisto, il trasferimento è un onere che va esercitato nel suindicato termine, a pena di decadenza, dovendosi però tenere conto di eventuali ostacoli nell'adempimento di tale obbligazione, caratterizzati: dalla non imputabilità alla parte obbligata; dall'inevitabilità e imprevedibilità dell evento. Ne consegue, che il mancato stabilimento nei termini di legge della residenza non comporta la decadenza dall'agevolazione, qualora detto evento sia dovuto a una causa di forza maggiore sopravvenuta rispetto alla stipula. Cassazione Orientamento consolidato L acquirente ha diritto a mantenere l'agevolazione prima casa nel caso in cui il trasferimento della residenza nel Comune non sia stato tempestivo per causa di forza maggiore. EVENTO SISMICO CHE RENDE ABITAZIONI INAGIBILI Ebbene, in linea con l orientamento che riconosce l esimente della vis maior, la Quinta Sezione Tributaria della Suprema Corte, con le sentenze n del 2016 e n del 2016, ha affermato che non perde il diritto all'agevolazione "prima casa" il contribuente che, sebbene onerato del trasferimento della residenza entro 18 mesi nel Comune di ubicazione dell'immobile oggetto di acquisto agevolato, non vi adempia tempestivamente per causa di forza maggiore, che è ravvisabile: quando nel Comune in cui è previsto il trasferimento della residenza avvenga un terremoto che renda le abitazioni inagibili. I supremi giudici - sulla premessa che la causa di forza maggiore è soltanto quella imprevedibile e sopravvenuta, che non dipende da un comportamento addebitabile all obbligato, anche solo a titolo di colpa - hanno ritenuto condivisibile, in tema di agevolazioni prima casa, la Ris. 1 febbraio 2002 n. 35/E dell'agenzia delle Entrate che in specifici casi ha ammesso la causa di forza maggiore con riferimento ai Comuni dell'umbria colpiti da sisma. Cosicché sarebbe per es. ammissibile, come ancora avvenuto in Emilia nei Comuni colpiti dal terremoto del 2012, che hanno non solo visto ridotto in misura rilevante il proprio patrimonio abitativo, ma anche la creazione di numerose zone 2

3 cosiddette rosse interdette per molto tempo all'accesso, ravvisare l'impossibilità di trasferire tempestivamente la residenza per mancanza di abitazioni inagibili. SISMA DEL 2016 Le sentenze n del 2016 e n del 2016 citano in motivazione il sisma in Umbria del 1997 e quello che ha colpito l Emilia Romagna nel 2012, ma va da sé che analoghe considerazioni valgono rispetto all intenso sciame sismico che dal 24 agosto 2016 sta tormentando nuovamente il centro-italia, in particolar modo taluni Comuni delle Marche, dell Umbria e del Lazio. L Agenzia delle Entrate, nella risoluzione n. 35/E del 2002, ha riconosciuto che il verificarsi di un evento sismico può evitare la decadenza dall agevolazione prima casa, nell ipotesi in cui esso si sia verificato in pendenza del termine per trasferire la residenza, in quanto in tal caso sussistono le condizioni necessarie a identificare la causa di forza maggiore, da intendersi quale evento oggettivo, non prevedibile, tale da non poter essere evitato e caratterizzato dalla non imputabilità alla parte obbligata. Quando invece il sisma è antecedente all atto di acquisto dell immobile da adibire ad abitazione principale, esso non può essere invocato quale causa di forza maggiore rispetto all inosservanza della condizione richiesta dalla norma fiscale (trasferimento della residenza entro 18 mesi). Tale impostazione trova riscontro nella giurisprudenza di legittimità. MESSA IN SICUREZZA DELL IMMOBIL E DANNEGGIATO DAL TERREMOTO Per esempio, dalla sentenza n. 864 del 2016 della Cassazione emerge che, in caso di mancato trasferimento della residenza nei 18 mesi dall acquisto, non costituisce causa di forza maggiore, idonea a escludere la decadenza dall'agevolazione prima casa, l esecuzione sul bene d importanti lavori di ristrutturazione finalizzati alla rimozione degli effetti di un sisma verificatosi antecedentemente all acquisto. La Suprema Corte ha censurato la sentenza della CTR dell Umbria che ha annullato l avviso di liquidazione spiccato dall Agenzia delle Entrate avendo ravvisato una causa di forza maggiore nella necessità di eseguire importanti lavori di ristrutturazione sull immobile in questione acquistato nel per la rimozione degli effetti del sisma del 1997, oltreché per lo spostamento di un palo della luce reso pericoloso dalla presenza di fili scoperti. La CTR umbra ha omesso qualunque accertamento in ordine alla non imputabilità, alla inevitabilità ed alla imprevedibilità degli impedimenti addotti dal contribuente. La S.C. osserva, fra l altro, che l inottemperanza dell onere di prendere la residenza nel Comune in cui si è acquistato un 3

4 immobile con l agevolazione prima casa non è giustificata da generici motivi ostativi al trasferimento, ma soltanto da eventi non prevedibili, che sopraggiungano inaspettati e sovrastino la volontà del contribuente ad abitare entro il termine di legge (18 mesi dall atto di acquisito) nell immobile acquistato con l agevolazione (cfr. Cass. n /2014). Non è dunque sufficiente la mera circostanza del mancato compimento dei lavori di ristrutturazione, per ragioni tecniche o per ragioni legate alla lunghezza dei tempi di rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative (Cass. n. 4800/2015 e 5015/2015), ma è necessario che il mancato compimento dei lavori o il mancato rilascio dei titoli abilitativi da parte della P.A. dipenda da specifiche cause caratterizzate dalla non imputabilità al contribuente, dalla inevitabilità e imprevedibilità. PIOGGE INTENSE Si segnala, per finire, che, con la risoluzione n. 140/E del 2008, l Agenzia delle Entrate ha riconosciuto l esimente della vis maior riguardo al caso di un acquirente che non ha potuto stabilire tempestivamente la propria residenza nell'immobile agevolato a causa di abbondanti infiltrazioni d acqua provenienti dal tetto (documentate anche da un verbale della Polizia Municipale) e in conseguenza delle quali l abitazione è stata dichiarata inagibile e inabitabile con ordinanza del Sindaco. Le conseguenze dannose delle intense precipitazioni sono anche al centro dell ordinanza n /2014 della Cassazione, secondo cui il contribuente conserva i benefici fiscali prima casa se il trasferimento della residenza oltre il termine di legge è dipeso dai lavori di messa in sicurezza dell abitazione in ragione di eventi successivi all'acquisto, consistiti nel verificarsi di smottamenti nel sedime dell'immobile e nella strada di accesso causati da abbondanti piogge. ALTRE CAUSE DI FORZA MAGGIORE L esimente della forza maggiore si può dunque rintracciare in eventi atmosferici e naturali (alluvioni, terremoti etc.) posteriori all acquisto, oltreché nelle ipotesi che si riportano nella tabella che segue: 4

5 ALTRE IPOTESI DI FORZA MAGGIORE Cass. n. 8351/2016 Cass. n /2013 Cass. n /2015 Lavori di manutenzione straordinaria deliberati dal condomino in epoca successiva al rogito. Nel caso di specie, la CTR di Ancona ha esplicitato in maniera sufficientemente logica, approfondita e aderente alla realtà di fatto le ragioni per cui i lavori straordinari in oggetto costituivano, in concreto, l ipotesi della forza maggiore (evento futuro ed incerto), in quanto successivi, anche come delibera, all acquisto e di natura tale da materialmente impedire non solo l abitabilità, ma l accesso stesso all appartamento acquistato che per giunta è rimasto privo di copertura, essendo ubicato all ultimo piano. In tema di agevolazioni prima casa è ammessa la rilevanza di un evento di forza maggiore obiettivamente impeditivo del programma di trasferimento della residenza nel termine prefissato, tale evento può essere ragionevolmente individuato anche nell'impossibilità di utilizzare proprio l'immobile acquistato, con lo scopo di andarvi ad abitare, nel comune dove il contribuente intendeva trasferirsi; cosicché la sopravvenienza di un impedimento oggettivo, imprevedibile e inevitabile che impedisca il trasferimento del contribuente nell'immobile acquistato nel comune dove egli intendeva trasferirsi esclude la decadenza dall'agevolazione, senza che al riguardo possano esigersi comportamenti ulteriori, come il reperimento di altro immobile nel medesimo comune per ivi trasferirsi fino a quando diventi possibile utilizzare l'immobile acquistato col beneficio fiscale. La causa di forza maggiore si configura in caso della c.d. sorpresa archeologica, cioè il rinvenimento di reperti, impeditivo della prosecuzione dei lavori sulla prima casa. Impedimenti frapposti dalla Sopraintendenza ai beni ambientali e architettonici, salvo che l acquirente non sia un operatore del settore delle 5

6 Cass. n. 8392/2014 Cass. n /2014 Cass. n. 797/2000 ristrutturazioni degli immobili vincolati, quindi soggetto capace di prevedere il sopravvenire di imprevisti e la possibilità di ritardi e complicanze. Ritardo della Pubblica Amministrazione nel rilascio delle autorizzazioni edilizie preliminari alla variazione catastale, a fronte del comportamento diligente tenuto dall acquirente dell immobile (con riferimento a un Comune che ha rilasciato dopo 25 anni le autorizzazioni edilizie tempestivamente richieste dal contribuente). Mancata concessione della residenza ascrivibile al mancato rilascio del certificato di abitabilità imputabile al costruttore-venditore. Morte dell'acquirente. RIFERIMENTI NORMATIVI E GIURISPRUDEN ZIALI - Art. 1, Parte Prima, Nota 2^ bis, lett. a), Tariffa allegata al D.P.R. n. 131 del 1986; - Agenzia delle Entrate - Risoluzione 1 febbraio 2002 n. 35/E; - Cassazione, sentenza n del 2016; - Cassazione, sentenza n del 2016; - Cassazione, sentenza n. 864 del RIPRODUZIONE RISERVATA - 6