Riforma del Condominio 2012: analisi delle principali novità parte 1

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1 Numero 251/2012 Pagina 1 di 9 Riforma del Condominio 2012: analisi delle principali novità parte 1 Numero : 251/2012 Gruppo : Oggetto : Norme e prassi : NOVITÀ RIFORMA DEL CONDOMINIO ARTT C.C.; DDL RIFORMA DEL CONDOMINIO GIÀ APPROVATO IN VIA DEFINITIVA ED IN ATTESA DI PUBBLICAZIONE IN GAZZETTA UFFICIALE Con l approvazione in via definitiva della Riforma del condominio il legislatore ha apportato significative modifiche alla relativa disciplina; in particolare: Sintesi si modificano i quorum previsti per le delibere assembleari; si attribuiscono maggiori compiti e nuovi adempimenti all amministratore; si delineano nuovi requisiti per esercitare l attività di amministratore; aumentano le possibilità di revoca dell amministratore; si introduce una nuova disciplina delle parti comuni dell edificio; sarà possibile nominare un unico rappresentante per i condomini aventi parti comuni; sarà possibile per l assemblea modificare la destinazione d uso delle parti comuni dell edificio, con maggioranza dei 4/5, e non più con il consenso di tutti i condòmini; sarà possibile modificare il valore millesimale delle unità immobiliari a maggioranza, e non più con il consenso di tutti i condòmini. Nella presente circolare, inizieremo l analisi dei contenuti della Riforma, con particolare riferimento alla figura dell amministratore ed all assemblea condominiale, mentre rinviamo alla nostra prossima circolare la trattazione delle novità inerenti le parti comuni dell edificio. Gli argomenti 1. PREMESSA 2. NOMINA AMMINISTRATORE, DURATA INCARICO E ASSICURAZIONE RESPONSABILITÀ CIVILE 3. REVOCA AMMINISTRATORE 4. REQUISITI DELL AMMINISTRATORE 5. COMPITI DELL AMMINISTRATORE 6. CONVOCAZIONE DELL ASSEMBLEA 7. IMPUGNAZIONE DELLE DELIBERE ASSEMBLEARI 8. RAPPRESENTANZA

2 Numero 251/2012 Pagina 2 di 9 Premessa Con il presente intervento si riepilogano le disposizioni della recente riforma del condominio. Il nuovo testo, approvato in via definitiva dalla Commissione Giustizia del Senato lo scorso 20 novembre, entrerà in vigore 6 mesi dopo la sua pubblicazione in Gazzetta ufficiale. Nomina amministratore, durata incarico e assicurazione responsabilità civile Con il nuovo art del c.c. il legislatore ha stabilito che l amministratore di condominio è nominato: dall assemblea, con una maggioranza pari alla metà degli Assemblea intervenuti alla stessa, rappresentanti almeno la metà del valore dell edificio dall autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condòmini o Autorità dell amministratore dimissionario, qualora: giudiziaria l assemblea non vi abbia provveduto; i condòmini siano più di 8. Contestualmente all accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell incarico, l amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, ovvero in caso di società, la sede legale e la denominazione. Viene confermata la durata annuale dell incarico di amministratore; al termine, lo stesso si intende rinnovato automaticamente per un ulteriore annualità (ciò non era contenuto nelle precedenti disposizioni). Una volta avvenuta la nomina o il rinnovo dell incarico, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell amministratore. In mancanza dell amministratore, è affissa l indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell amministratore. L assemblea può subordinare la nomina dell amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell esercizio del mandato. L amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore all importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all inizio dei lavori. Nel caso in cui l amministratore sia coperto da una polizza di assicurazione per la responsabilità civile professionale generale per l intera attività da lui svolta, tale polizza deve essere integrata con una

3 Numero 251/2012 Pagina 3 di 9 dichiarazione dell impresa di assicurazione che garantisca lo specifico condominio. Revoca amministratore La revoca del mandato può essere deliberata: dall assemblea, in ogni tempo: Assemblea con una maggioranza pari alla metà degli intervenuti alla stessa, rappresentanti almeno la metà del valore dell edificio; con le modalità previste dal regolamento condominiale; Autorità giudiziaria dall autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condòmino, nel caso previsto dal quarto comma dell articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. In particolare, costituiscono gravi irregolarità: l omessa convocazione dell assemblea per l approvazione del rendiconto condominiale il ripetuto rifiuto di convocare l assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell assemblea la mancata apertura ed utilizzazione del conto (art co. 7) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell amministratore o di altri condomini l aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l aver omesso di curare diligentemente l azione e la conseguente esecuzione coattiva l inottemperanza agli obblighi relativi alla tenuta dei registri (di anagrafe condominiale, di contabilità, dei verbali delle assemblee, di nomina e revoca dell amministratore) omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei propri dati anagrafici e del codice fiscale (nel caso di società anche della sede legale e del luogo di tenuta dei registri) richiesti all atto di accettazione e di rinnovo dell incarico Nei casi in cui siano emerse: gravi irregolarità fiscali;

4 Numero 251/2012 Pagina 4 di 9 la mancata apertura di un c/c dedicato; i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all amministratore. Inoltre, in caso di mancata revoca da parte dell assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all autorità giudiziaria; qualora questa accolga l istanza, il ricorrente, per le spese legali, può rivalersi nei confronti del condominio che a sua volta si rivale nei confronti dell amministratore revocato. Requisiti dell amministratore Il nuovo art. 71 del RD 318/42 stabilisce che gli amministratori di condominio devono: I REQUISITI DELL AMMINISTRATORE essere in possesso dei diritti civili non aver commesso delitti contro la pubblica amministrazione, l amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio non aver commesso altri delitti non colposi per i quali è prevista la pena della reclusione da 2 a 5 anni non essere sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive non essere interdetti o inabilitati non essere annotati nell elenco dei protesti cambiari aver conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado aver frequentato un corso di formazione iniziale ed aver svolto attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale. I requisiti del diploma di scuola secondaria e della frequenza di un corso di formazione non sono richiesti qualora l amministratore: sia uno dei condòmini dello stabile; abbia svolto l attività di amministrazione condominiale per almeno un anno, nell arco dei 3 anni precedenti all entrata in vigore della riforma; resta salvo l obbligo di formazione periodica. Qualora l amministrazione condominiale sia svolta da una società, i requisiti indicati devono essere posseduti: dai soci illimitatamente responsabili; dagli amministratori; dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni amministrative.

5 Numero 251/2012 Pagina 5 di 9 Compiti dell amministratore A norma dell art del c.c., l amministratore, oltre a quanto previsto dall art e dalle vigenti disposizioni di legge, deve: Compiti ordinari Registri Conservazione Attestazione pagamenti Rendiconto eseguire le deliberazioni dell assemblea; convocare annualmente l assemblea per l approvazione del rendiconto condominiale; curare l osservanza del regolamento di condominio; disciplinare l uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell edificio e per l esercizio dei servizi comuni; compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell edificio; eseguire gli adempimenti fiscali; curare la tenuta dei seguenti registri: anagrafe condominiale; verbali delle assemblee; nomina e revoca dell amministratore; contabilità. conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell edificio e del condominio fornire al condòmino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni. L amministratore è, inoltre, obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condòmini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente (postale o bancario) intestato al condominio. Ciascun condòmino, per il tramite dell amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica. Alla cessazione dell incarico, l amministratore è tenuto: alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condòmini; ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi. Per la riscossione dei contributi condominiali, l amministratore, senza bisogno di autorizzazione dell assemblea: può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo per morosità dopo 6 mesi dall indicazione nel consuntivo; è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino

6 Numero 251/2012 Pagina 6 di 9 i dati dei condòmini morosi. I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l escussione degli altri condòmini. In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l amministratore può sospendere il condòmino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato. Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all anno in corso e a quello precedente. Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto. Convocazione dell assemblea Con la riforma del condominio, il legislatore interviene anche sui quorum relativi la costituzione dell assemblea e l approvazione delle delibere abbassando le maggioranze richieste. In particolare, a norma del nuovo art del c.c.: in prima convocazione, l assemblea è valida se costituita con l intervento di tanti condòmini che rappresentano almeno i 2/3 del valore dell intero edificio (millesimi) e la maggioranza (50%+1) dei partecipanti al condominio (mentre fino ad oggi i 2/3 erano richiesti anche in relazione al numero dei condòmini); Resta, invece, invariato il quorum deliberativo: sono, infatti, valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti: la maggioranza degli intervenuti; almeno la metà del valore dell edificio. in seconda convocazione, l assemblea è valida se costituita con l intervento di tanti condòmini che rappresentino almeno 1/3 del valore dell intero edificio (millesimi) e 1/3 dei partecipanti al condominio. Con tale intervento, si abbassa il quorum deliberativo: sono, infatti, valide le deliberazioni approvate: con almeno 1/3 dei millesimi; dalla sola maggioranza degli intervenuti (fino alla riforma, il quorum deliberativo richiesto era di 1/3 sia per i millesimi che per le teste.

7 Numero 251/2012 Pagina 7 di 9 Se l assemblea in 1 convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l assemblea in 2 convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre 10 giorni dalla medesima. CONVOCAZIONE QUORUM COSTITUTIVO QUORUM DELIBERATIVO PRIMA CONVOCAZIONE SECONDA CONVOCAZIONE maggioranza dei condòmini (50%+ 1) 2/3 dei millesimi 1/3 dei condòmini 1/3 dei millesimi maggioranza dei condòmini intervenuti (50%+ 1) 50% dei millesimi maggioranza dei condòmini intervenuti (50%+ 1) 1/3 dei millesimi QUORUM DELIBERATIVO RAFFORZATO (in 1 e 2 convocazione) Interventi su edifici e impianti volti al maggioranza dei contenimento del consumo energetico ed all'utilizzazione delle fonti rinnovabili. condòmini intervenuti (50%+ 1) 1/3 dei millesimi nomina e revoca dell amministratore; approvazione e modifica del regolamento condominiale; liti attive e passive relative a materie che esorbitano dai compiti dell amministratore; ricostruzione dell edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità; innovazioni di cui all art co. 2 c.c.; adozione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore; installazione di impianti per la radiodiffusione da satellite; installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni dell edificio; violazioni per attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d uso delle parti comuni (art quater c.c.); partecipazione a progetti territoriali di risanamento delle parti comuni degli immobili, nonché di demolizione, maggioranza dei condòmini intervenuti (50%+ 1); 50% dei millesimi

8 Numero 251/2012 Pagina 8 di 9 ricostruzione e messa in sicurezza (art co. 3 c.c.); nomina di un revisore per la contabilità del condominio (art bis c.c.); modifica del valore millesimale di un unità immobiliare, (art. 69 del RD 318/42); adozione del sito web condominiale; innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni (art co. 1 c.c.); definizione di modalità alternative di esecuzione dei lavori o imposizione di cautele relative alla sicurezza, per interventi di modifica delle parti comuni; nomina del rappresentante all assemblea per la gestione delle parti comuni a più condomini. Modifica delle destinazioni d uso delle parti comuni dell edificio. maggioranza dei condòmini (50%+ 1); 2/3 dei millesimi 4/5 dei partecipanti 4/5 dei millesimi L avviso di convocazione, contenente l indicazione dell ordine del giorno, nonché luogo ed ora della riunione, va comunicato almeno 5 giorni prima della data fissata per l adunanza in prima convocazione, a mezzo di: posta raccomandata; PEC; fax ; consegna a mano. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile (art c.c.) su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati. L assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima. L amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell assemblea validamente costituitasi. Secondo quanto disposto dall art c.c.,l assemblea non può deliberare se non verifica che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati. Inoltre, durante l assemblea dev essere redatto un processo verbale da

9 Numero 251/2012 Pagina 9 di 9 trascrivere nel registro tenuto dall amministratore. Di particolare interesse è la novità introdotta dal nuovo art. 71-ter del RD 318/42 relativa la possibilità da parte dell assemblea di richiedere l attivazione di un sito internet del condominio. Spetterà all amministratore, in caso di delibera assembleare, il compito di provvedere all attivazione dello stesso. Impugnazione delle delibere assembleari Come noto, le deliberazioni dell assemblea obbligano tutti i condòmini. Avverso le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condòmino assente, dissenziente o astenuto può adire l autorità giudiziaria chiedendone l annullamento entro 30 giorni decorrenti: per i dissenzienti o astenuti: dalla data della deliberazione; per gli assenti: dalla data di comunicazione della deliberazione. L azione di annullamento non sospende l esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall autorità giudiziaria. L istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell impugnazione della deliberazione. Rappresentanza Ogni condòmino può partecipare all assemblea anche mediante un rappresentante, munito di delega scritta. In particolare, la riforma stabilisce che se i condomini sono più di 20, il delegato non può rappresentare più di 1/5 dei condomini e di 1/5 dei millesimi. Qualora un unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto ad un solo rappresentante nell assemblea, che è designato dai comproprietari interessati (art. 1106, c.c.) Inoltre, è considerato illegittimo ogni limite o condizione al potere di rappresentanza. Qualora l immobile (o parte di esso) sia concesso in usufrutto, l usufruttuario esercita il diritto di voto solo negli affari che attengono all ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. In tutte le altre deliberazioni il diritto di voto spetta al nudo proprietario. L avviso di convocazione dell assemblea deve essere comunicato sia all usufruttuario sia al nudo proprietario. Questi, rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all amministrazione condominiale (nuovo art. 67 del RD 318/42).