I corso di formazione periodica dell amministratore di condominio

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1 I corso di formazione periodica dell amministratore di condominio Relatore Daniele Marchesini Marchesini dott. Daniele 1

2 Introduzione IL RENDICONTO CONDOMINIALE DOPO LA RIFORMA ESEMPI DI RENDICONTO E DI TENUTA DELLA CONTABILITA Marchesini dott. Daniele 2

3 Articoli di legge direttamente o indirettamente collegati Art (Nomina, revoca ed obblighi dell amministratore); Art (Attribuzione dell amministratore); Art bis (Rendiconto condominiale); Art (Impugnazione delle delibere); Art. 63 disposizioni attuative codice civile; Art. 24 Decreto Legislativo n.196/2003. Marchesini dott. Daniele 3

4 Art comma 7 «L amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini e dai terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente postale o bancario, intestato al condominio.» Marchesini dott. Daniele 4

5 Obblighi Apertura di un conto corrente bancario o postale specifico. La norma è inderogabile. Pertanto l assemblea non può dispensare l amministratore dall apertura del conto corrente. L assemblea può solo deliberare in merito alla scelta del tipo di conto ed alla scelta dell istituto bancario ove aprire il conto Far transitare TUTTE le somme ricevute e TUTTE le somme erogate. Marchesini dott. Daniele 5

6 Esibizione delle scritture «l amministratore comunica la sede ove si trovano i registri» (art comma 2); «ciascun condomino può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica» (art comma 7); «fornire al condomino allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali ed eventuali liti in corso» (art n. 9) Marchesini dott. Daniele 6

7 Soggetti interessati «chiunque (e quindi non solo i condomini) devono conoscere sede, modalità e tempi per la visione della documentazione» (art comma 2); Importanza della «targhetta» con l indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici dell amministratore; Marchesini dott. Daniele 7

8 «ciascun condomino» Possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese, i condomini ed i titolari di diritti reali o di godimento: Proprietario; Usufrutturario; Conduttore; Comodatario; Marchesini dott. Daniele 8

9 Conservazione delle scritture «L amministratore deve conservare tutta la documentazione» (art n. 8); «Le scritture contabili e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione» (art bis comma 1). Marchesini dott. Daniele 9

10 Nota per i termini Il termine di 10 anni è posto all interno della norma relativa al rendiconto. Pertanto si riferisce alle scritture contabili (registro di contabilità e rendiconto) ed ai documenti giustificativi. In merito agli altri registri (anagrafe condominiale, nomina e revoca amministratore e verbali assemblea) non esiste termine. Marchesini dott. Daniele 10

11 Nota per i termini Si ritiene pertanto che gli altri registri previsti dalla riforma, insieme alle tabelle millesimali, al regolamento del condominio ed alla documentazione tecnica relativa alla sicurezza degli impianti e delle strutture condominiali debbano essere conservati a tempo indeterminato. Marchesini dott. Daniele 11

12 Soggetti terzi (creditori) «l amministratore è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi» (art. 63, comma 1, disp.att.); Non occorre verificare la sussistenza o il consenso del condomino interessato (cause di esonero previste dall art. 24 del Decreto Legislativo 196/2003). Marchesini dott. Daniele 12

13 Soggetti terzi (creditori) «i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l escussione degli altri condomini» (art. 63, comma 2, disp.att.); I condomini sono obbligati verso il terzo (creditore) in modo sussidiario ed eventuale. Prima di procedere contro il condomino in regola occorre esaurire la procedura esecutiva individuale a carico del «moroso». Marchesini dott. Daniele 13

14 Art comma 2) e 3) I condomini assenti o dissenzienti possono impugnare la deliberazione che approva il rendiconto, rispettivamente entro il termine di 30 giorni dalla data della delibera o entro il termine di 30 giorni dalla data di comunicazione della deliberazione. Marchesini dott. Daniele 14

15 Art comma 2) e 3) Occorre la formale impugnazione: non è sufficiente la mera contestazione scritta; L autorità giudiziaria si limiterà a riscontrare la legittimità del rendiconto, non anche il merito; L approvazione assembleare e la mancata impugnativa precludono l azione di responsabilità del condomino che si ritenga leso delle iniziative dell amministratore. Marchesini dott. Daniele 15

16 Art bis Comitato di controllo e consultazione E prevista la nomina di un comitato di proprietari con funzioni consuntivo e di controllo dell operato dell amministratore. L elezione dei membri del consiglio dovrebbe coincidere con la nomina (o la revoca) dell amministratore. Marchesini dott. Daniele 16

17 Art bis Revisore contabile E prevista la nomina (facoltativa) di un revisore della gestione condominiale. Può essere nominato in ogni momento e per singolo esercizio (o per più annualità ben identificate). Le maggioranze per la nomina sono le stesse della nomina dell amministratore. La spesa è ripartita per millesimi. Marchesini dott. Daniele 17

18 Art n.1) n. 7) e n.11) Convocazione: «approvazione del rendiconto condominiale»; Registro di contabilità: «sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita.» Redazione: «redigere il rendiconto annuale della gestione e convocare l assemblea» Marchesini dott. Daniele 18

19 Art bis - Rendiconto Contiene le voci in entrata e uscita. Contiene ogni altro dato inerente: alla situazione patrimoniale del condominio; ai fondi disponibili; alle eventuali riserve. I dati devono essere espressi in modo da consentire l immediata verifica. Marchesini dott. Daniele 19

20 Rendiconto condominiale Si compone di: Registro di contabilità; Riepilogo finanziario; Nota sintetica esplicativa della gestione, con indicazione dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. Marchesini dott. Daniele 20

21 Tenuta del registro contabilità Non è imposta alcuna particolare forma: Cartacea, elettronica, fogli mobili; Non è imposto alcun regime contabile specifico: Partita semplice; Partita doppia; Non vi è obbligo di vidimazione o bollatura iniziale. Marchesini dott. Daniele 21

22 Voci in entrata e uscita Devono comparire esclusivamente i movimenti che hanno avuto una manifestazione finanziaria. Non comprenderà le operazione registrate nel corso dell esercizio ma non materialmente incassate e pagate; Non comprenderà le operazione relative a fondi o altre riserve. Registrazione entro 30 giorni dall esecuzione. Marchesini dott. Daniele 22

23 Voci in entrata e uscita Per le entrate è opportuno inserire l indicazione del nome di colui che ha versato nonché la causale: Es. Conguaglio esercizio precedente; Es. Rata fondo di riserva; Es. Versamento ex condomino ; Per le uscite è opportuno inserire l indicazione se la spesa ha carattere ordinario o straordinario: Marchesini dott. Daniele 23

24 Riepilogo finanziario Integra il registro della contabilità; E composto da una situazione patrimoniale nella quale sono inseriti: Crediti e debiti del condominio alla data di chiusura dell esercizio; Conto finanziario sintetico delle entrate e uscite manifestatesi nell esercizio (fondi di riserve e disponibilità condominiali); Marchesini dott. Daniele 24

25 Riepilogo finanziario: voci Sono indicate le voci di banca, con le somme presenti alla chiusura dell esercizio; Potrebbero comparire voci di cassa, ma solo se inerenti a: Assegni consegnati dai condomini ma non ancora materialmente versati sul conto corrente condominiale; Assegni già consegnati ai fornitori ma dagli stessi non ancora incassati; Marchesini dott. Daniele 25

26 Riepilogo finanziario: voci Crediti verso condomini: Conguaglio a debito del condomino come differenza tra spese imputate e somme versate; Quota parte di conguaglio a debito dei condominio per precedenti annualità o contenziosi; Debiti verso condomini: Conguaglio a credito del condomino come differenza tra spese imputate e somme versate; Marchesini dott. Daniele 26

27 Riepilogo finanziario: poste attive Fondo T.F.R.: evidenzia la quota parte del saldo di conto corrente relativo fondo di riserva per Trattamento di Fine Rapporto del lavoratore dipendente (portinaio, custode, addetto alle pulizie, giardiniere); Fondo di riserva: evidenzia la quota del saldo di conto corrente relativa alle quote versate dai condomini a titolo di fondo di riserva o fondo spese straordinarie; Marchesini dott. Daniele 27

28 Riepilogo finanziario: poste attive Titoli di credito a deposito: indica i titoli di proprietà del condominio o fondi di investimento gestiti dall amministratore per condominio; Depositi cauzionali: indica le somme versati a terzi a titolo di cauzione su contratti di locazione o utenze sottoscritti dal condominio; Marchesini dott. Daniele 28

29 Riepilogo finanziario: poste passive Debiti per T.F.R.: evidenzia il debito maturato nei confronti del lavoratore dipendente (portinaio, custode, addetto alle pulizie, giardiniere) per il Trattamento di Fine Rapporto; Fondo di riserva: evidenzia il saldo a debito del condominio nei confronti dei condomini per le somme versate a titolo di fondo di riserve per spese future o straordinarie; Marchesini dott. Daniele 29

30 Nota di accompagnamento E assimilabile alla nota integrativa prevista per i bilanci delle società. Vengono fornite informazioni sulla situazione finanziaria, patrimoniale e gestionale del condominio. Fornisce i dati di maggior rilievo ed analizza le maggiori variazioni rispetto ai periodo precedenti. Marchesini dott. Daniele 30

31 Nota di accompagnamento E un documento descrittivo. Occorre specificare le circostanze e gli effetti che certi accadimenti e/o decisioni hanno avuto o potranno avere sulla situazione economico patrimoniale del condominio. Non è previsto alcun schema obbligatorio. Marchesini dott. Daniele 31

32 Nota: Indicazioni Premessa: Periodo di riferimento dell esercizio, indicazioni ricevute nell ultima assemblea; Fatti di rilievo: lavori in corso, problematiche condominiali e tra condomini, eventi imprevisti; Principali variazione delle voci di attività (crediti): commenti delle variazioni intervenute nelle principali voci; Marchesini dott. Daniele 32

33 Nota: Indicazioni Principali variazione delle voci di passività (debiti): commenti delle variazioni intervenute nelle principali voci; Voci in uscita; commento alle variazioni rispetto al preventivo; Voci in entrata: commento alle variazioni rispetto al preventivo; Controverse giudiziali in corso: esposizione dei contenziosi e stato dei procedimenti; Marchesini dott. Daniele 33

34 Nota: Indicazioni Crediti e debiti; Sintesi dell esposizione creditoria nei confronti dei condomini con indicazioni delle azioni legali in corso nei confronti dei condomini morosi; Evidenza dei debiti nei confronti dei fornitori, specifiche di eventuali piani di rientro e indicazioni circa l addebito di interessi passivi di mora, indicazioni di azioni legali promosse a causa di fatture non pagate. Marchesini dott. Daniele 34

35 Nota: Indicazioni Beni immobili: Comunicazioni relativa alle parti comuni (portineria, locale caldaia, locale ascensore) Impianti condominiali; Indicazioni di interventi di certificazione e/o verifica; Evidenza di eventuali opere di manutenzione da programmare; Comunicazione di contratti di locazione/comodato in essere. Marchesini dott. Daniele 35

36 Riepilogo dei controlli per la quadratura del rendiconto Conto economico e piano di riparto: Il saldo di gestione (utile o perdita), derivante dalla differenza tra ricavi (versamenti ed altre entrate) ed i costi (spese di gestione, movimenti personali ed accantonamento per fondi) risultante dal conto economico deve sempre coincidere con la somma algebrica del saldo iniziale d esercizio ed il saldo finale d esercizio. Marchesini dott. Daniele 36

37 Riepilogo dei controlli per la quadratura del rendiconto Conto economico e piano di riparto: Il saldo di gestione (utile o perdita), derivante dalla differenza tra ricavi (versamenti ed altre entrate) ed i costi (spese di gestione, movimenti personali ed accantonamento per fondi) risultante dal conto economico deve sempre coincidere con la somma algebrica del totale di gestione ed in versamenti effettuati dai condomini. Marchesini dott. Daniele 37

38 Riepilogo dei controlli per la quadratura del rendiconto Perdita di gestione: Il saldo iniziale, sommato ai ricavi e detratti i costi, è inferiore al saldo finale; Totale di gestone maggiore del totale delle rate versate; Utile di gestione: Il saldo iniziale, sommato ai ricavi e detratti i costi, è maggiore del saldo finale; Importo delle rate versate maggiore del totale di gestione. Marchesini dott. Daniele 38

39 Riepilogo dei controlli per la quadratura del rendiconto Piano finanziario: Il saldo, positivo o negativo, dei flussi di cassa (o piano finanziario) deve sempre coincidere con la somma delle liquidità disponibili, ossia il denaro disponibile sotto qualunque forma, alla chiusura dell esercizio. Il saldo potrà essere negativo solo se esiste un fido di conto corrente (e quindi il saldo di banca è negativo). Marchesini dott. Daniele 39

40 Riepilogo dei controlli per la quadratura del rendiconto Situazione patrimoniale e piano di riparto: La differenza algebrica tra crediti nei confronti dei condomini e debiti nei confronti dei condomini deve coincidere con il saldo di fine esercizio del piano di riparto. Marchesini dott. Daniele 40

41 Riepilogo dei controlli per la quadratura del rendiconto Situazione patrimoniale: Il totale delle attività (disponibilità finanziarie, crediti verso condomini, crediti per anticipazioni verso fornitori, depositi cauzionali) ed il totale delle passività (debiti verso condomini, debiti verso fornitori, fondo di riserva, fondo T.F.R.) deve sempre coincidere. Marchesini dott. Daniele 41