N. 01/ Aprile 2013

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1 N. 01/ Aprile 2013

2 Il bilancio condominiale Innanzitutto cerchiamo di intenderci sul concetto di bilancio condominiale, termine non proprio del condominio ma delle società. In maniera estremamente semplicistica basti sapere che il bilancio in termini societari è redatto secondo uno schema ben definito dal legislatore, mentre in ambito condominiale il legislatore non ha definito alcun tipo di schema né tantomeno ha prescritto un metodo di registrazione delle operazioni, pertanto utilizzeremo tale dicitura per intendere il complesso dei documenti prescritti dal legislatore in ambito condominiale senza voler in alcun modo far riferimenti alla disciplina societaria concernente il bilancio.

3 Prima della Riforma I riferimenti alla rendicontazione da effettuarsi da parte dell'amministratore di condominio erano essenzialmente tre: - art c.c. ultimo comma l Amministratore «alla fine di ciascun anno, deve rendere conto della sua gestione» - art c.c. terzo comma laddove prevede che l Amministratore può essere revocato «se per due anni non ha reso il conto della sua gestione» - art c.c. n. 3 laddove tra le attribuzioni dell Assemblea vi è «l approvazione del rendiconto annuale dell Amministratore» Nulla veniva specificato in merito alle modalità di registrazione delle operazioni contabili né tantomeno sul metodo di rendicontazione delle stesse.

4 Dopo la Riforma Il Legislatore ha modificato l art c.c. e ha aggiunto l'art bis rubricato "Rendiconto Condominiale", di seguito analizziamo le novità introdotte. Viene introdotto il termine di 180gg dal termine della gestione per la redazione del Rendiconto della gestione e per convocare l assemblea per la relativa approvazione. Vengono individuati i documenti che compongono il «Rendiconto Condominiale» (art 1130 bis c.c.): - Registro di contabilità (Prima nota o Registro di cassa) - Riepilogo finanziario (Stato Patrimoniale, Rendiconto di cassa e Conto Consuntivo) - Nota sintetica esplicativa della gestione con indicazione dei rapporti in corso e delle questioni pendenti

5 Principio di cassa e di competenza Prima di procedere occorre chiarire cosa si intende, nell ambito delle registrazioni contabili, per principio di cassa e principio di competenza. Annotare per CASSA significa che ogni registrazione, tanto in uscita quanto in entrata, avviene nel momento stesso in cui vi è l uscita o l entrata di denaro. Quindi, per esempio, se riceviamo una fattura da un fornitore il 01/12/2012 ed il pagamento avviene a 90gg, quindi il 28/02/2013, questa uscita finanziaria andrà nel rendiconto Annotare per COMPETENZA vuol dire che si segue il principio secondo cui quello che interessa è l anno a cui si riferisce il costo a nulla rilevando il pagamento, pertanto nel precedente esempio la fattura sarebbe un costo di competenza del 2012.

6 Il Rendiconto Condominiale L art bis si occupa del Rendiconto condominiale prescrivendo che lo stesso contiene le voci di entrata e di uscita fin qui sembra riferirsi alla rilevazione dei fatti condominiali secondo il principio di cassa, ma prosegue chiedendo qualcosa in più: cioè l esposizione anche di ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve. La traduzione contabile di quest ultima espressione è piuttosto complessa, sostanzialmente sembra doversi intendere che il principio di cassa si applica interamente soltanto al registro di contabilità, ma non è sufficiente per la redazione del secondo documento che compone il rendiconto condominiale, il Riepilogo Finanziario. E pertanto necessario istituire un altro documento lo «Scadenzario» che consente all Amministratore di monitorare le posizioni di debito/credito del condominio.

7 Registro della contabilità (rif. art c.c. 1 comma n.7) Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell effettuazione, i singoli movimenti di entrata e di uscita. Tale registro può tenersi anche in modalità informatizzate. Sostanzialmente si tratta del già noto e utilizzato registro di cassa o prima nota. Il legislatore chiarisce che l annotazione delle operazioni va effettuata per cassa entro 30gg da quello di effettuazione dell operazione stessa. In riferimento al termine di 30gg, si tratta di un termine piuttosto restrittivo che, va correlato, con tutta probabilità, alla possibilità da parte del condomino di controllare, anche on-line, la gestione dell Amministratore.

8 Riepilogo Finanziario (Stato Patrimoniale, Rendiconto di Cassa e Conto Consuntivo) Di nuova istituzione è il Riepilogo Finanziario che deve fotografare la situazione contabile al termine della gestione, evidenziando le posizioni a credito e a debito del condominio nei confronti di ogni condomino e nei confronti di terzi (Fornitori/Fisco/Dipendenti). Nel riepilogo finanziario si dovranno evidenziare le entrate (per riscossione di quote condominiali o di qualsiasi altro genere) e le uscite per pagamenti di somme di varia natura (utenze, compenso amministratore, pagamento assicurazione condominiale), nonché il saldo cassa/banca finale; dovranno essere evidenziati i fondi esistenti, entrate per interessi attivi o risarcimenti assicurativi, le ritenute di acconto ancora da versare, i sospesi per contenzioso in corso con la specifica se di anni precedenti o di anno in corso, le entrate e le uscite straordinarie.

9 ATTIVITA' RIEPILOGO FINANZIARIO STATO PATRIMONIALE AL 31/12/2012 Condominio Gestione condominiale 01/01/ /12/2012 PASSIVITA' DESCRIZIONE IMPORTI DESCRIZIONE IMPORTI Crediti v/condomini: Amministrazione c/anticipi di fine gestione - gestione corrente Debiti v/condomini - gestioni precedenti - gestione corrente Crediti in contenzioso - gestioni precedenti Fornitori c/anticipi Debiti v/fornitori Liquidità su c/c bancario - gestione corrente Liquidità in cassa - gestioni precedenti Debiti tributari... Fondo cassa gestione precedente Arrotondamenti TOTALE ATTIVITA' TOTALE PASSIVITA' Conguaglio anno corrente Conguaglio anno corrente TOTALE A PAREGGIO TOTALE A PAREGGIO NOTE

10 RIEPILOGO FINANZIARIO RENDICONTO DI CASSA AL 31/12/2012 Condominio Gestione condominiale 01/01/ /12/2012 ENTRATE USCITE DESCRIZIONE IMPORTI DESCRIZIONE IMPORTI Avanzo di liquidità inizio gestione Amministrazione c/anticipi di inizio gestione Versamenti dei condomini - rate versate Spese sostenute - saldi iniziali versati - spese condominiali - spese individuali Arrotondamenti TOTALE ENTRATE Amministrazione c/anticipi di fine gestione TOTALE A PAREGGIO NOTE Avanzo di liquidità fine gestione TOTALE USCITE Avanzo di cassa di fine gestione TOTALE A PAREGGIO

11 RIEPILOGO FINANZIARIO CONTO CONSUNTIVO ANNO 2012 Condominio Gestione condominiale 01/01/ /12/2012 TABELLA A - Generale 1 Compenso amministratore 2 Spese postali 3 Manutenzione giardino 4 Spese di gestione conto corrente 5 Bolli e spese di conto corrente bancario 6 Adeguamento del condominio alla privacy 7 Assicurazione globale fabbricati 8... TOTALE TABELLA A Consuntivo (A) TABELLA B - Spese scala "A" 1 Pulizia 2 Consumi energia elettrica al 50% 3... TOTALE TABELLA B TABELLA C - Spese scala "B" 1 Pulizia 2 Consumi energia elettrica al 50% 3... TOTALE TABELLA C TOTALE SPESE CONDOMINIALI 1 Spese individuali 2... TOTALE ALTRE IMPREVISTE (*) 1 Spese. 2 Spese 3... TOTALE IMPREVISTE (*) spese senza separata imputazione da ripartire secondo legge. TOTALE GENERALE -

12 Nota sintetica esplicativa della gestione con l indicazione dei rapporti in corso e delle questioni pendenti Sostanzialmente si tratta della formalizzazione del discorso introduttivo dell Amministratore in apertura dell assemblea di approvazione del rendiconto. L Amministratore dovrà illustrare la sua gestione, i fatti accaduti durante la stessa ed anche successivamente, dalla chiusura della gestione alla data dell approvazione del rendiconto, le problematiche risolte e da risolvere.

13 A titolo esemplificativo, in quanto ogni condominio, dovranno essere indicati: Nota dovrà essere adattata al singolo gli scostamenti tra bilancio preventivo e bilancio consuntivo; le azioni legali fatte per recupero crediti o per contenziosi vari, nonché le azioni legali subite e definite o ancora in corso; l utilizzo di eventuali riserve o la variazione e le relative motivazioni nella consistenza della situazione patrimoniale; notizia su eventuali dipendenti (portiere ); fatti e notizie per una più chiara e comprensibile leggibilità del rendiconto.

14 Art bis Cod. Civ. Diritto ispettivo del socio «L'assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà. I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione.»

15 Conto Preventivo Per quanto riguarda il preventivo di spesa, il piano di riparto e le rate di scadenza, la riforma non ha inciso in tal senso, in quanto resta in vigore il punto 2 dell art che tra le attribuzioni dell Assemblea individua l «approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l anno e alla relativa ripartizione tra i condomini».

16 Brevi cenni su tecniche applicative Cassa negativa In riferimento alle rilevazioni nel registro di contabilità preme precisare la necessità di riconciliazione dello stesso periodicamente e comunque sempre a fine gestione con la cassa fisica e con il saldo di conto corrente, ne conseguirà che il saldo di cassa in quanto corrispondente alla liquidità esistente non potrà mai essere negativo. A titolo esemplificativo, quando l Amministratore anticipa denaro per conto del condominio, la cassa non diventa negativa, perché in corrispondenza ci sarà l annotazione nel registro di contabilità della voce anticipazioni da parte dell amministratore, voce che andrà riportata a fine gestione, nel rendiconto finanziario tra i debiti del condominio.

17 Operatività Bancaria Nell uso obbligatorio dei conti corrente per i condomini è opportuno operare sui conti in modo da eliminare fisicamente l utilizzo del contante. Ciò risulta essere possibile se il professionista predispone se stesso ad una nuova concettualità mirata alla maggior trasparenza sul movimento del denaro. Infatti, il comma 7 dell'articolo 1129 c.c. prevede che l Amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio:

18 Fondo cassa ordinario di riserva Il fondo in questione viene destinato e utilizzato, una volta istituito, esclusivamente a suffragio della gestione ordinaria. All interno del bilancio condominiale il fondo di riserva risulta posizionato tra le passività dello Stato Patrimoniale, in quanto, il fondo stesso è fisicamente una disponibilità ulteriore di denaro che l Amministratore può utilizzare oltre le entrate di bilancio previste.

19 Fondo cassa straordinario Il fondo in questione viene istituito, esclusivamente all apertura di una gestione condominiale straordinaria, infatti l istituzione di tale fondo non può essere realizzata senza un fine. Diversamente dal fondo ordinario, il fondo straordinario ha come base, per la determinazione dell importo, un preventivo di spesa straordinaria ed è legato esclusivamente alla spesa stessa. Infatti non è ammissibile che le somme dedicate per una spesa straordinaria nel fondo cassa possano essere distratte per altre spese condominiali. Resta palese, che mentre il fondo cassa ordinario confluisce nello Stato Patrimoniale del bilancio condominiale, il fondo cassa straordinaria confluisce nella contabilità straordinaria.

20 Contabilità straordinaria Il legislatore nella nuova riforma non ha normato l ambito della contabilità straordinaria, definendone criteri e metodologie, in quanto presumibilmente, ha inteso riferirsi a tutti i bilanci condominiali.

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