L ATTIVITA DEL REVISORE

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1 L ATTIVITA DEL REVISORE a cura di Furci Deborah Tutti i diritti sono riservati. È vietata qualsiasi utilizzazione, totale o parziale, dei contenuti inseriti nella presente presentazione, ivi inclusa la riproduzione, rielaborazione, diffusione o distribuzione dei contenuti stessi senza previa autorizzazione.

2 L attività del revisore si esplica in base alle specifiche richieste del committente e, in via generale, attraverso le seguenti fasi: VERIFICA CONTABILE VERIFICA FISCALE VERIFICA DELLA RIPARTIZIONE DELLE SPESE IN BASE ALLE TABELLE MILLESIMALI VERIFICA SUI CONTRATTI VERIFICA CORRETTA ATTRIBUZIONE DEI COSTI 2

3 ATTIVITA DI REVISORE IN AMBITO CONTABILE 3

4 LA TENUTA DELLA CONTABILITA La corretta tenuta della contabilità è uno degli obblighi dell amministratore. i documenti e i registri previsti dalla norma (art. 1130/1130 bis c.c.) vanno redatti e conservati secondo i criteri di una regolare e sana amministrazione. Tutti La legge 220/2012 art. 11 (con l' introduzione dell'art bis c.c) stabilisce che le scritture contabili e le pezze giustificative debbano essere conservate per 10 anni dalla loro registrazione. 4

5 LA TENUTA DELLA CONTABILITA La conservazione decennale della documentazione è rilevante poiché dai suddetti documenti possono essere dedotti fatti e circostanze della vita condominiale, assolvendo inoltre una funzione storica ovvero quella di fornire la prova certa degli avvenimenti e delle decisioni dei condomini in ordine alla gestione dei beni comuni. 5

6 SCRITTURE CONTABILI La tenuta della contabilità non è da considerarsi un mero adempimento della gestione ma è lo specchio di una saggia ed oculata amministrazione dalla sua lettura se ne desumono informazioni. 6

7 SCRITTURE CONTABILI PARTITA SEMPLICE PARTITA DOPPIA 7

8 Partita Semplice Semplice da utilizzare Rilevazioni delle sole operazioni aventi manifestazione finanziaria Libro di cassa Non garantisce una rappresentazione veritiera della gestione Non consente un controllo incrociato Problematica nella redazione della situazione patrimoniale Partita Doppia Garantisce una rappresentazione veritiera della gestione Consente di effettuare un controllo incrociato Facilita la redazione della situazione patrimoniale Grande competenza e conoscenza da parte dell Amministratore 8

9 CONTABILILTA SECONDO IL PRINCIPIO DI CASSA L art c.c ultimo comma, afferma che l 'amministratore deve redigere il RENDICONTO ANNUALE.. Questo principio permette di stabilire le effettive somme introitate e esborsate. 9

10 CONTABILILTA SECONDO IL PRINCIPIO DI CASSA Ma si rischierebbe di avere carenze di informazione, pertanto nella RELAZIONE DELLO STATO PATRIMONIALE devono comparire : - crediti e debiti verso i terzi alla data di chiusura; - i fondi eventualmente accantonati - tutte le informazioni che si rendessero necessarie per una più completa informazione; 10

11 CONTABILITÀ SECONDO IL PRINCIPIO DELLA COMPETENZA Secondo questo principio non viene preso in considerazione l'effettivo esborso o introito monetario ma l'imputazione che di un costo o di un incasso viene fatto al relativo periodo amministrativo. 11

12 LA CASSAZIONE In merito alla scelta del principio di cassa o di competenza né il legislatore né la cassazione sono mai intervenuti. La cassazione, in tre sentenze 3231/ /1984 e 4751/1998 ha obbligato a rendere intellegibili ai condomini le voci di entrata e di uscita sancendo l'unico principio dell'intellegibilità. 12

13 PRINCIPIO DI CASSA PRINCIPIO DI COMPETENZA Rilevazioni in base alla manifestazione finanziaria Non sono presenti crediti/debiti Rilevazione indipendente dalla manifestazione finanziaria Costi e ricavi relativi all annualità Situazione contabile reale del Condominio Facilitano la formazione della situazione partimoniale 13

14 ART C.C. L art c.c. stabilisce che l amministratore deve curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale, del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell amministratore e del registro di contabilità. Sarà pertanto compito del revisore verificare che l amministratore ne abbia rispettato la corretta tenuta. 14

15 REGISTRO DI ANAGRAFE CONDOMINIALE Contiene le generalità: dei singoli proprietari, comproprietari e coniugi se in regime di comunione dei beni dei titolari di diritti reali (nuda proprietà, usufrutto) dei titolari di diritti personali di godimento (uso, abitazione) comprensive dei codici fiscali e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all amministratore in forma scritta entro 60 giorni. 15

16 REGISTRO DI ANAGRAFE CONDOMINIALE L amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi i 30 giorni in caso di omessa o incompleta risposta, l amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili. 16

17 REGISTRO DI ANAGRAFE CONDOMINIALE La verifica da parte del revisore del corretto censimento dei proprietari e dei titolari di diritti reali, di diritti personali o di godimento è fondamentale al fine di verificare: le corrette convocazioni poiché eventuali difetti del rispetto delle procedure formali potrebbero comportare impugnazioni di delibere e di approvazione di rendiconti preventivi. 17

18 REGISTRO DI ANAGRAFE CONDOMINIALE Trasparenza poiché i condomini sono tutti solidalmente ed illimitatamente responsabili per il pagamento delle spese condominiali. 18

19 RIGISTRO VERBALI ASSEMBLEE La norma vigente non prevede formalità di vidimazione (non recependo la normativa UNI del 1998) E consigliabile tuttavia far vidimare dai consiglieri condominiali detto registro prima della messa in uso 19

20 RIGISTRO VERBALI ASSEMBLEE Sul registro vanno trascritti: Le delibere, nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta Le eventuali mancate costituzioni delle assemblee Deve invece essere allegato il regolamento condominiale ove adottato. ( obbligatorio se i condomini sono più di 10 Art com. 1) c.c.) 20

21 REGISTRO DI NOMINA E REVOCA AMMINISTRATORE Su detto registro vengono annotate in ordine cronologico: La data di nomina dell amministratore La data di revoca dell amministratore Gli estremi del provvedimento di revoca giudiziale 21

22 REGISTRO DI CONTABILITA art punto 7 Può essere unico o suddiviso in settori (entrate, uscite, gestione fondi) Devono essere iscritte entro 30 giorni le movimentazioni finanziarie Deve essere redatto secondo principi di trasparenza e chiarezza Contiene voci di entrata e uscita Possibilità di immediata verifica per il condomino (c/c registro) Mancato rispetto dei termini di registrazione = revoca 22

23 RENDICONTO CONDOMINIALE Art bis. (Rendiconto condominiale). - Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l immediata verifica. Si compone di un registro di compatibilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. 23

24 RENDICONTO CONDOMINIALE L assemblea condominiale può in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell amministratore e la relativa spesa è riportata fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà. I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese. 24

25 RENDICONTO CONDOMINIALE Le scritture ed i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione. L assemblea può anche nominare, oltre all amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo. 25

26 RENDICONTO CONDOMINIALE Il rendiconto condominiale, secondo la norma, deve contenere: Le voci di entrata e di uscita Ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio Ogni altro dato inerente ai fondi disponibili che devono essere espressi in modo da consentire l immediata verifica Ogni altro dato inerente alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l immediata verifica. 26

27 IL RENDICONTO CONDOMINIALE Il rendiconto condominiale si compone dei seguenti documenti: - registro di contabilità - riepilogo finanziario - nata esplicativa della gestione che contenga: - indicazione dei rapporti in corso - indicazione delle questioni pendenti 27

28 Registro di contabilità art punto 7 Annotazione in ordine cronologico Condominio "Margherita" esercizio finanziario 2015 Data n. Descrizione c BANCA GIORNALE DI CASSA CASSA Entrata Uscita Saldo Entrata Uscita Saldo 19/03/14 Commissioni su bonifico 1, ,05 25,00 20/03/14 Spese bancarie x insoluti Mav 2, ,05 25,00 31/03/14 Spese emissione E/C - rendiconto - Comunicazioni 1, ,65 25,00 31/03/14 Competenze di chiusura 9, ,67 25,00 07/04/14 Imposta di bollo 24, ,97 25,00 16/04/14 F24 su ft. 36 Talento 9, ,29 25,00 16/04/14 F24 su ft. 377 Talento 9, ,61 25,00 28/04/14 ENEL Bim. Marzo-Aprile 42, ,44 25,00 08/05/14 Pagamento 2^ rata Sig. Verdi 289, ,40 25,00 12/05/14 Commissioni su bonifico 1, ,33 25,00 16/06/14 F24 su ft. 107 Talento 9, ,65 25,00 23/06/14 Spese postali personali 35, ,25 20,00 5,00 25/06/14 ENEL Bim. Maggio - Giugno 49, ,76 5,00 25/06/14 Commissioni su bonifico 1, ,69 5,00 30/06/14 Spese emissione E/C - rendiconto - Comunicazioni 0, ,99 5,00 30/06/14 Competenze di chiusura 9, ,06 5,00 06/07/14 Ascensori elevatori ft. 181 del 01/07/ , ,50 5,00 07/07/14 Imposta di bollo 24, ,60 5,00 10/07/14 Commissioni su bonifico 1, ,53 5,00 16/07/14 Pagamento 2^ rata Sig. Rossi 300, ,53 5,00 20/08/14 F24 su ft. 181 Talento 9, ,85 5,00 25/08/14 ENEL Bim. Luglio - Agosto , ,81 5,00 28 Movimentazioni di entrata e uscita Tenuta in modo informatizzato

29 Registro di contabilità art punto 7 RILEVAZIONE PAGAMENTO CONDOMINO Conti di segno opposto CONTO DARE AVERE Banca incasso rate c/bianchi 100,00 Crediti v/condomini 100,00 PAGAMENTO DI UNA FATTURA CONTO DARE AVERE Debiti v/fornitore X 500,00 Banca c/c 500,00 Complessità della scrittura 29

30 SITUAZIONE PATRIMONIALE ES ATTIVITA CREDITI LIQUIDITA Beni immobili PASSIVITA DEBITI UTILIZZO FIDI Capitale dei condomini Beni mobili Altri beni Crediti v/condomini rate ord. " Debiti v/fornitori es " " Debiti v/fornitori es. precedenti " " Debiti v/erario " Crediti v/condomini rate straord. " Crediti v/condomini esercizi prec. " C/C bancario " Debiti v/istituti di credito Fondo TFR dipendenti Fondo spese straordinarie " " " C/C postale " Ratei passivi Risconti passivi " Pacchetto titoli " Cassa " Ratei attivi Risconti attivi " Totale Attività Totale Passività Conguaglio negativo Conguaglio positivo Totale a pareggio Totale a pareggio 30

31 NOTA ESPLICATIVA DI GESTIONE Principio contabile utilizzato per rilevazioni contabili e rendicontazione Breve analisi sull andamento dell anno finanziario, fatti rilevanti Commento alle principali voci di spesa e entrata Analisi del «risultato di esercizio» Relazione in riferimento a controversie giudiziali in corso Informazioni sul personale dipendente Informazioni sui fornitori del condominio Conclusioni, aspettative per l anno futuro 31

32 IL RENDICONTO CONDOMINIALE Per presentare correttamente il rendiconto condominiale l'amministratore deve convocare l'assemblea per la relativa approvazione e rendere conto della sua gestione ( in virtù del rapporto di mandato) entro 180 gg dalla chiusura dell esercizio 32

33 IL RENDICONTO CONDOMINIALE In materia di rendiconto il Garante, con provvedimento 16 maggio 2006 ha affermato che l'amministratore è tenuto, nel rendiconto annuale, ad indicare quali sono i condomini morosi. La diffusione dei dati diversamente deve avvenire nel rispetto dei principi di pertinenza e non di eccedenza previsti dal D. Lgs.196/

34 ART bis RENDICONTO DI GESTIONE RIEPILOGO FINANZIARIO RAPPRESENTA ZIONE VERITIERA E CORRETTA SITUAZIONE PATRIMONIALE PRINCIPI CONTABILI NOTA ESPLICATIVA 34

35 CONDOTTA DELL AMMINISTRATORE L amministratore di condominio svolge le proprie funzioni in virtù di un mandato. Egli può rappresentare genericamente i condomini in forza della nomina conferitagli, ma l autorizzazione a compiere atti di riscossione, di esecuzione di pagamenti, gli viene conferita annualmente, con l approvazione del bilancio preventivo e consuntivo. 35

36 Il bilancio preventivo oltre a riportare le entrate e le uscite fissandone i loro importi, fissa anche i limiti dell azione gestionale. Alla fine di ogni anno amministrativo l amministratore è tenuto alla redazione del bilancio consuntivo al fine di rendere conto del suo operato. Confrontando il bilancio preventivo e quello consuntivo possono essere desunte informazioni relative alla efficienza della gestione. 36

37 Redatto in base alle spese sostenute l es. precedente Può essere comparativo con l esercizio precedente PREVENTIVO DI GESTIONE Relativo alla gestione ordinaria Ripartizione su base millesimale ai singoli condomini Tutti i diritti sono riservati. È vietata qualsiasi utilizzazione, totale o parziale, dei contenuti inseriti nella presente presentazione, ivi inclusa la riproduzione, rielaborazione, diffusione o distribuzione dei contenuti stessi senza previa autorizzazione. 37

38 USCITE SUPERIORI ALLE ENTRATE Un eccessivo scostamento tra detti valori configura due ipotesi: Una previsione errata in sede di bilancio preventivo; L amministratore ha agito oltre i limiti dell autorizzazione concessa con conseguenti responsabilità se le uscite non erano necessarie o urgenti 38

39 GIACENZE CASSA Se il bilancio consuntivo evidenzia tra le attività un saldo cassa, l amministratore potrebbe non aver rispettato quanto previsto dall art c.c. «l amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o dai terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario intestato al condominio» 39

40 GIACENZE CASSA Se la cassa appare tra le passività si desume una scorretta contabilizzazione in quanto la cassa non può avere segno negativo 40

41 IL REGISTRO DI CONTABILTA Sono annotati in ordine cronologico entro 30 giorni da quello dell effettuazione i singoli movimenti di entrata e di uscita. 41

42 IL REGISTRO DELL INVENTARIO Anche se non obbligatorio come registro, è consigliabile, al posto del semplice inventario Il registro può essere suddiviso in due sezioni : - nella prima i beni comuni di natura immobiliare; - nella seconda i beni di natura mobiliare. 42

43 IL REGISTRO DEL PORTIERE Anche se non obbligatorio è consigliabile in cui annotare: - la data di assunzione; - i giorni di permesso; - i giorni di ferie; - i richiami per inosservanze; - gli ordini dati ; - ecc... 43

44 IL LIBRO UNICO DEL LAVORO Obbligatorio nel caso di condominio con dipendenti 44

45 IL LIBRO GIORNALE In cui sono riportate le entrate e le uscite in ordine cronologico. 45

46 SCHEDE DI ENTRATA Per conoscere con esattezza i pagamenti di ogni singolo condomino. 46

47 SCHEDE DI USCITA Per conoscere le spese per ogni singola uscita 47

48 PEZZE DI APPOGGIO Comprovanti i pagamenti e gli incassi 48

49 IL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO E LA CONTABILITA Ancora oggi non risultano ben definiti i principi contabili che l amministratore deve seguire per assolvere alla funzione contabile. Per sopperire a tale mancanza intervengono i regolamenti di condominio che molto spesso sanciscono alcuni obblighi per l'amministratore in tema di contabilità. 49

50 IL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO E LA CONTABILITA' E' fondamentale che il revisore conosca il regolamento del condominio chiamato a revisionare al fine di valutare se l'amministratore ha impostato una corretta gestione. Il soggetto deputato a far rispettare il regolamento del condominio è l'amministratore ed un suo eventuale comportamento omissivo potrebbe portare a gravi conseguenze giuridiche, come ad esempio, una azione di revoca o di responsabilità. 50

51 IL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO E LA CONTABILITA' Le norme di carattere contabile contenute in un regolamento condominiale possono riguardare: - il periodo di bilancio; - l'obbligo di convocazione dell assemblea entro un periodo determinato; - l'obbligo di presentazione annuale dei documenti contabile; - la funzione di controllo del consiglio di condominio; 51

52 IL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO E LA CONTABILITA' - la funzione di controllo dei condomini; - l'obbligo di tenuta dei registri contabili; -l'obbligo di tenuta di un conto corrente condominiale; - l'obbligo di presentazione della dichiarazione dei redditi dei sostituti d'imposta. 52