CONTROVERSIE IN MATERIA CONDOMINIALE. La legittimazione passiva dell amministratore di condominio ha portata

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Maria Teresa Nicoletti
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1 CONTROVERSIE IN MATERIA CONDOMINIALE Amministratore: legittimazione passiva La legittimazione passiva dell amministratore di condominio ha portata generale, in quanto estesa ad ogni interesse condominiale e sussiste, di conseguenza, anche con riguardo alla domanda, proposta da un condomino o da un terzo, di accertamento della proprietà esclusiva di un bene, senza che occorra la partecipazione al giudizio di tutti i condomini 1. Lavori straordinari I lavori straordinari di notevole entità devono essere approvati dalla maggioranza dei condomini intervenuti all assemblea che rappresentino metà del valore dell edificio. L individuazione della notevole entità delle riparazioni straordinarie, qualora uno o più condomini contesti al condominio di non aver considerato i lavori come straordinari e di notevole entità deliberandoli a maggioranza non qualificata, è rimessa, in assenza di un criterio normativo, alla valutazione discrezionale del magistrato, al quale chi deduce l illegittimità della delibera deve fornire tutti gli elementi utili per sostenere il proprio assunto; il magistrato può tenere conto senza esserne vincolato, oltre che dell ammontare complessivo dell esborso necessario, anche del 1 Cass., Sez. II civ., 04/12/2014, n ; 1

partecipazione al giudizio di tutti i condomini 1.

2 rapporto tra tale costo, il valore dello stabile e la spesa proporzionalmente ricadente su ciascuno dei condomini 2. Pannelli fotovoltaici: installazione L assemblea condominiale, a seguito della riforma di condominio, non può impedire al proprietario di appartamento di procedere all installazione di pannelli fotovoltaici, sul tetto condominiale, per sfruttare l energia rinnovabile. E un diritto che compete ad ogni condomino, senza che per questo debba chiedere preventiva autorizzazione agli altri condomini o all assemblea o all amministratore. Però, l assemblea volendo può imporre, a chi intende procedere all installazione, particolari modalità per l adempimento dei lavori o delle cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dello stabile, ma in tal caso è necessaria una delibera adottata a maggioranza qualificata 3. Consiglio condominiale 2 Cass., Sez. II civ., 26/11/2014, n ; 3 Voto favorevole della maggioranza dei partecipanti al condominio ed i due terzi del valore dello stabile; Trib. Milano, n /2014; 2

fotovoltaici, sul tetto condominiale, per sfruttare l energia rinnovabile.

3 A seguito della riforma di condominio, l assemblea può procedere alla nomina di un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli stabili aventi non meno di dodici unità. Compito del consiglio, vero e proprio organo di controllo sul funzionamento del condominio e sull attività dell amministratore, è quello di affiancare l amministratore in alcune attività, come la redazione del rendiconto condominiale, e di svolgere funzioni consuntive e di controllo. Comitato Il comitato di condomini, costituito da alcuni condomini come possono essere i rappresentanti di ogni scala, ha esclusivamente funzione di aiuto pratico per l attività di gestione prestata dall amministratore. Tinteggiatura della facciata e lavori di manutenzione: regolamento edilizio del Comune Il regolamento edilizio del Comune non può prevedere l obbligo, per il proprietario/i di uno stabile, di procedere alla tinteggiatura della facciata o all esecuzione di lavori di manutenzione, dal momento che la sua funzione è quella di assicurare il decoro urbano ed edilizio, non certo l estetica dei palazzi 4. 4 TAR Liguria, n. 801/2014; 3

redazione del rendiconto condominiale, e di svolgere funzioni consuntive e di controllo.

4 Conto corrente condominiale L amministratore ha l obbligo di fare transitare su un conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio, tutte le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, comprese quelle erogate a qualsiasi titolo per conto del condominio. È prevista la possibilità, per l amministratore, di tenere una piccola cassa contante, con una somma di denaro prelevato e documentato dal conto corrente condominiale per far fronte alle spese minime 5. Amministratore condomino: deleghe Con la riforma condominiale, all amministratore, in quanto tale, non possono essere conferite deleghe per la partecipazione alle assemblee. Nella eventualità in cui sia anche condomino è possibile conferirgli deleghe a condizione però che non partecipi alle deliberazioni in cui può esserci un conflitto d interesse. Deleghe: limite Secondo la nuova formulazione dell art. 67 c.c., introdotta dall art. 21 L. n. 220/2012, se i condomini sono più di venti ogni delegato non può ricevere deleghe e dunque rappresentare più di un quinto di tutti i condomini e più 5 L. n. 220/2012 (riforma del condominio); 4

È prevista la possibilità, per l amministratore, di tenere una piccola cassa contante, con una somma di denaro prelevato e documentato dal conto corrente condominiale per far fronte alle spese minime

5 di un quinto dei millesimi. Detta disposizione non è derogabile da un regolamento contrattuale. Dott.ssa Fortunata Serena Sciotto 5

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