AL ROGITO CON LE IDEE CHIARE. Training : Carla Fontana

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Daniella Fabbri
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2 LA LEGGE BERSANI : L.248/4 agosto Il decreto legge 223/2006 è stato convertito nella Legge 248 del 4 agosto e per chi compra casa è una vera e propria rivoluzione. Due sono i punti fondamentali della nuova normativa : Innovazione della tassazione sulle compravendite Effettuazione nel rogito di una serie di dichiarazioni impegnative, la cui mancanza o mendacità possono comportare conseguenze sia sul piano amministrativo che su quello penale.

LA VECCHIA TASSAZIONE REGIME IN VIGORE FINO AL 2005 La tassazione si riferiva al valore di mercato, anche se chi denunciava un valore pari o superiore a quello catastale poteva sperare di evitare

3 LA VECCHIA TASSAZIONE REGIME IN VIGORE FINO AL 2005 La tassazione si riferiva al valore di mercato, anche se chi denunciava un valore pari o superiore a quello catastale poteva sperare di evitare accertamenti del Fisco, con il risultato che se il valore reale dell alienazione fosse comunque emerso, ad esempio da una lite qualsiasi, si rischiava di pagare tributi ben superiori, sanzioni e multe. ULTIMA FINANZIARIA GEN. 06 L ultima finanziaria aveva già portato una novità : Per tutte le compravendite tra privati, aventi per oggetto immobili ad uso abitativo, il valore imponibile era pari a quello catastale indipendentemente dal prezzo pagato. Il valore catastale* per le abitazioni è in genere di gran lunga inferiore a quello di mercato, ovvio quindi che permettesse succosi (e, dal 2006 legittimi ) risparmi sui tributi da versare in sede di rogito.

4 LA NUOVA TASSAZIONE *VALORE FISCALE : è il valore che ogni anno si denuncia sulla dichiarazione dei redditi, salvo il caso in cui l abitazione sia affittata. Si calcola moltiplicando per 110 ( prima casa ) o per 120 ( altre abitazioni ) la rendita catastale rivalutata dell immobile.

5 LA NUOVA TASSAZIONE : compravendite tra privati Con l entrata in vigore del Decreto 223/06 l individuazione della nuova base imponibile conserva validità. Questo significa che è da considerarsi come base imponibile il valore catastale dell immobile, indipendentemente dal prezzo dichiarato, quando l operazione di vendita avviene tra privati ed il cui oggetto sia un immobile ad uso abitativo. Nel rogito il notaio è tenuto a verificare che le parti in causa, oltre al valore catastale, denuncino anche il valore reale a cui è avvenuta la compravendita. Se il Fisco dovesse scoprire che tale valore è stato sottovalutato nell atto, le imposte saranno calcolate sull intero importo del corrispettivo pattuito. Inoltre sarà applicata una sanzione che andrà dal 50% al 100% della differenza dell imposta dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato.

oggetto sia un immobile ad uso abitativo.

6 LA NUOVA TASSAZIONE : esempio di sanzione Acquisto prima casa da privato : ,00 Valore catastale : ,00 Imposte dovute : 3.336,00 ( imposta di Registro 3% tassa ipotecaria e catastale ) Se in base alle vecchie abitudini si dichiarasse nel rogito solo e il Fisco se ne accorgesse, si ricalcolano le imposte sulla base di un valore di : Imposta di Registro 3% = = In più c è una sanzione del 50% della differenza tra e = : 2 = = nuovo importo da corrispondere oltre eventuali interessi.

000 e il Fisco se ne accorgesse, si ricalcolano le imposte sulla base di un valore di 250.000 : Imposta di Registro 3% = 7.500 + 168+168 = 7.

7 DICHIARAZIONI IMPEGNATIVE IN ATTO Compravendita tra privati I rogiti devono riportare, nel testo o in un allegato : 1) l indicazione analitica delle modalità di pagamento ( contanti, assegni, bonifici, ecc. ) Con la nuova misura si intendono raccogliere statistiche credibili sui valori reali degli immobili per riparametrare le rendite catastali ( che sono alla base dell attuale tassazione ) in proporzione ai prezzi di mercato. 2) Se i contraenti si siano avvalsi di un mediatore : la legge si riferisce solo al mediatore immobiliare e non al mediatore creditizio, in quanto, questi interviene nei rapporti tra mutuatario e Banca, e quindi non in sede di compravendita.

) Con la nuova misura si intendono raccogliere statistiche credibili sui valori reali degli immobili per riparametrare le rendite catastali ( che sono alla base dell

8 DICHIARAZIONI IMPEGNATIVE IN ATTO : la FORMA Fra le dichiarazioni che è necessario inserire nell atto di compravendita c è anche : 3) Il dettaglio dell onorario versato all intermediario, che deve indicare : L importo dell onorario Come si paga ( assegno, contanti..) Partita IVA / codice fiscale dell intermediario Altrimenti, non solo si perde l agevolazione alla detraibilità, ma si rischia una sanzione da 500 a euro e si versano le imposte sull intero corrispettivo della compravendita, anziché solo sul valore catastale. E necessario, perciò, che il mediatore sia iscritto negli appositi elenchi delle Camere di Commercio e che l onorario sia regolarmente fatturato.

.) Partita IVA / codice fiscale dell intermediario Altrimenti, non solo si perde l agevolazione alla detraibilità, ma si rischia una sanzione da 500 a 10.

9 DICHIARAZIONI IMPEGNATIVE IN ATTO ONORARIO DELL AGENTE IMMOBILIARE : Dal 2007 sarà possibile detrarre dalle imposte, nella dichiarazione dei redditi presentata l anno successivo all acquisto, il 19% di quanto versato alle Agenzie Immobiliari entro un limite massimo di imponibile di Può usufruire della detraibilità solo l acquirente di un immobile a titolo di abitazione principale : non basta che sia stato acquistato come prima casa, occorre anche abitarvi stabilmente. Le nuove dichiarazioni che è necessario inserire nei rogiti di compravendita devono essere rese in forma di Dichiarazione sostitutiva di atto notorio. Ciò vuol dire che se viene dichiarato il falso si rende applicabile la sanzione penale per falsità ideologica commessa da privato in atto pubblico, vale a dire la reclusione fino a 2 anni ai sensi dell Art. 483 C.P.

Può usufruire della detraibilità solo l acquirente di un immobile a titolo di abitazione principale : non basta che sia stato acquistato come prima casa, occorre anche abitarvi stabilmente.

10 Se i privati restano fuori Il decreto legge Bersani Visco ha portato novità anche per quanto riguarda le compravendite che non intervengano soggetti privati oppure che non hanno per oggetto un abitazione. REGIME IN VIGORE PRECEDENTEMENTE : Nelle compravendite soggette a imposta di registro vigeva il principio in base al quale la tassazione doveva essere applicata in base al corrispettivo effettivamente pattuito; tuttavia la legge esonerava il contribuente dall accertamento se il prezzo dichiarato in atto fosse stato in misura pari o superiore al valore catastale. Questa regola ha indotto i contribuenti per anni a considerarsi nel giusto dichiarando il solo valore catastale e a nascondere una parte di prezzo.

REGIME IN VIGORE PRECEDENTEMENTE : Nelle compravendite soggette a imposta di registro vigeva il principio in base al quale la tassazione doveva essere applicata in base al

11 Compravendita tra Privati L impedimento all azione di accertamento di valore ( qualora il valore o il corrispettivo dichiarato nel contratto non sia inferiore alla rendita catastale rivalutata ) resta applicabile ai soli contratti per i quali si applica il sistema del prezzo/ valore, e cioè ai contratti a titolo oneroso aventi ad oggetto il trasferimento di un abitazione tra persone fisiche che non agiscono nell esercizio di impresa arte o professione, nei quali l acquirente richieda al notaio rogante l applicazione di questo particolare regime.

prezzo/ valore, e cioè ai contratti a titolo oneroso aventi ad oggetto il trasferimento di un abitazione tra persone fisiche che non

12 Compravendita tra soggetti diversi Si continuerà invece a considerare come base imponibile il valore il prezzo pattuito : 1. In tutte le vendite in cui è ordinariamente applicata l IVA Anche quelle dichiarate esenti da IVA : 2. Quando la vendita avviene tra privati, ma ha per oggetto un immobile ad uso non abitativo 3. Nelle vendite tra soggetti diversi dalle persone fisiche che non agiscono nell esercizio di impresa, arte o professione Quindi, sul valore dichiarato l Erario, d ora in poi, potrà esprimere un proprio giudizio di congruità, cioè fare l accertamento. In particolare per gli immobili è disposto che il loro valore è quello che essi hanno nel comune commercio e che l ufficio accertatore può pretendere una maggiore tassazione se ritenga che detto valore sia dichiarato in misura inferiore al valore dei diritti oggetto del contratto.

Nelle vendite tra soggetti diversi dalle persone fisiche che non agiscono nell esercizio di impresa, arte o professione Quindi, sul valore dichiarato l Erario, d ora in poi, potrà esprimere un

13 Quanto paga chi compera Abitazione e pertinenze con requisiti prima casa CHI VENDE VALORE IMPONIBILE IVA REGISTRO TASSA IPOTECARIA E CATASALE PRIVATO Valore catastale No 3% euro IMPRESA NON COSTRUTTRICE (O costruttrice DOPO 4 ANNI DALL ULTIMAZIONE Valore di mercato No 3% euro IMPRESA COSTRUTTRICE ( ENTRO 4 ANNI DALL ULTIMAZIONE Valore di cessione 4% euro

IMPRESA NON COSTRUTTRICE (O costruttrice DOPO 4 ANNI DALL ULTIMAZIONE Valore di mercato No 3% 168

14 Quanto paga chi compera Abitazione e pertinenze che NON abbiano requisiti di prima casa CHI VENDE VALORE IMPONIBILE IVA REGISTRO TASSA IPOTECARIA E CATASALE PRIVATO Valore catastale No 7% 3% IMPRESA NON COSTRUTTRICE Valore di mercato No 7% 3% (O DOPO 4 ANNI DALL ULTIMAZIONE IMPRESA COSTRUTTRICE Valore di cessione 10% euro (FABBRICATO NON DI LUSSO ) IMPRESA COSTRUTTRICE Valore di cessione 20% euro (FABBRICATO DI LUSSO)

Valore di mercato No 7% 3% (O DOPO 4 ANNI DALL ULTIMAZIONE IMPRESA COSTRUTTRICE Valore di cessione 10% 168 168 +

15 Il beneficio prima casa Per godere delle agevolazioni prima casa : L immobile deve essere adibito ad abitazione e non di lusso Del beneficio possono godere le persone fisiche che comprino in proprietà, in comproprietà, in comunione, in nuda proprietà, in usufrutto e in uso. L immobile deve essere nel Comune in cui l acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall acquisto la residenza o, se diverso, quello in cui svolge la propria attività. Nell atto di acquisto occorre dichiarare di non essere titolare esclusivo, o in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel Comune dell immobile.

L immobile deve essere nel Comune in cui l acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall acquisto la residenza o, se diverso, quello in cui svolge la propria

16 Rivendita e riacquisto L immobile non può essere rivenduto o donato prima di 5 anni dall acquisto. E possibile godere dei benefici prima casa più volte o vendere la prima casa entro 5 anni, purché entro 1 anno dalla vendita si comperi un altro immobile come abitazione principale. Altrimenti, già la scorsa Finanziaria ha introdotto l imposta sostitutiva opzionale del 12,5% per le PLUSVALENZE da cessioni a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di 5 anni.

vendita si comperi un altro immobile come abitazione principale.

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