Finanziaria 2006 (l. 23 dicembre 2005, n. 266) (commi ) Plusvalenze sugli immobili e cessioni a titolo oneroso di immobili e terreni

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1 Finanziaria 2006 (l. 23 dicembre 2005, n. 266) (commi ) Plusvalenze sugli immobili e cessioni a titolo oneroso di immobili e terreni In un contesto normativo volto al raggiungimento di una maggiore trasparenza, l obiettivo principale di questo provvedimento è quello di far emergere il valore reale del bene oggetto della compravendita, agevolando in futuro l elaborazione delle tariffe d estimo da parte del Catasto. Si prevedono dunque misure articolate in tre direzioni, nei riguardi di: 1. Acquirente, determinando l irrilevanza assoluta del prezzo reale di acquisto del bene ai fini delle imposte di registro ed ipocatastali, prevedendo inoltre la riduzione dell onorario notarile del 20%; 2. Venditore, con la previsione del pagamento di un imposta sostitutiva del 12,50% sulla plusvalenza derivante dall alienazione del bene, in luogo della tassazione della stessa quale reddito diverso, quindi in deroga dell art. 67 del TUIR; 3. Accertamento, attraverso un rafforzamento dell attività accertatrice da parte dell Agenzia delle Entrate e della Guardia di Finanza ai fini delle imposte dirette e dell imposta di registro. Vantaggi Entrambe le parti della transazione avranno tutto l interesse ad indicare nell atto di acquisto il prezzo realmente pagato, lo Stato disporrà inoltre di un continuo monitoraggio dei valori correnti sul mercato, in modo da aggiornare le rendite catastali (basi imponibili su cui applicare le aliquote Ici, Ire e di Registro) in modo più celere ed efficiente rispetto al passato. Molteplici sono i vantaggi di cui si può godere avvalendosi di questa possibilità. Il venditore, oltre al vantaggio fiscale derivante dall esercizio dell opzione per la tassazione sostitutiva, beneficerà della limitazione dei poteri di accertamento dell Amministrazione Finanziaria in quanto nei suoi confronti non troveranno applicazione le disposizioni di cui all art. 38, comma III, del D.P.R. n. 600/1973, mentre l ac quirpotrà ente: calcolare le imposte di registro ed ipocatastali dovute sul più basso valore catastale, senza per questo occultare parte del corrispettivo pagato. Peraltro, poiché su questo ultimo valore si misura la parcella del notaio, il legislatore ha previsto una riduzione dell onorario del 20% nei casi di esercizio di questa opzione;

2 non correrà più rischi inutili da un punto di vista civilistico, mettendosi al riparo ad esempio da possibili azioni revocatorie, in ipotesi di scioglimento del contratto o di fallimento del venditore, dal punto di vista dell accertamento, con la limitazione dei poteri dell Amministrazione Finanziaria previsti dal comma 498. L attività di controllo dell Amministrazione finanziaria subisce infatti una limitazione a beneficio dei contribuenti che hanno scelto di pagare l imposta sostitutiva sulle plusvalenze realizzate per la cessione a titolo oneroso di immobili e di quelli che hanno richiesto l applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale sul valore determinato con i parametri catastali indicando nell atto notarile anche il prezzo. potrà disporre di un più elevato valore di carico dell immobile ai fini delle imposte dirette; eviterà il rischio di incorrere nella sanzione per occultazione del corrispettivo prevista dall articolo 72 del DPR n. 131/1986. Ove, infatti, il contribuente incorra nella sanzione per aver occultato il corrispettivo, oltre al pagamento della maggiore imposta dovuta sulla differenza tra il prezzo reale e quello dichiarato, dovrà pagare dal 20% al 400% dell imposta dovuta sulla differenza d imposta. Inoltre, se il prezzo non dichiarato viene pagato, anche in parte, in contanti e l importo del corrispettivo eccede , si applicano le sanzioni previste dalla normativa antiriciclaggio. Modalità esecutive per avvalersi della nuova disciplina Si sottolinea la necessità, sia per il cessionario che per il cedente, in sede di rogito, di fare espressa richiesta al notaio che vi sia, rispettivamente, la considerazione del valore catastale come base imponibile (per le imposte di registro, ipotecarie e catastali) e l applicazione dell imposta sostitutiva del 12,50%. In caso contrario si applicherà la tassazione ordinaria. Le due opzioni si possono esercitare indipendentemente l una dall altra. Si ritiene opportuno che il Notaio faccia menzione della richiesta di applicazione dell imposta sostitutiva nell atto; tale menzione però, pur essendo considerata opportuna, non appare tuttavia necessaria, potendo risultare la richiesta di applicazione dell imposta sostitutiva anche da un documento separato rilasciato dalla parte del Notaio. L opzione non può essere esercitata in un momento successivo al perfezionamento dell atto di cessione. L ufficio tributario, qualora ritenga che il valore dei beni trasferiti sia superiore a quello risultante in atto, può procedere alla rettifica del valore ed alla liquidazione della maggiore imposta dovuta solo in caso di mancato esercizio dell opzione secondo la quale si dichiarano il prezzo reale ed il

3 valore catastale. In questo caso al contribuente sarà quindi notificato un apposito avviso di rettifica e liquidazione entro due anni dal pagamento dell imposta. Qualora, invece, sia stato dichiarato un valore uguale o superiore a quello determinato sulla base dei parametri catastali, l ufficio non può procedere alla rettifica del valore in nessun caso, se non nell ipotesi di terreni per i quali gli strumenti urbanistici prevedono la destinazione edificatoria. Requisiti oggettivi ed oggettivi per l imposta sostitutiva In relazione ai requisiti per l imposta sostitutiva si fa riferimento a cessioni a titolo oneroso (compravendite, permute, datio in solutum ), non avvenute per successione o donazione, aventi oggetto immobili che siano stati precedentemente acquistati o costruiti da non più di 5 anni (perché considerate attività speculative rilevanti dal punto di vista tributario) oppure terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione. Tale ultimo tipo di prelievo è previsto a vantaggio della collettività nei confronti del privato che ha beneficiato dalla pianificazione urbanistica comunale, a prescindere dalla durata del possesso ed anche nel caso di acquisto dell area per successione o donazione. Per la verifica dell utilizzazione edificatoria dell area si deve far riferimento al Piano Regolatore Generale oppure, in mancanza, agli altri strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione. Il venditore che si avvale dell opzione per l imposta sostitutiva deve essere una persona fisica, mentre è irrilevante la qualifica soggettiva della parte acquirente. Differenti sono invece i requisiti per poter considerare il valore catastale come base imponibile, infatti, in questo caso entrambe le parti devono essere persone fisiche, inoltre gli immobili e le relative pertinenze devono essere adibiti ad uso abitativo ed essere utilizzati come abitazione principale dal cedente o dai suoi familiari. Pare comunque plausibile che non sia rilevante l utilizzo di fatto degli immobili a scopo abitativo, quanto piuttosto la loro classificazione catastale. Risulterebbero pertanto interessati dal nuovo istituto le unità immobiliari censite nel gruppo catastale A, eccetto gli A/10, nonché le relative pertinenze (es. C/6 - autorimesse, C/2 cantine, ecc..). Se si tratta di abitazioni, inoltre, esiste l espressa previsione di inesigibilità della plusvalenza, quando il contribuente ha residenza nell immobile per un tempo maggiore della metà del periodo decorso dalla data di acquisto a quella di cessione. In questo ultimo caso non è sufficiente avere la residenza nel comune di dove è situato l immobile, ma è necessario che l immobile stesso risulti a- dibito a prima casa, resta ferma l eccezione per i dipendenti delle forze di polizia. Qualora la ces

4 sione riguardi fabbricati costruiti su terreni precedentemente lottizzati da parte dello stesso cedente, la plusvalenza è sempre imponibile ai sensi dell art. 67 del TUIR ed il venditore non può optare per l assoggettamento della plusvalenza ad imposta sostitutiva, in quanto risulta mancante un richiamo esplicito del legislatore nella Finanziaria Applicazione della nuova disciplina Nel breve periodo, l applicazione di questa normativa non dovrebbe avere grandi conseguenze dal punto di vista erariale per entrambe le parti coinvolte, infatti sono rare le vendite immobiliari avvengono di rado prima di cinque anni dall acquisto. L art. 68, primo comma, TUIR prevede che dal corrispettivo della cessione possa essere sottratto il prezzo d acquisto aumentato delle spese sostenute. Tali spese devono essere inerenti al fabbricato ceduto, come ad esempio l imposta di registro pagata per l acquisto, le spese notarili ed accessorie sostenute all atto dell acquisto, le spese sostenute per liberare il fabbricato da servitù o da altri vincoli. Le plusvalenze devono essere determinate come differenza tra il corrispettivo percepito e l insieme del costo di acquisto e le spese in inerenti, rivalutato in base alla variazione dell indice I- stat dei prezzi al consumo. Nei casi in cui il terreno sia stato precedentemente acquisito a titolo gratuito (successione o donazione), per la determinazione del costo di acquisto deve farsi riferimento al valore dichiarato nelle relative denunce o atti registrati, aumentato delle spese inerenti (incluso l onorario notarile) e dell eventuale tributo successorio. Nell ipotesi in cui la plusvalenza derivi dalla cessione di un fabbricato non precedentemente acquistato, ma fatto costruire ovvero costruito in economia nei cinque anni precedenti alla cessione, la stessa deve essere determinata come differenza tra il corrispettivo percepito ed il costo della costruzione. Nel costo della costruzione possono essere inserite tutte le spese connesse, quali ad esempio quelle relative al contratto d appalto, alla progettazione, agli oneri di urbanizzazione ed a consulenza di diverso genere. All applicazione ed al versamento dell imposta sostitutiva deve provvedere il Notaio che riceve la richiesta del venditore, per cui questi dovrà anticipare al pubblico ufficiale l importo dovuto. Secondo quanto previsto dall art. 1 comma 497, il notaio dovrà poi effettuare il versamento mediante F24 (codice tributo 1107) e comunicare i dati relativi alla cessione di immobili rilevanti ai sensi dell art. 67 comma 1 lett. B) del TUIR all Agenzia delle Entrate (secondo modalità che saranno stabilite con apposito provvedimento dell Agenzia stessa) e con indicazione dell anno di riferimento in cui è avvenuta la cessione del bene, espresso nella forma AAAA.

5 In riguardo alle vendite di aree edificabili l imposta sostitutiva troverà ragionevolmente applicazione solo nel medio/lungo periodo per evitare la tassazione sulle plusvalenze, mentre nel breve periodo non si avranno effetti degni di nota perché, chi aveva programmato la vendita di terreni, ha u- tilizzato la possibilità di rivalutare il costo d acquisto delle aree da cedere negli anni precedenti. A questo proposito si ricorda che il comma IV dell art. 11-quaterdecies del Collegato fiscale alla Finanziaria 2006 (D.L. n. 203/2005, convertito in legge dalla l. n. 248/2005) ha disposto una nuova proroga dei termini di rivalutazione (per persone fisiche, società semplici ed enti non commerciali) dei terreni edificabili e con destinazione agricola posseduti alla data del 1 gennaio 2005, con assoggettamento ad imposta sostitutiva del 4%. La nuova disciplina si applica: agli atti pubblici ed alle scritture private autenticate stipulate a partire dal ; alle scritture private non autenticate, presentate per la registrazione a partire dal