L inquadramento fiscale delle! operazioni immobiliari! 28/02/2013!

Dimensione: px

Iniziare la visualizzazioe della pagina:

Download "L inquadramento fiscale delle! operazioni immobiliari! 28/02/2013!"

Battista Manzi
8 anni fa
Visualizzazioni

1 L inquadramento fiscale delle operazioni immobiliari 28/02/2013

2 Le conseguenze fiscali di un operazione di trasferimento immobiliare sono differenti in base alla natura e allo status dei soggetti coinvolti nell operazione. In particolare, oggetto del trasferimento immobiliare potrebbe alternativamente essere: Un immobile Una società immobiliare (veicolo) un azienda immobiliare 2

3 Trasferimento di immobili Applicabilità normativa civilistica relativa ai privilegi sugli immobili ICI/IMU (2772 C.C.) IVA e sanzioni (in caso di responsabilità solidale del cessionario)/ Imposte d atto (2772 C.C.) IMPOSTE DIRETTE (2776 C.C.): imposte e sanzioni (collocazione sussidiaria) Verifica dell attribuzione delle rendite catastali Corretta determinazione della base imponibile e rispetto dei termini di versamento Pretesa erariale azionabile fino alla prescrizione 3

C.): imposte e sanzioni (collocazione sussidiaria) Verifica dell attribuzione delle rendite catastali Corretta

4 Trasferimento di società immobiliare Due diligence fiscale sui periodi di imposta non prescritti Principali aspetti problematici da considerare in sede di due diligence fiscale: Imposizione diretta; Trattamento tributario degli immobili cd patrimonio ex art. 90 TUIR; Deducibilità interessi passivi sui finanziamenti; Calcolo dell operatività; - segue - 4

fiscale: Imposizione diretta; Trattamento tributario degli immobili cd patrimonio ex art.

5 Verifica della corretta applicazione di leggi di rivalutazione (ove esistente); Disamina dei costi capitalizzati ricompresi nel valore di bilancio del bene immobile; Esistenza di eventuali disavanzi da fusione/scissione allocati sul valore dell immobile e connesso trattamento tributario. IVA: detrazione sugli acquisti e rettifiche Imposizione indiretta ICI: rispetto degli obblighi dichiarativi, corretta determinazione della base imponibile e rispetto dei termini di versamenti; 6

valore dell immobile e connesso trattamento tributario.

6 OPERAZIONI STRAORDINARIE COMPIUTE DALLA SOCIETA IMMOBILIARE Operazione di scissione (e successiva cessione della partecipazione nella beneficiaria o nella scissa) L Amministrazione Finanziaria considera questo tipo di operazione, se non sostenuta da valide ragioni economiche, volta a eludere la maggiore tassazione che colpisce la cessione 6

Amministrazione Finanziaria considera questo tipo di operazione, se non sostenuta da

7 OPERAZIONI STRAORDINARIE COMPIUTE DALLA SOCIETA IMMOBILIARE Operazione di conferimento di immobili/ramo d azienda (e successiva cessione della partecipazione nella conferitaria) L Agenzia delle entrate in sede di verifica degli atti tende a riqualificare l operazione come cessione: di immobile con calcolo delle imposte d atto al lordo delle passività accollate; di azienda con calcolo dell imposta proporzionale in luogoo dell imposta fissa sul conferimento (abuso di diritto; numerose sentenze di merito e di legittimità) 6

operazione come cessione: di immobile con calcolo delle imposte d atto al lordo delle passività accollate; di azienda con calcolo

8 OPERAZIONI STRAORDINARIE COMPIUTE DALLA SOCIETA IMMOBILIARE Operazione di cessione di azienda Il cessionario della azienda risponde in solido per il pagamento delle imposte e delle sanzioni riferibili alle violazioni commesse nell anno in cui è avvenuta la cessione e nei due precedenti. La suddetta responsabilità è limitata al valore dell azienda acquistata, fatta salva la preventiva escussione del cedente. Il cessionario è liberato dalla predetta responsabilità, nel caso in cui l Amministrazione finanziaria rilasci il certificato ex art. 14 del D.Lgs. n. 472/97. 6

precedenti. La suddetta responsabilità è limitata al valore dell azienda acquistata, fatta salva la preventiva escussione del cedente.

9 IMPOSTE INDIRETTE SUL TRASFERIMENTO IMMOBILIARE IVA (alternatività con imposta di registro) sul corrispettivo Solidarietà passiva IVA del cessionario se il corrispettivo indicato è inferiore a quello effettivo (imposta e sanzione) REGISTRO (cessione conferimento passività accollate) IPOTECARIE E CATASTALI Base imponibile imposte d atto: valore venale Rettifiche di valore Cessione d azienda (imposte d atto proporzionali)/ conferimento d azienda (imposte d atto fisse) 6

sanzione) REGISTRO (cessione conferimento passività accollate) IPOTECARIE E CATASTALI Base imponibile imposte d atto:

10 Operazioni Iva Registro Ipotecaria e catastale Cessioni di immobili strumentali per natura Imprese costruttrici entro 5 anni dalla costruzione / ristrutturazione 21% (10%) 168 2% Ogni altro costo Esente o opzione per IVA 168 2% Cessioni di immobili abitativi Iva applicabile entro cinque anni dalla costruzione 4%-10%-21% Imprese costruttrici entro 5 anni dalla costruzione Esente o opzione per IVA 7% % Ogni altro costo Esente 7% 3% Cessioni di terreni edificabili - 21% Terreni agricoli - 15% 3%

applicabile entro cinque anni dalla costruzione 4%-10%-21% 168 168 Imprese costruttrici entro 5 anni dalla costruzione Esente o

11 Considerazioni sul regime fiscale degli investimenti immobiliari: società immobiliari Le principali ragioni dell uso della struttura societaria: Deducibilità degli interessi passivi relativi al debito contratto per l acquisizione; Deducibilità integrale degli oneri di funzionamento; Possibilità di detrazione dell IVA sull acquisto (fatti salvi i limiti da pro-rata); Esigenze di separazione patrimoniale. 15

contratto per l acquisizione; Deducibilità integrale degli oneri di funzionamento; Possibilità di

12 Considerazioni sul regime fiscale degli investimenti immobiliari: società immobiliari Il legislatore ha introdotto sia ai fini delle imposte sui redditi che dell IVA norme volte a evitare che l attività di gestione immobiliare possa occultare intestazioni patrimoniali di comodo. Inoltre, ai fini IVA, rischio di qualifica della società quale società di mero godimento. Art. 90 TUIR - per le unità immobiliari possedute in regime d'impresa che non costituiscono beni strumentali all'attività d'impresa, né beni merci (cd. "immobilipatrimonio"), "le spese e gli altri componenti negativi relativi... non sono ammessi in deduzione ". Art. 19-bis DPR 633/1972 indetraibilità oggettiva dell imposta. Art. 87 TUIR esclusione delle società immobiliari di mera gestione del patrimonio dalla possibilità di beneficiare del regime di partecipation exemption. 16

90 TUIR - per le unità immobiliari possedute in regime d'impresa che non costituiscono beni strumentali all'attività d'impresa, né beni merci (cd.

13 Considerazioni sul regime fiscale degli investimenti immobiliari: società immobiliari Disciplina delle cd. società di comodo La disciplina, che colpisce anche gli immobili strumentali, è volta ad attribuire un reddito presunto e forfetario alle imprese che conseguono ricavi inferiori a determinate soglie, commisurate a dati patrimoniali (Art. 30 Legge n. 724/1994) 17

società di comodo La disciplina, che colpisce anche gli immobili strumentali, è volta ad

14 Considerazioni sul regime fiscale degli investimenti immobiliari: fondi immobiliari Regime fiscale DL 351/2001 (esenzione da imposte dirette; soggettività passiva IVA SGR) per fondi immobiliari che soddisfano i requisiti del TUF (pluralità partecipanti e autonomia SGR) e in ogni cosa per fondi istituzionali Quotisti: ritenuta 20% proventi corrisposti. Tassazione per trasparenza quotisti con partecipazione > 5%. Quotisti non residenti: ritenuta 20% proventi corrisposti. 21

(pluralità partecipanti e autonomia SGR) e in ogni cosa per fondi istituzionali Quotisti: ritenuta 20% proventi

15 Fine Grazie per la Vostra attenzione 33

Documenti analoghi

LE IMPOSTE INDIRETTE: IMPOSTA DI REGISTRO (artt.1 e 2 D.P.R. 131/86)

PLANNING E CONSULENZA FISCALE E SOCIETARIA LE IMPOSTE INDIRETTE: IMPOSTA DI REGISTRO (artt.1 e 2 D.P.R. 131/86) 1 L imposta di registro appartiene alla famiglia delle imposte indirette. DEFINIZIONE: le