INFORMATIVE IMMOBILI CONCESSI IN COMODATO A FAMILIARI: I CHIARIMENTI DEL MEF

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1 Servizio SEAC S.p.A Trento - Via Solteri, 74 Internet: info@seac.it Tel Fax 0461/ febbraio 2016 Informativa n. 15 IMMOBILI CONCESSI IN COMODATO A FAMILIARI: I CHIARIMENTI DEL MEF A seguito dei molteplici dubbi interpretativi sollevati relativamente all applicazione della riduzione del 50% della base imponibile ai fini IMU/TASI in caso di abitazione concessa in comodato ai familiari, il MEF, in occasione del consueto incontro con la stampa specializzata nonché con la Risoluzione 17 febbraio 2016, n. 1, ha fornito interessanti chiarimenti. EDITORIA FISCALE

2 INFORMATIVA N. 15 DATA Settore: Oggetto: Riferimenti: DICHIARAZIONI Immobili concessi in comodato a familiari: i chiarimenti del MEF Legge di Stabilità 2016 (L. n. 208/2015) Risoluzione MEF 17 febbraio 2016, n. 1 Come noto, la Legge di Stabilità 2016 (art. 1, comma 10) intervenendo sull articolo 13, commi 2 e 3, D.L. n. 201/2011, ha modificato, con decorrenza dal 2016, il trattamento ai fini IMU delle unità immobiliari concesse in comodato a figli/genitori. Tale modifica si riflette anche sull applicazione della TASI, in quanto, ai sensi dell art. 1, comma 675, Legge n. 147/2013, la base imponibile di tale imposta coincide con quella dell IMU. Riguardo a tale tematica, già trattata nell Informativa 730 del 20 gennaio 2016, n. 8, si propone l analisi degli ulteriori chiarimenti forniti dal MEF in occasione del consueto incontro con la stampa specializzata nonché con la Risoluzione 17 febbraio 2016, n. 1. In particolare, di seguito vengono esposte le soluzioni prospettate dal MEF in merito alle problematiche relative all applicazione della norma in questione riguardanti: la registrazione dei contratti di comodato; il possesso di un solo immobile da parte del comodante; la determinazione della quota della TASI a carico del proprietario sugli immobili in comodato; la potestà regolamentare dei Comuni. REGISTRAZIONE DEI CONTRATTI DI COMODATO Una condizione imprescindibile per poter fruire dell agevolazione in commento, è la registrazione del contratto di comodato, la quale deve essere effettuata con il Mod. 69 (e non con il Mod. RLI). In merito, il MEF ricorda che la norma prevede che il comodato possa essere stipulato sia in forma scritta che verbale. ATTENZIONE: La registrazione delle due forme contrattuali opera ovviamente in maniera differente e, pertanto, a seguire si propone separatamente l analisi delle due fattispecie. CONTRATTO DI COMODATO SCRITTO La registrazione del contratto di comodato redatto in forma scritta comporta, oltre al pagamento dell imposta di bollo, anche il versamento dell imposta di registro pari ad 200,00. Al fine di beneficiare della riduzione IMU per l intera annualità 2016 (ossia a decorrere dal 1 gennaio 2016) per i contratti di comodato in forma scritta è necessario: aver stipulato l atto entro lo scorso 16 gennaio Ai fini IMU, infatti, il mese si considera per intero se il possesso si è protratto per almeno 15 giorni (art. 9, comma 2, D.L. n. 23/2011) e Trento - Via Solteri, 74 - Tel Internet: info@seac.it pagina 2

3 provveduto alla sua registrazione entro il 5 febbraio 2016, ossia entro 20 giorni dalla data di stipula dell atto come previsto dal D.P.R. n. 131/1986 che disciplina l imposta di registro. ATTENZIONE: Nel caso in cui il contratto sia stato stipulato successivamente al 16 gennaio 2016, per fruire dell agevolazione in esame, è necessario provvedere alla registrazione dell atto, sempre rispettando il termine imposto dall art. 13, D.P.R. n. 131/1986 (entro 20 giorni). Tuttavia, il MEF precisa che, in tale situazione, l agevolazione potrà essere fruita per parte d anno (rapportata a mese), prendendo come riferimento la data di stipula del contratto di comodato. CONTRATTO DI COMODATO VERBALE In conseguenza del fatto che, per fruire dell agevolazione in esame, è richiesta espressamente la registrazione del contratto di comodato, il Legislatore ha voluto intenzionalmente estendere tale adempimento anche ai contratti di comodato in forma verbale. ATTENZIONE: Anche in questo caso, tale adempimento deve essere effettuato esclusivamente presentando il Mod. 69 in duplice copia. Nella casella Tipologia dell atto deve essere riportata la seguente dicitura: Contratto verbale di comodato. genzia ntrate RICHIESTA DI REGISTRAZIONE E ADEMPIMENTI SUCCESSIVI MOD. 69 MODULARIO ENTRATE-007 QUADRO A DATI GENERALI ALLʼUFFICIO DI: Foglio N.... / di tot.... N. DI REPERTORIO RICHIEDENTE LA REGISTRAZIONE CODICE FISCALE DEL RICHIEDENTE LA REGISTRAZIONE DATA DI STIPULA/ADEMPIMENTO DATA FINE PROROGA TIPOLOGIA DELLʼATTO Contratto verbale di comodato QUADRO B SOGGETTI DESTINATARI DEGLI EFFETTI GIURIDICI DELLʼATTO Reg X ADEMPIMENTO Pro Ces Ris USO ABITATIVO Si ATTENZIONE: Ai fini della decorrenza dell agevolazione, il MEF ha precisato che fa fede la data di conclusione del contratto di comodato verbale. Si ritiene che i contratti verbali già in essere alla data del 1 gennaio 2016 possano fruire dell agevolazione per l intera annualità 2016, purché gli stessi vengano effettivamente registrati; anche se non è stato previsto un limite temporale per effettuare il suddetto adempimento, è consigliabile, provvedervi al più presto e comunque prima del pagamento dell acconto IMU di giugno Tale previsione risulta più favorevole rispetto a quanto annunciato nell ambito di Telefisco 2016, dove era stato proposto come limite temporale di registrazione il 1 marzo 2016, ossia entro 60 giorni dall entrata in vigore della Legge di Stabilità 2016 come previsto dallo Statuto del contribuente Trento - Via Solteri, 74 - Tel Internet: info@seac.it pagina 3

4 ESEMPIO Contratto di comodato verbale stipulato tra padre e figlio in data 1 maggio Il comodante provvede a registrare il contratto in data 20 marzo 2016; la riduzione al 50% della base imponibile riguarda tutta l annualità 2016 in quanto il contratto è stato registrato e la data di conclusione del contratto verbale è antecedente al 1 gennaio POSSESSO DI UN SOLO IMMOBILE DA PARTE DEL COMODANTE Altra condizione necessaria per fruire dell agevolazione è il possesso da parte del comodante di un solo immobile in Italia. Fin da subito, tale restrizione ha scaturito dubbi interpretativi relativamente alla sua reale portata. In altre parole, non era chiaro se dovessero essere considerati solo gli immobili abitativi ovvero se anche il possesso di immobili di altra natura fosse di ostacolo all applicazione dell agevolazione. Sul punto, il MEF ha chiarito che, in considerazione del fatto che la norma si colloca nell ambito delle agevolazioni riconosciute per gli immobili ad uso abitativo, laddove la norma richiama in maniera generica il concetto di immobile, la stessa deve intendersi riferita all immobile ad uso abitativo. Pertanto, il possesso di un altro immobile che non sia destinato ad uso abitativo (ad esempio, il possesso di un terreno agricolo ovvero di un negozio) non impedisce il riconoscimento dell agevolazione. Il MEF, nella Risoluzione in esame, ha chiarito alcuni dubbi, inoltre, relativamente al possesso di: eventuali pertinenze; un immobile rurale ad uso strumentale, concesso in comodato e destinato ad uso abitativo; un immobile in comproprietà con il coniuge. PRESENZA DI EVENTUALI PERTINENZE Quanto sopra esposto vale anche per il possesso di pertinenze, in quanto le stesse non possono essere considerate immobili ad uso abitativo. ATTENZIONE: Inoltre, in merito a ciò, il MEF ha chiarito che le eventuali pertinenze dell immobile concesso in comodato seguono le regole generali, ossia lo stesso trattamento di favore previsto per la cosa principale, nei limiti comunque del comma 2, art. 13, D.L. n. 201/2011. A tal proposito, è stato ricordato che, ai fini IMU, le pertinenze dell abitazione principale sono quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all unità ad uso abitativo. ESEMPIO Il sig. Verdi è proprietario di un immobile composto da 2 appartamenti e dai relativi garage pertinenziali (autonomamente accatastati C/6). Un appartamento è utilizzato quale propria abitazione principale mentre il secondo è concesso in comodato alla madre, che lo destina ad abitazione principale Trento - Via Solteri, 74 - Tel Internet: info@seac.it pagina 4

5 In base ai chiarimenti forniti dal MEF, il possesso dei garage (immobili ad uso non abitativi) non è di ostacolo alla possibilità di fruire della riduzione IMU (a condizione che sia stato registrato il comodato). Inoltre, in tal caso, anche alla pertinenza dell immobile concesso in comodato è applicabile lo stesso trattamento previsto per l immobile principale e quindi la base imponibile del garage è ridotta del 50%. Qualora sia concessa in comodato una seconda pertinenza, ad esempio una soffitta (categoria catastale C/2), la riduzione della base imponibile è comunque applicabile a tutti gli immobili. Diversamente se la seconda pertinenza fosse un altro garage (C/6), per quest ultima non si avrebbe l estensione del beneficio. ATTENZIONE: Come chiarito dal MEF, ai fini del riconoscimento del beneficio, è ininfluente il numero di pertinenze possedute dal comodante. IMMOBILE RURALE AD USO STRUMENTALE CONCESSO IN COMODATO PER USO ABITATIVO Il MEF, nella Risoluzione in esame, ha considerato anche il caso del possesso, oltre alla propria abitazione principale e all immobile ad uso abitativo concesso in comodato a familiari (figli/genitori), di un immobile ad uso abitativo inquadrato come rurale ad uso strumentale. Secondo le previsioni del MEF, il possesso di detta tipologia di immobile non preclude la possibilità di fruire dell agevolazione poiché la norma stessa definisce tale tipologia di immobile come strumentale all attività agricola. Infatti, ai sensi dell art. 9, comma 3-bis, D.L. n. 557/1993 è definito strumentale l immobile destinato: ad abitazione dei dipendenti esercenti attività agricole nell azienda a tempo indeterminato o a tempo determinato per un numero annuo di giornate lavorative superiore a cento, assunti in conformità alla normativa vigente in materia di collocamento. ESEMPIO Il Sig. Rossi Renzo possiede tre immobili nel Comune di Firenze: il primo è adibito ad abitazione principale del contribuente; il secondo è dato in uso gratuito al figlio che vi ha posto la residenza; il terzo è un immobile rurale strumentale dove risiede il dipendente dell azienda agricola del Sig. Rossi. Poiché il terzo immobile è inquadrato come strumentale all attività agricola e risultano verificate le altre condizioni, al contribuente spetta l agevolazione IMU sull immobile concesso in comodato al figlio. IMMOBILE IN COMPROPRIETÀ CON IL CONIUGE E ALTRI CASI Il MEF, nella Risoluzione in esame, ha considerato anche altre ipotesi che sono di seguito evidenziate con alcuni esempi pratici Trento - Via Solteri, 74 - Tel Internet: info@seac.it pagina 5

6 ESEMPIO N. 1 Due coniugi possiedono in comproprietà al 50% un immobile e lo concedono in comodato al figlio. Il marito possiede un altro immobile ad uso abitativo in un comune diverso da quello dato in comodato. In tal caso, l agevolazione ai fini IMU potrà essere applicata solamente alla quota di possesso della moglie. Il marito, invece, dovrà corrispondere l IMU, per la propria quota di possesso, senza beneficiare della riduzione della base imponibile. ESEMPIO N. 2 Si considerino i dati dell esempio precedente ma si supponga che il marito possieda l altro immobile nello stesso comune di quello concesso in comodato al figlio e lo adibisca a propria abitazione principale. In tal caso entrambi i coniugi possono beneficiare della riduzione della base imponibile per il calcolo dell IMU da corrispondere per l immobile dato in comodato. ESEMPIO N. 3 Si supponga che l immobile in comproprietà fra i coniugi sia concesso in comodato ai genitori di uno di essi. In tal caso, l agevolazione spetta solamente al comproprietario per il quale è rispettato il vincolo di parentela richiesto dalla norma, ossia al figlio che concede in comodato ai genitori l immobile. ESEMPIO N. 4 Un soggetto possiede due immobili ad uso abitativo: uno al 100%, concesso in comodato; l altro in comproprietà (10%), ubicato in un comune diverso da quello di cui al punto precedente. L agevolazione in esame non spetta sull immobile concesso in comodato, anche se la quota di possesso dell altro immobile è di esigua entità (10%). Diverso sarebbe se l immobile in comproprietà fosse situato nello stesso comune dell altro immobile (concesso in comodato) e destinato ad abitazione principale del comodante. In tal caso, infatti, l agevolazione potrebbe essere applicata. DETERMINAZIONE QUOTA TASI A CARICO DEL COMODANTE SU IMMOBILI IN COMODATO Come esposto nell Informativa 730 n. 8/2016, a seguito dell intervento della Legge di Stabilità 2016, nel caso in cui l immobile concesso in comodato: sia adibito ad abitazione principale e non rientri nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, il comodatario è considerato soggetto esente dalla TASI Trento - Via Solteri, 74 - Tel Internet: info@seac.it pagina 6

7 Al contrario, per quanto riguarda il comodante (proprietario che concede in comodato l immobile), il MEF ha chiarito che qualora sussistano le condizioni richieste dalla norma, detto soggetto: potrà fruire della riduzione al 50% della base imponibile; verserà l imposta nella percentuale (dal 70% al 90%) stabilita dal Comune nel regolamento ai sensi dell art. 1, comma 681, Legge n. 147/2013, come modificato dall art. 1, comma 14, Legge n. 208/2015. ATTENZIONE: In merito, il MEF ricorda che la norma prevede che qualora il comune non abbia deliberato nulla in merito, la percentuale di TASI dovuta è fissata nella misura del 90% dell ammontare complessivo dovuto. POTESTÀ REGOLAMENTARE DEI COMUNI Come noto, fino al 31 dicembre 2015, il Comune, ai fini IMU, poteva considerare assimilata all abitazione principale l unità immobiliare: 1. posseduta (in proprietà o usufrutto) da anziani o disabili che acquisivano la residenza in istituti di ricovero permanente (a condizione che detta unità immobiliare non risultasse locata); 2. concessa in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado (dai genitori ai figli o viceversa) che la utilizzavano come abitazione principale: ¾limitatamente alla quota di rendita risultante in catasto non eccedente il valore di 500,00 oppure ¾qualora il comodatario appartenesse ad un nucleo familiare con ISEE non superiore ad annui. ATTENZIONE: A partire dal 1 gennaio 2016, l assimilazione di cui al punto 2 non può più essere adottata dal Comune e, qualora già prevista nel regolamento, perde efficacia. Ciò nonostante, il MEF ha precisato che il Comune può comunque stabilire, nel proprio regolamento, un aliquota agevolata, purché la stessa non sia inferiore allo 0,46%, vale a dire l aliquota ordinaria pari allo 0,76% diminuita al massimo di 0,3 punti percentuali come previsto dall art. 13, comma 6, D.L. n. 201/ Trento - Via Solteri, 74 - Tel Internet: info@seac.it pagina 7