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1 Pag. 1 a 5 Sblocca-Italia. Le principali novità per l edilizia privata apportate dalla legge n. 164/2014 di conversione, con modificazioni, del decreto-legge n. 133/ Premessa Come noto, nel S.O. n. 85/L alla G.U. n. 262 dell 11 novembre 2014, è stata pubblicata la legge 11 novembre 2014, n. 164 con cui è stato convertito, con modificazioni, il decreto-legge 12 settembre 2014, n. 133, recante Misure urgenti per l apertura dei cantieri, la realizzazione delle opere pubbliche, la digitalizzazione del Paese, la semplificazione burocratica, l emergenza del dissesto idrogeologico e per la ripresa delle attività produttive (meglio noto come Sblocca-Italia ). L articolo 17 (modificato rispetto al testo iniziale del decreto-legge) e l art. 17-bis (introdotto dalla legge di conversione) prevedono numerose modifiche al d.p.r. 380 del 6 giugno 2001 e succ. mod. (cd. Testo Unico dell Edilizia TUE) nei seguenti ambiti ritenuti di maggior interesse e che, è bene precisare, non esauriscono gli argomenti oggetto della novella legislativa. 2. Definizione di manutenzione ordinaria È stata modificata la lettera c) del comma 1 dell art. 3 TUE al fine di includere tra gli interventi di manutenzione ordinaria eseguibili senza titolo abilitativo, l installazione di pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12kW. 3. Definizione di manutenzione straordinaria È stata modificata la definizione di manutenzione straordinaria prevista nell art. 3, co. 1, lett. b), TUE. Oggi è sufficiente non alterare la volumetria complessiva degli edifici, anziché i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari come prevedeva il testo previgente. Sempre per quanto riguarda tale definizione, inoltre, viene precisato che sono ricompresi tra gli interventi di manutenzione straordinaria anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere, anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l originaria destinazione d uso, mediante l introduzione di un ulteriore periodo nel citato art. 3, co. 1, lett. b), TUE. 4. Definizione di interventi di conservazione È stato introdotto l art. 3-bis TUE, inserendovi gli interventi di conservazione rimessi all individuazione, da parte dello strumento urbanistico, di edifici esistenti non più compatibili con gli indirizzi della pianificazione. In tal caso, prosegue la nuova definizione, l amministrazione comunale può favorire, in alternativa all espropriazione, la riqualificazione delle aree attraverso forme di compensazione incidenti sull area interessata e non implicanti aumenti della superficie coperta.

2 Pag. 2 a 5 Viene altresì disposto che, nelle more dell attuazione del piano (alias, strumento urbanistico), resta salva la facoltà del proprietario di eseguire tutti gli interventi conservativi [non altrimenti definiti e, forse, comprendenti fino a quelli di restauro e risanamento conservativo ex art. 3, co. 1, lett. c) TUE, n.d.r.], ad eccezione della demolizione e successiva ricostruzione non giustificata da obiettive ed improrogabili ragioni di ordine statico od igienico sanitario. 5. Comunicazione di inizio lavori (CIL) Conseguentemente alle modifiche apportate alla definizione di manutenzione straordinaria (cfr. punto 3), poi, sono stati mutati i presupposti per realizzare tali interventi senza alcun titolo abilitativo o, per meglio dire, con la semplice comunicazione dell inizio dei lavori (cd. CIL) da parte dell interessato all amministrazione comunale. Nel testo previgente, infatti, per realizzare l intervento semplicemente con la CIL erano richieste le seguenti condizioni: a) l intervento non doveva comportare aumento del numero delle unità immobiliari; b) l intervento non doveva implicare incremento dei parametri urbanistici. Oggi, il vigente testo dell art. 6, comma 2, lettera a) TUE richiede come sola condizione che l intervento non riguardi le parti strutturali dell edificio. In conseguenza di tale modifica, il nuovo testo dell art. 6, comma 4, TUE stabilisce che tra le finalità dell asseverazione della CIL operata dal tecnico abilitato, vi è l attestazione del mancato interessamento delle parti strutturali dell edificio, nonché della compatibilità dell intervento con la normativa sismica e sul rendimento energetico nell edilizia, oltre alla necessaria produzione di un elaborato progettuale. Con riguardo alle opere interne, infine, il nuovo testo dell art. 17, co. 4, TUE stabilisce che, per gli interventi di manutenzione straordinaria effettuabili semplicemente previa CIL, il contributo di costruzione sia commisurato alle sole opere di urbanizzazione (nuovo testo dell art. 17, comma 4, del T.U. edilizia) aggiungendo, quale condizione di applicabilità, che dall intervento non derivi un aumento della superficie calpestabile. 6. Segnalazione certificata di inizio attività (SCIA): varianti eseguibili È stato inserito il comma 2-bis nell art. 22 TUE, ampliando la casistica delle varianti attuabili in corso d'opera mediante una semplice SCIA e da comunicare nella fase di fine lavori (che, nella prassi, veniva definita come DIA/SCIA di assestamento finale). Sono realizzabili in tal modo, con attestazione del professionista, le varianti a permessi di costruire che soddisfano tutte le seguenti condizioni: a) non configurano una variazione essenziale; b) sono conformi alle prescrizioni urbanistico-edilizie; c) sono attuate dopo l acquisizione degli eventuali atti di assenso prescritti dalla normativa sui vincoli paesaggistici, idrogeologici, ambientali, di tutela del patrimonio storico, artistico ed archeologico e dalle altre normative di settore. 6.1 SCIA: precisazioni e coordinamento Sono state inserite alcune disposizioni di coordinamento, finalizzate a rendere coerente il D.P.R. 380/2001 con le disposizioni in materia di segnalazione certificata di inizio attività (SCIA). Infatti, con alcune mirate modifiche agli artt. 22 e 24 TUE, viene ulteriormente chiarito che la DIA (ad eccezione della super-dia, contemplata dall art. 22, comma 3, del T.U. edilizia) viene sostituita ovunque dalla SCIA, aggiungendo che le Regioni a statuto ordinario devono emanare norme per la disciplina relativa all effettuazione dei controlli sull attività edilizia libera entro 60 giorni dall entrata in vigore della legge di conversione.

3 Pag. 3 a 5 7. Permesso di costruire È stato inserito l art. 14, comma 1-bis, TUE introducendo una nuova ipotesi di permesso di costruire in deroga anche alle destinazioni d uso per gli interventi di ristrutturazione edilizia e di ristrutturazione urbanistica, attuati anche in aree industriali dismesse, previa deliberazione del Consiglio comunale che ne attesti l interesse pubblico. Tale possibilità (anche di mutamento di destinazione d uso) è, peraltro, condizionata al mancato aumento della superficie coperta prima dell intervento di ristrutturazione. 7.1 Permesso di costruire convenzionato È stato poi introdotto l art. 28-bis TUE mediante l inserimento del permesso di costruire convenzionato, qui di seguito sintetizzato. Il rilascio del permesso di costruire convenzionato può avvenire, qualora le esigenze di urbanizzazione possano essere soddisfatte con una modalità semplificata, mediante l approvazione con delibera di Consiglio comunale della convenzione relativa a siffatto permesso di costruire. Tale convenzione, in particolare, deve disciplinare: a) la cessione di aree anche al fine dell utilizzo di diritti edificatori; b) la realizzazione di opere di urbanizzazione; c) le caratteristiche morfologiche degli interventi; d) la realizzazione di interventi di edilizia residenziale sociale. Il termine di validità del permesso di costruire convenzionato può essere modulato in relazione a stralci funzionali previsti dalla convenzione. 7.2 Permesso di costruire: proroga dei termini di inizio e ultimazione lavori Sono state apportate alcune modifiche all art. 15 TUE, già oggetto di modifiche con il cd. decreto del fare, aggiungendo che la proroga dei termini di inizio e di ultimazione dei lavori, contemplati dal permesso di costruire, può essere accordata in caso di blocco degli stessi lavori causato da iniziative dell amministrazione o dell autorità giudiziaria rivelatesi poi infondate, nonché nel caso di difficoltà tecnico-esecutive emerse successivamente all inizio dei lavori. 7.3 Permesso di costruire: contributo per il rilascio È stata inserita la lettera d-bis nel comma 4 dell art. 16 TUE, stabilendo che la Regione deve considerare, nella redazione delle tabelle parametriche che i comuni devono utilizzare per la determinazione degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, un criterio di differenziazione tra gli interventi finalizzato ad incentivare, in modo particolare nelle aree a maggiore densità del costruito, quelli di ristrutturazione edilizia anziché quelli di nuova costruzione. In particolare, ai criteri suddetti va aggiunto anche un criterio di valutazione del maggior valore generato da interventi su aree o immobili in variante urbanistica, in deroga o con cambio di destinazione d uso (così nuova lettera d-ter del comma 4 dell art. 16 TUE). Viene altresì stabilito che tale maggior valore, calcolato dall amministrazione comunale, viene suddiviso in misura non inferiore al 50% tra il comune e la parte privata ed erogato da quest'ultima al comune stesso sotto forma di contributo straordinario, che attesta l'interesse pubblico, in versamento finanziario, vincolato a specifico centro di costo per la realizzazione di opere pubbliche e servizi da realizzarsi nel contesto in cui ricade l'intervento, cessione di aree o immobili da destinare a servizi di pubblica utilità, edilizia residenziale sociale o opere pubbliche.

4 Pag. 4 a 5 Il nuovo secondo periodo del comma 10 dell art. 16 TUE, inoltre, sempre nell ottica di incentivare il recupero del patrimonio edilizio esistente, attribuisce ai Comuni la facoltà di deliberare, per gli interventi di ristrutturazione edilizia, un costo di costruzione inferiore ai valori determinati per le nuove costruzioni. Infine, è stato inserito il comma 4-bis nell art. 17 TUE stabilendo, al fine di agevolare gli interventi di densificazione edilizia, per la ristrutturazione, il recupero e il riuso degli immobili dismessi o in via di dismissione, una riduzione del contributo di costruzione in misura non inferiore al 20% rispetto a quello previsto per le nuove costruzioni, sempreché si tratti di casi non interessati da varianti urbanistiche, deroghe o cambi di destinazione d uso comportanti maggior valore rispetto alla destinazione originaria. 7.4 Permesso di costruire: termini del procedimento Il nuovo comma 7 dell art. 20 TUE limita la possibilità di raddoppiare i termini dell istruttoria, relativa alle istanze di permesso di costruire, ai soli casi di progetti particolarmente complessi secondo la motivata risoluzione del responsabile del procedimento, abbandonando l automatismo del raddoppio dei termini per i comuni con più di abitanti. 8. Mutamento d uso urbanisticamente rilevante È stato inserito l art. 23-ter nel TUE introducendo una disciplina finalizzata a stabilire, salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, quali mutamenti della destinazione d uso siano urbanisticamente rilevanti. Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, infatti, sono rilevanti gli utilizzi dell'immobile o della singola unità immobiliare diversi da quello originario, ancorché non accompagnati dall'esecuzione di opere edilizie, purché tali da comportare l'assegnazione dell'immobile o dell'unità immobiliare ad una diversa categoria funzionale tra quelle sotto elencate: a) residenziale; a-bis) turistico-ricettiva; b) produttiva e direzionale; c) commerciale; d) rurale. Sempre con salvezza di diverse previsione da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali, peraltro, il mutamento della destinazione d uso all interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito (ad es. da abitazioni collettive ad abitazioni singole, n.d.r.). 9. Certificato di agibilità È stato modificato il comma 5-ter dell art. 25 TUE, al fine di eliminare alcune incertezze interpretative. In base al nuovo testo le regioni a statuto ordinario disciplinano con legge le modalità per l'effettuazione dei controlli nell ambito del procedimento di rilascio del certificato di agibilità e non più, come prevedeva il testo oggi sostituito, le modalità per l'attuazione delle disposizioni di cui al comma 5-bis, concernenti l'attestazione della conformità dell'opera al progetto presentato e la sua agibilità da parte del direttore dei lavori o, qualora non nominato, di un professionista abilitato. 10. Regolamento edilizio tipo È stato inserito il comma 1-sexies nell art. 4 TUE, prevedendo la conclusione, in sede di Conferenza unificata, di accordi o intese per l adozione di uno schema di regolamento edilizio-tipo al fine di semplificare ed uniformare le norme e gli adempimenti.

5 Pag. 5 a 5 Tale regolamento edilizio-tipo deve indicare le esigenze prestazionali degli edifici con particolare riguardo alla sicurezza e al risparmio energetico e deve essere adottato dai comuni entro i termini fissati nei predetti accordi e, comunque, entro i termini stabiliti dall art. 2 della L. 241/1990. La mancanza di un termine per la conclusione degli accordi in sede di Conferenza unificata, peraltro, rischia di vanificare l utilità di tale previsione (n.d.r.). 11. Considerazioni conclusive Fin qui le novità ritenute di maggior rilievo per le quali, è doveroso avvertire, ci si è discostati dall ordine numerico dei commi del provvedimento e si è tratto ampiamente spunto dal dossier già pubblicato nel link in calce. Al di là delle singole osservazioni formulate nel presente contributo, tuttavia, si trae l impressione generale di una certa indistinzione nelle modifiche e di un mancato raccordo con la restante disciplina (non solo del Testo Unico Edilizia), per cui è lecito attendersi alcuni interventi chiarificatori se non altro da parte della giurisprudenza. Roma, 20 novembre