Rivalutazione quote e terreni

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1 Rivalutazione quote e terreni N Casi risolti

2 Sommario Rivalutazione quote e terreni 1 1. Terreni già venduti Esproprio Comunione pro indiviso Terreno in parte agricolo Cessione inferiore Diritto edificatorio Minusvalenza partecipazioni Rivalutazione partecipazioni parziale Giuramento di stima Partecipazioni scudate Usufrutto e nuda proprietà Successione e donazione Successione e valore della partecipazione Donazione e valore della partecipazione Successione o donazione e valore del terreno Perizia Soggetti abilitati ad effettuare la perizia di rivalutazione Perfezionamento della rivalutazione Omesso versamento rate successive alla prima Rimborso... 6

3 Rivalutazione quote e terreni L art. 1, comma 887, Legge di Stabilità 2016, modificando l art. 2, comma 2, DL n. 282/2002, ha riproposto la possibilità di rideterminare il costo di acquisto di: terreni edificabili e agricoli posseduti a titolo di proprietà, usufrutto, superficie ed enfiteusi; partecipazioni non quotate in mercati regolamentati, possedute a titolo di proprietà e usufrutto; alla data dell , non in regime di impresa, da parte di persone fisiche, società semplici e associazioni professionali, nonché di enti non commerciali. Era fissato al il termine entro il quale effettuare: la redazione e l asseverazione della perizia di stima; il versamento dell imposta sostitutiva calcolata applicando al valore del terreno/partecipazione risultante dalla perizia una specifica aliquota. In merito va evidenziato che il comma 888 del citato art. 1 dispone, in particolare, che: le aliquote delle imposte sostitutive di cui all articolo 5, comma 2, della Legge 28 dicembre 2001, n. 448, sono pari entrambe all 8 per cento, e l aliquota di cui all articolo 7, comma 2, della medesima legge è raddoppiata. Ne consegue che l aliquota dell imposta sostitutiva risulta ora pari all 8% sia per le partecipazioni (qualificate e non) che per i terreni. Si rammenta che la tipologia di partecipazione è così individuata: partecipazione non qualificata (art. 67, comma 1, lett. c-bis, TUIR): se rappresenta una percentuale pari o inferiore al 20% (2% per società quotate) dei diritti di voto esercitabili in assemblea ordinaria ovvero al 25% (5% per società quotate) del capitale o patrimonio sociale. partecipazione qualificata (art. 67, comma 1, lett. c, TUIR): se rappresenta una percentuale superiore al 20% (2% per società quotate) dei diritti di voto esercitabili in assemblea ordinaria ovvero al 25% (5% per società quotate) del capitale o patrimonio sociale. Con particolare riferimento ai terreni, nell attuale periodo di congiuntura economica, la nuova riapertura, pur costituendo un opportunità per adeguare al ribasso il precedente valore

4 rivalutato, non appare appetibile considerata la conferma del raddoppio dell imposta sostitutiva dovuta. La nuova norma modifica il comma 2 dell art. 2 del D.L. 282/2002 inserendo solo la proroga dei termini senza inserire alcun cambiamento alla disciplina che rimane invariata. Possono usufruire dell agevolazione i soggetti che, a seguito della cessione, realizzerebbero un reddito diverso con esclusione quindi dei redditi d impresa. Pertanto, i soggetti sono i seguenti: le persone fisiche residenti in Italia; le società semplici ed equiparate residenti; gli enti non commerciali residenti; i soggetti non residenti, ma per le sole plusvalenze realizzate dalla cessione a titolo oneroso di partecipazioni in società residenti in Italia. Il perfezionamento dell operazione non avviene se, nello stesso termine del 30 giugno 2016, il contribuente non fa stimare il bene da un professionista abilitato e non deposita l esito della perizia presso la cancelleria del tribunale, gli uffici dei giudici di pace o i notai. Come sopraesposto l imposta sostitutiva dovuta è pari all 8% e deve essere pagata entro il 30 giugno 2016: in un unica soluzione; oppure: rateizzata fino a un massimo di tre quote annuali di pari importo (su quelle successive alla prima vanno applicati gli interessi del 3% annuo). Nel caso in cui il soggetto abbia già effettuato una precedente rivalutazione, è ammessa la detrazione dall imposta sostitutiva dovuta per la rivalutazione 2016 dell importo relativo all imposta sostitutiva già versata. Tale facoltà di detrazione è ammessa anche nel caso di ulteriore rivalutazione al ribasso, tenendo presente però che il raddoppio delle aliquote a far data dal 2015 per i terreni ha comportato un costo per tale successiva rivalutazione. 1. Terreni già venduti È possibile rivalutare i terreni già ceduti al momento del giuramento della perizia di stima? L Agenzia delle Entrate nella Risoluzione , n. 53/E, modificando il proprio orientamento in base al quale il valore rideterminato non può essere utilizzato prima della redazione e del giuramento della perizia in

5 quanto nell atto deve essere indicato il valore periziato del bene, ha affermato che non è più sostenibile l inefficacia della rivalutazione, con conseguente rideterminazione della plusvalenza derivante dalla cessione del terreno, nel caso in cui la stessa sia avvenuta in data anteriore rispetto a quella in cui la perizia di stima è stata giurata. 2. Esproprio Un contribuente ha subito l espropriazione del terreno rivalutato. In tale ipotesi è valida la rivalutazione? In particolari casi una pubblica amministrazione può acquisire la proprietà di un bene indipendentemente dalla volontà del suo proprietario. Il procedimento attraverso il quale questo può avvenire è disciplinato dalla legge e si chiama espropriazione per pubblica utilità. Questa è ammessa solo a condizione che ciò avvenga per motivi di interesse generale e che colui che subisce l'esproprio venga indennizzato. È valida la rivalutazione anche per il terreno successivamente oggetto di esproprio, se il contribuente opta per la tassazione ex art. 67, comma 1, lett. b), TUIR. 4. Terreno in parte agricolo Per un terreno identificato da una particella, in parte edificabile e in parte agricolo, è possibile limitare la rivalutazione alla sola parte edificabile? Per un terreno identificato da una particella, in parte edificabile e in parte agricolo, è possibile limitare la rivalutazione alla sola parte edificabile, senza la necessità di provvedere al frazionamento della stessa. A tal fine, come chiarito dall Agenzia delle Entrate nella Circolare , n. 81/E, nella perizia di stima va richiamato lo strumento urbanistico che individua tali destinazioni. 5. Cessione inferiore È valida la rivalutazione di un terreno nel caso in cui il corrispettivo della cessione risulti inferiore al nuovo costo rivalutato?? È riconosciuta la rivalutazione per la determinazione della plusvalenza nel caso in cui il corrispettivo della cessione risulti inferiore al nuovo costo a condizione che lo stesso costituisca il valore normale minimo di riferimento anche ai fini delle imposte di registro e ipocatastali. 3. Comunione pro indiviso È possibile rivalutare i terreni posseduti in comunione pro indiviso anche da parte di alcuni dei comproprietari? È possibile rivalutare i terreni posseduti in comunione pro indiviso anche da parte di alcuni dei comproprietari. Il singolo comproprietario, dopo aver determinato mediante la perizia di stima il valore dell intera area, deve assoggettare ad imposta sostitutiva (8%) la parte di tale valore corrispondente alla propria quota. 6. Diritto edificatorio È possibile rivalutare il diritto edificatorio? È possibile rivalutare il diritto edificatorio, c.d. cubatura, in quanto può essere considerato distintamente ed autonomamente rispetto al diritto di proprietà del terreno. Infatti, per effetto dell art. 5, comma 3, DL n. 70/2011, gli atti di trasferimento, costituzione o modifica di diritti edificatori, comunque denominati, previsti da normative statali o regionali o da strumenti di pianificazione territoriale, sono trascrivibili. Gli stessi, quindi, come chiarito dall Agenzia delle Entrate nella Circolare , n. 1/E, godono del medesimo regime pubblicitario dei

6 diritti reali su beni immobili, con la conseguenza che sono a questi ultimi assimilati. 7. Minusvalenza partecipazioni Nel caso in cui a seguito della cessione della partecipazione rivalutata si consegua una minusvalenza questa è rilevante fiscalmente? È irrilevante fiscalmente la minusvalenza derivante dalla cessione di una partecipazione rivalutata. Ciò significa che qualora la partecipazione rivalutata sia stata ceduta a un prezzo inferiore al costo rideterminato nella perizia, l'eventuale minusvalenza non potrà essere sommata algebricamente e quindi utilizzata per abbattere la plusvalenza generata dalla cessione di altre partecipazioni rivalutate o non. Né l'eccedenza di minusvalenza derivante da rivalutazione potrà essere portata in deduzione dalle plusvalenze dei periodi d'imposta successivi. 8. Rivalutazione partecipazioni parziale Un contribuente intende cedere solo una parte della propria quota societaria. Si chiede se è possibile fare la rivalutazione delle partecipazioni in modo parziale? Si, è possibile effettuare la rivalutazione delle partecipazioni in modo parziale. Nulla vieta, infatti, che un soggetto esegua una parziale rivalutazione della partecipazione. Nella fattispecie prospettata, quindi, è possibile affrancare solo una parte della quota. In tal caso si avrà convenienza ad eseguire una parziale rivalutazione tenendo presente che si intende prioritariamente ceduta proprio la quota rivalutata. Pertanto, si potrà risparmiare l imposta sostitutiva limitandosi a rivalutare la parte oggetto di futura cessione. 9. Giuramento di stima È possibile effettuare la rivalutazione di una partecipazione anche in caso di cessione della partecipazione prima del giuramento della perizia di stima? Si è possibile effettuare la rivalutazione anche in caso di cessione della partecipazione prima del giuramento della perizia di stima, qualora il contribuente applichi il regime della dichiarazione. 10. Partecipazioni scudate Un contribuente ha provveduto a "scudare" delle partecipazioni. Si chiede quale sia il costo fiscalmente riconosciuto, in mancanza della documentazione di acquisto? Con riferimento alle partecipazioni scudate, il costo fiscalmente riconosciuto, in mancanza della documentazione di acquisto, è individuato nell importo risultante dall apposita dichiarazione sostitutiva ex art. 6, comma 3, D.Lgs. n. 461/97 ovvero dalla dichiarazione riservata, nel limite comunque del valore normale delle stesse alla data del Considerato che possono essere rivalutate anche le partecipazioni in società non residenti, in quanto suscettibili di generare una plusvalenza ex art. 67, comma 1, lett. c) e c-bis), TUIR, la convenienza della rivalutazione è connessa con la differenza tra il valore di perizia all e il costo fiscalmente riconosciuto della partecipazione oggetto dello scudo fiscale. 11. Usufrutto e nuda proprietà È possibile effettuare la rivalutazione anche in caso di usufrutto o nuda proprietà? Confermando la possibilità di rivalutare un terreno/partecipazione anche da parte del nudo proprietario/usufruttuario possessore dei beni

7 all , l Agenzia delle Entrate ha chiarito che: in caso di decesso dell'usufruttuario gli eredi non possono fruire del valore del bene rideterminato dal de cuius (Circolare , n. 6/E); se il nudo proprietario alla data di riferimento della perizia diviene successivamente pieno proprietario a seguito dell estinzione dell usufrutto, lo stesso può rivalutare solo il diritto reale (nuda proprietà) posseduto alla predetta data, senza poter fruire della rivalutazione effettuata dall usufruttuario (Circolare , n. 12/E). 12. Successione e donazione È possibile fruire della rivalutazione per gli eredi/donatari che hanno acquisito un terreno/partecipazione successivamente all ? Gli eredi/donatari che hanno acquisito un terreno/partecipazione successivamente all , non possono fruire della rivalutazione poiché a tale data non erano possessori del bene. Tuttavia, per le partecipazioni, come specificato dall Agenzia delle Entrate nella Circolare , n. 27/E, gli eredi che hanno ricevuto la partecipazione in successione dopo l possono rivalutare la stessa a condizione che prima del decesso il de cuius abbia conferito ad un professionista il mandato per la redazione della perizia di stima. 13. Successione e valore della partecipazione Per gli eredi possessori di una partecipazione come si calcola il costo da assumere ai fini del calcolo della plusvalenza? Per gli eredi possessori di una partecipazione alla data di riferimento ( ) la valutazione in merito all utilizzo o meno della rivalutazione deve tener conto, per le successioni apertesi dal , che il costo da assumere ai fini della determinazione della plusvalenza corrisponde al valore indicato nella dichiarazione di successione. 14. Donazione e valore della partecipazione Per le partecipazioni acquisite per donazione come si calcola il costo da assumere ai fini del calcolo della plusvalenza? Per le partecipazioni acquisite per donazione invece il costo rilevante per il donatario ai sensi dell art. 68, comma 6, TUIR, è il costo fiscalmente rilevante in capo al donante. Pertanto, se il donante ha provveduto a rivalutare la partecipazione, il valore rivalutato si trasferisce in capo al donatario. 15. Successione o donazione e valore del terreno Per i terreni acquisiti per donazione come si calcola il costo da assumere ai fini del calcolo della plusvalenza? Con riferimento ai terreni il costo fiscalmente riconosciuto ai fini della determinazione della plusvalenza è quello risultante dalla dichiarazione di successione o dall atto di donazione. Tale riconoscimento, che costituisce una sorta di rivalutazione gratuita, potrebbe ridurre l appeal a beneficiare dell'agevolazione in questione. 16. Perizia La perizia per effettuare la rivalutazione può essere dedotta fiscalmente? In caso di rivalutazione di una partecipazione: la perizia va riferita all intero patrimonio sociale. Il valore della partecipazione all va individuato con riguardo alla frazione di patrimonio netto della società/associazione; il costo della perizia:

8 è deducibile da parte della società in quote costanti nell esercizio e nei 4 successivi, qualora la perizia sia stata predisposta per conto della società; incrementa il costo rivalutato se la perizia è stata predisposta per conto dei soci. In caso di rivalutazione di un terreno il costo della perizia può essere portato ad incremento del costo rivalutato, qualora effettivamente sostenuto e rimasto a carico del contribuente. Per effetto del versamento dell intera imposta sostitutiva ovvero della prima rata la rivalutazione è considerata perfezionata e pertanto il contribuente può avvalersi immediatamente del nuovo valore di acquisto ai fini della determinazione delle plusvalenze di cui all articolo 67 del TUIR. Qualora il versamento sia effettuato oltre i termini previsti, il valore rideterminato non può essere utilizzato ai fini della determinazione della plusvalenza e il contribuente può chiedere il rimborso di quanto versato. 17. Soggetti abilitati ad effettuare la perizia di rivalutazione Quali sono i soggetti abilitati ad effettuare la perizia di rivalutazione? La perizia di stima può essere effettuata da uno dei seguenti soggetti: Partecipazione: dottore commercialista/esperto contabile; revisore legale dei conti; perito iscritto alla CCIAA ex RD n. 2011/34. Terreno: ingegnere, architetto, geometra, dottore agronomo, agrotecnico, perito agrario e perito industriale edile; perito iscritto alla CCIAA ex RD n. 2011/34. Ai fini dell asseverazione la perizia può essere presentata presso un Tribunale, un Giudice di pace o un notaio. La perizia ed i dati dell estensore della stessa devono essere conservati dal contribuente ed esibiti/trasmessi all Amministrazione Finanziaria in caso di richiesta. 18. Perfezionamento della rivalutazione La rivalutazione si considera perfezionata nel momento dell effettuazione della perizia o nel momento in cui si versa l imposta sostitutiva? 19. Omesso versamento rate successive alla prima In caso di versamento della prima rata ma di omesso versamento delle rate successive, cosa succede? In caso di versamento della prima rata e di omesso versamento delle rate successive, l Ufficio provvede all iscrizione a ruolo delle stesse. Nella Circolare , n. 35/E l Agenzia ha infatti chiarito che il mancato versamento delle rate successive alla prima: non fa venire meno la validità della rivalutazione; comporta l iscrizione a ruolo degli importi non versati; è regolarizzabile tramite il ravvedimento operoso. 20. Rimborso Se il contribuente, in sede di determinazione della plusvalenza, non tiene conto del valore rivalutato, ha diritto al rimborso di quanto versato a titolo d imposta sostitutiva? Se il contribuente, in sede di determinazione della plusvalenza, non tiene conto del valore rivalutato, non ha diritto al rimborso di quanto versato ed è obbligato, in caso di scelta per il versamento rateale, a corrispondere le rate successive. La rivalutazione infatti rappresenta

9 una facoltà e il contribuente non può modificare successivamente la scelta liberamente effettuata. Sul punto va tuttavia evidenziato che, nella sentenza , n. 71/66/2011, la CTR Lombardia ha affermato che la rivalutazione, essendo facoltativa, è revocabile con la conseguenza che il contribuente, ancorché abbia provveduto alla redazione della perizia di stima, al pagamento della prima rata dell imposta sostitutiva dovuta e all indicazione dei dati della rivalutazione nel mod. UNICO, può esprimere la volontà di revocare la propria scelta omettendo il versamento delle rate successive. La revocabilità della rivalutazione è stata riconosciuta anche dalla CTP Ravenna nella sentenza , n. 395/02/14. Di contro è stata esclusa la possibilità di rinunciare alla rivalutazione dalla CTP Treviso nella sentenza , n. 66/5/12.

10 LE DATE DA RICORDARE Argomento Già pubblicati Opzione IVA Opzioni in Unico Opzioni in IRAP Regimi Iva in agricoltura Il modello 770/2016 semplificato ed ordinario Controlli in unico + quadro rr Estromissione immobili strumentali Circ. 26/E Rivalutazione quote e terreni Argomento Da pubblicare Distributori di carburanti