Anno 2013 N. RF066. La Nuova Redazione Fiscale RIVALUTAZIONE TERRENI/PARTECIPAZIONI - CHIARIMENTI DA AGENZIA

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1 Anno 2013 N. RF066 ODCEC VASTO La Nuova Redazione Fiscale Pag. 1 / 6 OGGETTO RIVALUTAZIONE TERRENI/ - CHIARIMENTI DA AGENZIA RIFERIMENTI CM 1/ ART. 2 C. 2 DL 282/2002; ART. 1 C. 473 L. 228/2012 CIRCOLARE DEL 03/04/2013 Sintesi: l Agenzia, con la recente CM 1/2013, ha ufficializzato i chiarimenti forniti nel corso delle consuete videoconferenze in relazione alla riapertura dei termini per la rivalutazione di terreni e partecipazioni. In particolare, l Agenzia ha precisato che: - in caso di cessione di un terreno rivalutato ad un prezzo inferiore al valore periziato, affinché sia possibile avvalersi di tale valore ai fini delle imposte dirette, è necessario che nell'atto di cessione sia indicato il valore di perizia seppur inferiore al corrispettivo pattuito; - è possibile rivalutare autonomamente il diritto di edificazione (cd. "cubatura") rispetto al terreno "sottostante", in quanto lo stesso è assimilabile al diritto di proprietà del terreno; - l'omessa indicazione dei dati della rivalutazione in Unico non ne pregiudica gli effetti, ma comporta solo l'irrogazione della sanzione amministrativa da.258 a RIVALUTAZIONE TERRENI E : DISPOSIZIONI GENERALI Come noto, l art. 1, c. 473 della legge di stabilità 2013 (L. 228/2012) ha disposto la riapertura dei termini entro cui è effettuare la rivalutazione del costo fiscale: di terreni agricoli ed edificabili di partecipazioni non quotate in Borsa posseduti al 01/01/2013 non in regime d impresa. AMBITO SOGGETTIVO La rivalutazione può essere effettuata da: persone fisiche (inclusi gli imprenditori agricoli) società semplici (anche operanti in agricoltura) associazioni professionali enti non commerciali (per beni non posseduti all'interno della eventuale attività commerciale) POSSESSO: i beni devono essere detenuti alla data del 1 gennaio DIRITTI RIVALUTABILI TERRENI (EDIFICABILI O AGRICOLI) Proprietà Usufrutto o nuda proprietà (*) Diritto di superficie (o enfiteusi) (*) La CM 27/2003 ha incluso qualsiasi diritto reale PERIZIA GIURATA DI STIMA Proprietà Usufrutto o nuda proprietà (*) Come di consueto, la perizia giurata di stima deve essere: redatta da tecnici all'uopo abilitati asseverata entro il 01/07/2013 (presso le Cancellerie di tribunale, il Giudice di pace o un notaio) Nuova REDAZIONE FISCALE - Riproduzione Vietata Diritti Riservati -

2 Redazione Fiscale Info Fisco 066/2013 Pag. 2 / 6 PERIZIA RIVALUTAZIONE TERRENI In caso di rivalutazione di un terreno (non vale per le partecipazioni - v. oltre), l'asseverazione della perizia di stima: secondo l'agenzia delle Entrate: deve sempre precedere l atto di vendita dell'area La ratio era nel fatto che il valore di perizia dovesse essere assunto quale valore minimo sia ai fini reddituali (cedente) che delle imposte di registro e ipocatastali (cessionario), a pena di decadenza dalla rivalutazione; con la CM 1/2013 la posizione è parzialmente superata (v. oltre). secondo la giurisprudenza prevalente: la rivalutazione dei terreni è efficace anche se la perizia è redatta e asseverata dopo la cessione dei beni, purché entro il termine di legge (v. Cass. n /2011 e CTR Piemonte n. 72/36/2013 e n. 87/36/2010) Inoltre, secondo la Cassazione (Ord. n del 10/12/2012) l art. 7 L. 448/2001 (Finanziaria 2002) non prevede l'obbligo di allegazione della perizia al rogito notarile (v. oltre) CESSIONE TERRENO ANTECEDENTE ALLA RIVALUTAZIONE AGENZIA ENTRATE GIURISPRUDENZA DETERMINAZIONE IMPOSTA Al valore della perizia vanno applicate le seguenti aliquote: IMPOSTA SOSTITUTIVA VERSAMENTO TERRENI RIVALUTAZIONE INEFFICACE RIVALUTAZIONE EFFICACE BENE ALIQUOTA " non qualificate al 01/01/2013 2% "qualificate al 01/01/2013 edificabili o con destinazione agricola 4% L'imposta va versata in F24 entro il 01/07/2013 (il 30/06/2013 cade di domenica): in unica soluzione oppure in 3 rate di pari importo, con applicazione di interessi fissi al 3% su base annua: Rata Scadenza Interessi (dal 30/06/2013) 1 01/07/2013 (il 30/6 cade di domenica) 2 30/06/2014 3% annuo 3 30/06/2015 3% annuo CODICE TRIBUTO: vanno utilizzati i seguenti codici (indicando quale anno di riferimento il 2013 ): 8055: per la rideterminazione delle partecipazioni non negoziate nei mercati regolamentati 8056: per la rideterminazione dei terreni edificabili e con destinazione agricola PERFEZIONAMENTO DELLA RIVALUTAZIONE La rivalutazione si perfeziona (CM 47/2011): con il versamento alternativamente: -) dell unica rata -) della 1 delle 3 rate. Il contribuente può così avvalersi del nuovo costo storico per determinare la plusvalenza in sede di eventuale cessione (art. 67 Tuir). Comproprietà: il versamento deve essere effettuato pro-quota da ciascun comproprietario

3 Redazione Fiscale Info Fisco 066/2013 Pag. 3 / 6 VERSAMENTI TARDIVI O OMESSI L'omesso o insufficiente versamento dell'imposta sostitutiva: in unica soluzione o della 1 rata (versamento rateale): comporta l'inefficacia della rivalutazione al contribuente spetta il rimborso di quanto eventualmente versato delle rate successive alla prima (cioè della 2 e/o 3 rata): non inficia la validità della rivalutazione che si intende comunque perfezionata permette di sanare con il ravvedimento operoso gli importi non versati comporta l iscrizione a ruolo dei versamenti non effettuati OMESSO / CARENTE VERSAMENTO 1 RATA NO RIVALUTAZIONE 2 o 3 RATA SI RIVALUTAZIONE RAVVEDIMENTO ISCRIZIONE A RUOLO Irritrattabilita' della rivalutazione: secondo l'agenzia, una volta effettuata l'asseverazione della perizia e il versamento (almeno della prima rata), l'effettuazione della rivalutazione non è ritrattabile dal contribuente (in quanto "manifestazione di volontà" - CM 47/2011); ciò anche in relazione alle eventuali rate residue dovute dagli eredi (ove accettino l'eredità). Ove, al contrario, si procedesse al versamento in assenza di asseverazione della perizia nei termini, si verte nell'ipotesi di "errore materiale", a fronte del quale spetta il rimborso di quanto versato. COSTO DELLA PERIZIA Se la perizia viene commissionata: dal contribuente (terreni o partecipazioni): incrementa ulteriormente il costo rivalutato dalla società (per le partecipazioni dei soci): il costo è dedotto da quest'ultima in 5 anni. Esempio1 Il sig. Mario Rossi rivaluta le proprie quote di partecipazione nella Rossi Srl, incaricando il proprio commercialista della perizia. Questi, stimando il valore complessivo della società, attribuisce alla quota del socio il valore di Emette poi parcella al signor Rossi per ,2: in sede di cessione della quota al socio del termine capital gain a partire dal costo fiscale di ,2. RECUPERO DELL IMPOSTA DA PRECEDENTI RIVALUTAZIONI Come in passato, i soggetti che si avvalgono della "nuova" rivalutazione: se hanno già effettuato una rideterminazione del valore degli stessi beni in virtù di una precedente legge di rivalutazione possono recuperare l'imposta già versata secondo 2 procedure alternative: A) COMPENSAZIONE (consigliata) B) RIMBORSO detraendo dall imposta sostitutiva dovuta per la nuova rivalutazione l imposta già versata su precedenti rivalutazioni degli stessi beni non sono più dovute eventuali rate residue della precedente rivalutazione versando l'imposta sostitutiva sulla nuova rivalutazione chiedendo a rimborso l imposta pagata nelle precedenti rivalutazioni: entro il termine di 48 mesi (art. 38, DPR 602/73) o della 1 rata relativa all ultima rideterminazione effettuata (e non dalla data in cui è stata versata l imposta di cui si chiede il rimborso)

4 Redazione Fiscale Info Fisco 066/2013 Pag. 4 / 6 Pertanto, il contribuente che ha già rivalutato un terreno/partecipazione (es.: al 01/07/2011) e che intende usufruire della nuova rivalutazione può alternativamente: 1) scomputare dall imposta dovuta per la nuova rivalutazione quanto versato (in unica soluzione) in occasione della precedente rivalutazione 2) scomputare quanto versato come 1 rata 3) versare l imposta dovuta sulla nuova rivalutazione e nel contempo chiedere a rimborso quanto versato per la precedente rivalutazione. Esempio2 Terreno edificabile oggetto di rivalutazione: al 1/01/2011, al valore di (imposta già interamente versata di ) che intende essere nuovamente rivalutato al 1/01/2013 ad Si avrà: - imposta sostitutiva rivalutazione all 1/1/2013: ( x 4%) - imposta sostitutiva precedente rivalutazione: (già versata) Imposta sostitutiva dovuta Tale importo potrà essere versato in unica soluzione (o in 3 rate dal 01/07/2013). NUOVO VALORE DI PERIZIA < VALORE PRECEDENTE RIVALUTAZIONE (CM 47/2011): l'importo del rimborso non può essere superiore all'importo dovuto a titolo di imposta sostitutiva in base all'ultima rideterminazione effettuata pertanto, scomputando dalla nuova imposta quanto versato in precedenza (che corrisponde ad un versamento con contestuale richiesta di rimborso), l eccedenza non risulta rimborsabile. Qualora il contribuente si avvalga della predetta possibilità di scomputo non è richiesta la presentazione dell F24 al fine di evidenziare la compensazione; in particolare se l imposta: nuova rivalutazione > vecchia rivalutazione: in F24 si riporta la sola eccedenza dovuta nuova rivalutazione < vecchia rivalutazione: l F24 a zero non va presentato Esempio3 Nell'Esempio2 precedente, si supponga che la perizia al 1/01/2013 attribuisca un valore di ; si avrà: - imposta sostitutiva rivalutazione all 1/1/2013: ( x 4%) - imposta sostitutiva precedente rivalutazione: (già versata) Differenza In tal caso: nulla va versato al 1/07/2013 la differenza di non sarà rimborsabile. Unico (quadro RM / RT): va riportata: - l imposta sostitutiva dovuta - l imposta versata in precedenti rivalutazioni (compensata con il dovuto per la nuova rivalutazione) - l imposta da versare (imposta dovuta sulla nuova rivalutazione - imposta versata per la vecchia rivalutazione). I RECENTI CHIARIMENTI DELLE ENTRATE Nel corso dei consueti incontri con la stampa specializzata l Agenzia delle Entrate ha fornito una serie di chiarimenti ufficializzati di recente con la CM 1/2013.

5 Redazione Fiscale Info Fisco 066/2013 Pag. 5 / 6 CORRISPETTIVO INFERIORE A VALORE DI PERIZIA Il primo quesito affrontato dalle Entrate ha per oggetto l eventuale cessione di terreni o partecipazioni a corrispettivo inferiore rispetto a quello rideterminato. Al riguardo, l Agenzia supera parzialmente la posizione rigida precedentemente assunta, chiarendo quanto segue: CESSIONE (conferma) CESSIONE TERRENI (novità) la cessione di partecipazioni non negoziate (il cui valore o costo di acquisto è stato rideterminato ) ad un prezzo inferiore al valore di perizia non inficia la rivalutazione (è così confermata la validità) ma non dà luogo ad eventuali minusvalenze fiscalmente rilevanti in caso di terreno ceduto ad un prezzo < valore rivalutato se il rogito di cessione: A) fornisce l indicazione del valore rideterminato : la rivalutazione rimane efficace e ciò comporta che: imposte indirette (registro + ipocatastali): vanno assolte sul valore di perizia indicato nell atto di trasferimento imposte dirette: si determina una minusvalenza fiscalmente irrilevante B) NON fornisce l indicazione del valore rideterminato : la rivalutazione diviene inefficace e pertanto: imposte indirette (registro + ipocatastali): vanno assolte sul prezzo di cessione indicato nell atto di trasferimento (con possibilità comunque da parte dell'ufficio di accertare un più elevato valore venale del bene) imposte dirette: la plusvalenza non tiene conto del valore rideterminato Si rammenta che il contribuente ha la possibilità di rideterminare nuovamente il valore del terreno detenuto, riferito al 01/01/2013, seguendo la procedura indicata in precedenza. Esempio4 Il sig. Neri possiede delle quote in una Srl al costo storico (di sottoscrizione) di Ha incaricato di valutare al 1/01/2013 dette quote ad un perito: valore di stima A maggio 2013, il contribuente cede le quote indicando nel rogito il prezzo di (senza alcuna predisposizione di ulteriore perizia); in tal caso si avrà: imposte indirette: si applica sempre l'imposta di registro fissa di 168 imposte dirette: - non si evidenzia alcuna plusvalenza (la rivalutazione rimane valida) - la minusvalenza di non è riportabile nel quadro RT ad abbattimento di eventuali future plusvalenze. Al 1/07/2013 il contribuente versa l'imposta sostitutiva sulla rivalutazione al 1/01/2013. Esempio5 TERRENI (EDIFICABILI O MENO) Il sig. Verdi possiede un terreno (acquistato in passato per ) che ha inteso rivalutare al 1/01/2013: valore di perizia asseverata del terreno all 1/1/2013: imposta sostituiva versata a febbraio 2013: A marzo 2013, il contribuente cede il terreno al prezzo di , senza predisporre alcuna nuova perizia; si potrà verificare quanto segue: a) il rogito di cessione indica il valore rideterminato quale valore venale: in tal caso: imposte indirette: l'imposta di registro (8%) e le ipocatastali (3%) vanno assolte sul valore di perizia di

6 Redazione Fiscale Info Fisco 066/2013 Pag. 6 / 6 imposte dirette: non si evidenzia alcuna plusvalenza (la rivalutazione rimane valida) e la minusvalenza di non è deducibile b) il rogito di cessione non indica il valore rideterminato : in tal caso: imposte indirette: il notaio determina le imposte di registro e ipocatastali sul prezzo di cessione (che potrà peraltro risultare facilmente contestato da parte dell'ufficio) imposte dirette: si genera una plusvalenza imponibile di ( ). EFFETTI DELL OMESSA INDICAZIONE IN UNICO Per quanto riguarda l indicazione in Unico dei dati relativi alla rivalutazione: quadro RM: rivalutazione dei terreni quadro RT: rivalutazione partecipazioni l Agenzia, ribadendo la CM 35/2004, ha chiarito che l omessa indicazione degli stessi: non pregiudica gli effetti della rivalutazione, che resta valida, essendo la stessa perfezionata con il versamento dell intero importo o della 1 rata (se versamento rateale). comporta la sanzione da. 258 a (art.8 DLgs 471/97) quale "violazione formale. Nota: secondo l Agenzia i dati della rivalutazione al 01/01/2013 vanno riportati in Unico DIRITTI EDIFICATORI L ultimo chiarimento riguarda la possibilità di rivalutare anche i diritti edificatori (cd. cessione "di cubatura" o dello "ius aedificandi"), cedibili in via autonoma rispetto al terreno o al fabbricato. Nota: classico caso è quello del proprietario di un giardino che intende continuare utilizzare privatamente giardino ma cede il diritto a edificare terreno adiacente, sul quale si potrà così edificare una cubatura data della propria superficie di quella del giardino adiacente. L Agenzia ha precisato che: il diritto edificatorio va considerato distintamente ed autonomamente rispetto al diritto di proprietà del terreno è possibile rideterminare il valore del diritto se si risulti titolari dello stesso al 01/01/2013. Ciò consente, per i diritti edificatori, di evitare: di assoggettare l'eventuale plusvalenza all'irpef ordinaria (nei limiti del valore peritato) di evitare di predisporre comunque un "apposita perizia" richiesta per determinare il costo storico del diritto (la RM 233/09 ha ritenuto che il costo fiscale del diritto va scorporato dal costo fiscale della piena proprietà tramite apposita perizia, anche se non asseverata). Nota: si rammenta che, a seguito dell art. 5 del DL 70/2011, i contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori comunque denominati, previsti da normative statali o regionali, ovvero da strumenti di pianificazione territoriale: sono trascrivibili godono del medesimo regime pubblicitario dei diritti reali su beni immobili