MERCATO IMMOBILIARE MILANO

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1 MERCATO IMMOBILIARE MILANO Nel primo semestre del 2009 le quotazioni immobiliari di Milano sono diminuite dell 1,7% I sem % 10.9% +13.5% +10.8% +6.9% +4.7% +5.7% +1.8% -4.6% -1,7% Nella prima parte del 2009 le quotazioni delle zone centrali di Milano rilevano stabilità (+0,1%), con un lieve incremento nel Quadrilatero dove la domanda per soluzioni di particolare prestigio e la bassa offerta esistente hanno permesso, in taluni casi, la realizzazione di vendite a prezzi al di sopra della media. In questo primo periodo dell anno la zona più dinamica è stata quella intorno al Duomo, che ha visto muoversi prevalentemente investitori alla ricerca di piccoli tagli da mettere a reddito. Infatti il bilocale ( da 45 a 75 mq) è stata la tipologia più compravenduta. Il range dei prezzi in questa zona va da 5000 a 9000 al mq. Molte compravendite si sono realizzate in via Torino e nelle sue traverse perché i prezzi sono più accessibili rispetto alle altre zone limitrofe e perché i proprietari si sono dimostrati più propensi a trattare sul prezzo, consci del fatto che ci sono problemi legati al traffico e ai numerosi locali commerciali presenti. Chi decide di affittare l immobile spesso sceglie come inquilini gli studenti; infatti sia l Università Cattolica che la Statale sono facilmente raggiungibili Completamente diversa la situazione in Brera, dove c è ancora molta difficoltà a fare incontrare domanda ed offerta. Coloro che in questi primi mesi del 2009 hanno voluto vendere un immobile difficilmente hanno rivisto i prezzi della richiesta, che i potenziali acquirenti non sono più disposti a pagare. Tra questi anche persone che avevano acquistato nel periodo del boom immobiliare e che puntano almeno a recuperare l investimento fatto. Difficilmente in questa zona si vende al di fuori di al mq e, diversamente dalla zona del Duomo, le compravendite sono realizzate quasi esclusivamente per uso proprio, soprattutto con destinazione migliorativa. Sul mercato delle locazioni si registra un rallentamento della domanda in parte spiegabile con l esistenza di canoni di locazione elevati che spingono i potenziali conduttori a spostarsi in zone poco più lontane dal centro dove i valori sono più bassi. Stabili le quotazioni nella zona che si sviluppa intorno a via Solferino, corso Como e corso Garibaldi. Al momento il mercato appare rallentato, con tempistiche di vendita più lunghe e con potenziali acquirenti che dopo aver visionato anche più volte l immobile a volte rimandano l acquisto. I proprietari non sempre sono disposti a cedere sulle loro richieste iniziali anche perché spesso si tratta di appartamenti ereditati o di ulteriori case di proprietà che non si ha necessità di vendere. Dall inizio dell anno si è assistito ad un cambiamento della domanda che, se prima era orientata sul bilocale, ora appare più indirizzata verso il trilocale di cui si registra anche una buona offerta in zona. Anche la richiesta dei doppi servizi è in aumento. Tra le zone più apprezzate ci sono sempre le strade laterali di corso Como e la zona di via Moscova, via Solferino e via San Marco dove si possono toccare punte di 7000 al mq. Sono lontani i top prices di 9000 al mq che si potevano spuntare anche solo un anno fa. Il quartiere è interessato da una serie di lavori tra cui la creazione della linea 5 della MM in zona Garibaldi e il progetto di Porta Nuova che suscita interesse tra gli investitori che iniziano ad informarsi per acquistare appartamenti usati, nell area limitrofa, in attesa dei benefici che il progetto porterà una volta ultimato. Al momento i cantieri aperti, a cui si aggiungono anche quelli per la nascita dei box in piazza XXV Aprile, comportano dei disagi per coloro che vivono nel quartiere. Sono stabili i prezzi di vendita delle abitazioni nella zona di Porta Ticinese, Parco delle Basiliche anche se a partire da giugno gli operatori riscontrano una leggera contrazione dei prezzi della zona.

2 Ancora una volta è la qualità dell immobile a fare la differenza nelle tempistiche di vendita e nella scontistica sul prezzo rispetto alla richiesta iniziale. Infatti quando l abitazione ha caratteristiche rispondenti alla tipologia ideale di chi cerca in zona ed è collocato al giusto prezzo di mercato, la realizzazione della vendita avviene entro tre mesi. In caso contrario l immobile resta più tempo sul mercato e occorre quasi sempre ribassare il prezzo richiesto. Questa tendenza è da porre in relazione anche al fatto che in questa zona cosi centrale, si muovono soprattutto coloro che non hanno urgenza di acquistare ed hanno deciso di dirottare sull'investimento immobiliare risorse economiche proprie, migliorando cosi la qualità della abitazione principale. Infatti la maggioranza delle compravendite realizzate nel periodo in esame ha avuto per oggetto tagli grandi, a partire da 100 mq fino a mq. Si riscontrano difficoltà nella vendita degli appartamenti posizionati ai piani bassi, in stabili in cattivo stato di conservazione, senza ascensore, con affaccio su strade buie o molto rumorose o che presentano squilibrio nella distribuzione della superficie tra zona giorno e zona notte. In questo caso i venditori, soprattutto chi ha necessità ed urgenza di vendere, deve rivedere il prezzo della richiesta. La maggior parte della domanda è rivolta ad immobili con caratteristiche di qualità e questo anche perché l abbondante offerta sul mercato stimola appunto una selezione più attenta. Questa tendenza ha interessato tutta la zona, per cui sono certe caratteristiche dell'immobile ad essere premiate a parità di posizione. Mentre in altri periodi si era osservato che l ubicazione dell'immobile era ritenuta l'elemento principale per la scelta. Sono in fase di ultimazione gli interventi di edilizia privata ed infrastrutturale nella zona compresa tra via magolfa, Alzaia Naviglio Pavese, via Gola e via Argelati dove sono state recuperate delle aree dismesse e sono sorte nuove abitazioni. In pieno svolgimento i lavori nell area dell ex Sieroterapico. La macroarea che ha segnalato la riduzione più forte delle quotazioni è quella di Navigli- Famagosta (-2,6%), in particolare nel quartiere Montegani dove, nella prima parte dell anno, hanno acquistato prevalentemente famiglie che hanno cambiato la propria abitazione, incrementando la metratura dell immobile oppure migliorando la qualità dell abitazione (da popolare a civile). In sensibile contrazione le compravendite di immigrati che, negli anni scorsi, avevano rappresentato una buona parte del mercato della zona. Molto apprezzate dai potenziali acquirenti le abitazioni situate in via Volvinio e in via Medeghino dove ci sono condomini in edilizia civile costruiti tra il 1960 ed il 1970 e che si compravendono a prezzi medi di 3000 al mq. Allo stesso modo sono richieste anche le abitazioni situate nel quartiere Torretta dove si possono trovare stabili degli anni 60, ben tenuti, con giardino, a volte portineria e, ultimamente, anche alcuni con termoriscaldamento che ha abbassato i costi condominiali. Meno quotate le abitazioni situate in via Chiesa Rossa, costruite nei primi anni del 1900, spesso prive di ascensore ed in cattive condizioni di conservazione. Le quotazioni in questo caso non superano i 2200 al mq. Il mercato delle locazioni non registra molte richieste a parte quella degli studenti della Bocconi che sorge non lontano. Per un bilocale si chiedono al mese. In quest area si segnala anche la diminuzione dei prezzi nel quartiere Barona S. Rita dove si è registrata una ripresa delle compravendite nel secondo trimestre del Ad acquistare sono stati soprattutto giovani coppie e persone di mezza età che hanno utilizzato i loro risparmi per investire nel mattone, lasciando una situazione d affitto o migliorando l abitazione di proprietà. La tipologia più ricercata è il bilocale. Le abitazioni più apprezzate sono quelle situate in via Tobagi, via Faenza e via Bari: si tratta di soluzioni degli anni 70 in condomini dotati di campi da tennis, piscina. Per un buon usato le quotazioni oscillano da 3000 a 3200 al mq. Sono invece diminuite le quotazioni delle soluzioni degli anni 50, spesso da ristrutturare, che si concentrano in via Binda e via Biella. I valori oscillano da 2100 a 2200 al mq. Pochi gli interventi di nuova costruzione nella zona che al momento vanno da al mq a al mq. In diminuzione la domanda ad uso investimento, più forte in passato quando si affittava agli studenti dello Iulm che ha ora creato delle abitazioni per i fuori sede. Al momento la domanda di immobili in affitto nella zona vede protagonisti soprattutto immigrati che non riescono a comprare.

3 A seguire con una diminuzione dei prezzi del 2.4% ci sono le macroaree di Bovisa-Sempione e Centrale-Gioia-Fulvio Testi. Nella prima segnaliamo l andamento opposto dei quartieri Maciachini, Sempione, Espinasse- Certosa e Affori. Nel primo caso i prezzi delle tipologie usate sono leggermente in rialzo perché c è difficoltà nella vendita di abitazioni ristrutturate, nuove e completamente da ristrutturare. Nel primo caso i prezzi sono ormai troppo alti per la disponibilità di spesa della zona, mentre nel secondo caso si temono i lavori di ristrutturazione. La conseguenza è che le tipologie medio usate si sono compravendute con maggiore facilità. Gli acquisti realizzati nella prima parte dell anno hanno interessato soprattutto famiglie che hanno migliorato la propria abitazione. Il quartiere Maciachini inoltre è interessato dall ultimazione dei lavori per il Bodio Center e l Affori Center, due importanti centri direzionali. Sono anche stati ultimati gli scavi per il prolungamento della metropolitana fino ad Affori. Non lontano sorgono anche il Politecnico e la Bicocca e per questo tra gli acquirenti si contano anche genitori di studenti universitari che realizzano l investimento comprando piccoli tagli in particolare il bilocale con angolo cottura. Il bilocale con cucina abitabile è preferito da coloro che invece cercano per uso diretto. Le abitazioni della zona risalgono quasi tutte agli anni Successivamente si è costruito ancora tra la fine degli anni 80 e gli inizi degli anni 90. Stabili le quotazioni delle abitazioni nella zona di corso Sempione dove, a partire dalla primavera, si registra una timida ripresa del mercato immobiliare con un rinnovato interesse per l acquisto. Si sono realizzati sia acquisti di sostituzione che per investimento. In questo caso il budget medio è stato di 200 mila, con un orientamento verso monolocali e bilocali. In zona molte compravendite si sono realizzate senza effettuare ricorso al mutuo e con un offerta immobiliare decisamente omogenea che va dalle tipologie d epoca dei primi anni del 1900 a quelli degli anni 70. Tra le zone preferite dai potenziali acquirenti quella adiacente alla Fiera perché più centrale, ma allo stesso tempo tranquilla e residenziale. Infatti per questo motivo sono proprio le famiglie a scegliere questa zona. Per un buon usato si spendono mediamente 4000 al mq. Al momento non si sentono effetti legati al progetto di City Life nell area dell ex Fiera Campionaria. Sempre in questa macroarea segnaliamo la riduzione dei prezzi per il quartiere di Espinasse Certosa che, nei primi mesi dell anno, ha segnalato una contrazione delle quotazioni soprattutto per le tipologie popolari che negli anni scorsi erano acquistate da immigrati. Si tratta di stabili di ringhiera dei primi anni del 1900 che si concentrano nelle zone adiacenti a via Console Marcello e che al momento si valutano a prezzi medi di 1800 al mq. Chi cerca invece per acquistare la casa di proprietà, in questa prima parte dell anno famiglie e coppie giovani, si orienta di più verso la zona di piazzale Accursio e viale Espinasse dove ci sono condomini degli anni in buono stato di conservazione e che si trattano a prezzi medi di al mq. Le tipologie più richieste sono state il bilocale ed il trilocale. In questa zona hanno acquistato anche investitori che ne apprezzano la presenza dei servizi. In genere investono cifre medie di mila. Su viale Espinasse sono in corso degli interventi di nuova costruzione e i prezzi medi sono di 3200 al mq. In questa prima parte dell anno inoltre si è riscontrata una minor propensione ad acquistare tagli da ristrutturare. Si sono infatti preferiti quelli usati ed in buone condizioni. Segnaliamo inoltre che in futuro la zona sarà interessata dall arrivo della metropolitana della linea 5. Anche ad Affori le quotazioni delle abitazioni sono in diminuzione in seguito alla diminuita disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti. Ormai da qualche anno ad acquistare in questa zona sono prevalentemente investitori privati attratti dall arrivo della metropolitana, la cui realizzazione dovrebbe essere completata entro il Chi acquista per investimento in genere preferisce monolocali ed in parte minore i bilocali, acquistabili con una spesa media di 120 mila. La richiesta di appartamenti in affitto proviene in genere da lavoratori trasfertisti ed in particolare da personale delle vicine strutture ospedaliere Niguarda e Galeazzi. Il canone di locazione di monolocali e bilocali è compreso tra 550 e 650 al mese. Da segnalare la quasi totale scomparsa della domanda di acquisto e di affitto da parte di stranieri, attualmente si registra solo qualche sporadico acquisto da parte di cinesi. La zona di Affori offre palazzine costruite negli anni 70 che

4 in buone condizioni costano al mq. Quotazioni più alte si raggiungono in via Novaro, via Bembo, viale Affori, via Bellerio e via Annibal Caro, dove si possono acquistare abitazioni signorili, spesso corredate da terrazzi e giardini condominiali, ad un prezzo medio di 3500 al mq. L intero quartiere negli ultimi tre anni è stato interessato da numerosi interventi per la costruzione di nuove palazzine. Un appartamento nuovo costa tra 3000 e 4000 al mq ma numerose soluzioni risultano attualmente invendute. Nella macroarea di Centrale-Gioia-Fulvio Testi segnaliamo la riduzione dei prezzi nel quartiere di Testi-Ca Granda dove si riscontrano ancora difficoltà di incontro tra domanda ed offerta e si registra, comunque, una diminuita richiesta soprattutto da parte delle giovani coppie. Nella prima parte dell anno si sono compravenduti tagli grandi, a partire da 90 mq mentre si è registrata una maggiore difficoltà per il bilocale, preferito proprio dalle coppie giovani e dagli investitori, in diminuzione in questo momento. La zona offre stabili di tipo civile, costruiti tra gli anni 50 e gli anni 70, con quotazioni medie per le tipologie usate che vanno da 2100 a 2500 al mq fino ad un massimo di al mq per quelle ristrutturate. I prezzi scendono leggermente su viale Testi dove gli immobili sono più vetusti e c è più traffico. Sono al momento in corso delle nuove costruzioni in zona Bicocca, immesse sul mercato a 4000 al mq anche se la disponibilità di spesa media in zona per il nuovo non supera i al mq. Sono sempre molto richieste le abitazioni di qualità superiore alla media del mercato di zona e situate in via Bitti e via Reguzzoni dove un usato si compravende intorno a al mq. Da segnalare che la zona sarà interessata dall arrivo della metropolitana della linea 5, i cui lavori sono in corso e che prevede la realizzazione del tratto tra Bignami e Zara entro il 2011 e di Zara Porta Garibaldi nel In diminuzione anche il valore delle abitazioni di Murat Zara dove si registra una minore domanda causata dalla restrizione del credito da parte delle banche. Le compravendite realizzate nella prima parte dell anno hanno avuto protagoniste giovani coppie alla ricerca della prima casa, che hanno espresso una disponibilità di spesa compresa tra 150 e 200 mila. La parte del quartiere più richiesta è quella al confine con il quartiere della Maggiolina, apprezzata per la tranquillità, e dove per un buon usato (dagli anni 30 a gli anni 70) si spendono intorno a 3000 al mq. La maggior parte delle compravendite però si realizza in via Murat dove si registrano prezzi di al mq. Si riscontrano difficoltà sul mercato delle locazioni dal momento che le richieste dei proprietari sono al di sopra della capacità di spesa espressa dai potenziali inquilini. A seguire nella riduzione dei prezzi la macroarea di Vercelli-Lorenteggio che segnala stabilità in tutti i suoi quartieri ad eccezione di Baggio Quinto Romano e Inganni Zurigo. A Baggio Quinto Romano la contrazione dei valori ha riguardato in particolare le tipologie economico - popolari e i piccoli tagli, dall importo inferiore a 150 mila. Questi ultimi infatti, negli scorsi anni, erano oggetto di acquisto soprattutto da parte di immigrati che ora non riescono più ad acquistare. Per cui al momento si collocano sul mercato con difficoltà e solo dopo importanti ribassi dei prezzi della richiesta. A questo si deve aggiungere che nella zona soprattutto tra Baggio Quinto Romano e Baggio Muggiano, sono stati realizzati numerosi interventi di nuova costruzione che hanno portato sul mercato centinaia di unità abitative, alcune anche in edilizia convenzionata e valutate al mq. Questa maggiore offerta di nuove costruzioni sul mercato ha contribuito al calmieramento delle quotazioni. La zona offre prevalentemente condomini degli anni 60 e degli anni 70 con una parte più residenziale a ridosso del Parco delle Cave (via Sorrento, via Fratelli di Dio, via Valsesia) dove ci sono condomini medio signorili, alcuni anche con vista parco e che in buone condizioni si trattano a prezzi medi di 3000 al mq. Le quotazioni più basse si registrano nella zona di Baggio Vecchia dove ci sono case popolari dei primi anni del 1900, spesso in cattivo stato di manutenzione e che si vendono con difficoltà. Al momento le quotazioni oscillano intorno a 2000 al mq. Diminuiscono le quotazioni anche nel quartiere di Inganni Zurigo dove, nella prima parte dell anno, si sono registrate soprattutto compravendite con potenziali acquirenti che avevano già il

5 capitale a disposizione o che hanno realizzato acquisti di sostituzione, finanziandolo senza ricorso al mutuo. Le tipologie più richieste sono state il bilocale ed il trilocale. Il comportamento degli immobili della zona è stato decisamente eterogeneo e ha visto una performance migliore per quelli situati nei pressi della fermata della metropolitana di Inganni, in particolare tra Inganni e Primaticcio dove si concentrano abitazioni di qualità medio alta che, in buone condizioni, si scambiano a prezzi medi di al mq. Punte di 3500 al mq si toccano per le soluzioni più signorili di questo tratto. Si riscontrano invece difficoltà nella vendita delle abitazioni situate nel tratto tra via Giambellino e piazza Tirana dove, negli anni scorsi, avevano acquistato numerosi immigrati e al momento non si registrano richieste di acquisto. Infatti questa categoria di acquirenti non riesce più ad accedere al mercato del credito e gli immobili della zona, prevalentemente di tipo popolare e, spesso, in cattive condizioni di conservazione non incontrano il favore degli acquirenti italiani. Questi ultimi inoltre, vedendo la diminuzione delle quotazioni, preferiscono acquistare tipologie medie. Al momento non ci sono interventi di nuova costruzione, a parte un complesso di una cinquantina di appartamenti in via Lorenteggio, angolo via Inganni immessi sul mercato a 3000 al mq. A seguire le macroarea di Città Studi-Indipendenza che ha messo a segno una contrazione dell 1,9%, con riduzioni abbastanza contenute in tutti i quartieri ad eccezione della zona di Regina Giovanna Castelmorrone con un ribasso più sensibile, un mercato abbastanza statico nei primi due mesi dell anno ed una ripresa a partire da marzo. In questo periodo si sono realizzati prevalentemente acquisti di sostituzione e di conseguenza sono stati i tagli più grandi a essere oggetto delle trattative (trilocali e quattro locali). Hanno acquistato soprattutto famiglie orientate su abitazioni di media qualità. I bilocali in questo momento vivono un periodo meno dinamico. Infatti questa tipologia era oggetto di acquisto da parte degli investitori, in diminuzione nella zona, e delle giovani coppie che approfittando del ribasso dei prezzi si spostano ora in zone limitrofe e meno costose per acquistare tagli più grandi. A questo si deve aggiungere che i bilocali presenti in zona sono spesso inseriti in contesti di ringhiera, senza balconi, con piccoli angoli cottura e che al momento non incontrano il favore dei potenziali acquirenti. Le uniche tipologie di questo tipo che si sono rivalutate negli ultimi anni sono presenti in via Rosolino Pilo, dove ci fu un processo di recupero di vecchi stabili. Anche oggi acquistano fuori sede a Milano per lavoro e studenti. Non conosce invece crisi il mercato delle tipologie di prestigio che in questa zona si concentrano soprattutto in via Gustavo Modena e in via Castelmorrone. Parliamo di immobili con le facciate in stile liberty, scale in marmo e a volte anche affreschi. Ma anche su queste tipologie ristrutturate si possono raggiungere top prices di 6000 al mq. In diminuzione le richieste per le abitazioni situate in via Regina Giovanna, dove nonostante ci siano immobili di qualità medio-alta la presenza di inquinamento acustico legato al traffico che vi scorre rende più difficoltosa la vendita, soprattutto per le abitazioni situate ai piani bassi. Un buon usato costa intorno a 4500 al mq. Sul mercato delle locazioni si registrano richieste da parte di studenti, single e giovani coppie anche se i canoni, soprattutto, sui grandi tagli sono in diminuzione. La macroarea di Fiera-San Siro ha segnalato una diminuzione dei prezzi dell 1.5% delle quotazioni con un andamento negativo, dopo anni di rialzo e poi stabilità, della zona di Fiera Pagano. Nella prima parte dell anno infatti si è registrata una prevalenza di acquisti ad uso investimento rispetto a quelli per uso diretto. Le difficoltà maggiori si sono riscontrate per le abitazioni situate ai piani bassi e con una cattiva disposizione degli spazi così come si sono apprezzate le tipologie situate ai piani alti, inseriti in bei contesti condominiali e con una buona disposizione degli spazi interni. Gli investitori si indirizzano soprattutto verso monolocali e bilocali che consentono di contenere la spesa entro 250 mila. Un monolocale si affitta mediamente intorno a 600 al mese, un bilocale a al mese. Gli investitori puntano soprattutto alle zone ben servite (via Marghera, via Ravizza). Chi acquista per uso abitazione già vive nel quartiere in una situazione di affitto oppure vuole acquistare la casa di sostituzione. Le quotazioni della zona per un abitazione usata ed in buone condizioni si aggirano intorno a 6000 al mq.

6 Possono arrivare anche a 7000 al mq quelle più signorili, di ampia metratura, in stile liberty situate in via Mario Pagano e le sue traverse. Meno costose, mediamente 5000 al mq, le abitazioni anni 50 e le case di ringhiera posizionate in via Correggio, via Sanzio e via Ravizza. Non si sentono ancora effetti sul mercato relativamente al progetto City Life dove i lavori sono ancora allo stadio iniziale. Infine segnaliamo la riduzione dell 1% delle quotazioni della macroarea di Lodi-Corsica dove la maggioranza dei quartieri ha segnalato stabilità nella prima parte dell anno con una riduzione in viale Umbria e nella zona di Bonfadini Ungheria. In quest ultima in particolare la contrazione dei prezzi è stata più sensibile perché parliamo di un area della città che conta molti potenziali acquirenti immigrati; non riuscendo più ad accedere al credito come in passato non possono comprare e di conseguenza la domanda è diminuita in maniera sensibile. Infatti in questa prima parte del 2009 hanno comprato soprattutto italiani, spesso con capitale a disposizione e di conseguenza hanno potuto ottenere dei ribassi sui prezzi di richiesta iniziale molto forti, anche il 15%. La maggioranza degli immobili della zona sono tipologie popolari ex Aler o Iacp in discreto stato di conservazione che si compravendono, in buone condizioni, a prezzi medi di 2500 al mq. Anche sul mercato delle locazioni si registra una diminuzione dei canoni di locazione perché comunque i conduttori hanno difficoltà a sostenere canoni elevati e il rischio è di interrompere il contratto di locazione. Stabili le quotazioni dei prezzi nella zona che si sviluppa intorno a viale Corsica dove sono in corso delle nuove costruzioni, gli acquirenti si sono dimostrati molto più esigenti nelle loro scelte e hanno preferito per lo più soluzioni in buono stato di conservazione. Infatti si è registrata maggiore difficoltà a collocare sul mercato le tipologie da ristrutturare. Da segnalare in particolare un intervento di nuova costruzione in via Piranesi realizzato secondo i moderni criteri di bio edilizia e valutato a prezzi compresi tra 4500 e 5000 al mq. Sono in corso anche dei lavori per la costruzione di appartamenti in edilizia economica che però al momento si collocano con difficoltà sul mercato perché non incontrano il pieno favore degli acquirenti. La tipologia più richiesta è stato il trilocale dal momento che a movimentare questa prima parte dell anno sono state soprattutto famiglie che hanno realizzato acquisti migliorativi o giovani coppie che, avendo il capitale a disposizione, hanno preferito optare per il taglio più grande. Le abitazioni più richieste sono quelle che si concentrano in via Battistotti Sassi e nella parte iniziale di via Sismondi dove ci sono stabili signorili costruiti negli anni 60 e nei primi anni del 1900, alcuni con giardino e box e che in buone condizioni si compravendono a prezzi medi di al mq. Sono comunque ben apprezzate anche le abitazioni costruite dopo gli anni 50 e situate in viale Corsica e nelle limitrofe sebbene quelle posizionate lungo il viale subiscono un effetto di deprezzamento per via dell inquinamento acustico e si vendono ristrutturate a prezzi medi di 4300 al mq. La zona potrebbe essere in futuro interessata ai lavori relativi alla linea 5 della mm. Numerosi gli interventi di urbanistica previsti sul territorio milanese in vista dell Expo un potente volano per la realizzazione di importanti infrastrutture. Tra queste il prolungamento delle linee metropolitane esistenti e la realizzazione di nuove: entro il 2015 la rete metropolitana che attraversa Milano e il suo hinterland sarà raddoppiata. Nel 2009 termineranno i prolungamenti delle linee 2 e 3 ad Assago e al quartiere Comasina. Sono partiti i cantieri per la linea 5 (Garibaldi-Bignami). I cantieri per il lotto Ovest, da Garibaldi a San Siro, saranno avviati nel In progetto anche quelli per la prima tratta della linea 4 da via Lorenteggio a via Sforza. Si prevede poi il prolungamento della linea 2 da Cologno a Vimercate e della linea 3 da San Donato a Paullo. Inoltre si realizzerà la Pedemontana, la Tem (tangenziale esterna) e la Brebemi (Brescia-Bergamo-Milano). E in previsione anche la navigabilità del Naviglio dalla Darsena a Rho. Sicuramente si velocizzerà il completamento delle opere urbanistiche più importanti quali tra cui Garibaldi-Repubblica e l ex Fiera Campionaria. In entrambi i progetti i lavori sono ormai in pieno svolgimento. Ricordiamo che il progetto City Life interessa 225 mila mq nell area dell ex Fiera e che dovrebbe concludersi nel Porterà alla nascita di 160 mila mq di aree verdi, residenze di lusso e tre grattacieli con destinazione residenziale e direzionale. Continuano i lavori per le

7 abitazioni in Garibaldi Repubblica dove sorgerà un parco di 100 mila mq e 36 mila mq di edilizia residenziale, con appartamenti di lusso con caratteristiche eco compatibili ( Bosco Verticale ). L area Rho-Pero dove sorgerà la struttura che ospiterà l Expo (Expo Tower) sarà collegata con la Fiera già esistente. A sud della città, a Milanofiori Nord sono in corso lavori per la costruzione di un complesso residenziale e di un parco verde oltre all arrivo della fermata della metropolitana di Assago. Altro progetto è quello che riguarderà lo smantellamento dell Ortomercato, per lasciare spazio alla Città del Gusto e della Salute. Un altro progetto riguarderà la Bovisa dove sorgerà un polo per la ricerca nel campo energetico. Domanda Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali Luglio % 45.3% 35.3% 10.6% 1.6% Luglio % 41.9% 34.1% 11.6% 2.3% Da Luglio 2008 a Luglio 2009 si registra una diminuzione della richiesta sui monolocali, quattro locali e cinque locali. In aumento la domanda di bilocali (+3.4%) e trilocali (+1.2%). Offerta Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali Luglio % 44.0% 32.9% 9.2% 2.2% Luglio % 45.6% 31.3% 9.0% 2.7% Dal lato dell offerta si registra un aumento della concentrazione dell offerta sui trilocali, sui quattro locali e sui monolocali. In diminuzione la concentrazione sui bilocali e sui cinque locali. Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

8 MILANO CITTA' Centro Signorile usato Medio usato Economico usato Signorile nuovo Medio nuovo Economico nuovo BORGONUOVO - VIA DEI GIARDINI - MONTE DI PIETÀ BRERA CORSO GARIBALDI CORSO MAGENTA - CENTRO CORSO MAGENTA - MERAVIGLI CORSO VITTORIO EMANUELE FIORI CHIARI - MADONNINA LEGNANO - MOSCOVA PIAZZA SANT' AMBROGIO PONTACCIO - SOLFERINO PORTA TICINESE - PARCO BASILICHE QUADRILATERO SOLFERINO VIA DANTE - MISSORI VIA LARGA VIA TORINO Vercelli-Lorenteggio BAGGIO - MUGGIANO BAGGIO - QUINTO ROMANO FORZE ARMATE INGANNI - ZURIGO LORENTEGGIO - SAN GIMIGNANO Nd Nd SIENA - BANDE NERE - PRIMATICCIO - FORZE ARMATE SOLARI - FOPPA TOLSTOJ WASHINGTON Fiera-San Siro FIERA - MONTEROSA FIERA - PAGANO FIGINO Nd QT Nd Nd RUBENS - GAMBARA SAN SIRO SAN SIRO - CAPECELATRO Bovisa-Sempione AFFORI AMORETTI - QUARTO OGGIARO 2400 Nd AMORETTI - VIALBA Nd Nd 1650 Nd BOVISA BOVISASCA CENISIO - MAC MAHON Nd CENISIO - PROCACCINI Nd CERTOSA - GALLARATE CERTOSA - MONTE CENERI Nd COMASINA

9 DERGANO ESPINASSE - CERTOSA FARINI - ISOLA MACIACHINI NIGUARDA PELLEGRINO ROSSI PREALPI - MAC MAHON Nd SEMPIONE Nd Staz.Centrale-Gioia-F.Testi BUENOS AIRES - VENEZIA CAIAZZO LORETO GRECO LAGOSTA - ZARA LORETO - VENINI - PASTEUR MAGGIOLINA MURAT - ZARA PRECOTTO ROVERETO STAZIONE CENTRALE TECNOCITY - BICOCCA TESTI - CA' GRANDA Nd TURRO VIALE MONZA Città Studi-Indipendenza ABRUZZI ABRUZZI - LORETO CINQUE GIORNATE CITTA' STUDI - ARGONNE CITTA' STUDI - GROSSICH CITTA' STUDI - LORETO CITTA' STUDI - PECCHIO CITTA' STUDI - PORPORA - TEODOSIO CRESCENZAGO - GORLA INDIPENDENZA LAMBRATE PADOVA - CIMIANO PADOVA - CRESCENZAGO PADOVA - LORETO PIAVE PIAZZA UDINE - CIMIANO PIAZZA UDINE - QUARTIERE FELTRE PICENO - PLEBISCITI REGINA GIOVANNA - CASTELMORRONE Lodi-Corsica BONFADINI - UNGHERIA CORSICA CORSO LODI - SAN LUIGI CORVETTO - VIALE LUCANIA

10 FORLANINI LODI - BRENTA PORTA ROMANA PORTA ROMANA - BUOZZI PORTA ROMANA - SABOTINO TITO LIVIO Nd UMBRIA Navigli-Famagosta BARONA - SANTA RITA MISSAGLIA - GRATOSOGLIO Nd MONTEGANI Nd RIPA TICINESE RIPAMONTI - VAL DI SOLE MILANO PROVINCIA Zona Signorile usato Medio usato Economico usato Signorile nuovo Medio nuovo Economico nuovo ABBIATEGRASSO - CATTANEO - PIAZZA MERCATO C ABBIATEGRASSO - CATTANEO - PIAZZA MERCATO P ABBIATEGRASSO - VIA NOVARA C ABBIATEGRASSO - VIA NOVARA P ALBAIRATE C Nd Nd ARCONATE C ARCONATE P ARLUNO C ARLUNO P BARANZATE C Nd Nd BARANZATE P Nd 2400 Nd BAREGGIO C BAREGGIO P Nd Nd BASIANO C BASIGLIO C Nd BERNATE TICINO C BERNATE TICINO - FRAZIONE CASATE C BINASCO C BINASCO P BOFFALORA SOPRA TICINO - ZONA ALTA C Nd Nd BOFFALORA SOPRA TICINO - ZONA BASSA P Nd Nd BOLLATE C BOLLATE P BRESSO - COMUNE C BRESSO - COMUNE P BRESSO - V. VENETO C Nd BRESSO - V. VENETO P Nd BRESSO - V. VENETO - CAMPOVOLO C Nd Nd BUBBIANO C BUBBIANO P BUBBIANO - CALVIGNASCO C Nd Nd BUCCINASCO - CHIESETTA C BUCCINASCO - CHIESETTA P

11 BUCCINASCO - ROMANO C BUCCINASCO - ROMANO P BUSCATE C BUSCATE P BUSNAGO C BUSNAGO P BUSSERO C BUSSERO P CALEPPIO C CALVIGNASCO C Nd 1750 Nd CAMBIAGO C CAMPARADA C CAMPARADA P CANEGRATE C CANONICA D'ADDA C CANONICA D'ADDA P CAPONAGO C Nd Nd CAPONAGO P Nd Nd CARPIANO C CARPIANO P CARUGATE C CARUGATE C CASARILE C CASARILE P CASOREZZO C CASSANO D'ADDA - C.NE SAN PIETRO P Nd Nd 1800 Nd CASSANO D'ADDA - CENTRO C Nd Nd CASSANO D'ADDA - NORD C CASSANO D'ADDA - SUD C CASSINA DE' PECCHI C CASSINA DE' PECCHI P CASSINETTA DI LUGAGNANO C CASSINETTA DI LUGAGNANO P CASTANO PRIMO C CASTANO PRIMO P CERNUSCO SUL NAVIGLIO C CERNUSCO SUL NAVIGLIO P CERNUSCO SUL NAVIGLIO - MM2 C Nd CERNUSCO SUL NAVIGLIO - MM2 P Nd Nd CERRO AL LAMBRO C CERRO AL LAMBRO P CERRO MAGGIORE C CERRO MAGGIORE P CESANO BOSCONE C CESANO BOSCONE P CESANO BOSCONE - VIA ROMA C CESANO BOSCONE - VIA ROMA P CESATE C

12 CESATE P CINISELLO BALSAMO - BELLARIA S CINISELLO BALSAMO - CAMPO DEI FIORI P CINISELLO BALSAMO - CENTRO C CINISELLO BALSAMO - FULVIO TESTI P CISLIANO C CISLIANO - BESTAZZO P Nd Nd COLOGNO MONZESE C COLOGNO MONZESE P COLOGNO MONZESE - IV STRADE C COLOGNO MONZESE - LOMBARDIA P COLOGNO MONZESE - MILANO P COLOGNO MONZESE - SAN MAURIZIO P CONCOREZZO C Nd CONCOREZZO P Nd CORBETTA C CORBETTA - CERELLO - BATTUELLO C CORBETTA - ISOLA P CORBETTA - SORIANO - CASTELLAZZO C CORMANO - BRUSUGLIO S Nd CORMANO - CENTRO C CORMANO - MOLINAZZO P CORMANO - OSPITALETTO P CORNAREDO C CORNAREDO - SAN PIETRO ALL'OLMO C CORNATE D'ADDA C CORREZZANA C CORREZZANA P CORSICO - COPERNICO - EX DAZIO C CORSICO - DON MINZONI C CORSICO - DON MINZONI P CUGGIONO C Nd CUGGIONO P Nd CUSAGO C Nd Nd CUSAGO - FRAZIONE MONZORO P Nd Nd CUSANO MILANINO - ZONA CUSANO C Nd CUSANO MILANINO - ZONA MILANINO C Nd DAIRAGO C DAIRAGO P GAGGIANO C GARBAGNATE C GARBAGNATE P GARBAGNATE - SANTA MARIA ROSSA P GESSATE C GIUSSAGO C GORGONZOLA C GORGONZOLA P GREZZAGO C

13 GROPPELLO D'ADDA C Nd GUDO VISCONTI C INVERUNO C INVERUNO P Nd LACCHIARELLA C Nd Nd LAINATE C LAINATE - BARBAIANA - GRANCIA - PAGLIERA P LEGNANO - ZONA SAN MARTINO P Nd LEGNANO - ZONA SANT'AMBROGIO C Nd Nd LENTATE SUL SEVESO C LENTATE SUL SEVESO P LOCATE TRIULZI C MAGENTA - CENTRO C Nd Nd MAGENTA - IPERMERCATO P Nd 2000 Nd Nd MAGENTA - SUD OVEST P Nd 1900 Nd Nd MAGENTA - ZONA MERCATO S Nd 2000 Nd Nd MAGENTA - ZONA NORD EST P Nd Nd MAGENTA - ZONA OSPEDALE S Nd Nd MAGENTA - ZONA PONTENUOVO EST P Nd Nd MAGENTA - ZONA PONTENUOVO OVEST P Nd Nd MAGENTA - ZONA PONTEVECCHIO EST P Nd Nd MAGENTA - ZONA PONTEVECCHIO OVEST P Nd Nd MAGENTA - ZONA STADIO S Nd Nd MAGENTA - ZONA STAZIONE C Nd 1900 Nd Nd MAGENTA - ZONA SUD EST S Nd Nd MAGNAGO C MARCALLO CON CASONE C MARCALLO CON CASONE - FRAZIONE CASONE C MASATE C MELEGNANO C MELEGNANO P MELZO C MELZO P MESERO C MILANO 3 C Nd Nd MORIMONDO C NERVIANO C NERVIANO P NOSATE C NOSATE P NOVATE MILANESE C NOVATE MILANESE P NOVATE MILANESE - ZONA STAZIONE C NOVATE MILANESE - ZONA STAZIONE P NOVIGLIO C Nd NOVIGLIO P OPERA C OSSONA C

14 OSSONA P OZZERO C PADERNO DUGNANO - CALDERARA C PADERNO DUGNANO - CASSINA AMATA P PADERNO DUGNANO - CENTRO C PADERNO DUGNANO - INCIRANO P PADERNO DUGNANO - VILLAGGIO AMBROSIANO P PALAZZOLO MILANESE C PALAZZOLO MILANESE P PANTIGLIATE C PANTIGLIATE P PARABIAGO C PARABIAGO - OLTRE STAZIONE C PARABIAGO - OLTRE STAZIONE P PERO C PERO - CERCHIATE - CERCHIARELLO P PESCHIERA BORROMEO C PESCHIERA BORROMEO - BETTOLA C PESCHIERA BORROMEO - BETTOLA P PESCHIERA BORROMEO - SAN BOVIO C Nd Nd PESSANO CON BORNAGO C PIEVE EMANUELE C PIOLTELLO C PIOLTELLO P PIOLTELLO - FRAZIONE LIMITO P PIOLTELLO - FRAZIONE SEGGIANO P POGLIANO MILANESE C POGLIANO MILANESE P POGLIANO MILANESE - FRAZIONE BETTOLINO C POZZO D'ADDA C POZZO D'ADDA P POZZUOLO MARTESANA C POZZUOLO MARTESANA - TRECELLA P PREGNANA C PREGNANA P RESCALDINA C Nd RHO - CENTRO C RHO - ESSELUNGA P RHO - FRAZIONE MAZZO P RHO - FRAZIONE PASSIRANA P RHO - FRAZIONE TERRAZZANO P RHO - QUARTIERE SAN GIOVANNI P RHO - QUARTIERE SAN PIETRO C RHO - SAN PAOLO S RHO - STAZIONE P RHO - ZONA SAN CARLO P RHO - ZONA SAN CARLO S ROBECCHETTO CON INDUNO C

15 ROBECCHETTO CON INDUNO P ROBECCO SUL NAVIGLIO C ROBECCO SUL NAVIGLIO P RODANO C Nd RODANO P Nd Nd RONCELLO C Nd Nd ROSATE C ROZZANO C Nd ROZZANO P Nd ROZZANO - PONTE SESTO C Nd ROZZANO - QUINTO STAMPI C Nd ROZZANO - VALLEAMBROSIA P Nd ROZZANO - VECCHIO C SAN DONATO MILANESE C SAN DONATO MILANESE P Nd SAN GIULIANO MILANESE - FRATELLI CERVI C SAN GIULIANO MILANESE - FRATELLI CERVI P SAN GIULIANO MILANESE - SUD C SAN GIULIANO MILANESE - SUD P SANTO STEFANO TICINO C SANTO STEFANO TICINO P SEDRIANO C SEDRIANO P SEGRATE - SAN FELICE C SEGRATE - VIA ROMA C SEGRATE - VIA ROMA P SENAGO C SENAGO P SESTO MARELLI C Nd SESTO MARELLI P Nd SESTO SAN GIOVANNI - COMUNE C SESTO SAN GIOVANNI - TANGENZIALE EST P SETTALA C SETTIMO MILANESE C SETTIMO MILANESE - FRAZIONE SEGURO C SETTIMO MILANESE - FRAZIONE VIGHIGNOLO C SETTIMO MILANESE - SUD C SETTIMO MILANESE - VILLAGGIO CAVOUR C SOLARO C SOLARO P TREZZANO ROSA C TREZZANO SUL NAVIGLIO - INDIPENDENZA C TREZZANO SUL NAVIGLIO - LEONARDO C TREZZO D'ADDA C TRUCCAZZANO - FRAZIONE ALBIGNANO P TURBIGO C TURBIGO P VANZAGO C

16 VANZAGO P VANZAGO - FRAZIONE MANTEGAZZA C VAPRIO D'ADDA C VAPRIO D'ADDA P VERMEZZO C VILLA CORTESE C VILLA CORTESE P VIMODRONE C VITTUONE C VITTUONE P VIZZOLO PRENDABISSI C VIZZOLO PRENDABISSI P ZELO SURRIGONE C ZIBIDO SAN GIACOMO C ZIBIDO SAN GIACOMO P Legenda C=Centro S=Semicentro P=Periferia Nd=Non disponibile I valori sono espressi in al mq Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa