LEGGE 131/1986. Imposta -> tributo che i cittadini pagano senza contropartita immediata, che lo Stato richiede per fronteggiare le sue spese

Transcript

1 L imposta di registro è una -> imposta indiretta LEGGE 131/1986 Imposta -> tributo che i cittadini pagano senza contropartita immediata, che lo Stato richiede per fronteggiare le sue spese Tassa -> è un tributo che si paga per un servizio reso dallo Stato (es francobollo, tasse scolastiche) Imposte dirette -> es ICI, IRPEF colpiscono direttamente la ricchezza del soggetto (immobili, reddito) Imposte Indirette -> colpiscono la ricchezza del soggetto in base ad atti o fatti del soggetto ritenuti indici di capacità contributiva (es contratti, successioni e donazioni) Art.1 Registrazione volontaria L'imposta di registro si applica: agli atti soggetti a registrazione e a quelli volontariamente presentati per la registrazione. E possibile infatti richiedere la registrazione volontaria di atti non soggetti a registrazione, o se soggetti a registrazione in caso d uso prima che lo stesso si verifichi, possibilità non solo per le parti contraenti ma anche per terzi, in genere per ottenere effetti favorevoli, quali: attribuzione data certa all atto. In tal caso registrazione in misura fissa -> 129,11 euro In qualsiasi momento (e non entro i 20 giorni dall atto). Art.2 Atti soggetti a registrazione. Sono soggetti a registrazione: a) gli atti indicati nella tariffa, se formati per iscritto nel territorio dello Stato; b) i contratti verbali indicati nel comma 1 dell'art. 3; c) le operazioni delle società ed enti esteri indicate nell'art. 4; d) gli atti formati all'estero, compresi quelli dei consoli italiani, che comportano trasferimento di diritti reali, anche di garanzia, su immobili o aziende esistenti nel territorio dello Stato e quelli che hanno per oggetto la locazione o l'affitto di tali beni -> registrazione in termine fisso Mentre gli atti diversi da quelli aventi ad oggetto immobili e aziende in Italia sono soggetti a registrazione solo in caso d uso 1

2 Procura speciale se già in italiano perché rilasciata dal consolato esente Se da tradurre ed allegare ad altro atto per alcuni uffici va tassata ( in misura fissa) Per atti formati all estero obbligo di registrazione entro 60 giorni (e non 20) presso un qualsiasi ufficio del Registro. Ex art 106 n.4 l not: Preventivo deposito presso un notaio o archivio notarile di atto estero prima di farne uso in Italia. Deposito con fine di conservazione dell originale e per esercizio del controllo di legittimità sostanziale dell atto, e verbale di deposito registrato e trascritto con pagamento imposte di registro e ipocatastali se ad oggetto immobili. Atti esteri, quindi: se immobili -> normali imposte di registro o iva e ipocatastali; cessioni di quote -> 0,14 atti societari -> ormai tutto a imposta fissa verbale di deposito di procura -> imposta fissa per verbale (e altra imposta fissa per procura allegata per certi uffici) Se scrittura privata autenticata da più notai: registra solo il notaio che autentica l ultima sottoscrizione e che del caso mette l atto a raccolta (prima no, perché sebbene non ci sia un divieto così l atto non può circolare). E onorario repertoriale diviso tra i notai a seconda del numero dei firmatari per ciascun notaio (es davanti a un notaio firmano in 4 e davanti all altro in 2, al primo vanno i 4/6). Art.3 Contratti verbali. Anche i contratti verbali sono soggetti a registrazione se: a) locazione o affitto di beni immobili in Italia e relative cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite; b) di trasferimento e di affitto di aziende in Italia e di costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento sulle stesse e relative cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite. Art. 9 Ufficio competente. L'ufficio del registro nella cui circoscrizione c è la sede del notaio, ovvero ufficiale giudiziario, cancelliere o segretario, che hanno ricevuto gli atti ovvero autenticate le firme. Mentre le parti e la guardia di finanza può registrare gli atti presso qualsiasi ufficio del registro. 2

3 Art. 10 Soggetti obbligati Sono obbligati a richiedere la registrazione: a) i notai, gli ufficiali giudiziari, i segretari della P.A. e gli altri pubblici ufficiali per gli atti da essi redatti, ricevuti o autenticati; b) le parti contraenti per le scritture private non autenticate, per i contratti verbali e per gli atti pubblici e privati formati all'estero -> è obbligazione solidale a carico di entrambe c) i cancellieri e i segretari per le sentenze, i decreti e gli altri atti degli organi giurisdizionali alla cui formazione hanno partecipato nell'esercizio delle loro funzioni; d) gli impiegati dell'amministrazione finanziaria e la guardia di finanza per gli atti da registrare d'ufficio a norma dell'art. 15. Art. 11 Richiesta di registrazione degli atti scritti Richiesta di registrazione: va redatta in duplice esemplare su apposito modello fornito dall'ufficio -> modello 69 Da allegare al modello: per gli atti notarili -> una copia conforme dell atto (e no anche l originale, perché legge 340/2000 ha fatto divieto ai notai di asportare anche temporaneamente gli originali da luoghi ove sono custoditi, tranne le eccezioni di legge), poi l ufficio rilascerà un attestato di registrazione, e gli estremi di registrazione saranno annotati anche sull originale dal notaio e non dall ufficio) ma se gli atti non vanno a raccolta -> occorre presentare l originale + copia conforme E in più per atti relativi a immobili: va presentata anche una copia in carta libera. Per scritture private non autenticate: presentare due originali ovvero un originale e una fotocopia. Se dell'atto siano stati formati più originali, il richiedente può presentarne anche più di due e richiedere che su tutti venga apposta la annotazione degli estremi di registrazione. Da dicembre 2001 avviata anche la procedura telematica Per compravendite immobiliari, mutui e ipoteche Che ora è obbligatoria per notai di taluni distretti e per determinati atti, per altri solo facoltativa. Vantaggi: tutto su modello unico informatico (per registrazione, trascrizione e voltura) e poiché tributi sono autoliquidati dal notaio, possibilità di invio prova (per vedere la correttezza del calcolo). Il bollo si paga forfetariamente in 176,00, e si pagano anche le imposte di registro ipotecarie e catastali. Allegati: La richiesta di registrazione di un atto vale anche per gli allegati 3

4 ma NO imposta se: si tratta di documenti che costituiscono parte integrante dell'atto (es statuto), di frazionamenti, planimetrie, disegni, fotografie e simili ovvero di atti non soggetti a registrazione. Es la procura speciale, poiché deve essere allegata all atto in quanto ne forma parte integrante (ex art 51 legge notarile, e per legittimità del rappresentante ex art 54 reg not) è esente da imposta Ma la revoca di una procura, non formando parte integrante di un atto, ma essendo atto autonomo, va tassata ex art 11 tar1, se per atto notarile -> 129,11 euro Art. 13 Termini per la richiesta di registrazione. Entro 20 giorni dalla data dell'atto se formato in Italia, entro 60 giorni se formato all'estero, entro 30 giorni se procedura telematica (unificazione dei termini per registrazione e trascrizione) Per gli atti che sono stati formati in un solo giorno (es inventari) il termine decorre dalla data di chiusura dell'atto; per le scritture private autenticate -> dalla data dell'ultima autenticazione per contratti verbali -> dal momento inizio loro esecuzione Per atti soggetti ad approvazione od omologazione da parte della pubblica amministrazione o dell'autorità giudiziaria -> termine decorre dal giorno in cui i soggetti tenuti a richiedere la registrazione hanno avuto notizia del provvedimento di approvazione o di omologazione I funzionari e i cancellieri preposti all'ufficio che ha provveduto all'approvazione od omologazione dell'atto devono, entro cinque giorni dall'emanazione del provvedimento, darne notizia alle parti ovvero ai notai o funzionari che hanno rogato l'atto mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Registrazione d'ufficio In mancanza di richiesta da parte dei soggetti obbligati la registrazione è eseguita d'ufficio, ossia su iniziativa dell ufficio del registro, previa riscossione dell'imposta dovuta. Non a caso, a tale fine, i notai devono presentare il repertorio ogni 4 mesi (nel mese successivo a ciascun quadrimestre solare, ossia maggio, settembre, gennaio) 4

5 per il cd visto dell ufficio del registro, che controlla la eventuale mancata registrazione degli atti. Esecuzione della registrazione La registrazione è eseguita, previo pagamento dell'imposta liquidata dall'ufficio, con la data del giorno in cui è stata richiesta (sono quelli gli estremi di registrazione) L'ufficio può differire la liquidazione dell'imposta per non più di tre giorni: (per atti particolarmente complessi e problematici). Quindi il pagamento dell imposta precede sempre la registrazione, salvo le eccezioni di cui innanzi. Normalmente quando si richiede la registrazione, l ufficio liquida l imposta, che viene pagata mediante versamento in banca, alla posta, o a un concessionario alla riscossione, e poi si consegna l attestato di versamento all ufficio che provvede alla registrazione E si annotano estremi di registrazione sugli originali, le copie e eventuali allegati. Mentre in caso di procedura telematica: c è autoliquidazione (e no liquidazione di ufficio), salvo poi controllare la regolarità del versamento e chiedere la differenza di imposta da parte dell ufficio. NB: se procedura telematica e richiesta di una eventuale integrazione c è responsabilità solidale del notaio -> perché è imposta principale Autoliquidazione (e no liquidazione di ufficio), anche per contratti di locazione e affitto di immobili in Italia, nonché per le cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite degli stessi, entro 30 giorni. Per i contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale l'imposta può essere assolta sul corrispettivo pattuito per l'intera durata del contratto ovvero annualmente sull'ammontare del canone relativo a ciascun anno. In caso di risoluzione anticipata del contratto il contribuente che ha corrisposto l'imposta sul corrispettivo pattuito per l'intera durata del contratto ha diritto al rimborso del tributo relativo alle annualità successive a quella in corso. Per i contratti di affitto di fondi rustici non formati per atto pubblico o scrittura privata autenticata, l'obbligo della registrazione può essere assolto presentando all'ufficio del registro, entro il mese di febbraio, una denuncia in doppio originale relativa ai contratti in essere nell'anno precedente. Art.18 Effetti della registrazione La registrazione attesta l'esistenza degli atti ed attribuisce ad essi data certa. Su richiesta delle parti contraenti o loro aventi causa l'ufficio del registro rilascia copia delle scritture private delle quali è ancora in possesso nonché delle note e delle richieste di registrazione di qualunque atto pubblico o privato. 5

6 Il rilascio di copie ad altre persone può avvenire soltanto su autorizzazione giudiziaria. Essendo l art.18 generico, si ritiene che possibilità rilascio copie anche delle scritture private autenticate. Artt. 19 e 27 Denuncia di eventi successivi alla registrazione L'avveramento della condizione sospensiva apposta ad un atto, l'esecuzione di tale atto prima dell'avveramento della condizione e il verificarsi di eventi che diano luogo ad ulteriore liquidazione di imposta devono essere denunciati entro 20 giorni, a cura delle parti contraenti o dei loro aventi causa, all'ufficio che ha registrato l'atto al quale si riferiscono. Il termine è elevato a 60 giorni se l'evento dedotto in condizione è connesso alla nascita o alla sopravvivenza di una persona. Quindi anche qui 20 e 60 (come per atti formati in Italia e quelli all estero). In caso di condizione sospensiva: subito imposta di registro in misura fissa, poi avverata la condizione normale imposta proporzionale detraendo 129,11 euro già pagati. NB: essendo imposta complementare Non è responsabile il notaio (art.42 e 57 co3) ma solo le parti solidalmente che devono provvedere al pagamento entro 60 giorni poiché la condizione sospensiva ha effetti ex tunc: l imposta proporzionale da pagare sarà quella vigente al momento del contratto; mentre in caso di approvazione o omologazione, poiché effetti ex nunc, quella al momento dell approvazione o omologazione. Idem se condicio iuris -> effetti ex nunc Non sono considerati sottoposti a condizione sospensiva: le vendite con riserva della proprietà e gli atti sotto condizione meramente potestativa della mera volontà dell acquirente (l atto è valido ma la condizione ai fini fiscali si considera non apposta) mentre se dipendono da mera volontà dell alienante (se vorrò vendere) essendo nulli ex art > imposta fissa 129,11 Es di atto sotto condizione sospensiva: - vendita di beni soggetti a prelazione Stato ed enti pubblici territoriali (è condicio iuris) 6

7 (nel nuovo TU si parla espressamente di condizione sospensiva del mancato esercizio del diritto di prelazione). Se condizione risolutiva: paghi tutto subito -> perché atto immediatamente efficace, se si verifica non hai le imposte indietro! La somma è perduta! E anzi paghi la fissa per l atto notarile Di accertamento della verificata condizione Che va trascritto e annotato a margine ex Perciò si preferisce sempre la condizione sospensiva! Termine iniziale Tesi 1) imposta proporzionale Perché non c è incertezza, vedi ad es la vendita con riserva della proprietà -> imposta proporzionale immediata sebbene effetti ex nunc differiti t2) imposta fissa e successiva integrazione come la condizione sospensiva perché effetti differiti e imposta vigente al momento del verificarsi del termine. Art. 20 Interpretazione degli atti L'imposta è applicata secondo la natura e gli effetti degli atti, anche se non vi corrisponda il titolo o la forma apparente. Ad es se si intitola un atto come rettifica catastale, è in realtà è una permuta (perché l acquirente vuole un appartamento diverso). Rettifica: ricorda sentenza tribunale Roma 2000: si anche rettifica unilaterale, ossia atto notarile firmato solo da una delle parti, se emerge chiaramente errore materiale dall atto; ma la conservatoria di Roma per la trascrizione ora chiede entrambe le parti ovvero dichiarazione che l altra parte è irreperibile. Altro es frequente: per cedere immobile da società a privato, procedere a scissione (dando alla beneficiaria l immobile) -> imposta fissa e cessione di quote della beneficiaria -> 0,14 7

8 ma siccome occorre guardare agli effetti (norma antielusiva) l ufficio lo tassa come cessione di fabbricato (quindi iva o registro) Oppure il mandato irrevocabile con esonero da rendiconto -> tassato come vendita Art. 21 Atti che contengono più disposizioni. Ciascuna disposizione è soggetta ad imposta come se fosse un atto distinto. Ma se le disposizioni sono connesse, Connessione oggettiva e non soggettiva, ossia derivano necessariamente, per la loro intrinseca natura, le une dalle altre, si applica solo l imposta più onerosa relativa ad una di esse. Disposizioni connesse: - accolli di debiti ed oneri contestuali - quietanze rilasciate nello stesso atto - la permuta (le due prestazioni sono connesse e si tassa solo la più onerosa) - la contestuale dichiarazione del terzo di volerne profittare nel contratto a favore del terzo Ratio per accollo debiti: debiti e oneri vanno a integrare la base imponibile ex art 43 (sono considerati parte del prezzo, e quindi sono tassati). Idem per la quietanza contestuale: altrimenti doppia tassazione per la stessa somma. Non sono connesse ad es: - la clausola penale in un contratto d appalto, perché non è essenziale ai fini del contratto, ma meramente accessoria - il deposito cauzionale se locazione - la caparra confirmatoria se preliminare perché sono tutte disposizioni non essenziali, autonome rispetto al contratto principale. Ma nota bene: il deposito cauzionale è ritenuto una garanzia, ed ex art. 6 tari l imposta dello 0,50% si applica solo se garanzia reale o personale prestata da terzi (es fideiussione o ipoteca su bene del terzo); 8

9 ma se garanzia prestata da una parte (es conduttore) -> no imposta! Art. 22 Enunciazione di atti non registrati. Se in un atto sono enunciate disposizioni contenute in - atti non registrati - e posti in essere fra le stesse parti, l'imposta si applica anche alle disposizioni enunciate. Se l'atto enunciato era soggetto a registrazione in termine fisso è dovuta sanzione pecuniaria. Mentre se non era soggetto a tassazione -> solo imposta fissa Es contratto verbale di comodato richiamato in un atto (non è soggetto a tassazione, ma se enunciato si, proprio perché è come se assume la forma dell atto enunciante, che è notarile) E notaio è solidalmente obbligato perché è imposta principale. Art. 23 Disposizioni relative a beni soggetti ad aliquote diverse, eredità e comunioni indivise. Se una disposizione ha per oggetto più beni soggetti ad aliquote diverse, si applica l'aliquota più elevata se è previsto un unico corrispettivo unitario. Tale disposizione non si applica per le vendite di eredità o di quota comunione, perché aliquote distinte anche se prezzo unitario. Art.24 Presunzione di trasferimento delle pertinenze Le pertinenze -> stessa imposta prevista per il bene principale Nei trasferimenti immobiliari, le pertinenze, le accessioni e i frutti pendenti si presumono trasferiti all'acquirente dell'immobile, a meno che siano esclusi espressamente dalla vendita. Quando, entro 3 anni, le pertinenze vengano comunque a risultare di proprietà dell'acquirente, si applica l'imposta con l'aliquota relativa al trasferimento dell'immobile, diminuita dell'ammontare della imposta eventualmente pagata per il trasferimento delle pertinenze stesse separatamente intervenuto fra le stesse parti. E norma antielusiva, es: se pertinenza è bene mobile (es attrezzature alberghiere) -> 3% (e non 7% come il fabbricato) 9

10 quindi sarebbe vantaggioso acquistare la pertinenza separatamente dall immobile, ma se lo fai entro 3 anni, paghi comunque il 7% e non il 3%. Art.25 Atti a titolo oneroso e gratuito. Un atto in parte oneroso e in parte gratuito è soggetto all'imposta di registro per la sola parte a titolo oneroso, salva l'applicazione dell'imposta sulle donazioni per la parte a titolo gratuito. Es negotium mixtum cum donatione Es valore è 100, ma prezzo è 60 (perché per 40 è donato) Quindi imposta di registro solo su 60, mentre su 40 no imposta donazione perché soppressa. In ogni caso si dichiara come prezzo sempre almeno il catastale. Art. 26 Presunzione di liberalità. I trasferimenti immobiliari, posti in essere tra coniugi ovvero tra parenti in linea retta o che tali siano considerati ai fini dell'imposta sulle successioni e donazioni si presumono donazioni se l'ammontare complessivo dell'imposta di registro e di ogni altra imposta dovuta per il trasferimento, risulta inferiore a quello delle imposte su successioni e donazioni. Le parti contraenti devono dichiarare contestualmente se fra loro sussista o meno un rapporto di coniugio o di parentela in linea retta. In mancanza di tale dichiarazione il trasferimento si considera a titolo gratuito. Art 13 legge 383/2001: L'imposta sulle successioni e donazioni è soppressa. Ma se donazione o altra liberalità per atto inter vivos, compresa la rinunzia, a favore di soggetti diversi da: - coniuge - parenti in linea retta - parenti in linea collaterale fino al 4 grado sono tassati come vendite se il valore della quota spettante a ciascun beneficiario è superiore a 350 milioni di lire. 10

11 Imposta solo per parte che eccede i 350 milioni Normativa antielusiva -> altrimenti donazioni anziché vendite, anche se poi beni incommerciabili Artt. 35 e 36 Contratti a prezzo indeterminato Se il corrispettivo deve essere determinato posteriormente alla stipulazione di un contratto, l'imposta è applicata in base al valore dichiarato dalla parte che richiede la registrazione, salvo conguaglio o rimborso dopo la determinazione definitiva del corrispettivo, da denunciare a norma dell'art. 19. Contratti a tempo indeterminato L'imposta è applicata in base alla durata dichiarata dalla parte. Se alla data indicata il rapporto non sia cessato deve essere presentata all'ufficio, a norma dell'art. 19, una nuova denuncia sulla base della quale l'imposta viene applicata in relazione alla maggiore durata del contratto. Per i contratti con patto di proroga tacita l'imposta è applicata in relazione alla durata pattuita, salvo l'obbligo delle parti di denunciare a norma dell'art. 19 l'ulteriore periodo di durata del rapporto e di pagare la relativa imposta in base alle norme vigenti al momento in cui il contratto è divenuto vincolante per il nuovo periodo. Per i contratti, che attribuiscono ad una parte il diritto di recesso anticipato, prima della scadenza, ma dopo un determinato periodo di tempo, l'imposta è applicata in relazione a tale periodo, salvo integrazione per la ulteriore durata. Quindi gli articoli 35 e 36 prescrivono la registrazione cd a campione : ossia si indica una cifra ai fini fiscali, salvo successiva integrazione o rimborso di imposta, dopo la denunzia ex art 19 della parte entro 20 giorni dal verificarsi dell evento successivo alla registrazione. Es: vendita con determinazione del prezzo rimessa a un terzo: bisogna comunque indicare un valore ai fini fiscali, e poi dichiarazione ex art 19 entro 20 giorni dall evento. (credo che anche l atto del concorso andasse iscritto a campione) imposta proporzionale per la parte di prezzo già pagato e nulla per l eventuale ulteriore prezzo da determinare dal terzo (la fissa non si paga se già corrisposta una proporzionale superiore) Art. 41 Liquidazione dell'imposta L'imposta proporzionale è arrotondata per difetto se la frazione è inferiore a 50 centesimi e per eccesso se pari o superiore a 50 centesimi. L'ammontare dell'imposta non può essere mai inferiore alla misura fissa -> 129,11 11

12 (oggi con la finanziaria determinazione dell importo è demandato al Ministero) Salvo per locazioni e affitti -> mai meno di 51,65 (vecchie lire) Art.42 Imposta principale, suppletiva e complementare Principale: - imposta richiesta al momento della registrazione - e quella richiesta se diretta a correggere errori od omissioni della Parte in sede di autoliquidazione se procedura telematica; Suppletiva: - imposta richiesta successivamente se errori (sia di fatto che di diritto) od omissioni dell' Ufficio (e non della parte) Complementare: - imposta applicata in ogni altro caso (residuale) Es di complementare: - imposte dovute a seguito di accertamenti di maggior valore dell ufficio (es per aziende e terreni edif) - imposte dovute per denuncia di avveramento eventi successivi a registrazione (cond sosp) - decadenza da agevolazioni prima casa infatti in questi casi non ci sono errori o omissioni dell ufficio. NB: Per pagamento imposta principale: sono solidalmente obbligati -> pubblici ufficiali che hanno ricevuto o autenticato l'atto, e le parti contraenti Per imposte complementari e suppletive -> obbligate solo le parti, no il notaio! Sia per imposta suppletiva che complementare: pagamento entro 60 giorni, ex art 55. Quindi, ad es, se avveramento condizione sospensiva, denunzia entro 20 giorni ex art 19, e pagamento imposta entro 60 giorni -> ma no responsabile il notaio, ma solo le parti! Ma se l'imposta complementare è dovuta per un fatto imputabile soltanto ad una delle parti: -> pagamento solo a carico di questa parte Es: 12

13 decadenza da agevolazioni prima casa ad es per mendacio acquirente: è imposta complementare -> no responsabilità notaio ed è dovuta solo dall acquirente (e no da entrambe le parti) NB: Principio generale -> Non c è registrazione prima del pagamento dell imposta Il pagamento deve sempre precedere la registrazione. Infatti si presenta il modello 69 in duplice esemplare e copia dell atto e si versa la somma liquidata dall ufficio, solo dopo si ottiene la registrazione dell atto. Ovvero, se procedura telematica, versamento della somma autoliquidata, registrazione immediata dell atto e avvio della procedura di trascrizione e voltura catastale poi da completare in conservatoria con presentazione del titolo cartaceo (non basta la via telematica), e importo della imposta poi controllato successivamente dall ufficio. Eccezione alla regola: la registrazione a debito -> ossia senza contemporaneo pagamento delle imposte dovute per: a) sentenze e atti nei quali sono interessati lo Stato e le persone o enti ammessi al gratuito patrocinio; ma no a debito se portanti trasferimento di beni e diritti b) atti relativi alla procedura fallimentare Ricorda poi che il ricorso del contribuente, in genere, non sospende la riscossione dell imposta, salvo taluni casi. E che lo Stato ha privilegio speciale su mobili e immobili ai quali il tributo si riferisce (pensa ad es al caso di decadenza da agevolazioni prima casa) La base imponibile è costituita: Art. 43 Base imponibile a) per i contratti a titolo oneroso di diritti reali -> dal valore del bene alla data dell'atto ovvero, per gli atti sottoposti ad approvazione o ad omologazione, alla data in cui si producono i relativi effetti traslativi o costitutivi; b) per le permute e gli scambi do ut facias -> dal valore del bene che dà luogo all'applicazione della maggiore imposta, salvo se applicazione dell iva; c) per le cessioni di contratto -> dal corrispettivo pattuito o dal valore delle prestazioni ancora da eseguire; d) per garanzia reale o personale -> dalla somma garantita; e) per locazioni e affitti -> dall'ammontare del corrispettivo per l'intera durata del contratto; 13

14 f) per i contratti soggetti in parte a iva e in parte a registro -> dal valore delle cessioni non soggette a iva. art. 43 comma 2: I debiti o gli altri oneri accollati concorrono a formare la base imponibile. Quindi in genere la base imponibile è costituita dal valore del bene, ovvero dal prezzo del bene, se il prezzo è maggiore del valore, ovvero se il valore del bene non è dichiarato come comunemente accade. Il valore è quello alla data del contratto, anche se è sotto condizione sospensiva, perché effetti ex tunc! Salvo sia sotto approvazione o omologazione, perché effetti ex nunc del trasferimento al momento dell approvazione o omologazione Permuta: occorre distinguere: 1) entrambe le prestazioni soggette a registro es permuta tra privati, in tal caso la base imponibile è rappresentata dal valore del bene che dà luogo all imposta più elevata. (e non invece al bene che vale di più; bisogna fare due calcoli autonomi). Es: permuta di terreno agricolo che vale 100 (imposta è 15, ossia il 15% di 100) e di appartamento che vale anch esso 100 (imposta è 7, ossia il 7% di 100) e quindi l imposta da pagre è quella relativa al terreno perché maggiore. Poiché entrambi i beni sono soggetti a voltura catastale, andranno pagate anche due distinte imposte catastali proporzionali. Mentre l ipotecaria segue le stesse regole dell imposta di registro (stante il rinvio espresso ex art 2 legge ipotecaria per la determinazione della base imponibile) e quindi si paga una sola imposta ipotecaria -> sempre relativa alla maggiore imposta da corrispondere. 2) entrambe le prestazioni soggette a Iva sono considerate due operazioni indipendenti, ed andranno tassate normalmente entrambe! Ossia ciascun cedente emetterà regolare fattura con applicazione aliquota prevista. Secondo Magurno: si pagano 6 fisse (ossia 2 per il registro, 2 per ipotecia e 2 per catastale, che con iva sono sempre fisse) Ratio: non c è il criterio della maggiore imposta! 14

15 3) un bene ad iva ed uno a registro sono due prestazioni indipendenti, quindi tassazione sia iva che registro sui rispettivi beni di pertinenza. Sicuramente 3 fisse per l immobile soggetto a iva; mentre normali imposte imposte proporzionali per bene soggetto a registro. NB: anche nella permuta possibili eventuali agevolazioni, es iva al 4% se prima casa. Permuta di bene presente con bene futuro (es terreno contro casa da costruire): 1) entrambi i beni soggetti a registro applicazione dell imposta sul solo bene che dà luogo a imposta maggiore. 2) entrambi i beni soggetti a iva ciascuna prestazione sconterà l iva, e quindi se: terreno edificabile -> 20% (ricorda agricolo mai iva!) fabbricato prima casa o rurale ad uso abitativo -> 4% fabbricato non prima casa -> 10% Contratti do ut facias: es vendita di parte di terreno edificabile in cambio di appalto per costruzione appartamento, che cedente acquisterà per accessione: stesso trattamento tributario della permuta, quindi se cedente è privato -> 8% registro su parte di suolo edificabile ceduta, e se appaltatore è società -> iva sul corrispettivo previsto per l appalto Art. 43 comma 2: Accollo di debiti e oneri di solito vanno a integrare la base imponibile, ratio: i debiti accollati sono considerati parte del prezzo pagare per una casa 70 e accollarsi mutuo per 30, significa pagare la casa 100, e quindi 100 è la base imponibile. Ma proprio perché sarà tassato 100 e non 70, il legislatore fiscale ha considerato l accollo (così come la quietanza) disposizione connessa ex art.21 per evitare la duplice imposizione su una stessa somma, se accollo o quietanza contestuali. Eccezione: per le aziende, giacchè per espressa previsione normativa, ex art.51 co4, i debiti vanno detratti dalla base imponibile ma per la base imponibile per calcolo dell imposta ipotecaria e catastale se immobili aziendali -> no detratti i debiti! 15

16 Rendite e pensioni. Per la costituzione di rendite base imponibile -> somma pagata o valore dei beni ceduti dal beneficiario ovvero, se maggiore, dal valore della rendita. per la costituzione di pensioni la base imponibile è costituita dal valore della pensione. Il valore della rendita o pensione è costituito: a) da 33,33 volte l'annualità se si tratta di rendita perpetua o a tempo indeterminato; b) dal valore annualità, calcolato al saggio legale di interesse, ma in nessun caso superiore a 33,33 l'annualità, se rendita o pensione a tempo determinato; c) annualità moltiplicata per il coefficiente indicato nel prospetto allegato al presente testo unico, in relazione all'età della persona alla cui morte deve cessare, se si tratta di rendita o pensione vitalizia. Enfiteusi. Per la costituzione di enfiteusi e per la devoluzione base imponibile -> 20 volte il canone annuo ovvero, se maggiore, il valore del diritto dell'enfiteuta. Per l'affrancazione -> la somma dovuta dall'enfiteuta. Valore della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione. Per calcolo valore usufrutto, uso e abitazione: valore piena proprietà x saggio legale di interesse (2,5%) -> ottieni il valore dell annualità che devi ancora moltiplicare per il coefficiente in relazione a età del beneficiario quindi: piena proprietà x saggio legale interesse (2,5%) x coefficiente NB: usufrutto, uso e abitazione -> stesso trattamento fiscale se usufrutto a favore di persona giuridica: annualità la moltiplichi massimo per 33,33 (perché durata mai oltre i 30 anni). se usufrutto a favore di più soggetti (usufrutto congiuntivo) con accrescimento: annualità x coefficiente del più giovane se più usufruttuari senza accrescimento: calcoli separati per i vari usufruttuari se più usufruttuari senza accrescimento, con consolidazione intero usufrutto se muore uno: annualità per coefficiente del più vecchio Vendita con riserva di usufrutto: non è una doppia vicenda traslativa, ma trasferimento della nuda proprietà, 16

17 il cui valore si calcola -> piena proprietà valore usufrutto Consolidazione usufrutto a nuda proprietà: se usufrutto costituito dopo il 1/1/1973 -> no imposta di consolidazione se usufrutto costituito ante 1973, imposta di consolidazione solo in un caso: se l usufrutto è stato costituito per atto inter vivos oneroso, e la consolidazione sia anch essa per atto tra vivi, es il pieno proprietario vende prima la nuda proprietà, e poi rinuncia all usufrutto, o lo vende al nudo proprietario. Diritto di Superficie Non è suscettibile di valutazione automatica, tuttavia per evitare problemi e accertamenti, si suole indicare comunque almeno l intero valore catastale del bene, come fosse piena proprietà, ai fini di ottenere lo sbarramento del valore automatico ex art.52 Crediti. Per i crediti a base imponibile -> costituita dal loro importo, senza tener conto degli interessi non ancora maturati. Cessione di crediti -> 0,50% Accertamento e Rettifica La base imponibile ai fini fiscali è costituita da: valore dichiarato dalle parti nell'atto e, in mancanza o se superiore, il prezzo pattuito per l'intera durata del contratto. Per valore si intende -> il valore venale in comune commercio. L'ufficio, se ritiene che i beni oggetto dell atto hanno un valore venale superiore al valore dichiarato o al corrispettivo pattuito, provvede a RETTIFICA e alla liquidazione della maggiore imposta, con gli interessi moratori e le sanzioni. Non sono sottoponibili a rettifica gli atti: se valore o prezzo dichiarati non inferiore al valore catastale (rendita catastale per i moltiplicatori) ossia. per i terreni agricoli -> il reddito dominicale per 112,5 per i fabbricati -> rendita catastale per

18 se prima casa -> per 115,5 C/1 ed E -> per 42,84 A/10 e D -> per 63 Quindi l indicazione del valore catastale rappresenta uno Sbarramento per l Ufficio del registro, che non può procedere a procedimento di accertamento mirante a eventuale rettifica. Se immobile privo di rendita catastale (es non ancora iscritto in catasto)? Si può applicare l art. 12 del DL 70/1988 (da ultimo legge 425/1996): - il contribuente dichiara in atto di volersi avvalere della valutazione automatica - e propone una rendita catastale dalla quale calcolare l imponibile. Se una volta attribuita la rendita, essa è maggiore di quella proposta dal contribuente, l Ufficio del registro procederà a recupero di maggiore imposta, ma NB esso non potrà fare un accertamento del valore venale, ma solo valutazione automatica, e no pagamento di interessi moratori e sanzioni. Se invece la rendita proposta è maggiore di quella attribuita, recupero di imposta per il contribuente o no? Direi di no, perché si è scelto di adottare questo sistema. NB: novità Finanziaria > per locazioni e affitti Nuova ipotesi di valutazione automatica: esclusa la rettifica per il primo anno di canone se non è inferiore al 10% del valore catastale dell immobile. Fabbricati rurali: sono considerati pertinenze dei terreni agricoli, tuttavia ex legge del 1993 sono iscritti in Catasto Fabbricati, ed è loro attribuita una autonoma rendita catastale. Quindi ci si è posta la domanda su come vadano calcolati e tassati: - se hanno i requisiti propri della ruralità -> per valutazione automatica tieni conto solo della rendita dominicale del terreno Ratio: sono pertinenze asservite al terreno, non hanno rendita e la rendita del terreno è già comprensiva di quella del fabbricato, e come pertinenze tassazione del 15% (o 8% se a imprenditore agricolo professionale) 18

19 - se no requisiti della ruralità -> occorre considerare anche la rendita del fabbricato se la ha ed è accatastato all urbano perché fabbricato non rurale e quindi -> 7% Fabbricato rurale (legge 557/1993) se: - posseduto da proprietario o affittuario del terreno sul quale insiste - utilizzato quale abitazione da proprietario o affittuario o i suoi dipendenti nell attività agricola - terreno su cui insiste non inferiore a mq - non deve essere di lusso o appartenere a categorie A/1 e A/8 Opportuno in atto specificare che il fabbricato ha i requisiti della ruralità, ai fini dell applicazione del criterio di valutazione automatica (per evitare l accertamento). No valutazione automatica -> per terreni edificatori e aziende! Ratio: è notorio che terreni edificabili valgono molto di più del valore catastale del terreno, proprio perché suscettibili di utilizzazione edificatoria. Ma quando il terreno è edificabile? Solo se esso risulta tale dal PRG approvato. Non basta invece un PRG in itinere, ad es con la sola delibera del consiglio comunale, ma senza sia stata ancora approvata la delibera del consiglio regionale. Non trovando applicazione per i terreni edificabili la valutazione automatica, per accertare il valore venale del terreno, l ufficio del registro farà appunto riferimento a vendite, divisioni e perizie giudiziarie non anteriori a 3 anni dall atto al reddito netto del terreno e agli altri criteri di determinazione.. Per gli immobili, infatti, l'ufficio del registro, ai fini dell'eventuale rettifica, controlla il valore avendo riguardo: - ai trasferimenti a qualsiasi titolo e alle divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre 3 anni alla data dell'atto che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche - ovvero al reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili, capitalizzato al tasso mediamente applicato alla detta data e nella stessa località per gli investimenti immobiliari, - nonché ad ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai comuni. Per le aziende, il valore è controllato dall'ufficio con riferimento: 19

20 al valore complessivo dei beni che compongono l'azienda, compreso l'avviamento, al netto delle passività risultanti dalle scritture contabili obbligatorie o da atti aventi data certa. Ma come si fa a calcolare l avviamento? Il legislatore, anche fiscale, non detta alcun criterio per la sua determinazione. Si sa solo che è quella plusvalenza determinata dall organizzazione dei beni, che gli stessi beni hanno considerati collettivamente anziché singolarmente. Si valutazione automatica per immobili aziendali! L avviso di accertamento, con rettifica e liquidazione della maggiore imposta, deve essere obbligatoriamente motivato, in modo tale da consentire un eventuale ricorso al contribuente. No facoltà di rettifica: se espropriazione forzata, o trasferimento volontario in luogo dell espropriazione, ovvero vendita all asta pubblica: base imponibile è il prezzo di aggiudicazione, ed è preclusa all amministrazione finanziaria la facoltà di rettifica. Ratio: proprio per la particolare procedura, è escluso ogni possibile intento di evasione fiscale. Per terreni edificatori Una legge ha previsto la possibilità della cd affrancazione del terreno Ossia consentito al proprietario del terreno di far procedere a perizia giurata di stima da un tecnico E poi pagando il 4% sul valore periziato -> Ai fini di assolvere la tassa sulle plusvalenze ex art (per immobili e quote e azioni, che prevedono una presunzione di intento speculativo se nei 5 anni) e poi in caso di vendita, ovviamente indicare in atto un prezzo non inferiore a quello della perizia. NB: ogni volta che il valore catastale dovesse essere maggiore del prezzo effettivo: puoi allegare una perizia giurata di stima di un tecnico così non hai problemi in caso di accertamento! Art. 62 Nullità dei patti contrari alla legge. 20

21 I patti contrari alle disposizioni del presente testo unico -> sono nulli. Es patti che prevedono pagamento eventuali sanzioni solo a carico di una parte, o variazione dei modi e termini per la registrazione di un atto (es dopo i 20 giorni) Leciti i patti che prevedono imposte di registro solo a carico di una parte, o 50 e 50 a acquirente e venditore (anziché spese atto tutte all acquirente) Inderogabilità solo per l Invim (definitivamente soppressa nel 2002) obbligatoriamente a carico del venditore. Art. 64 Estremi di registrazione I pubblici ufficiali devono indicare negli atti da loro formati gli estremi di registrazione degli atti soggetti a registrazione in termine fisso menzionati negli atti stessi. Quindi no estremi per atti soggetti a registrazione in caso d uso. Ratio: garantire ulteriore controllo su assolvimento obbligo di registrazione, e evitare doppia imposizione fiscale degli atti citati, ai sensi dell art. 22 perché atto enunciato. Divieti relativi agli atti non registrati. E vietato negli atti non soggetti a registrazione in termine fisso (es procura), menzionare, né allegare agli stessi, atti soggetti a registrazione in termine fisso non registrati. Quindi è possibile ad esempio menzionare in una vendita (che è atto soggetto a registrazione in termine fisso) una precedente divisione non registrata. Ratio: in tal modo l ufficio tassando la vendita, potrà tassare anche la divisione in quanto atto enunciato (menzionato) o allegato. Divieto invece se menzione o allegazione in atto non soggetto a registrazione in termine fisso, es procura, perché non essendo soggetta a registrazione, più difficile per l Ufficio rilevare l evasione di imposta. I notai possono rilasciare originali, copie ed estratti degli atti soggetti a registrazione in termine fisso da loro formati o autenticati solo dopo la registrazione, indicando gli estremi della registrazione, compreso l'ammontare dell'imposta. 21

22 Eccezioni al divieto per: - copie per trascrizione e iscrizione (anche prima della registrazione) - copie per approvazione o omologazione Controllo del repertorio. Visto dell Ufficio ogni 4 mesi -> repertorio atti inter vivos (l originale, fascicoli supplementari come ispezione biennale) Entro il mese successivo a ciascun quadrimestre solare (maggio, settembre, gennaio) presentare il repertorio all'ufficio, che, dopo aver controllato la regolarità della tenuta del repertorio e della registrazione degli atti in esso iscritti, appone il proprio visto. se visto immediato (stampigliatura) no problem, se repertorio viene trattenuto almeno un giorno, e in quel giorno stipuli, occorre fare gli annodamenti repertoriali sui fogli supplementari. Omessa o irregolare tenuta o presentazione del repertorio. Se omessa presentazione del repertorio -> sanzione amministrativa da 2 a 10 milioni di lire. Se irregolare tenuta del repertorio -> da 1 a 4 milioni di lire. Se presentazione del repertorio con ritardo maggiore di 60 giorni -> -> possibile sospensione sino a 6 mesi. Omessa registrazione o della presentazione della denuncia ex art.19 Sanzione amministrativa -> dal 120 al 240% dell'imposta dovuta. Art. 71 Insufficiente dichiarazione di valore Se il prezzo o valore è inferiore al valore venale accertato dall ufficio, ridotto di 1/4, - es terreni edificatori e aziende, o fabbricati senza rendita se no art sanzione amministrativa -> dal 100 al 200% della maggiore imposta dovuta. Se differenza non è superiore a 1/4 (cd franchigia o soglia di tolleranza) -> no sanzione 22

23 Ovviamente è possibile fare ricorso. Art. 72 Occultazione di corrispettivo Se il prezzo effettivo è maggiore di quello dichiarato sanzione amministrativa -> dal 200 al 400% della differenza tra l'imposta dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato, detratto, tuttavia, l'importo della sanzione eventualmente irrogata ai sensi dell'articolo 71. Quindi se dichiari 100, è in realtà il bene vale 200 ed il prezzo vero è 200: incorri sia nella violazione dell art. 71 (perché valore venale maggiore del prezzo) sia dell art. 72 (perché discrasia tra prezzo dichiarato ed effettivo) ma in tal caso no doppia sanzione (no cumulo!), ma unica sanzione, più grave, ex art 72 per occultazione di corrispettivo. Decadenza dell'azione dell Ufficio Per gli atti soggetti a registrazione e NON presentati -> 5 anni ha l ufficio, a pena di decadenza, per richiedere la registrazione, da quando doveva essere richiesta Per atti Presentati per la registrazione -> 3 anni Ricorda infatti che a seguito sentenza Cass SSUU termine di decadenza di 3 anni per richiedere maggiore imposta in caso di decadenza da agevolazioni prima casa, perché relativa a atto presentato! Ovvio, se non presentato -> 5 anni e non 3, deve avere più tempo l ufficio! L'avviso di rettifica -> entro il termine di decadenza di 2 anni dalla registrazione. Il credito dell'amministrazione finanziaria per l'imposta definitivamente accertata (e già chiesta) si prescrive in 10 anni. Ricorda differenze tra prescrizione e decadenza Decadenza -> no cause di sospensione o interruzione, e perdita di un diritto che non è ancora entrato nella propria disponibilità (es imposta non ancora accertata solo termini di decadenza) Decadenza dell'azione del contribuente. Il contribuente ha tempo 3 anni dal pagamento per il rimborso; ossia per contestare e ottenere rimborso di imposte, sanzioni e interessi pagate. 23

24 Il notaio non è legittimato a chiedere il rimborso di imposta, in quanto non è lui il contribuente, salvo per le sanzioni pagate dal contribuente per fatti ascrivibili al notaio, es omessa registrazione di atti da lui ricevuti, cass. Ex art 2758 cc Lo Stato ha privilegio speciale sui beni immobili cui il tributo si riferisce. Artt. 81 e 82 legge IRPEF Plusvalenze Se cessione di fabbricati o titoli Se è entro 5 anni c è presunzione che operazione speculativa. 24