IMPOSTE E TASSE Il dizionario delle imposte sugli atti relativi agli immobili

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1 IMPOSTE E TASSE Il dizionario delle imposte sugli atti relativi agli immobili a cura di Gianluca Groppi Atti dell autorità giudiziaria Cessione di azienda Cessione di cubatura Comodato Conferimento in società Contratto condizionato Contratto per persona da nominare Contratto preliminare Costituzione di diritti reali limitati (usufrutto, uso, abitazione) Costituzione di rendita fondiaria Costituzione di servitù Divisione Enfiteusi Espropriazione Fusione e scissione di società di ogni tipo Ipoteca Locazione e affitto Mutuo ipotecario Permuta Permuta con conguaglio Rettifica di dati catastali Risoluzione del contratto Scioglimento di società con assegnazione di beni ai soci Stralcio divisionale Transazione comportante trasferimento di immobili Trasformazione di società Vendita Note Tipo di operazione Atti dell autorità giudiziaria a. recanti trasferimento o costituzione di diritti reali su immobili b. che dichiarano la nullità o pronunciano l annullamento di un atto c. aventi per oggetto lo scioglimento o la cessazione degli effetti civili del matrimonio d. che accertano l acquisto per usucapione della proprietà o di diritti reali di godimento degli immobili Cessione di azienda Imposta di registro Imposta di Imposta trascrizione catastale esenti esenti esenti

2 a. se sono previsti corrispettivi diversi per i vari beni b. se è previsto un unico corrispettivo Cessione di cubatura vedi vendita: maggiore fra le aliquote dei vari immobili a. a favore di altro terreno dello stesso proprietario b. a favore di terreno di proprietà di altro soggetto Comodato 2% 1% Norma generale esente esente Conferimento in società a. della proprietà o di diritti reali di godimento su fabbricati destinati specificamente all esercizio di attività commerciali e non suscettibili di altra destinazione senza radicale trasformazione b. della proprietà o di diritti reali di godimento su aree destinate a essere utilizzate per la costruzione dei suddetti fabbricati o come loro pertinenze, sempreché i fabbricati siano ultimati entro 5 anni e presentino le indicate caratteristiche c. della proprietà o di diritti reali di godimento su tutti gli altri immobili Contratto condizionato a. sottoposto a condizione risolutiva stessa aliquota del contratto non condizionato 4% 2% 1% 4% 2% 1% b. sottoposto a condizione sospensiva Contratto per persona da nominare 2% 1% le imposte proporzionali si pagano sulla denuncia di avveramento di condizione a. contratto concluso dallo stipulante stesse aliquote previste per il contratto normale b. nomina del terzo compiuta entro 3 giorni dalla stipula del contratto suddetto c. nomina del terzo compiuta dopo 3 giorni dalla stipula del contratto suddetto Contratto preliminare ta come un nuovo trasferimento dallo stipulante al terzo a. norma generale esente esente b. se prevede la dazione di somme a titolo di caparra confirmatoria 0,5% esente esente c. se prevede il pagamento di acconti di prezzo base imponibile:somma versata a titolo di caparra o di acconto 3% esente esente Costituzione di diritti reali limitati (usufrutto, uso, abitazione) vedi vendita 2% esente

3 Costituzione di rendita fondiaria base imponibile: valore dell immobile trasferito, ovvero, se maggiore,il valore della rendita, costituito: vedi vendita 2% esente nel caso di rendita perpetua o a tempo indeterminato, dal decuplo dell annualità; nel caso di rendita a tempo determinato, dal valore attuale dell annualità, calcolato al saggio legale di interesse (2,5%), ma mai superiore al decuplo dell annualità; nel caso di rendita vitalizia, dall annualità moltiplicata per il coefficiente di cui al prospetto allegato al D.P.R. 131/1986, relativo all età della persona alla cui morte la rendita cessa Costituzione di servitù base imponibile:corrispettivo della servitù vedi vendita 2% esente Divisione a. senza conguagli 1% b. con conguagli inferiori o uguali al 5% del valore della quota di diritto c. con conguagli superiori al 5% del valore della quota di diritto: 1% 1% per la divisione per il conguaglio 1% 1% base imponibile: per la divisione, la massa dei beni divisi; per il conguaglio, il valore del conguaglio Enfiteusi a. costituzione base imponibile: ventuplo del canone annuo ovvero, se maggiore, valore del diritto dell enfiteuta, pari alla differenza fra il valore venale della piena proprietà e la somma dovuta per l affrancazione b. affrancazione base imponibile: somma dovuta dall enfiteuta c. devoluzione base imponibile: ventuplo del canone annuo ovvero, se maggiore, valore del diritto dell enfiteuta, pari alla differenza fra il valore venale della piena proprietà e la somma dovuta per l affrancazione d. trasferimento del diritto del concedente (dominio diretto) base imponibile: somma dovuta dall enfiteuta e. trasferimento del diritto dell enfiteuta (dominio utile) base imponibile: ventuplo del canone annuo ovvero, se maggiore, valore del diritto dell enfiteuta Espropriazione a. effettuata a favore dello Stato o di enti pubblici territoriali o di cononsorzi costituiti esclusivamente fra gli stessi o a favore di comunità montane 3% 2% 1% b. effettuata a favore di altri soggetti vedi vendita 2% 2%

4 Fusione e scissione di società di ogni tipo Norma generale Ipoteca a. iscrizione 0,5% 2% esente b. cancellazione 0,5% 0,5% esente c. restrizione 0,5% 0,5% esente d. postergazione di grado base imponibile: importo dell ipoteca Locazione e affitto 0,5% 0,5% esente a. di fondi rustici 0,5% esente esente b. di ogni altro immobile base imponibile: corrispettivo annuo a. stipulato con una banca base imponibile: importo del mutuo b. stipulato con una finanziaria: Mutuo ipotecario 2% esente esente imposta sostitutiva delle 0,25% atto di mutuo iscrizione di ipoteca 0,5% esente 2% esente esente base imponibile: importo dell ipoteca Permuta a. di beni esistenti soggetti alla stessa aliquota base imponibile: per imposta di registro e trascrizione, maggior valore dei beni permutati; per imposta catastale, valore di ciascun bene (si pagano 2 imposte, 1 per ciascun bene) b. di beni esistenti soggetti ad aliquote diverse base imponibile: per imposta di registro e trascrizione, valore del bene per il quale si paga la maggiore imposta; per imposta catastale, valore di ciascun bene (si pagano 2 imposte, 1 per ciascun bene) c. di un bene soggetto a IVA con un bene soggetto a imposta di registro base imponibile: valore del bene soggetto all imposta di registro Permuta con conguaglio a. di beni soggetti alla stessa aliquota base imponibile: per imposta di registro e trascrizione, maggior valore dei beni permutati; per imposta catastale, valore di ciascun bene(si pagano 2 imposte, 1 per ciascun bene) b. di beni soggetti ad aliquote diverse base imponibile: se il bene di maggior valore è soggetto all aliquota più elevata: per imposta di registro e di trascrizione, maggior valore dei beni permutati; per imposta catastale, valore di

5 ciascun bene (si pagano due imposte) se il bene di maggior valore è soggetto all aliquota meno elevata: per l imposta di registro si paga l aliquota più elevata sul valore del bene di minor valore e l aliquota inferiore sul conguaglio; per l imposta di trascrizione, maggior valore dei beni permutati; per imposta catastale, valore di ciascun bene (si pagano due imposte) c. di un bene soggetto a IVA con un bene soggetto a imposta di registro base imponibile: valore del bene soggetto all imposta di registro Rettifica di dati catastali Norma generale Risoluzione del contratto a. in forza di clausola o condizione risolutiva apposta al contratto b. a mezzo di atto pubblico stipulato o di scrittura privata autenticata entro il secondo giorno non festivo successivo a quello di conclusione del contratto: nei casi precedenti, se si è versata una somma per la risoluzione 0,5% nei casi precedenti, se si è promessa una somma per la risoluzione 3% c. in ogni altro casobase imponibile: valore dell immobile cui si riferisce la risoluzione stesse aliquote del contratto risolto Scioglimento di società con assegnazione di beni ai soci a. della proprietà o di diritti reali di godimento su fabbricati destinati specificamente all esercizio di attività commerciali e non suscettibili di altra destinazione senza radicale trasformazione b. della proprietà o di diritti reali di godimento su aree destinate a te a essere utilizzate per la costruzione dei suddetti fabbricati o come loro pertinenze, sempreché i fabbricati siano ultimati entro 5 anni e presentino le indicate caratteristiche c. della proprietà o di diritti reali di godimento su tutti gli altri immobili Stralcio divisionale 2% 1% 4% 2% 1% 4% 2% 1% vedi vendita 2% base imponibile: valore della quota stralciata 1% 1% Transazione comportante trasferimento di immobili Trasformazione di società Norma generale

6 Vendita a. di fabbricato 7% 2% 1% b. di abitazione e sue pertinenze, con agevolazione 1 a casa 3% c. di terreni agricoli e relative pertinenze 15% 2% 1% d. di terreni agricoli e relative pertinenze, acquistati da imprenditori agricoli a titolo principale, associazioni o 8% 2% 1% società cooperative di cui agli artt. 12 e 13 della legge 153/1975 e. di terreni agricoli e relative pertinenze, acquistati per la formazione o l arrotondamento della piccola proprietà contadina 1% f. di immobili di particolare interesse storico, artistico e architettonico soggetti alla legge 1089/1939 3% 2% 1% g. di terreni edificabili 8% 2% 1% h. di fabbricati rurali i. esente da IVA ex art. 10, lett. 8-bis, D.P.R. 633/1972, nei confronti di imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale dell attività esercitata la rivendita di beni immobili, a condizione che nell atto l acquirente dichiari che intende trasferirli entro tre anni l. a favore dello Stato, ovvero a favore di enti pubblici, territoriali o consorzi costituiti esclusivamente fra gli stessi ovvero a favore di comunità montane 8% 2% 1% 1% m. a favore di ONLUS 2% 1% 1.Agevolazioni prima casa Note È disposta dall art. 1, nota II-bis), della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 131/1986 (testo unico delle disposizioni concernenti l imposta di registro); per godere di tale agevolazione devono ricorrere le seguenti condizioni: a) che l immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l acquirente ha o stabilisca entro un anno dall acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l acquirente sia cittadino italiano emigrato all estero, che l immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall acquirente nell atto di acquisto; b) che nell atto di acquisto l acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l immobile da acquistare; c) che nell atto di acquisto l acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo ovvero di cui all art. 1 della legge 168/1982, all art. 2 del D.L. 12/1985, convertito, con modificazioni, dalla legge 118/1985, all art. 3, comma 2, della legge 415/1991, all art. 5, commi 2 e 3, dei DD.L. 14/1992, 237/1992 e 293/1992, all art. 2, commi 2 e 3, del D.L. 348/1992, all art. 1, commi 2 e 3, del D.L. 388/1992, all art. 1, commi 2 e 3, del D.L. 455/1992, all art. 1, comma 2, del D.L. 16/1993, convertito, con modificazioni, dalla legge 75/1993 e

7 all art. 16 del D.L. 155/1993, convertito, con modificazioni, dalla legge 243/1993. Le agevolazioni di cui sopra, sussistendo le condizioni di cui alle lett. a), b) e c) del medesimo comma 1, spettano per l acquisto, anche se con atto separato, delle pertinenze dell immobile di cui alla lett. a). Sono ricomprese tra le pertinenze, limitatamente a una per ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, che siano destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell acquisto agevolato. In caso di dichiarazione mendace, o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo prima del decorso del termine di 5 anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrat pari al 30% delle stesse imposte. Le predette disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall alienazione dell immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale. 2.Base imponibile È l importo al quale si applica l imposta nella misura proporzionale; se la base imponibile è così bassa che l imposta relativa è inferiore alla misura della (vedi), si applica comunque la. Unica eccezione a questa regola è nel caso dell imposta di registro relativa ai contratti di locazione, i quali (salvo per la registrazione del contratto, ossia quando la locazione ha inizio) pagano l importo esatto dell imposta, anche se inferiore alla. 3.Conguagli 4.Esenzione 5.Legge 1089/1939 (ora D.Lgs. 490, ) Sono le somme di denaro che un condividente deve versare all altro o agli altri condividenti qualora il valore del bene assegnatogli sia superiore alla quota di diritto spettantegli. Così, per esempio, se 2 soggetti sono comproprietari per un mezzo ciascuno di 2 appartamenti del complessivo valore di lire 200 milioni, a ciascuno spetta una quota di diritto pari a lire 100 milioni. Se nell atto di divisione a un comproprietario viene assegnato un appartamento che vale lire 120 milioni e all altro il secondo appartamento che vale lire 80 milioni, il primo deve versare al secondo lire 20 milioni, cosicché entrambi ricevano quanto loro spetta, ossia lire 100 milioni. La somma di lire 20 milioni si chiama conguaglio. Significa che l atto non è soggetto all imposta in questione e quindi non sconta neppure la Gli immobili soggetti a questa legge sono quelli dichiarati di particolare interesse architettonico, storico o artistico. Per godere delle agevolazioni (ed essere soggetti ai vincoli) previsti per questi immobili, occorre che relativamente agli stessi venga emanato un vincolo da parte del Ministero per i beni culturali, mediante procedimento amministrativo, che viene notificato al proprietario. Gli immobili vincolati godono fra le altre delle agevolazioni indicate nel testo: se alienati a titolo oneroso (vendita, permuta), il relativo atto è però soggetto alla condizione sospensiva del mancato esercizio della prelazione da parte dello Stato. L atto di trasferimento deve quindi essere notificato al Ministero per i beni culturali, presso la Sovrintendenza regionale competente per territorio: l atto di trasferimento avrà effetto solo se lo Stato non eserciterà la prelazione. 6.Tassa Per alcune categorie di atti, la legge prevede che le imposte di registro, ipotecaria e catastale non siano dovute in misura proporzionale, bensì. Si tratta, nella stragrande maggioranza dei casi, di agevolazioni per particolari situazioni considerate degne di favore da parte dell erario. L importo della è to in lire 250 mila, fatta eccezione per la relativa ai contratti di locazione per i quali, quando scontano l imposta, quest ultima è pari a lire 150 mila.

8 7.Valore degli immobili L ufficio del registro può rettificare il valore dichiarato in un atto relativo a un immobile: a) sempre, se si tratta di un terreno edificabile; b) in tutti gli altri casi, solo se il valore dichiarato è inferiore a quello che risulta moltiplicando la rendita catastale: per 50 (se si tratta di un ufficio categoria catastale A/10 o di un fabbricato censito nel gruppo D); per 34 (se si tratta di un negozio categoria Catastale C/1 o di un fabbricato censito nel gruppo E); per 100 (se si tratta di qualsiasi altro tipo di fabbricato, per esempio appartamenti e autorimesse); per 75 (se si tratta di un terreno non edificabile). Se il trasferimento ha per oggetto un fabbricato non ancora iscritto in catasto con attribuzione di rendita, le parti possono chiedere che a sensi dell art. 12 legge 154/1988 l atto venga to sulla base del valore che risulterà quando all immobile verrà attribuita la rendita. Pertanto, al momento della registrazione dell atto l acquirente paga le imposte proporzionali calcolate sul valore dell immobile dichiarato in atto; se dalla rendita che verrà attribuita deriverà un maggior valore, l acquirente pagherà la differenza fra l imposta calcolata su detto maggior valore e quella già versata, oltre agli interessi; se dalla rendita risulta un valore minore di quello dichiarato in atto, l acquirente non può chiedere il rimborso della maggiore imposta pagata. 8.ONLUS Gli acquisti effettuati dalle ONLUS (Organizzazioni non lucrative di utilità sociale) sono agevolati a condizione che la ONLUS dichiari nell atto che intende utilizzare direttamente i beni per lo svolgimento della propria attività e che realizzi l effettivo utilizzo diretto entro 2 anni dall acquisto. In caso di dichiarazione mendace o di mancata effettiva utilizzazione per lo svolgimento della propria attività è dovuta l imposta nella misura ordinaria nonché una sanzione amministrativa pari al 30% della stessa imposta.