MERCATO IMMOBILIARE NAPOLI I SEM 2013

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1 MERCATO IMMOBILIARE NAPOLI I SEM 2013 A Napoli nella prima parte del 2013 i valori delle abitazioni hanno segnalato un ribasso del 3% rispetto al semestre precedente I sem ,6% -6,8% -6,1% -3,0% -5,5% -12,7% -3,0% MACROAREA CENTRO Anche la macroarea Centrale delle città ha evidenziato un calo dei prezzi pari al 3%. ZONA CENTRO STORICO Si registrano quotazioni in discesa nel Centro storico ed in particolare in zona Duomo. In quest area della città gli acquisti sono effettuati soprattutto da investitori, grazie alla presenza dell Università Federico II e di molte facoltà universitarie, ed attualmente la disponibilità media di spesa è di 100 mila. Il mercato delle locazioni è vivace, sia per la presenza di studenti sia per la richiesta da parte di stranieri. Il canone di locazione mensile di una camera singola nelle aree più centrali, ed adiacenti alle facoltà, si attesta su , per un bilocale la spesa sale a Da segnalare qualche acquisto anche da parte di famiglie, che in genere si focalizzano su trilocali dal valore medio di 150 mila. Le vie principali del centro storico sono via Duomo e corso Umberto, dove si trovano tipologie d epoca risalenti anche al Si tratta di strade ampie e luminose, sempre molto apprezzate dagli acquirenti: un buon usato si acquista con una spesa compresa tra 2000 e 2500 al mq. Prezzi più elevati si registrano in alcuni contesti molto centrali, ben tenuti, luminosi ed adiacenti alle facoltà universitarie come ad esempio via Mezzo Cannone, piazza San Domenico Maggiore e piazza Nicola Amore, dove l usato tocca punte di 3800 al mq. Le quotazioni e le richieste diminuiscono notevolmente se ci si sposta nella zona dei vicoli, ad esempio nell area di vico Maiorana e vico Limoncello, con valori che raggiungono anche i 700 al mq. ZONA CENTRO CORSO MERIDIONALE Sono sostanzialmente stabili le quotazioni immobiliari in zona Centro - Corso Meridionale nella prima parte dell anno. In questa zona della città la domanda proviene principalmente da investitori, si tratta in genere di persone che possiedono un capitale non superiore a 150 mila da investire per l acquisto di bilocali e trilocali. L area infatti è caratterizzata da una buona richiesta di case in affitto, sia da parte di stranieri sia da parte di giovani coppie e persone che in questo momento non riescono ad acquistare. Bilocali e trilocali si affittano con una spesa mensile compresa tra 500 e 650. Centrale e molto trafficata l area di corso Meridionale, dove sono presenti palazzine d epoca costruite nei primi anni del 900. Chi volesse acquistare un appartamento usato in buone condizione deve mettere in conto una spesa compresa tra 1800 e 2000 al mq. Da segnalare un buon numero di richieste per le soluzioni che si trovano in piazza Nazionale, caratterizzate da una buona esposizione e quindi luminose. Sempre richieste anche le tipologie che si trovano nella zona del Centro Direzionale, dove è possibile acquistare appartamenti più recenti e situati in un buon contesto abitativo. Situazione completamente diversa quella che si registra nell area di piazza Garibaldi, nei pressi della stazione ferroviaria, e nelle vie limitrofe come via Torino via Bologna e via Milano poco apprezzate dagli acquirenti. Si tratta infatti di un area molto trafficata e degradata che il Comune di Napoli sta cercando di riqualificare. Sono in corso infatti i lavori per la riqualificazione di piazza Garibaldi e del suo arredamento urbano, che una volta terminati potrebbero influire positivamente sul mercato immobiliare dell intera zona. Attualmente la spesa per comprare un appartamento usato nell area di piazza Garibaldi è bassa e si attesta tra 1000 e 1200 al mq. MACROAREA POSILLIPO - CHIAIA - SAN FERDINANDO La macroarea Posillipo - Chiaia- San Ferdinando ha segnalato una lieve contrazione dei prezzi pari al -1%. ZONA POSILLIPO

2 Sono rimaste sostanzialmente invariate le quotazioni immobiliari a Posillipo. Il mercato è vivo, il numero di compravendite è in aumento, anche grazie al ribasso dei prezzi degli scorsi semestri che ha permesso l acquisto anche a persone che in passato non avevano la capacità economica per farlo. A comprare sono esclusivamente persone che intendono abitare nel quartiere, mentre sono molto diminuiti gli acquisti per investimento a causa di rendimenti da locazione troppo bassi. Spesso si tratta di acquisti migliorativi e quasi sempre effettuati senza l ausilio del mutuo. La domanda si concentra su tipologie da ristrutturare (in modo da poterle personalizzare), dotate di posto auto e di vista panoramica. Tra le aree più richieste del quartiere da segnalare la parte bassa di via Posillipo caratterizzata da palazzi d epoca costruiti tra la fine dell 800 ed i primi anni del 900. Si tratta di una zona panoramica, ben collegata con le altre zone della città e dotata di numerosi lidi balneari. Qui un appartamento da ristrutturare costa tra 7000 e 7500 al mq. Mercato particolare quello di Marechiaro, zona apprezzata soprattutto da persone in cerca di privacy e tranquillità. Marechiaro è un borgo molto verde che si sviluppa fino al mare ed è composto da abitazioni storiche, ville d epoca, parchi e palazzine degli anni 60 e 70. I prezzi sono leggermente inferiori a quelli registrati in via Posillipo. Meno prestigiose le strade secondarie che si diramano nei pressi di via Posillipo, con prezzi nettamente inferiori in particolare per quelle tipologie che non godono della vista mare. Per quanto riguarda il mercato degli affitti si segnalano canoni al ribasso, in conseguenza ad un offerta molto alta di abitazioni in locazione. A cercare appartamenti in affitto sono quasi sempre persone del posto, famiglie, professionisti, badanti, genitori per i figli, oppure aziende per i propri dipendenti trasfertisti. Un bilocale da mq si affitta con una spesa di al mese, mentre per un trilocale da 90 mq il canone sale a al mese. I contratti stipulati sono sia a canone libero da 4 anni più 4 sia transitori. Bassa la domanda di box e posti auto, che in genere sono acquistati contestualmente all abitazione: attualmente un box singolo si vende a mila. ZONA MERGELLINA Nel quartiere di Mergellina non si sono evidenziate particolari variazioni delle quotazioni immobiliari, anche se nei prossimi mesi si potrebbe assistere ad un sensibile ribasso delle stesse. Le compravendite vanno a rilento perché molti proprietari non sono disposti a diminuire i prezzi rimanendo così distanti dall attuale disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti. In questa prima parte dell anno le compravendite sono state effettuate da persone che già possedevano il capitale, oppure da famiglie in cerca di una soluzione migliorativa, rari invece gli acquisti per investimento. Chi acquista per mettere a reddito cerca in genere qualcosa di già locato, oppure posizionato in zone molto richieste: a cercare casa in affitto sono sia giovani sia famiglie. Nella parte più signorile di Mergellina il canone mensile di un bilocale da 60 mq si attesta su 700 al mese, i contratti stipulati sono sempre a canone libero da 4 anni più 4. L area più signorile del quartiere è quella che si sviluppa intorno a viale Gramsci, via Caracciolo, Riviera di Chiaia, via Crispi, piazza Amedeo, via del Parco Margherita ed una parte di corso Vittorio Emanuele. Qui si trovano stabili d epoca dotati di portineria e situati in ottimi contesti nei pressi del mare, con quotazioni comprese tra 6000 ed 8000 al mq. Prezzi più contenuti si registrano nell area di via Piedigrotta e di via Giordano Bruno, dove si possono acquistare soluzioni dei primi anni del 900 oppure degli anni 50 in poi con una spesa compresa tra 4000 e 5000 al mq. Più popolare la zona dei vicoletti della Riviera di Chiaia, di via Camillo Cucca e di via San Guido, dove ci sono palazzine d epoca spesso prive di ascensore dal valore compreso tra 2000 e 3000 al mq. Da segnalare che, dopo il crollo di una facciata di una palazzina in zona Riviera di Chiaia si attendono cambiamenti della viabilità dell intero quartiere che dovrebbero migliorare il flusso automobilistico, attualmente difficoltoso a causa dei blocchi stradali dovuti al crollo stesso. ZONA BAGNOLI Nel quartiere di Bagnoli i prezzi delle abitazioni sono diminuiti del 5%. I valori erano cresciuti in previsione della realizzazione di numerosi progetti che interessano questa area della città, progetti che però tardano ad essere realizzati e le quotazioni ne risentono negativamente.questi progetti prevedono la costruzione di alberghi, parchi verdi e la bonifica dell area dell Italsider, ma attualmente gli unici lavori attivi sono quelli in corso in zona Porta di Bagnoli dove sorgerà un nuovo teatro e delle nuove strutture sportive. Da non

3 dimenticare inoltre le difficoltà di accesso al credito che, in questo momento, limita la disponibilità di spesa dei potenziali clienti. Nei primi sei mesi dell anno si sono registrate soprattutto acquisti di sostituzione, si tratta di persone che vendono e riacquistano soluzioni più grandi, ma anche più piccole. Completamente scomparsi gli investitori, sempre in cerca di prezzi troppo bassi e non disponibili sul mercato attuale. Si segnala inoltre un allungamento delle tempistiche medie di vendita a causa di un offerta molto ampia: dal momento dell acquisizione dell immobile fino alla vendita si impiegano mediamente tra 4 e 5 mesi. Le tipologie più richieste sono quelle dotate di vista panoramica, di spazi esterni come terrazzi o giardini e del posto auto, quest ultimo poco presente. Le vie più apprezzate sono via Boezio e via Campi Flegrei perché panoramiche, ben collegate con gli altri quartieri della città e dotate di tutti i servizi. In queste strade è possibile acquistare soluzioni completamente ristrutturate in palazzine in stile liberty dei primi anni del 900 ad un prezzo di 3000 al mq. Ci sono inoltre edifici costruiti in edilizia privata ante 67 che hanno valori compresi tra 1700 e 2400 al mq a seconda del grado di ristrutturazione e della presenza o meno della vista panoramica. Da segnalare che quasi tutte le palazzine sono state riqualificate nei primi anni del 2000 grazie al Progetto Sirena che prevedeva un finanziamento del 50% da parte del Comune di Napoli su tutti i lavori di riqualificazione. L edilizia privata si concentra prevalentemente nella parte ovest del quartiere, dove sono presenti ad esempio il Parco dei Fiori ed il Parco 58 : qui un buon usato si può acquistare con una spesa di al mq, con punte di al mq per tipologie luminose e ristrutturate. Nella parte est e più alta del quartiere ci sono invece palazzine Ina Casa, quasi tutte dotate di vista panoramica e di posti auto. Un appartamento ristrutturato costa al mq. Il mercato delle locazioni evidenzia una certa distanza tra le richieste dei proprietari e la disponibilità dei potenziali inquilini: attualmente un bilocale si affitta a non più di al mese, mentre per il trilocale la spesa sale a 650 al mese. Ovviamente questi parametri possono variare se l abitazione possiede particolari caratteristiche di pregio come ad esempio la vista panoramica. La domanda di appartamenti in affitto proviene da studenti universitari oppure da lavoratori trasfertisti (impiegati della Città della Scienza, attualmente in fase di ricostruzione). Il contratto utilizzato è quello a canone libero. Nell area di Viale dei Giardini sono stati completati e sono operativi un nuovo centro sportivo ed un nuovo cinema multisala. MACROAREAFLEGREA - FUORIGROTTA Nella macroarea di Flegrea - Fuorigrottai prezzi sono diminuiti del 6,2%. ZONA FUORIGROTTA - AUGUSTO In zona Fuorigrotta - Augusto il calo dei valori è stato del 7,1%. Diminuisce infatti la disponibilità di spesa degli acquirenti ed i proprietari in molti casi si adeguano ridimensionando le proprie richieste. Questo semestre ha evidenziato comunque un mercato più vivace ed un aumento del numero di compravendite: infatti il ribasso dei prezzi degli ultimi anni sta incoraggiando le persone ad avvicinarsi con maggiore fiducia all acquisto dell abitazione. Attualmente a comprare sono persone che già dispongono di un capitale derivante da una vendita oppure da un eredità, non mancano inoltre gli acquisti per investimento. Chi acquista per mettere a reddito preferisce bilocali dal valore compreso tra 130 e 150 mila oppure trilocali con un prezzo di mila. Spesso chi investe preferisce comprare appartamenti già locati: le richieste di alloggi in affitto provengono soprattutto da giovani, il canone di un bilocale è di 550 al mese, quello di un trilocale è di al mese. Il contratto utilizzato è sempre a canone libero da 4 anni più 4. L area di Fuorigrotta presenta un edilizia eterogena composta sia da tipologie civili sia da soluzioni realizzate in edilizia popolare ante 67. La via principale del quartiere è viale Augusto, molto apprezzata dagli acquirenti grazie alla presenza di palazzine civili dotate di portineria ed ascensore con prezzi che si attestano su 3000 al mq per quanto riguarda un buon usato. Sempre su viale Augusto è possibile acquistare soluzioni popolari a valori compresi tra 2200 e 2600 al mq. Via Giulio Cesare è la strada parallela a viale Augusto ed è richiesta perché adiacente alla via principale ma con prezzi

4 leggermente inferiori. Qui un buon usato si acquista con una spesa di al mq. Prezzi più bassi si registrano in via Consalvo, caratterizzata da appartamenti popolari venduti a al mq. ZONA CAVALLEGGERI D AOSTA Quotazioni in calo nell area Cavalleggeri D Aosta nella prima parte del In questo semestre molte vendite sono state effettuate da persone che avevano ricevuto in eredità l immobile e che quindi, pur di vendere, hanno deciso di diminuire le quotazioni. Inoltre in questa zona di Napoli il mercato non è molto attivo in quanto ad acquistare sono solo persone che già vivono in questo quartiere. Le compravendite sono state effettuate da coloro che già possedevano un abitazione oppure da clienti con una buona disponibilità di spesa che hanno acceso mutui dall importo ridotto. La tipologia più richiesta è stata il trilocale, si preferiscono inoltre soluzioni in buone condizioni che non necessitino di importanti interventi di ristrutturazione. Anche sul mercato delle locazioni si registra un calo dei canoni: la domanda da parte di studenti universitari è diminuita in seguito all apertura di nuovi atenei negli altri capoluoghi campani. In questo momento la domanda di case in affitto proviene principalmente da giovani coppie e da famiglie che non riescono ad acquistare. Il canone di un trilocale è compreso tra 600 e 700 al mese. Una delle strade più apprezzate dagli acquirenti è via Cavalleggeri D Aosta, area commerciale e ben servita dove si trovano diverse scuole e la fermata della metropolitana. Inoltre in questa zona le abitazioni sono state realizzate in edilizia privata, al contrario di altre zone, come ad esempio quella di via Dalmazia, dove ci sono tipologie popolari. Un appartamento degli anni 60 in buono stato in via Cavalleggeri D Aosta si compra con una spesa di 2400 al mq, mentre nell area di via Dalmazia i prezzi scendono a 2000 al mq. Buona la domanda per le abitazioni che si trovano nell area di via Diocleziano, strada centrale che collega La zona di Fuorigrotta con quella di Bagnoli. La parte di via Diocleziano che si avvicina a Fuorigrotta è più richiesta perché caratterizzata da palazzi signorili degli anni 60, quasi tutti riqualificati, dotati di portineria e situati nei pressi della fermata della metropolitana. La richiesta per queste tipologie proviene in genere da professionisti, ad esempio avvocati e commercialisti, che alcune volte svolgono in questa zona anche le proprie attività lavorative. Un appartamento signorile in buono stato nell area di piazzale Tecchio si acquista con una spesa di al mq. Da segnalare che in via Diocleziano è stato completato il nuovo Centro Congressi che è già operativo, mentre non sono stati ancora aperti al pubblico il Centro Benessere e gli impianti sportivi adiacenti. Anche in via Cattolica è stato realizzato un nuovo Parco dello Sport che però non è ancora in funzione. Proseguono infine i lavori per la ricostruzione della Città della Scienza in via Coroglio, recentemente devastata da un incendio. MACROAREAVOMERO - ARENELLA Nella macroarea di Vomero-Arenella la contrazione dei prezzi è stata dell 1,8%. ZONA SANITA Sono in calo le quotazioni in zona Sanità: diminuiti molto gli acquisti di prime case, sempre più spesso infatti non c è possibilità di accedere al credito. Attualmente ad acquistare sono esclusivamente investitori: si tratta di persone che hanno a disposizione un piccolo budget compreso tra 20 e 40 mila e lo utilizzano per l acquisto di monolocali e bilocali. Le richieste ricadono soprattutto su appartamenti fronte strada, accatastati come A4 e quindi abitabili, realizzati tra il 1700 ed il 1800 in zona Sanità. Qui un appartamento in discreto stato di conservazione si compra con una spesa di al mq. L investimento immobiliare rimane quindi un punto di forza in questa zona della città: il mercato delle locazioni è attivo, si affitta prevalentemente a stranieri provenienti dallo Sri Lanka, che pagano tra 200 e 300 al mese per l affitto di monolocali e bilocali. Si registrano quindi rendimenti lordi annui molto alti che spingono i risparmiatori verso questo tipo di investimento. I contratti utilizzati sono sempre a canone libero da 4 anni più 4 e la cedolare secca viene utilizzata solo da coloro che possiedono più di un immobile a reddito. Una situazione diversa è quella che si segnala nell area di corso Amedeo di Savoia, dove prima si acquistavano prime case ed attualmente il mercato risulta fermo. In questa zona della città ci sono sia palazzi in tufo ante 67, privi di ascensore, del valore di 2000 al mq, sia

5 parchi degli anni 60 e 70 con palazzine in cemento armato, portineria, ascensori, dal valore di 3000 al mq. La domanda di box è molto alta ma l offerta è quasi inesistente. Non si registrano interventi di riqualificazione o di costruzione di nuove abitazioni residenziali e anche dal punto di vista urbanistico non si segnalano cantieri attivi. ZONE VOMERO S. MARTINI Nell area del Vomero e di via Simone Martini si registrano quotazioni immobiliari in crescita. Infatti in questa fase si compravendono solo soluzioni di qualità determinando valori medi di compravendita in crescita. Attualmente quasi tutti gli acquisti sono effettuati da famiglie che vendono il proprio immobile per comprare una soluzione migliorativa. La scelta ricade su trilocali e quattro locali ben illuminati, dotati di servizio di portineria e di posto auto, posizionati ai piani alti e preferibilmente provvisti di ampi balconi o terrazzi. Da segnalare la riduzione degli acquisti per investimento: l introduzione dell Imu e le nuove norme di adeguamento edilizio hanno infatti scoraggiato questo tipo di acquisti. Molto vivace il mercato delle locazioni, alimentato in particolare da famiglie che concludono il contratto di affitto pregresso per poi riaffittare un altro appartamento ad un costo inferiore. Negli ultimi semestri infatti i canoni di locazione si sono notevolmente ridimensionati ed attualmente si attestano su 600 mensili per un bilocale e su mensili per un trilocale. Una delle aree più prestigiose e richieste e quella dello stadio Collana ed in particolare quella di via Amedeo, via De Ruggero e via Caldieri caratterizzata da palazzine ante 67 dotate di servizio di portineria e balconi. Per l acquisto di un buon usato si spendono circa 3500 al mq. Quotazioni più contenute si registrano nell area di via Pigna, area edificata a partire dalla fine del 1800 fino ad arrivare agli anni 60 nei pressi dell area centrale del Vomero. Un appartamento in buone condizioni ha un valore di 2700 al mq. Popolare la zona di Saverio Altamura, un tempo molto richiesta grazie ai prezzi contenuti ed alla presenza di cantine e posti auto, ma attualmente poco apprezzata dagli acquirenti i quali preferiscono tipologie e zone più signorili. Qui un appartamento ben tenuto costa 2600 al mq. In calo il numero di richieste di box auto: ad oggi il prezzo di una soluzione singola in zona Caldieri è di 60 mila, fino ad arrivare a 30 mila in zona Pigna. MACROAREA COLLINA Nella macroarea Collina il calo dei prezzi è stato del 4,2%. ZONE SECONDIGLIANO Sono in diminuzione le quotazioni immobiliari a Secondigliano. Uno dei maggiori ostacoli all acquisto è la difficoltà di accesso al credito, gli istituti bancari infatti mantengono una certa rigidità sui parametri di erogazione. In questa area della città attualmente acquistano soprattutto famiglie in cerca della prima casa oppure della soluzione migliorativa, mentre in questi mesi si segnala un calo delle richieste da parte di investitori. La tipologia preferita da chi cerca la prima casa è il trilocale, mentre chi acquista per investimento sceglie disolito bilocali dal valore medio di 100 mila. Il mercato degli affitti è dinamico, alimentato in particolare da giovani coppie che non riescono ad acquistare: il canone di un bilocale è compreso tra 400 e 500 al mese. Da segnalare in questa area della città una forte adesione al regime di tassazione con cedolare secca. Secondigliano si sviluppa nella prima periferia a nord di Napoli e presenta un offerta abitativa eterogenea composta da palazzi storici costruiti in tufo e da palazzi più recenti realizzati in cemento armato. Tra le aree maggiormente richieste da segnalare il rione Kennedy, edificato nei primi anni 60 ed apprezzato perché caratterizzato da stabili in cemento armato con ascensore. Qui un buon usato viene valutato circa 1900 al mq. La via principale di Secondigliano è corso Secondigliano dove ci sono palazzi storici in tufo con giardino interno, è però molto difficile trovare in vendita questo tipo di soluzioni. Corso Secondigliano negli ultimi mesi è stato interessato dalla riqualificazione dei marciapiedi e dall ammodernamento dell impianto di illuminazione. Da segnalare inoltre il proseguimento dei lavori per la realizzazione di due nuove fermate della metropolitana, una su corso Secondigliano ed una a Capodichino. Bassa la richiesta di box auto, il prezzo di una soluzione singola si attesta tra 20 e 30 mila.

6 Analisi della domanda a Napoli Domanda Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali Luglio ,8% 40,3% 32,3% 13,0% 4,6% Gennaio ,7% 40,1% 32,1% 13,2% 4,9% Tra gennaio e luglio 2013 la distribuzione delle richieste sulle diverse tipologie è rimasta sostanzialmente invariata. Analisi dell offerta a Napoli Offerta Monolocal i 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali Gennaio ,2% 27,3% 37,2% 17,8% 8,5% Gennaio ,7% 24,6% 39,4% 17,1% 8,2% Per quanto riguarda la domanda si registra un aumento della percentuale dell offerta di bilocali (+2,7%), mentre risulta in calo la percentuale dell offerta di monolocali e trilocali.