Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 2016 NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A MAGGIO

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1 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 1 BOLOGNA NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A MAGGIO 1 1 Quota di edifici residenziali e ad uso produttivo nelle zone amministrative Quota di edifici residenziali sul totale Quota di edifici ad uso produttivo sul totale su dati Censimento popolazione 11 Nel corso dei primi sei mesi del 1, il mercato immobiliare bolognese ha fatto registrare un ritorno all incertezza. I segnali di ripresa legati all attività transattiva nel settore residenziale continuano ad essere presenti, con un aumento delle compravendite del 19,3 nel corso del primo trimestre dell anno rispetto al medesimo periodo del 15. Per quanto riguarda, invece, il mercato non residenziale, il numero di compravendite è risultato in lieve flessione. Per quanto riguarda la composizione, la quota maggiore è rappresentata dal segmento commerciale che da solo, nel 15, ha rappresentato il 3,3 delle compravendite non residenziali. A seguire il comparto direzionale che, seppure in contrazione, raggiunge circa il, del totale transato. Il settore produttivo, infine, risulta in forte difficoltà, con un peso residuale pari all,. Note positive emergono dall analisi delle tempistiche medie per concludere i contratti, le quali, sia per l acquisto che per la locazione, continuano a ridursi. La maggiore disponibilità da parte dei proprietari a ridurre i valori iniziali di vendita, inoltre, ha permesso di ridurre gli sconti tra prezzi richiesti e prezzi effettivi concessi in fase di contrattazione in tutti i comparti. Pertanto, se da un lato si registrano andamenti positivi, dall altro le variazioni dei prezzi e dei canoni per qualsiasi tipologia continuano a risultare negative su base semestrale, anche se ridimensionate rispetto agli anni precedenti. Gli operatori sperano che si sia raggiunto ormai il punto di minimo, a partire dal quale sarà possibile ripartire nei prossimi anni. L analogo andamento di prezzi e canoni non ha modificato la redditività media da locazione che, pertanto, si è attestata sui livelli osservati al termine del Per un maggiore dettaglio sui dati si rimanda all Appendice statistica. Nomisma 13

2 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 1 Figura 1 Evoluzione delle compravendite residenziali e non residenziali Numero di compravendite Residenziale Non residenziale Residenziale Non residenziale Totale Terziario + Commerciale + Produttivo Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Agenzia delle Entrate Con riferimento alla seconda parte del 1, gli operatori intervistati prevedono un aumento del numero di compravendite residenziali e dei posti auto, a fronte di un ulteriore flessione dei valori di vendita. Sul fronte locativo, il numero di contratti di locazione dovrebbe anch esso aumentare, a canoni inferiori rispetto a quelli attuali. All interno del settore non residenziale, invece, l attività transattiva di uffici e negozi risulterà ancora piuttosto contenuta, nonostante la costante riduzione dei prezzi, mentre si attende una ripresa del numero di affitti a canoni sempre più contenuti. 1, Figura Andamento dei valori immobiliari di abitazioni usate, uffici e negozi (variazioni semestrali) Canoni 1,, -1, -, -3, -, Abitazioni Uffici Negozi, -1, -, -3, -, Abitazioni Uffici Negozi Per quanto riguarda le principali trasformazioni urbane, i due progetti di sviluppo più rilevanti, ossia quelli del quartiere Bertalia-Lazzaretto e del quartiere Navile (Ex Mercato Ortofrutticolo), procedono lentamente nonostante siano stati risolti i problemi finanziari passati e il Comune abbia contribuito attraverso ulteriori fondi 1 Nomisma

3 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 1 per concludere le opere accessorie. A tal proposito, l amministrazione ha annunciato che entro il 1 verrà finalmente pubblicato il bando per la realizzazione di 317 alloggi di edilizia residenziale sociale all interno del quartiere Navile. Nel corso del 15, l attività edilizia ha fatto registrare un aumento rispetto al 1 anche se sono molte le iniziative che restano da realizzare, di cui circa il si trovano nella zona del Navile. A luglio, infine, sono iniziati anche i lavori del People Mover, la monorotaia che collegherà la stazione ferroviaria dell Alta Velocità all aeroporto Marconi, compresa la stazione del Lazzaretto che potrebbe riattivare l interesse verso l area sulla quale era stato previsto inizialmente uno sviluppo di mila mq di superficie lorda di pavimento, pari a circa. abitazioni oltre alla nuova sede della Facoltà di Ingegneria, e che attualmente risulta del tutto bloccato. Mercato delle abitazioni Tavola 1 Abitazioni usate Principali indicatori di mercato (primo semestre 1) ( /mq) Mercato della compravendita Tempi di vendita Sconti () di pregio , -3,5, 1, Centro. -1,9 -,3, 11,7 Semicentro.1 -,5-3,3 7,5 1, Periferia 1.5 -, -1,, 1, Media urbana.7 -,7 -, 7,3 1,5 Media 13 città 1.9 -, -, 7,5 15, Canoni ( /mq x anno) Mercato della locazione Tempi di locazione Rendimenti da locazione () di pregio 133 -,5-1,,, Centro 111-1,1 -,,, Semicentro 93 -, -,,9,3 Periferia 75 -,1-1, 3,,5 Media urbana 9 -, -1,5 3,, Media 13 città 97 -,3-1,1 3, 5,1 Media semplice Nel corso della prima parte del 1 la domanda in acquisto di abitazioni a è tornata a stabilizzarsi, in seguito ad un 15 certamente più dinamico. L aumento delle compravendite, pari al, tra il 15 e il 1, ha influenzato positivamente anche il primo trimestre del 1, con una crescita del 19,3 rispetto al medesimo periodo del 15. Nomisma 15

4 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 1 Figura 3 Abitazioni usate Tempi medi di vendita e di locazione Figura Abitazioni usate Sconto medio praticato sul prezzo () 1 1 Mesi Tempo di vendita Tempo di locazione Tavola Abitazioni nuove Recenti tendenze dei prezzi (primo semestre 1) ( /mq) sem. () ann. () di pregio 3., -, Centro ,7 -,1 Semicentro. -, -, Periferia , -, Media urbana. -,7 -, Media 13 città.35 -,7-1, Nonostante tali andamenti positivi, l offerta continua ad essere sovrabbondante e, nella maggioranza dei casi, necessita di interventi di ristrutturazione prima di essere messa sul mercato. A tal proposito, la domanda di abitazioni nuove risulta stabile e tutto sommato contenuta se paragonata ad altre grandi città (, della domanda in acquisto), segno di una preferenza verso l usato. Tale situazione deriva principalmente dalla mancanza di nuovi sviluppi in zone appetibili e, in aggiunta, dall inerzia dei cantieri attualmente in essere legata, a sua volta, ai problemi finanziari degli sviluppatori. Inoltre, le nuove abitazioni realizzate negli ultimi anni continuano ad essere proposte a prezzi troppo alti rispetto alle disponibilità della domanda, andando ad incrementare la quota di invenduto. Tavola 3 Settore residenziale Evoluzione delle compravendite (var. annuali) e dell IMI Anni Var. annuali IMI () 1 -,,1 11 1,,1 1-5, 1, 13 1,5 1, 1 1,5 1,9 15,, Indicatore di intensità del mercato immobiliare. Fonte: Agenzia delle Entrate Dall inizio della crisi la flessione dei valori è stata comunque piuttosto marcata rispetto alle altre città monitorate: per le abitazioni nuove i prezzi si sono ridotti del 9, e per le usate si è arrivati a un -3,1. La distanza tra domanda e offerta sembrerebbe essersi ormai assottigliata, dato che i prezzi si sono ridotti solamente del -,7 semestrale (sia nuovo che usato) e, in aggiunta, il divario tra prezzo richiesto e prezzo effettivo è tornato a diminuire (1,5 per l usato e 1 per il nuovo) dopo due anni di invarianza. Anche i tempi medi necessari a concludere l acquisto continuano a ridursi fino a 7,3 mesi (,3 per il nuovo), anche se sono ancora lontani dalle 1 Nomisma

5 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 1 tempistiche osservate nella precedente fase espansiva del mercato (circa 5 mesi in media). Nonostante la domanda di abitazioni rimanga consistente, le problematiche di cui sopra, sommate alla costante dipendenza da mutuo per la maggioranza delle famiglie, spingono circa il 53 della domanda a rivolgersi al mercato della locazione. Anche all interno di tale segmento la situazione risulta incerta. Da un lato, l ampia diffusione del canone concordato (5, dei contratti rispetto al 39, medio delle 13 grandi città), la sostanziale stabilità dei canoni (-, nel primo semestre del 1) e la contrazione dei tempi medi per la locazione (circa 3 mesi in media) risultano fattori certamente positivi. Dall altro, l elevato numero di sfratti eseguiti per morosità, pari a circa 1. all anno, è la manifestazione di una difficoltà crescente da parte di una quota di famiglie con scarse capacità reddituali, per le quali i canoni attuali continuano a risultare comunque insostenibili. Focus sul mercato residenziale (primo semestre 1) Domanda per acquisto e locazione Tipologie contrattuali delle locazioni 5, 73, 5, 53,5 53, Comodato d'uso Canone concordato,1, 5, 5, 13 1,5 7, 3, 35,, Domanda per locazione Domanda per acquisto Transitorio 7, 1,7 Libero 35, 3,, 5, 5, 75, 1, La redditività media lorda da locazione risulta invariata rispetto al secondo semestre del 15 mentre, il total return tende a crescere leggermente (anche se risulta il più basso rispetto alle 13 aree monitorate) anche grazie alla minore flessione dei prezzi osservata nel corso della prima parte dell anno. Nomisma 17

6 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 1 Mercato dei box e garage Tavola Box e garage Principali indicatori di mercato (primo semestre 1) ( ) Mercato della compravendita Tempi di vendita Centro ,5,, Sconti () Semicentro 3.9-1, 5, 1, Periferia , 7, 1,5 Media urbana ,7, 1,5 Media 13 città , 7,3 13, Canoni ( x anno) Mercato della locazione Tempi di locazione Rendimenti da locazione () Centro.5 -,7,,5 Semicentro 1. -, 3,3,9 Periferia ,3,5 5, Media urbana , 3,5,9 Media 13 città 1. -1,3, 5, Media semplice Figura 5 Box o garage Tempi medi di vendita e di locazione Figura Box o garage Sconto medio praticato sul prezzo () 7 1 Mesi Tempo di vendita Tempo di locazione Il segmento dei box e garage prosegue nella fase di assestamento osservata a luglio dello scorso anno. La domanda di posti auto è risultata stabile, a fronte di un offerta in aumento. Tale distanza continua ad influenzare negativamente i prezzi che si riducono, su base annuale, del -1,7. Lo sconto medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo continua a ridursi, raggiungendo il 1,5, così come i tempi medi di vendita, arrivati a mesi. 1 Nomisma

7 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 1 Sul fronte locativo la situazione risulta simile, con l eccezione di una minore disponibilità di posti auto data l eccessiva domanda. I canoni si riducono comunque del -1, e i tempi medi di locazione risultano invariati rispetto ad un anno fa. La variazione simile di prezzi e canoni non ha mutato la redditività lorda da locazione, che si è attestata al,9 in media. Mercato degli uffici Uffici Principali indicatori di mercato (primo semestre 1) Tavola 5 ( /mq) Mercato della compravendita Tempi di vendita Sconti () Centro , -3,,9 13,1 Semicentro.55-1, -, 9, 1,5 Periferia terziaria.17 -, -1, 1,1 15, Periferia 1.9 -,9-3, 11,5 17, Media urbana.7-1, -3, 1, 15, Media 13 città 1.5-1, -,5 1,1 1,5 Canoni ( /mq x anno) Mercato della locazione Tempi di locazione Rendimenti da locazione () Centro 135, -,5 5,,3 Semicentro 17 -,9-1,,1, Periferia terziaria 1 -,3-1,1,, Periferia 7-1, -, 7,,5 Media urbana 9-1,1-1,,5,5 Media 13 città 95 -,9-1,9,7 5,1 Media semplice Uffici Tempi medi di vendita e di locazione Figura 7 Figura Uffici Sconto medio praticato sul prezzo () Mesi Tempo di vendita Tempo di locazione Nomisma 19

8 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 1 Tavola Settore terziario Evoluzione delle compravendite (var. annuali) e dell IMI Anni Var. annuali IMI () 1-1,7,1 11-5,1 1,5 1,5 1, ,9 1,73 1 3,3 1, , 1,51 Indicatore di intensità del mercato immobiliare. Fonte: Agenzia delle Entrate Il mercato direzionale di risulta il comparto più in difficoltà a livello cittadino. La domanda, sia in acquisto che in locazione, è diminuita nuovamente nel corso del primo semestre e l offerta di spazi disponibili continua ad aumentare. I prezzi e i canoni continuano a ridursi, rispettivamente del -1, e del -1,1 semestrale, anche se tali variazioni risultano meno intense rispetto agli anni passati. Ciononostante, rispetto ai picchi raggiunti tra il 7 e il, i prezzi sono diminuiti del -,7 e i canoni del - 31,9, variazioni tra le più marcate rispetto alle 13 città monitorate. L unica nota positiva riguarda la riduzione del divario medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo attestatosi al 15, che, comunque, rimane il più elevato rispetto agli altri comparti. Il protrarsi della fase riflessiva emerge anche dall andamento dei tempi medi di vendita e di locazione. Nel primo caso, le tempistiche necessarie a concludere una compravendita sono rimaste inalterate e pari, in media, a 1 mesi, sul fronte locativo, invece, i tempi medi continuano ad aumentare fino a,5 mesi, in controtendenza rispetto alle altre città osservate. Infine, la redditività media lorda da locazione risulta invariata e pari al,5, che scende all 1, come total return. Mercato dei negozi 1 Figura 9 Negozi Tempi medi di vendita e di locazione 1 15 Figura 1 Negozi Sconto medio praticato sul prezzo () Mesi Tempo di vendita Tempo di locazione Nel corso della prima parte del 1, il mercato bolognese dei negozi continua ad attraversare una fase di assestamento. La maggioranza degli operatori, infatti, indica una sostanziale stabilità della domanda, sia in vendita che in locazione, che non riesce, pertanto, ad assorbire un offerta a sua volta in costante accumulo Nomisma

9 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 1 Tavola 7 Negozi Principali indicatori di mercato (primo semestre 1) ( /mq) Mercato della compravendita Tempi di vendita Centro.97 -,3-3,5 7,1 11,3 Semicentro.7-1, -3,9, 13,5 Periferia 1.1 -,5 -,9 1, 17,3 Sconti () Media urbana. -, -3,,5 1, Media 13 città.1 -,9 -, 9, 15, Canoni ( /mq x anno) Mercato della locazione Tempi di locazione Rendimenti da locazione () Centro 313,9 -, 3, 7,3 Semicentro 1-1, -, 5,, Periferia 13-1,5 -, 7,, Media urbana 17 -, -3, 5,5, Media 13 città 19 -, -1,,3 7,3 Media semplice Tavola Settore commerciale Evoluzione delle compravendite (var. annuali) e dell IMI Anni Var. annuali IMI () 1 11,9 1,7 11 -, 1,5 1 -,7 1,1 13,7 1,1 1 5,5 1, 15 -,3 1, Indicatore di intensità del mercato immobiliare. Fonte: Agenzia delle Entrate In tale contesto, l attività transattiva risulta in lieve contrazione, a fronte di un calo dei prezzi pari al -,. I tempi medi di vendita continuano a ridursi, raggiungendo gli,5 mesi. Si tratta del terzo semestre di calo a partire dalla fine del 1, quando era stato raggiunto il picco massimo. Anche il divario medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo è diminuito nel corso dei primi mesi del 1, passando dal 15 al 1, segnale di una minore distanza tra i prezzi di riserva dei potenziali acquirenti e dei proprietari. Sul fronte della locazione i canoni diminuiscono, su base semestrale, del -, mentre i tempi medi di locazione risultano stabili e pari a 5,5 mesi. I rendimenti medi lordi da locazione restano in linea con i valori osservati negli ultimi sette anni e confermano l ultimo dato registrato nel corso del 15, pari al,. Nomisma 111