Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 2016 NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A MAGGIO

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1 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 21 ROMA NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A MAGGIO 21 1 Quota di edifici residenziali e ad uso produttivo nelle zone amministrative (municipi) Quota di edifici residenziali sul totale Quota di edifici ad uso produttivo sul totale su dati Censimento popolazione 211 Il mercato immobiliare capitolino ha evidenziato, nei primi mesi del 21, alcuni segnali di miglioramento, seppure all interno di un quadro complessivo ancora piuttosto fragile e instabile. Alla lieve ripresa dell attività registrata nel segmento residenziale, hanno fatto riscontro le perduranti difficoltà rilevate negli altri comparti, in particolare quello degli uffici. Nel complesso la domanda è risultata ancora modesta, così come l offerta rimasta stabile nelle quantità, senza differenze significative tra tipologie e zone. A livello locale i valori immobiliari sono risultati ancora in flessione, con riduzioni mediamente più contenute rispetto a quanto rilevato sei mesi fa, ad esclusione del solo comparto direzionale, dove la diminuzione dei prezzi è stata ancora piuttosto marcata. Il settore residenziale mostra, per il secondo anno consecutivo, una certa dinamicità sul fronte delle compravendite e un irrobustimento dei principali indicatori, in particolare per quanto attiene le tempistiche e la dinamica dei valori immobiliari delle abitazioni nuove o ristrutturate. Nel settore non residenziale, nonostante una chiusura dell anno positiva per quanto concerne le compravendite, è ancora sovrabbondante l offerta in vendita e non si sono manifestati segnali favorevoli sul versante della domanda, percepita ancora molto rarefatta, soprattutto per il segmento degli uffici. In tendenziale ampliamento anche le tempistiche medie di vendita degli immobili per l impresa, in conseguenza dei maggiori tempi di giacenza sul mercato di quelli di peggiore qualità. In controtendenza rispetto a quanto avvenuto per le abitazioni e nonostante il progressivo livellamento dei prezzi, si è rilevato un ulteriore incremento dello sconto percentuale medio praticato sul prezzo di vendita. 1 Per un maggiore dettaglio sui dati si rimanda all Appendice statistica. Nomisma 191

2 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 21 Figura 1 Evoluzione delle compravendite residenziali e non residenziali Numero di compravendite Residenziale Non residenziale Residenziale Non residenziale Totale Terziario + Commerciale + Produttivo Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Agenzia delle Entrate, Figura 2 Andamento dei valori immobiliari di abitazioni usate, uffici e negozi (variazioni semestrali) Canoni, -1, -1, -2, -2, -3, -3, -, Abitazioni Uffici Negozi -, Abitazioni Uffici Negozi La sostanziale analogia delle dinamiche che hanno caratterizzato prezzi e canoni all interno dei diversi segmenti di mercato ha comportato una stabilità dei rendimenti potenziali lordi da locazione, con la sola lieve eccezione del comparto direzionale. Dal punto di vista previsionale, la situazione continua ad essere nel complesso ancora piuttosto instabile. Se per il mercato residenziale ci si attende un incremento del numero di contratti, soprattutto per la compravendita, associato ad una ulteriore attenuazione della flessione dei valori, per tutti gli altri comparti si prevede una perdurante stasi dell attività transattiva e una prosecuzione della flessione di prezzi e canoni, anche se di entità via via sempre più contenuta rispetto a quanto fino ad oggi evidenziato. 192 Nomisma

3 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 21 Mercato delle abitazioni Tavola 1 Abitazioni usate Principali indicatori di mercato (primo semestre 21) ( /mq) Mercato della compravendita semestrali () Tempi di vendita di pregio.32 -,5 -, 7, 1, Centro. -,5-2,, 13,7 Semicentro ,2-2, 7, 15,7 Periferia , -3,2,7 1, Sconti () Media urbana 2.9-1,1-2,2 7,5 15,5 Media 13 città 1.9 -, -2, 7,5 15,2 Canoni ( /mq x anno) Mercato della locazione semestrali () Tempi di locazione Rendimenti da locazione () di pregio 3,5,,2,9 Centro 2 -,3 -,,2 5, Semicentro 173 -, -1,, 5, Periferia 117 -,3-1, 5,1,1 Media urbana 1 -,2-1,2,5 5, Media 13 città 97 -,3-1,1 3, 5,1 Media semplice Figura 3 Abitazioni usate Tempi medi di vendita e di locazione Figura Abitazioni usate Sconto medio praticato sul prezzo () 1 15 Mesi Tempo di vendita Tempo di locazione È proseguito anche nella prima metà del 21 il miglioramento della situazione del mercato residenziale capitolino, evidenziato già sul finire dello scorso anno. Nonostante l offerta, soprattutto quella destinata alla compravendita, risulti ancora sovrabbondante rispetto alla concreta capacità di assorbimento, la domanda si è ulteriormente rafforzata. Nomisma 193

4 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 21 Questi segnali, che delineano una prospettiva di iniziale superamento della fase critica, vengono avvalorati anche da una tendenziale ripresa dell attività transattiva, con le compravendite che sono risultate, a consuntivo, nuovamente in aumento. Tavola 2 Abitazioni nuove Recenti tendenze dei prezzi (primo semestre 21) ( /mq) sem. () ann. () di pregio.97, -, Centro ,2 -, Semicentro , -1,1 Periferia 2.3-1,9-3,5 Media urbana 3.2 -,9-1, Media 13 città ,7-1, Un ulteriore allentamento della spinta recessiva è riscontrabile anche nell attenuazione della flessione dei valori che, per il comparto dell usato, sono diminuiti nell anno del -2,2, mentre per il nuovo sono scesi del - 1,, con variazioni ancora una volta prossime allo zero per le zone di pregio e centrali. I tempi medi di vendita sono rimasti sostanzialmente stabili rispetto a sei mesi fa, in media intorno ai 7,5 mesi, mentre si è contratto leggermente il divario percentuale medio. Ancora una volta è evidente come si stia attenuando l effetto mercato sui valori, in quanto l offerta sempre più consapevole della difficile situazione congiunturale riduce già in aspettativa il prezzo iniziale dell oggetto di vendita. Tavola 3 Settore residenziale Evoluzione delle compravendite (var. annuali) e dell IMI Anni Var. annuali IMI () 21 12,7 2, , 2, , 1, 213-7,3 1, ,9 1, 215, 1, Indicatore di intensità del mercato immobiliare. Fonte: Agenzia delle Entrate Abbastanza simile è la situazione sul versante locativo, dove proseguono le evidenze di stabilizzazione sia per quanto attiene domanda e offerta, sia per quanto riguarda il numero di contratti stipulati. Si è attenuata significativamente nel corso del semestre la flessione dei canoni, in media intorno al -,2, a fronte di un leggero allungamento delle tempistiche necessarie alla definizione contrattuale per le abitazioni usate (,5 mesi in media), mentre sono rimaste intorno ai mesi per quelle nuove. Non si evidenziano sostanziali variazioni dei rendimenti potenziali lordi da locazione, che sono rimasti intorno al. Si è riaccesa la domanda rivolta all acquisto, incoraggiata dalla progressiva riduzione dei valori e sostenuta da una minore rigidità da parte di molti istituti di credito nella concessione dei finanziamenti. È rimasta preponderante la quota di abitazioni usate compravendute rispetto a quelle nuove, che rimangono ancora residuali rispetto al totale degli scambi. Sul fronte dell affitto è cresciuta rispetto a tre anni fa la percentuale di inquilini che scelgono un contratto a canone concordato, rispetto al regime libero o transitorio. 19 Nomisma

5 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 21 Focus sul mercato residenziale (primo semestre 21) Domanda per acquisto e locazione Tipologie contrattuali delle locazioni 5,9 55, 57,7 5,7, Comodato d'uso Canone concordato 1,1 1,5 23,7 5, ,1 5, 2,3 9,3 55, Transitorio 21,7 1, Domanda per locazione Domanda per acquisto 53, Libero 5,, 25, 5, 75, 1, Mercato dei box e garage Tavola Box e garage Principali indicatori di mercato (primo semestre 21) ( ) Mercato della compravendita Tempi di vendita Sconti () Centro 9. -1,1 5,5 12, Semicentro.27-1,,2 12, Periferia ,7 7,7 15,5 Media urbana 3.7-1,3,5 13,5 Media 13 città , 7,3 13, Canoni ( x anno) Mercato della locazione Tempi di locazione Rendimenti da locazione () Centro. -,9 3, 5,9 Semicentro ,7,5, Periferia 1.2-1,1 5,2 7,2 Media urbana ,3,5,5 Media 13 città 1.2-1,3, 5, Media semplice Intonazione positiva anche per quanto riguarda il mercato dei box e garage, che ha evidenziato una progressiva stabilizzazione delle componenti di domanda e offerta, pur all interno di un contesto ancora sottodimensionato. e canoni hanno continuato a contrarsi, mostrando flessioni decisamente più contenute rispetto a un anno fa, specie per quanto riguarda la vendita. Nomisma 195

6 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 21 Complessivamente in contrazione dal 21 i tempi medi per formalizzare una trattativa, sia in compravendita che in locazione, così come lo sconto percentuale medio sul prezzo inizialmente richiesto, che si riduce a 13,5. Non si segnalano variazioni sui rendimenti medi lordi, stabili al,5. Figura 5 Box o garage Tempi medi di vendita e di locazione Figura Box o garage Sconto medio praticato sul prezzo () Mesi Tempo di vendita Tempo di locazione Mercato degli uffici Uffici Principali indicatori di mercato (primo semestre 21) Tavola 5 ( /mq) Mercato della compravendita semestrali () Tempi di vendita Sconti () Centro 5., -1,5,9 1, Semicentro ,1 -, 9, 19,7 Periferia terziaria 3.1-1, -1,9 9,1 1,1 Periferia ,3-2, 1, 19,7 Media urbana , -1,9 9,5 1,5 Media 13 città 1.5-1,2-2,5 1,1 1,5 Canoni ( /mq x anno) Mercato della locazione semestrali () Tempi di locazione Rendimenti da locazione () Centro 37, -,9,1 5, Semicentro 213-2,2-2,1, 5, Periferia terziaria 175 -,2,2, 5, Periferia 12,1-1, 7,,3 Media urbana 13 -, -1,2,5 5, Media 13 città 95 -,9-1,9,7 5,1 Media semplice 19 Nomisma

7 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 21 1 Uffici Tempi medi di vendita e di locazione Figura Uffici Sconto medio praticato sul prezzo () Figura Mesi Tempo di vendita Tempo di locazione Rimane ancora piuttosto fiacco il mercato degli uffici, dove sono proseguiti anche in questi primi mesi del 21 i segnali di inattività evidenziati negli ultimi anni, che confermano le difficoltà di un settore ancora fortemente penalizzato dalla situazione economica generale. Sul fronte della compravendita, la domanda è risultata ancora debole e l offerta sovrabbondante, mentre maggiori segnali di stabilizzazione si sono riscontrati nel comparto della locazione. Tavola Settore terziario Evoluzione delle compravendite (var. annuali) e dell IMI Anni Var. annuali IMI () 21 -, 2, ,1 2, , 1, , 1, , 1, , 1,3 Indicatore di intensità del mercato immobiliare. Fonte: Agenzia delle Entrate Nonostante un evoluzione positiva delle compravendite, registrate dall Agenzia delle Entrate in aumento nel 215 rispetto all anno precedente, nei primi sei mesi del 21 la tendenza sembrerebbe propendere verso una nuova attenuazione delle quantità scambiate, sia per l acquisto che per l affitto. A conferma di questa maggiore fragilità del settore, diversamente da quanto avviene per gli altri segmenti di mercato, le riduzioni dei prezzi nel semestre non hanno mostrato attenuazioni rilevanti, ma si sono mantenute sostanzialmente allineate a quelle della precedente rilevazione. Anche i tempi medi di vendita sono risultati leggermente in crescita (intorno ai 9,5 mesi in media), così come lo sconto medio praticato sul prezzo, cresciuto di circa mezzo punto percentuale. Leggermente più positivi gli indicatori per il segmento della locazione, dove si è evidenziata un attenuazione della riduzione dei canoni nel semestre (-,), una sostanziale stabilità delle tempistiche medie e un consolidamento del rendimento medio lordo intorno al 5,. Nomisma 197

8 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 21 Mercato dei negozi Negozi Principali indicatori di mercato (primo semestre 21) Tavola 7 ( /mq) Mercato della compravendita semestrali () Tempi di vendita Centro ,2 -,3 7, 13, Semicentro.2 -,9-1,, 17, Sconti () Periferia 2. -, -2, 1,7 21,1 Media urbana , -1, 9, 17,5 Media 13 città 2.1 -,9-2, 9, 15, Canoni ( /mq x anno) Mercato della locazione semestrali () Tempi di locazione Rendimenti da locazione () Centro 532-1,3-3,3,9 7,1 Semicentro 339 -,7-1,,1 7,7 Periferia 197 -,1-2,,9,2 Media urbana 25 -, -2,2, 7,7 Media 13 città 19 -, -1,,3 7,3 Media semplice Negozi Tempi medi di vendita e di locazione Figura 9 Figura 1 Negozi Sconto medio praticato sul prezzo () Mesi Tempo di vendita Tempo di locazione Non molto dissimile da quanto evidenziato a proposito del settore direzionale è risultato l andamento di quello commerciale, anche se l intonazione negativa si presenta leggermente meno marcata. Come per gli uffici, le compravendite a consuntivo per il 215 sono risultate, per la prima volta dal 212, in aumento. Tuttavia, nonostante una tendenza alla stabilizzazione di domanda e offerta, in questi primi mesi dell anno gli scambi vengono percepiti in diminuzione, sia per l acquisto, sia per la locazione. 19 Nomisma

9 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 21 e canoni si sono ridotti, in media, del -, semestrale, evidenziando in entrambi i casi un attenuazione della flessione. Tavola Anche per i negozi, così come Settore commerciale Evoluzione delle evidenziato per il settore direzionale, compravendite (var. annuali) e dell IMI sono leggermente aumentati nel Anni Var. annuali IMI () semestre i tempi medi di vendita 21-2, 1,1 (intorno ai 9 mesi), così come lo sconto 211, 1,52 medio praticato sul prezzo di vendita, ,1 1,3 che è cresciuto di circa mezzo punto 213-1,7 1,3 percentuale, raggiungendo un nuovo 21 -,2 1,3 record per la città di ,1 1,13 Pressoché inalterati i tempi di locazione Indicatore di intensità del mercato immobiliare. ( mesi in media). Fonte: Agenzia delle Entrate Stabili i rendimenti potenziali lordi da locazione (7,7), che si mantengono generalmente al di sopra del livello della maggior parte dei 13 mercati monitorati. Nomisma 199