Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 2015 NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A MAGGIO

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1 Erogazioni (milioni ) Compravendite (media mobile) Erogazioni (milioni ) Compravendite (media mobile) P A D O V A NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A MAGGIO Provincia di Erogazioni di prestiti per l acquisto di immobili e numero di compravendite (dati semestrali) Settore residenziale Settore non residenziale Terziario + Commerciale + Produttivo Erogazioni (asse sx) Compravendite (asse dx) Fonte: elaborazioni su dati Banca d Italia e Agenzia delle Entrate Figura 1 Nella prima parte del 2, anche se il quadro sembra ancora piuttosto debole e strettamente influenzato dalle dinamiche congiunturali, è possibile intravedere qualche timido segnale di recupero del mercato degli immobili residenziali che riguarda, in particolare, l attività transattiva e l attenuazione del calo dei valori di mercato. Si registra, infatti, un rallentamento della flessione dei prezzi di vendita delle abitazioni e un lieve aumento dei rendimenti medi di locazione, che si riportano ai livelli del 2. Contestualmente, si rileva un lento recupero del total return, che si Quota di domanda di abitazioni proveniente da un altro comune della provincia (%) 19, Media grandi città 2, conferma per il terzo semestre consecutivo positivo per effetto del graduale miglioramento dell andamento dei prezzi e dei rendimenti medi lordi da locazione. Allo stesso tempo, si rileva una diminuzione dello sconto praticato in fase di compravendita delle abitazioni (ora al 1,5%), confermando una minore rigidità dell offerta rispetto alle aspettative iniziali di prezzo, anche frutto della maggiore consapevolezza delle difficoltà di vendita degli immobili. I volumi di compravendita, infatti, hanno registrato un forte ridimensionamento negli ultimi dieci anni (-% rispetto al 25). La stabilizzazione del mercato impatta anche sui tempi medi di vendita che tendono a ridursi lievemente, pur rimanendo i più alti delle città monitorate (9,5 mesi) Erogazioni (asse sx) Compravendite (asse dx) 1 Per un maggiore dettaglio sui dati si rimanda all Appendice statistica. 3

2 Var. % N.I = 1 N.I = 1 Figura 2 Andamento dei valori immobiliari di abitazioni usate, uffici e negozi (numeri indice, 25 = 1) Canoni Abitazioni Uffici Negozi Abitazioni Uffici Negozi Un discorso a parte riguarda il mercato degli uffici, caratterizzato nel complesso da un offerta in eccesso e spesso inadeguata rispetto alle esigenze del mercato, a fronte di una domanda sempre più selettiva e non sufficiente ad assorbire lo stock. Ciononostante, nella prima parte del 2, anche per questo segmento, si avvertono i primi segnali di riavvio del mercato, che si traducono nell attenuazione della flessione dei prezzi di mercato, nella diminuzione dello sconto concesso in fase di trattativa e dei tempi di vendita. Occorre però sottolineare che tali segnali non Figura 3 Determinanti della variazione dei prezzi degli immobili (primo semestre 2) Effetto trattativa Effetto aspettative Variaz. % effettiva 2,5 1,5,5 -,5-1,5-2,5-3,5 Abitaz. nuove Abitaz. usate Uffici Negozi riguardano tutto il segmento, ma prevalentemente gli uffici localizzati nel semicentro e nella periferia terziaria, che spesso si trovano all interno di aree attrezzate ed avanzate, mentre al contrario risultano maggiormente penalizzati gli uffici posizionati nella periferia cittadina, confermando pertanto la maggiore selettività della domanda. Anche il mercato della locazione degli uffici soffre la carenza strutturale di domanda, con il conseguente ampliamento dello sfitto e una diminuzione dei canoni (-1,%), anche in questo caso particolarmente evidente in periferia (%) e nelle zone centrali (-2,3%). Per quanto riguarda i negozi, gli operatori del settore complessivamente restituiscono la percezione di un mercato ancora in flessione, condizionato da una domanda debole a fronte di un offerta in crescita. Nonostante negli ultimi sei mesi si sia ridotto lo sconto praticato sul prezzo richiesto, le aspettative degli operatori evidenziano una nuova flessione dei prezzi e una sostanziale stabilità delle compravendite. A livello localizzativo, la maggiore difficoltà del mercato riguarda i negozi ubicati in periferia, non solo in termini di una più ampia variazione dei prezzi, ma anche rispetto allo sconto concesso e ai tempi di vendita.

3 Dal punto di vista previsionale, per la seconda parte del 2 gli operatori si aspettano un miglioramento del mercato residenziale, percependo per questo settore un aumento dell attività transattiva (indicato dal 1,5% degli intervistati) e di riflesso una minore propensione da parte della domanda a ricorrere alla forma locativa come alternativa all acquisto. Il consolidamento di tale tendenza dipenderà però da una serie di fattori esogeni, e in particolare dalle dinamiche creditizie che continuano ad influenzare pesantemente la propensione ad acquistare una casa. Basti pensare che negli ultimi sei mesi, il 27,1% Quota di domanda che ha dovuto rinunciare della domanda locale ha dovuto rinunciare all acquisto di un abitazione perché non ha ottenuto il mutuo dalla propria banca (%) all acquisto di un abitazione perché non ha 27,1 ottenuto il mutuo dalla propria banca. Media grandi città 2,3 Sul fronte degli immobili ad uso ufficio e commerciale, invece, gli operatori si mantengono più cauti, prevendendo comunque nel corso del 2 una stabilità del mercato, soprattutto per quanto riguarda il numero delle compravendite. Mercato delle abitazioni Tavola 1 Abitazioni usate Principali indicatori di mercato (primo semestre 2) Mercato della compravendita ( /mq) Tempi di vendita Sconti (%) di pregio 3.3-3,1 9,1, ,3-3, 9,3, 1.5-1,2-3, 9, 1, 1.9 -, -, 1,1 17, ,2-3, 9,5 1, , -3,2,1,9 Mercato della locazione Canoni ( /mq x anno) Tempi di locazione Rendimenti da locazione (%) di pregio 9-1,3-1,3 3,,5 -, -1,1 3,,9 9 -, -2,, 5,5 -,9-1,9,5, 5 -, -1,7,1 5,5 9 -,5-1,7 3,9 5,1 Media semplice Nel primo semestre 2 si sono consolidati i segnali di stabilizzazione del mercato delle abitazioni della città di già emersi nel precedente Rapporto. 5

4 Ciò deriva prima di tutto da un attenuazione del calo dei prezzi medi di vendita, che accomuna tutto il comparto (-,% semestrale il nuovo e -1,2% l usato). Anche la diminuzione dei canoni si è attenuata, riflettendosi in un lieve aumento dei rendimenti medi di locazione, che si riportano ai livelli del 2 (5,5%). Contestualmente si rileva un lento Tavola 2 recupero del total return, che si Abitazioni nuove Recenti tendenze conferma per il terzo semestre dei prezzi (primo semestre 2) consecutivo positivo per effetto del graduale miglioramento dell andamento ( /mq) sem. (%) ann. (%) di pregio.17 -,5-2,1 dei prezzi e dei rendimenti medi lordi da 3.1 -,7-3, locazione ,9 -,3 Anche gli operatori restituiscono la 1.1 -, -3,9 percezione di un iniziale allineamento 2.9 -, -3, della domanda verso l offerta, seppur di lieve entità, contrariamente al 2.9-1, sentiment manifestato negli ultimi anni: infatti, la metà degli intervistati indica stabilità e un terzo un aumento della domanda. Ciò è confermato dal numero delle compravendite che, rispetto al 2, sono aumentate dell %. Figura 5 Abitazioni usate Sconto medio praticato sul prezzo (%) 1 1 % Mesi Figura Abitazioni usate Tempi medi di vendita e di locazione Tempo di vendita Tempo di locazione I timidi segnali di miglioramento del mercato si riflettono anche sulle aspettative di realizzo; lo sconto concesso in fase di compravendita sul prezzo iniziale delle abitazioni è diminuito di un punto percentuale nell ultimo semestre, attestandosi in media al 1,5%. I tempi di vendita si mantengono stazionari per le abitazioni usate rispetto a fine 21 (9,5 mesi), pur rimanendo i più alti delle città monitorate. Anche sul fronte della locazione vi è un lieve recupero del mercato, che si traduce, oltre ad una minore flessione dei canoni applicati, anche in una lieve diminuzione dei tempi di locazione (,1 mesi, rispetto ai, di un anno fa). Per il secondo semestre 2 i sentiment degli operatori tendono a confermare i segnali di miglioramento del mercato che sconta un forte ridimensionamento dei volumi e dei valori di mercato rispetto ai livelli pre-crisi percependo un aumento dell attività transattiva (indicato dal % degli operatori) e di riflesso una minore

5 propensione da parte della domanda a ricorrere alla forma locativa come alternativa all acquisto di una casa. Mercato dei box e garage Tavola 3 Box e garage Principali indicatori di mercato (primo semestre 2) Mercato della compravendita ( ) Tempi di vendita Sconti (%) ,2,, ,, , 11,, ,2 1,, ,3, Mercato della locazione Canoni ( x anno) Tempi di locazione Rendimenti da locazione (%) 2.7,7 3, ,1 5,9, 92-2, 7,2 5,3 1.35,, ,,7 5, Media semplice Figura 7 Box o garage Sconto medio praticato sul prezzo (%) 1 9 % Mesi Figura Box o garage Tempi medi di vendita e di locazione Tempo di vendita Tempo di locazione Il mercato dei box e garage vive ancora una fase di contrazione, sebbene meno marcata rispetto agli anni precedenti. Infatti, nella prima parte del 2 si rileva un lieve rallentamento della flessione dei prezzi di mercato che si attesta al -2,2%, contro il -3,7% dell anno precedente. 7

6 A fronte di una continua crescita da parte dell offerta, si assiste ad una maggiore stabilità della domanda, in controtendenza rispetto al calo manifestatosi nel corso del 21. Ciò si ripercuote su una diminuzione dello sconto applicato in fase di trattativa (,5%) e su una stabilizzazione dei tempi di vendita, che si mantengono intorno ai 1 mesi (ben superiori alla media delle città). Anche sul versante locativo si rileva una maggiore stabilità del mercato in termini di contratti stipulati e di offerta in locazione rispetto ai precedenti periodi analizzati, sebbene si sia registrata un ulteriore riduzione dei canoni (%) e un lieve allungamento dei tempi medi di locazione ( mesi). Mercato degli uffici Tavola Uffici Principali indicatori di mercato (primo semestre 2) Mercato della compravendita ( /mq) Tempi di vendita Sconti (%) , -2,1, 1, 2. -,5 -,,,1 terziaria 1., -3,1,, ,5-3,, ,,, , -3,5 1, 1,9 1,9 Mercato della locazione Canoni ( /mq x anno) Tempi di locazione Rendimenti da locazione (%) 3-2,3-2,,7, 1-1,1-2,5 7,3 5, terziaria 9,2-2,3, 5,3 73-3,5 1,1 5,7 7-1,, 5,3 97-1,5, 5, Media semplice Il mercato degli uffici è ancora, nel complesso, compromesso dagli effetti della crisi economica congiunturale: a fronte di un offerta in eccesso e spesso inadeguata rispetto alle esigenze del mercato, si contrappone una domanda sempre più selettiva e non sufficiente ad assorbire lo stock attualmente presente. In questo quadro, si segnala, anche nella prima parte del 2, una flessione dei prezzi di mercato (-1,%), seppur con proporzioni minori rispetto agli anni precedenti.

7 Figura Figura 9 Uffici Tempi medi di vendita e di locazione Uffici Sconto medio praticato sul prezzo (%) % Mesi Tempo di vendita Tempo di locazione Si assiste anche ad una diminuzione del tasso di sconto concesso in fase di trattativa, passato dal 1,5% del secondo semestre 21 al % attuale, e ad una diminuzione dei tempi di vendita che passano da 1,5 a mesi. A livello localizzativo, si rileva una migliore tenuta degli uffici ubicati in semicentro e nella periferia terziaria, che spesso si trovano all interno di aree attrezzate ed avanzate, mentre risultano maggiormente penalizzati gli uffici posizionati nella restante periferia cittadina. Sul fronte locativo si continua a segnalare la carenza di domanda, con il conseguente ampliamento dello sfitto e una diminuzione dei canoni (-1,%) particolarmente evidente nella periferia (%) e nel centro (-2,3%). Un segnale positivo si riscontra nella diminuzione dei tempi medi di locazione, dell ordine di mesi, seppure distanzianti dai tempi medi delle città (, mesi). Pressoché stazionario dal 211 il rendimento medio lordo da locazione (5,3%). Mercato dei negozi Nella città di gli operatori del settore restituiscono complessivamente la percezione di un mercato dei negozi ancora in flessione, condizionato da una domanda debole a fronte di un offerta in crescita. Nonostante negli ultimi sei mesi si sia ridotto lo sconto praticato sul prezzo richiesto, le aspettative degli operatori evidenziano una nuova flessione dei prezzi e una sostanziale stabilità delle compravendite. In particolare, nel primo semestre 2, i prezzi dei negozi fanno registrare un,7%, di minore intensità rispetto alle precedenti variazioni semestrali (-22% rispetto dal picco del 2). I canoni invece proseguono la loro flessione con intensità crescente (-2,5%) rispetto agli anni precedenti, arrivando a perdere quasi il 3% del valore dal 2 ad oggi. I rendimenti lordi annui da locazione si mantengono intorno al 7,5%, con un andamento piuttosto stabile negli ultimi anni, mentre il corrispondente total return cresce (5,%) grazie a rendimenti che compensano il calo dei valori. 9

8 % Mesi A livello localizzativo, la maggiore difficoltà del mercato riguarda i negozi ubicati in periferia, non solo in termini di una più ampia variazione dei prezzi concessi, ma anche rispetto allo sconto concesso e ai tempi di vendita. Tavola 5 Negozi Principali indicatori di mercato (primo semestre 2) ( /mq) Mercato della compravendita Tempi di vendita.75 -,3 -,3 1,, ,, 11,, ,2 -, 1,3 17,7 Sconti (%) ,7-1,9, 1, ,2 9,7 1,3 Canoni ( /mq x anno) Mercato della locazione Tempi di locazione Rendimenti da locazione (%) 37-2,7-2,5 5, 7, 195-3,2-3,5,3 7, 7-2, -3,, 7, 17-2,5-3,,5 7, ,2,3 7,3 Media semplice Figura 1 Negozi Tempi medi di vendita e di locazione Tempo di vendita Tempo di locazione Figura 11 Negozi Sconto medio praticato sul prezzo (%)