Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 2016 NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A OTTOBRE

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1 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 21 Palermo PALERMO NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A OTTOBRE 21 1,,,,2 -,2 -, -, -, Palermo Evoluzione dell Indice di performance (1) Abitazioni Negozi Figura 1 (1) L Indice di performance è un indicatore che sintetizza l andamento di cinque componenti che esprimono la dinamicità del mercato: dinamica dei prezzi (variazione semestrale dei prezzi), convergenza tra prezzo offerto e prezzo richiesto (sconto), velocità di assorbimento (tempi di vendita), intensità della domanda (dinamica della domanda rispetto all offerta), dinamica delle compravendite (saldo tra giudizi di crescita e di calo). L Indice varia tra -1 e +1, valori rispettivamente di minimo e di massimo potenziale, mentre lo zero rappresenta la performance media delle cinque componenti nel periodo di osservazione dal 2 ad oggi. I I Figura 2 Palermo Posizionamento delle componenti dell Indice di performance (1) Abitazioni II 13-1, I II 1 I 3 II I II 7 I 9 II 1 I 12 II 13 I 15 II 1 Dinamica delle compravendite Dinamica dei prezzi,,,,2 II 1 I 1 Convergenza prezzo offerto/ richiesto,,,,2 -,2 -, -, -, II II 9 Negozi II 13-1, I II 1 I 3 II I II 7 I 9 II 1 I 12 II 13 I 15 II 1 Dinamica delle compravendite Dinamica dei prezzi,,,,2 II 1 I 1 Convergenza prezzo offerto/ richiesto Intensità della domanda Velocità di assorbimento Intensità della domanda Velocità di assorbimento (1) Il grafico esprime il livello raggiunto nel semestre in corso e in quello precedente dalle cinque componenti dell Indice di performance. Ciascuna componente ha un campo di variazione tra (il punto centrale del radar) e 1 (il vertice esterno del radar) che rappresentano, rispettivamente, il valore minimo e massimo registrati nel periodo di osservazione dal 2 ad oggi. L orizzonte del mercato immobiliare palermitano è caratterizzato, anche per questo secondo semestre 21, da uno scarso dinamismo. Non sono per il momento 1 Per un maggiore dettaglio sui dati si rimanda all Appendice statistica. Nomisma 177

2 Palermo Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 21 previsti grandi segnali di attenuazione di questa fase di stabilità che caratterizza tutti i comparti. Il mercato continua, infatti, a mostrare criticità dovute a una generalizzata stazionarietà della domanda e dell offerta. L evoluzione dell Indice di performance (fig. 1) evidenzia la timida ripresa avvenuta dal 213 a oggi, la cui risalita si contraddistingue però da momenti positivi e negativi. Questa crescita contenuta si è arrestata in quest ultimo semestre, specie nel comparto abitativo. Osservando il grafico a radar riguardante le abitazioni (fig. 2), che mette in luce il posizionamento di ciascun componente dell Indice di performance, è visibile la riduzione dell intensità della domanda e della dinamica delle compravendite rispetto al semestre precedente, mentre migliora seppur leggermente la componente relativa alla velocità di assorbimento delle abitazioni offerte in vendita. Per quanto concerne i negozi, l indice rileva una complessiva stabilità del mercato: i valori dei due semestri si equivalgono in linea di massima, ad eccezione della dinamica delle compravendite, che ha avvertito un moderato incremento. Il livello di compravendite e locazioni si è contraddistinto da un generale stato di attesa. Si caratterizza da una complessiva stazionarietà e segnali positivi molto contenuti, non sufficienti per determinare una chiusura né escludere un ritorno ad una fase più negativa. Nel 21 si è assistito a un timido calo del prezzo degli immobili, ma gli sconti applicati in fase di compravendita hanno mantenuto il loro valore, aumentando leggermente nel comparto dei negozi. Questa stabilità negli sconti potrebbe posticipare l attesa fase di graduale ripresa degli scambi. Per questo motivo l attività transattiva non è destinata, almeno per quest anno, a lasciar intravedere grandi scostamenti rispetto all anno scorso, anche se è ipotizzabile un lieve miglioramento delle compravendite nel settore residenziale. Figura 3 Palermo Evoluzione delle compravendite residenziali e non residenziali (1) Numero di compravendite Residenziale Non residenziale * Residenziale Non residenziale Totale (1) Terziario + Commerciale + Produttivo (*) Preconsuntivo Nomisma Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Agenzia delle Entrate 17 Nomisma

3 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 21 Palermo Per il prossimo semestre gli operatori del settore prevedono ancora modesti volumi di compravendite, con la sola eccezione del settore residenziale, per il quale le previsioni vengono riviste in senso migliorativo. L offerta di immobili resta stabile per uffici, negozi e capannoni, mentre si avverte una generalizzata domanda in calo per i capannoni. Il numero di contratti è rimasto, in linea di massima, stabile in tutti i comparti. A fronte di una domanda e un offerta stabili e un numero di contratti generalmente stazionario, anche il quadro del fronte locativo si può considerare non molto dissimile da quello descritto per il mercato della compravendita. 2, Figura Palermo Andamento dei valori immobiliari di abitazioni usate, uffici e negozi (variazioni semestrali) 2, Canoni - -2, -3, -, Abitazioni Uffici Negozi - -2, -3, -, Abitazioni Uffici Negozi In calo i tempi medi di vendita delle abitazioni, sia nuove che usate, che risultano i più bassi delle 13 città monitorate. Gli altri comparti sono contraddistinti da una generale stabilità dei tempi di vendita e locazione, che rimangono comunque sempre al di sotto della media delle 13 città. Stabili i rendimenti medi lordi in ogni comparto, ad eccezione di quello dei capannoni, dove risultano in crescita. Gli sconti non hanno subìto riduzioni, se non nel comparto dei capannoni, e si caratterizzano per attestarsi su livelli fra i più alti delle 13 città prese a campione. Nomisma 179

4 Palermo Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 21 Mercato delle abitazioni Tavola 1 Palermo Abitazioni usate Principali indicatori di mercato (secondo semestre 21) ( /mq) Mercato della compravendita semestrali () annuali () Tempi di vendita (mesi) di pregio 2.1-1,3-3,1 5,2 1, Centro ,3-3,2 5,2 15, Semicentro 1.2 -, -2,3,1 1,7 Periferia 917 -,9-1,5 7,3 2, Sconti () Media urbana ,9-2,2, (1) 17,5 (1) Media 13 città 1. -, -1,5 7,2 15, Canoni ( /mq x anno) Mercato della locazione semestrali () annuali () Tempi di locazione (mesi) Rendimenti da locazione () di pregio 13-1,1-1,5 3,2 5,1 Centro 9 -, -1, 3,1 5,2 Semicentro 71 -,9-2,3 3, 5,5 Periferia 55 -, 3,, Media urbana 7 -,5-1, 3,3 (1) 5, Media 13 città 97 -, -, 3,5 5,1 (1) Media semplice Figura 5 Palermo Abitazioni usate Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Mesi Tempo di vendita Tempo di locazione Figura Palermo Abitazioni usate Sconto medio praticato sul prezzo () Il comparto della compravendita delle abitazioni sta vivendo, in questo secondo semestre del 21, un periodo di stabilità nel sentiment indicato dagli operatori per quanto riguarda domanda, offerta e numero di scambi. Ugualmente stabili sono anche le impressioni riguardanti il mercato della locazione, la cui domanda e offerta, così come il numero di contratti, non hanno avvertito cambiamenti significativi rispetto ai semestri precedenti. 1 Nomisma

5 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 21 Palermo Tavola 2 Palermo Abitazioni nuove Recenti tendenze dei prezzi (secondo semestre 21) ( /mq) sem. () ann. () di pregio ,3-2,7 Centro 2.9 -, -2,9 Semicentro , -2,3 Periferia ,7 Media urbana 1.2 -, -2,2 Media 13 città ,5-1,2 Nel mercato della compravendita palermitano, le abitazioni usate hanno avvertito un calo semestrale del -,9 (- 2,2 su base annua), con flessioni meno consistenti rispetto al semestre scorso. I tempi medi necessari alla vendita sono ulteriormente diminuiti rispetto ai semestri precedenti, attestandosi a mesi. Gli sconti sono rimasti costanti rispetto al primo semestre dell anno, ma sono diminuiti se confrontati con lo stesso periodo dello scorso anno. Per quanto riguarda i canoni di locazione, le variazioni sono state meno marcate rispetto a quelle del recente passato (-,5 su base semestrale, -1, annuale). La variazione annuale continua ad essere al di sopra della media delle 13 città prese in esame. Invariati rispetto al semestre precedente sia i tempi medi di locazione, sia i rendimenti medi lordi, con Figura 7 Palermo La domanda di abitazioni si rivolge all'acquisto o alla locazione? 57,3 57,7 55,7 2,7 2,3,3 9,3 5,7 Domanda per locazione Domanda per acquisto questi ultimi che si confermano tra i più alti delle 13 città monitorate. Le recenti tendenze dei prezzi riguardanti le nuove abitazioni rilevano variazioni non dissimili da quelle fatte registrare dalle abitazioni usate. La figura seguente, inoltre, evidenzia che nel 21 la domanda per acquisto prevale sulla domanda per locazione Nomisma 11

6 Palermo Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 21 Mercato degli uffici Tavola 3 Palermo Uffici Principali indicatori di mercato (secondo semestre 21) ( /mq) Mercato della compravendita semestrali () annuali () Tempi di vendita (mesi) Centro , -,3,1 1,1 Semicentro , -3,9 9, 17,2 Periferia terziaria ,3-3,2 9, 17,2 Periferia 1.1 -, -1,7 9, 23, Sconti () Media urbana ,7-2, 9, (1) 1,5 (1) Media 13 città 1. -1,1-2,3 1 1,5 Canoni ( /mq x anno) Mercato della locazione semestrali () annuali () Tempi di locazione (mesi) Rendimenti da locazione () Centro 15-1, -,5 5,7,9 Semicentro 3-1, -2, 5,9 5, Periferia terziaria 9-2,3-2,1 5,7 5,1 Periferia 53-1,5-2,, 5,2 Media urbana 5-1, -1,9, (1) 5,1 Media 13 città ,9, 5,1 (1) Media semplice Palermo Uffici Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Figura Figura 9 Palermo Uffici Sconto medio praticato sul prezzo () Mesi Tempo di vendita Tempo di locazione Il mercato degli uffici evidenzia una stabilità rispetto alle previsioni di offerta e domanda degli operatori. Il mercato della compravendita registra un calo semestrale dei valori dell 1,7, mentre quello della locazione dell 1,. I tempi medi di vendita e di locazione restano sugli stessi livelli del semestre precedente (9 e mesi, rispettivamente). Gli sconti medi sul prezzo inizialmente richiesto sono da sempre al di sopra della media delle 13 città (attualmente 1,5). Stabili al 5,1 i rendimenti potenziali lordi annui. 12 Nomisma

7 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 21 Palermo Mercato dei negozi Tavola Palermo Negozi Principali indicatori di mercato (secondo semestre 21) ( /mq) Mercato della compravendita semestrali () annuali () Tempi di vendita (mesi) Centro 3. -1, -2,7 7,2 1, Semicentro , -2,7 7, 1,2 Sconti () Periferia 1. -1,5-2,7 1,5 21,3 Media urbana ,5-2,7,5 (1) 1, (1) Media 13 città ,7-1, 9,5 15, Canoni ( /mq x anno) Mercato della locazione semestrali () annuali () Tempi di locazione (mesi) Rendimenti da locazione () Centro 21-1,5-1,9,2 7, Semicentro ,3,9 7, Periferia 11 -, -,9 7, 7,2 Media urbana 13 -,9-1, 5,5 (1) 7,2 Media 13 città 1 -, -1,, 7,3 (1) Media semplice Figura 1 Palermo Negozi Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Figura 11 Palermo Negozi Sconto medio praticato sul prezzo () Mesi Tempo di vendita Tempo di locazione Il settore commerciale palermitano non si discosta da quanto è già stato descritto per il mercato direzionale e riporta sensazioni di complessiva stabilità nell offerta e nella domanda. I prezzi medi hanno registrato una flessione dell 1,5 su base semestrale (-2,7 annuale, la più alta dopo Venezia Mestre). I tempi medi di vendita si confermano al livello del primo semestre 21 (,5 mesi), mentre gli sconti, pur se in calo, rimangono ben sopra alla media delle 13 città (1). Il mercato locativo non avverte grandi variazioni rispetto ai semestri precedenti per nessuna delle variabili prese in esame. Le previsioni dei prezzi e dei canoni non intravedono, per questo comparto, alcun segno di evidente miglioramento. Nomisma 13

8 Palermo Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 21 Mercato dei capannoni industriali Mesi Figura 12 Palermo Capannoni industriali Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Tempo di vendita Tempo di locazione Tavola 5 Palermo Capannoni industriali medi e rendimenti medi lordi (secondo semestre 21) Capannoni nuovi Media urbana Media 13 città Prezzo medio ( /mq) Variazione annuale () -3, -3,5 Rendimento da locaz. (),1 7, Capannoni usati Prezzo medio ( /mq) 32 7 Variazione annuale () -3,9 -, Rendimento da locaz. (),2 7,2 Il comparto dei capannoni industriali è caratterizzato da un generalizzato sentiment negativo degli operatori nei confronti della domanda. Quest ultimo è evidente dal nuovo calo dei prezzi medi dei capannoni nuovi e usati, addirittura più accentuato rispetto a quello registrato un anno fa. Lo sconto medio sul prezzo, passato in cinque anni dal 1 al 2 dello scorso anno, mostra un leggero ridimensionamento (22,5), ma rimane a livelli record, non solo a livello cittadino, ma anche rispetto alle altre città monitorate. Nonostante un leggero aumento, i rendimenti medi lordi da locazione restano nettamente i più bassi delle 13 città analizzate (,2). 1 Nomisma