Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 2016 NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A MAGGIO

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1 FIRENZE NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A MAGGIO 1 1 Quota di edifici residenziali e ad uso produttivo nelle zone amministrative Quota di edifici residenziali sul totale Quota di edifici ad uso produttivo sul totale su dati Censimento popolazione 11 Il mercato immobiliare fiorentino continua a registrare, anche nel primo semestre 1, segnali di allentamento della fase congiunturale negativa, che riguardano soprattutto il segmento residenziale, dopo il profondo arretramento registrato negli ultimi anni. Nel 15 le compravendite di immobili residenziali segnano, infatti, per il secondo anno consecutivo, un trend positivo, attestandosi a.7 transazioni (pur perdendo il del volume transato dal al 15). Questo andamento sembra trovare conferma anche nel primo trimestre 1, che fa segnare un + rispetto al primo trimestre dello scorso anno. Figura 1 Evoluzione delle compravendite residenziali e non residenziali Numero di compravendite Residenziale Non residenziale Totale Terziario + Commerciale + Produttivo Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Agenzia delle Entrate Residenziale Non residenziale 1 Per un maggiore dettaglio sui dati si rimanda all Appendice statistica. Nomisma 131

2 Tale ripresa è anche frutto del sostegno del credito bancario, che ha ripreso a crescere a ritmi sostenuti negli ultimi due anni, segnando nel 15 un aumento del 7 rispetto al 1. La ripresa delle trattative si ripercuote sull andamento dei prezzi, che in media segnano una flessione di minore intensità rispetto agli anni precedenti, pur rimanendo ancora in territorio negativo (-, su base annua e -, a livello semestrale). In questo contesto, gli immobili localizzati nelle zone di pregio sono quelli che presentano performance di quotazioni migliori, potendo vantare un incremento dei valori di mercato dello, su base annua, frutto della crescita degli acquirenti stranieri, attratti soprattutto dagli immobili di pregio. 1, Figura Andamento dei valori immobiliari di abitazioni usate, uffici e negozi (variazioni semestrali) Canoni 1,, -1, -, -3, -, -5, Abitazioni Uffici Negozi, -1, -, -3, -, -5, Abitazioni Uffici Negozi In diminuzione lo sconto applicato in fase di compravendita, segno di una minore rigidità dell offerta a rivedere i prezzi al ribasso. Si assiste anche ad una stabilizzazione del mercato della locazione, soprattutto per quanto riguarda gli immobili residenziali, per effetto di un lieve aumento della domanda, con riflessi sull attenuazione della flessione dei canoni. Il settore non residenziale continua, invece, a scontare gli effetti prolungati della crisi economica, con una domanda ancora debole e non sufficiente ad assorbire l offerta accumulata negli anni precedenti, che porta effetti negativi sui prezzi e canoni. Per il comparto residenziale, le previsioni degli operatori per i prossimi sei mesi restituiscono un quadro complessivo ancora piuttosto incerto, nel quale si attendono segnali positivi in termini di incremento delle compravendite e delle locazioni, con attese di lieve flessione dei prezzi e di stabilità dei canoni. Gli uffici scontano le previsioni peggiori, con sentiment al ribasso per tutte le variabili di mercato, mentre i negozi godono di aspettative migliori per quanto riguarda le compravendite, che dovrebbero stabilizzarsi. Per i box/garage, infine, si prevedono compravendite e contratti di locazione stabili, e ulteriore calo dei prezzi e dei canoni. 13 Nomisma

3 Con riferimento alle trasformazioni urbane, si citano i seguenti progetti immobiliari: Bando di concessione dell Ex Monastero di Sant Orsola a La Città Metropolitana di ha pubblicato il bando di affidamento in concessione dell Ex Monastero di Sant Orsola (Ex Manifattura Tabacchi) con una durata fino a 5 anni. Lo scopo della concessione è il recupero del complesso immobiliare tramite interventi di restauro e ristrutturazione e il suo utilizzo a fini economici. Acquisizione della Leopolda da parte del Comune di L ex stazione, attualmente di proprietà di Ferservizi (Gruppo FS), verrà ceduta al Comune di per un valore di 7, milioni di euro. La spesa sarà coperta da un soggetto individuato dal Comune con un bando pubblico. L atto comunale prevederà che sarà un soggetto terzo ad assicurare la provvista di denaro necessaria all acquisto che, di fatto, è l anticipazione dei futuri canoni d affitto, nonché ad assumere a proprio carico gli oneri di manutenzione ordinaria e straordinaria dell immobile. Mercato delle abitazioni Tavola 1 Abitazioni usate Principali indicatori di mercato (primo semestre 1) ( /mq) Mercato della compravendita semestrali () annuali () Tempi di vendita Sconti () di pregio 3. -,1,,5 11,3 Centro , -, 5,5 11, Semicentro.5 -, -,7 7, 1,1 Periferia ,1 -,7,7 17, Media urbana.37 -, -, 7, 13,5 Media 13 città 1.9 -, -, 7,5 15, Canoni ( /mq x anno) Mercato della locazione semestrali () annuali () Tempi di locazione Rendimenti da locazione () di pregio 13,,3,3, Centro 15,1,5,, Semicentro -, -,5,5,7 Periferia 9,1 -,, 5,1 Media urbana 117, -,3,5,9 Media 13 città 97 -,3-1,1 3, 5,1 Media semplice Nomisma 133

4 Figura 3 Abitazioni usate Tempi medi di vendita e di locazione 1 Figura Abitazioni usate Sconto medio praticato sul prezzo () 1 Mesi Tempo di vendita Tempo di locazione Tavola Abitazioni nuove Recenti tendenze dei prezzi (primo semestre 1) ( /mq) sem. () ann. () di pregio.9 -, -, Centro 3.5-1,1-1, Semicentro.9 -, -1,3 Periferia.91 -, -1, Media urbana.7 -,5-1,1 Media 13 città.35 -,7-1, Il mercato immobiliare residenziale fiorentino ha registrato a consuntivo 15 un aumento delle compravendite dell,9 annuo, con un volume transato di.7 compravendite. Anche gli operatori percepiscono una lenta convergenza del mercato residenziale, con un offerta che tende a stabilizzarsi e una domanda in continuo aumento (secondo il 53 degli operatori intervistati). L allentamento della fase congiunturale negativa riguarda non solo il tendenziale incremento dell attività transattiva, ma anche l attenuazione della flessione dei prezzi di vendita, più contenuta rispetto ai valori medi delle 13 città, e ormai quasi prossima allo zero (-, a livello semestrale e -, su base annua). Tavola 3 Settore residenziale Evoluzione delle compravendite (var. annuali) e dell IMI Anni Var. annuali IMI () 1 3,, 11,,3-5, 1,7 13 -,3 1, 1 13,3 1,9 15,9, Indicatore di intensità del mercato immobiliare. Fonte: Agenzia delle Entrate Occorre però sottolineare che l effetto repricing degli immobili residenziali fiorentini è stato particolarmente consistente negli anni più acuti della crisi, ridimensionando i valori di mercato del -, per l usato e del -3, per il nuovo, riportando le quotazioni delle abitazioni ai livelli di fine. In attenuazione lo sconto applicato in fase di compravendita, che si attesta su un valore medio del 13,5, frutto di una minore rigidità dell offerta a rivedere i prezzi al ribasso. A livello localizzativo lo sconto risulta minore nel centro e nelle zone di pregio rispetto a quelle periferiche, rimanendo comunque al di sotto del valore medio delle 13 città. 13 Nomisma

5 I tempi medi di vendita delle abitazioni usate risultano simili a quelli dell ultimo semestre (7 mesi). Per quanto riguarda il mercato della locazione, il primo semestre 1 segna un lieve aumento della domanda locativa, a fronte di un offerta che tende a stabilizzarsi. Ciò si riflette sull andamento dei canoni, invariati rispetto a sei mesi fa, e sui tempi di locazione, diminuiti fino a,5 mesi, il valore più basso delle 13 città monitorate. Focus sul mercato residenziale (primo semestre 1) Domanda per acquisto e locazione Tipologie contrattuali delle locazioni 59,, 55, 5, 55, Comodato d'uso Canone concordato, 7,9 3,3, 13 1,, 1, 5, 31, Domanda per locazione Domanda per acquisto Transitorio 1,7 1, Libero 7,,, 5, 5, 75, 1, Il focus sul mercato residenziale restituisce una fotografia in cui la domanda di locazione, nel primo semestre 1, rimane prevalente rispetto all acquisto, con un ampia diffusione del canone concordato rispetto alle altre tipologie contrattuali. Mercato dei box e garage Il mercato fiorentino dei box e garage, nel corso della prima parte del 1, mostra segni di assestamento dovuti ad un rallentamento dell offerta, nonostante la domanda sia rimasta piuttosto esigua. In questo contesto, si assiste ad una attenuazione della flessione dei prezzi (-1,5 annuale) rispetto alle contrazioni registrate negli anni scorsi: -3 nel 15 e -,3 nel 1. L allentamento della flessione dei prezzi si è accompagnato ad una riduzione dello sconto applicato in sede di trattativa (11,5), dopo la crescita molto sostenuta che ha caratterizzato il periodo I tempi medi di vendita, invece, aumentano lievemente, passando da 5 a 5,7 mesi, mantenendosi al di sotto della media delle 13 città. Per quanto riguarda la locazione, la domanda di posti auto risulta ancora in affanno e di conseguenza il numero di contratti stipulati stenta a ripartire, seppur comunque manifestando qualche debole segnale di assestamento. I tempi medi necessari a chiudere un contratto di locazione si sono stabilizzati intorno ai 3,3 mesi, mentre la flessione dei canoni inizia a ridursi (-1,3 annuale). Rimane invariato il rendimento medio lordo da locazione, pari al 5,. Nomisma 135

6 Tavola Box e garage Principali indicatori di mercato (primo semestre 1) ( ) Mercato della compravendita annuali () Tempi di vendita Centro 7.9 -,3 3,, Sconti () Semicentro.77-1,5 5,1 11, Periferia ,1,3 1,7 Media urbana 1. -1,5 5,7 11,5 Media 13 città , 7,3 13, Canoni ( x anno) Mercato della locazione annuali () Tempi di locazione Rendimenti da locazione () Centro ,1,,7 Semicentro.37-1,, 5,1 Periferia ,,9 5,5 Media urbana.13-1,3 3,3 5, Media 13 città 1. -1,3, 5, Media semplice Figura 5 Box o garage Tempi medi di vendita e di locazione Figura Box o garage Sconto medio praticato sul prezzo () Mesi Tempo di vendita Tempo di locazione 13 Nomisma

7 Mercato degli uffici Uffici Principali indicatori di mercato (primo semestre 1) Tavola 5 ( /mq) Mercato della compravendita semestrali () annuali () Tempi di vendita Centro 3.3-1, -3,7, 13, Semicentro.771-3, -,9,9 1, Periferia terziaria.39 -,3-1,7 7,,9 Periferia ,3-1, 1, 17,5 Sconti () Media urbana.11 -,9 -,1 9, 1,5 Media 13 città 1.5-1, -,5 1,1 1,5 Canoni ( /mq x anno) Mercato della locazione semestrali () annuali () Tempi di locazione Rendimenti da locazione () Centro 13 -, -,,,9 Semicentro 133 -,3 -, 5,, Periferia terziaria 117 -,1 -,,1,9 Periferia 9, -1,,1 5, Media urbana 19 -, -1, 5,,9 Media 13 città 95 -,9-1,9,7 5,1 Media semplice Uffici Tempi medi di vendita e di locazione Figura 7 Figura Uffici Sconto medio praticato sul prezzo () Mesi Tempo di vendita Tempo di locazione Sul fronte direzionale fiorentino, per il secondo anno consecutivo si assiste ad una ripresa delle compravendite, come emerge dai dati di consuntivo, anche se rimane significativa la contrazione del volume transato negli ultimi dieci anni (-5 rispetto al ). L assorbimento degli uffici continua a risultare, infatti, piuttosto critico rispetto agli anni pre-crisi, a causa di un eccesso di offerta, in parte obsoleto e invenduto, a Nomisma 137

8 fronte di una domanda sempre più selettiva e contenuta che tende a rivolgersi ad un target ben preciso di immobili direzionali. Tavola In considerazione delle dinamiche del Settore terziario Evoluzione delle mercato, si assiste ad una attenuazione compravendite (var. annuali) e dell IMI della flessione dei prezzi di vendita pari Anni Var. annuali IMI () a -,1 su base annua e a -,9 a livello 1 -,5 1,53 semestrale, riavvicinando i prezzi di 11 -, 1,9 riserva sia della domanda che -, 1, dell offerta, con la necessità di minori 13 -,1 1, sconti applicati, pari al 1,5. 1 7, 1,5 A livello localizzativo, la flessione dei 15 39,,19 prezzi e lo sconto applicato in sede di Indicatore di intensità del mercato immobiliare. trattativa risulta più contenuto per gli Fonte: Agenzia delle Entrate uffici localizzati nella periferia terziaria. A conferma dell allentamento della fase recessiva, si assiste ad una tendenziale riduzione dei tempi medi di vendita, attestatisi a 9 mesi. Sul versante locativo, gli operatori restituiscono un quadro ancora scarsamente dinamico caratterizzato da un offerta tendenzialmente stabile, a fronte di una domanda ancora incerta, seppur lievemente più attiva rispetto agli anni più acuti della crisi. Per tal motivo, i canoni continuano a registrare una flessione meno contenuta rispetto agli anni precedenti, attestandosi a -, a livello semestrale e a -1, su base annua e le tempistiche continuano a diminuire, attestandosi a 5 mesi in media. Si mantengono stabili i rendimenti medi lordi da locazione (,9). Mercato dei negozi 1 Negozi Tempi medi di vendita e di locazione Figura Figura 1 Negozi Sconto medio praticato sul prezzo () Mesi Tempo di vendita Tempo di locazione Per quanto riguarda il mercato commerciale, per il secondo anno consecutivo si assiste ad una lieve ripresa dell attività transattiva, anche se rimane significativa la contrazione del volume transato negli ultimi dieci anni (-3 rispetto al ) Nomisma

9 Tavola 7 Negozi Principali indicatori di mercato (primo semestre 1) ( /mq) Mercato della compravendita semestrali () annuali () Tempi di vendita Centro 5.,5, 5,7 1, Semicentro ,9 -,,3,7 Periferia.7 -,3-3,3 11, 17, Sconti () Media urbana.9-1,1-1,,5 13,5 Media 13 città.1 -,9 -, 9, 15, Canoni ( /mq x anno) Mercato della locazione semestrali () annuali () Tempi di locazione Rendimenti da locazione () Centro 37 -, -,,9,5 Semicentro 3 -,5 -,,7, Periferia 137 -, -, 7,3, Media urbana 13 -,7 -,5 5,,5 Media 13 città 19 -, -1,,3 7,3 Media semplice Anche per questo comparto si segnala, come elemento positivo, il rallentamento del repricing, accompagnato dalla diminuzione del divario medio tra il prezzo richiesto e quello effettivo. Tavola Settore commerciale Evoluzione delle compravendite (var. annuali) e dell IMI Anni Var. annuali IMI () 1 7, 1,7 11 -, 1, -,9 1, 13 9,3 1,3 1, 1,3 15,7 1,5 Indicatore di intensità del mercato immobiliare. Fonte: Agenzia delle Entrate Anche i tempi medi di vendita continuano a diminuire, confermando l allentamento della fase recessiva. Per quanto riguarda il fronte locativo si assiste, pur in un contesto di incertezza, ad una stabilizzazione del canone medio (-,7 semestrale). I tempi medi di locazione tendono a diminuire rispetto alle precedenti rilevazioni e si attestano a 5 mesi, il valore più basso delle 13 città monitorate. I rendimenti potenziali lordi continuano la loro lenta ma costante risalita (dal, del 11 al,5 di oggi), pur rimanendo al di sotto della media delle 13 città analizzate. Nomisma 139