Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 2016 NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A OTTOBRE

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1 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 21 Napoli NAPOLI NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A OTTOBRE 21 1 Napoli Evoluzione dell Indice di performance (1) Figura 1 Abitazioni, I,,,2 I -,2 -, -, -, I 13-1, I II 1 I 3 II I II 7 I 9 II 1 I II 13 I 15 II 1 Negozi, I 3,,,2 II -,2 -, II 13 -, -, -1, I II 1 I 3 II I II 7 I 9 II 1 I II 13 I 15 II 1 (1) L Indice di performance è un indicatore che sintetizza l andamento di cinque componenti che esprimono la dinamicità del mercato: dinamica dei prezzi (variazione semestrale dei prezzi), convergenza tra prezzo offerto e prezzo richiesto (sconto), velocità di assorbimento (tempi di vendita), intensità della domanda (dinamica della domanda rispetto all offerta), dinamica delle compravendite (saldo tra giudizi di crescita e di calo). L Indice varia tra -1 e +1, valori rispettivamente di minimo e di massimo potenziale, mentre lo zero rappresenta la performance media delle cinque componenti nel periodo di osservazione dal 2 ad oggi. Napoli Posizionamento delle componenti dell Indice di performance (1) Figura 2 Abitazioni Negozi Dinamica dei prezzi, II 1 I 1 Dinamica dei prezzi, II 1 I 1 Dinamica delle compravendite,,,2 Convergenza prezzo offerto/ richiesto Dinamica delle compravendite,,,2 Convergenza prezzo offerto/ richiesto Intensità della domanda Velocità di assorbimento Intensità della domanda Velocità di assorbimento (1) Il grafico esprime il livello raggiunto nel semestre in corso e in quello precedente dalle cinque componenti dell Indice di performance. Ciascuna componente ha un campo di variazione tra (il punto centrale del radar) e 1 (il vertice esterno del radar) che rappresentano, rispettivamente, il valore minimo e massimo registrati nel periodo di osservazione dal 2 ad oggi. 1 Per un maggiore dettaglio sui dati si rimanda all Appendice statistica. Nomisma 11

2 Napoli Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 21 Le dinamiche del mercato immobiliare napoletano non si discostano in linea generale da quelle che si osservano nei principali mercati urbani. Negli ultimi mesi, infatti, si osserva una ripresa delle compravendite, in particolare residenziali, a fronte di prezzi ancora in calo. In questo senso, la sintesi espressa dall Indice di performance, elaborato a partire dai diversi fattori che influenzano e caratterizzano il mercato immobiliare residenziale e commerciale, rappresenta un andamento di complessiva ripresa del mercato napoletano, non tale però da raggiungere i livelli medi registrati dal 2 ad oggi (fig. 1). A trainare questa ripresina sono soprattutto la dinamica positiva delle compravendite e l accresciuta intensità della domanda (fig. 2). Napoli Evoluzione delle compravendite residenziali e non residenziali (1) Figura 3 Numero di compravendite Residenziale Non residenziale * Residenziale Non residenziale Totale (1) Terziario + Commerciale + Produttivo (*) Preconsuntivo Nomisma Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Agenzia delle Entrate Il numero delle compravendite, infatti, è chiaramente aumentato nel corso del 21, tanto che se il preconsuntivo sarà confermato dai dati ufficiali, le compravendite complessive si porteranno al livello più alto degli ultimi sei anni. È in particolare il comparto residenziale a rendere possibile questo trend, con un incremento stimato delle transazioni in doppia cifra (+1) rispetto al 215, mentre nel comparto non residenziale i segnali di miglioramento appaiono più contenuti. Questi trend riflettono con cura gli andamenti della domanda e dell offerta che si registrano nei diversi comparti. Nel settore residenziale, infatti, la domanda sta seguendo una curva di crescita continua, che caratterizza gran parte delle aree urbane italiane e che testimonia della peculiare affezione degli italiani per la casa di proprietà. È stato sufficiente un leggero miglioramento delle condizioni reddituali e occupazionali delle famiglie, unito a un allentamento delle condizioni di offerta creditizia, per alimentare un rinnovato interesse verso il mercato della casa. Sulla tenuta nel tempo di questa domanda è lecito porre qualche interrogativo; tuttavia anche il 21, come il 215, si concluderà registrando una variazione positiva del numero di compravendite e tanto basta a ridare fiato a un mercato che era rimasto Nomisma

3 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 21 Napoli asfittico per anni. Peraltro il piccolo boom delle compravendite non esaurisce la spinta verso il mercato della locazione: l interesse verso le aree urbane è, se possibile, accresciuto negli anni di crisi immobiliare, attraendo flussi di nuovi residenti in cerca di migliori opportunità lavorative o di studio. Tali flussi in parte alimentano il mercato della compravendita, mentre in parte sono alla ricerca di residenze in locazione, provocando una crescita della domanda in questo settore, a fronte di un offerta che rimane stabile. Al di là del comparto residenziale, tuttavia, a Napoli il mercato immobiliare più direttamente legato alle attività produttive appare ancora in difficoltà. A fronte di un offerta in vendita e locazione in leggero aumento, la domanda rimane stagnante (negozi) o addirittura ancora in calo (uffici e capannoni). Tutto ciò si riflette in una dinamica dei prezzi che permane in territorio negativo per tutti i comparti, ma con tendenze diverse. I prezzi delle case registrano lo stesso calo del primo semestre dell anno, ma in confronto con lo stesso semestre dell anno scorso si registra una diminuzione della variazione negativa. I prezzi delle abitazioni sono in sostanza ancora in calo, ma con intensità decrescente, e lo stesso avviene nel segmento locativo. Diverso il discorso per gli altri comparti, dove la dinamica di domanda e offerta risulta in un ulteriore accentuazione del calo dei prezzi e dei canoni, con l unica eccezione del segmento locativo commerciale, rispetto al quale i canoni di locazione rimangono pressoché stabili. Figura Napoli Andamento dei valori immobiliari di abitazioni usate, uffici e negozi (variazioni semestrali) Canoni - -2, -3, - -2, -3, -, Abitazioni Uffici Negozi -, Abitazioni Uffici Negozi Per i prossimi sei mesi le previsioni per il mercato immobiliare partenopeo continuano a riflettere questa dicotomia. Da un lato proseguirà la crescita del comparto residenziale, pur se a tassi probabilmente inferiori rispetto a quelli odierni, portando una sostanziale stabilizzazione dei prezzi e dei canoni. Dall altro lato, non si scorgono ancora significativi segnali di miglioramento degli altri comparti, rimandando nuovamente le prospettive di vera ripresa a un tempo non ancora definito. Una scossa benefica a questo scenario potrebbe realizzarsi se la firma del Patto per lo Sviluppo della Città Metropolitana di Napoli (27 ottobre 21) desse avvio a una Nomisma 13

4 Napoli Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 21 serie di interventi di ampia portata, così come previsto dal Piano stesso. Le risorse assegnate al Piano ammontano fino al 22 a oltre 29 milioni di euro, distribuiti in 13 macroprogetti. Particolarmente interessata dal Piano è la zona di Napoli Est, da anni al centro di diverse progettualità di rilancio e riqualificazione da parte delle amministrazioni locali. Al di là di diversi importanti interventi sulle infrastrutture, le progettualità che più di altre potrebbero avere un impatto sul mercato e sulla conformazione urbana potrebbero essere Restart Scampia (7 milioni di euro), con la completa trasformazione di una delle aree più degradate della città metropolitana, il progetto di incentivazione alla ristrutturazione degli edifici nel Centro Storico UNESCO (2 milioni di euro) e gli interventi di riqualificazione degli edifici pubblici ( milioni per l efficientamento e l adeguamento antisismico per le scuole e gli edifici della PA). Mercato delle abitazioni Tavola 1 Napoli Abitazioni usate Principali indicatori di mercato (secondo semestre 21) ( /mq) Mercato della compravendita semestrali () annuali () Tempi di vendita (mesi) di pregio.9 -,2-1,7,3 15, Centro ,1-1,7 5,7 1,7 Semicentro 1.1 -, -1, 7,5 17, Periferia ,3, 2,7 Sconti () Media urbana 1. -, -1,5 7, (1) 17, (1) Media 13 città 1. -, -1,5 7,2 15, Canoni ( /mq x anno) Mercato della locazione semestrali () annuali () Tempi di locazione (mesi) Rendimenti da locazione () di pregio 1-1, -2, 3,, Centro , 3,, Semicentro 93 -,3-1,1,,9 Periferia 71,2 -,7,,1 Media urbana 93 -, -1,3, (1) 5,1 Media 13 città 97 -, -, 3,5 5,1 (1) Media semplice Come sottolineato in apertura, il mercato residenziale a Napoli appare come il più dinamico nell attuale congiuntura immobiliare. La domanda per acquisto e per locazione è in aumento, l offerta stabile e i prezzi tendono ad avvicinarsi a una graduale stabilizzazione. Il miglioramento generale si legge anche dalla riduzione dei tempi medi di vendita e di locazione, che sono scesi al livello più basso dal Nomisma

5 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 21 Napoli Mesi Figura 5 Napoli Abitazioni usate Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Tempo di vendita Tempo di locazione Figura Napoli Abitazioni usate Sconto medio praticato sul prezzo () Tavola 2 Napoli Abitazioni nuove Recenti tendenze dei prezzi (secondo semestre 21) ( /mq) sem. () ann. () di pregio 5.3 -,5-1, Centro 3.7 -, -2, Semicentro 2.3 -,7-1, Periferia 1.9 -,7 -,2 Media urbana ,7-1, Media 13 città ,5-1,2 Anche lo sconto sul prezzo è in leggero calo, a testimonianza di una maggiore vicinanza tra le esigenze della domanda e dell offerta. I prezzi di offerta sembrano essere vicini a un nuovo equilibrio e di conseguenza i tempi delle trattative si accorciano e lo sconto richiesto diminuisce gradualmente. La forte domanda in locazione, che si accompagna alla crescita della domanda di acquisto, fa sì che anche nel 21 la percentuale di domanda per locazione rappresenti circa il 55 dell intera domanda residenziale, in leggera crescita rispetto al 51 dell anno scorso. Figura 7 Napoli La domanda di abitazioni si rivolge all'acquisto o alla locazione? 5,3 3,1, 51,5 55, Domanda per locazione Domanda per acquisto 3,7 3,9 3,,5 5, Nomisma 15

6 Napoli Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 21 Mercato degli uffici Tavola 3 Napoli Uffici Principali indicatori di mercato (secondo semestre 21) ( /mq) Mercato della compravendita semestrali () annuali () Tempi di vendita (mesi) Centro , -2,7,2 1, Semicentro , -3,2,9 17,1 Periferia terziaria 1. -, -1,,5 1,5 Periferia ,5-2,1 1,5 21,9 Sconti () Media urbana ,5-2,3 9, (1) 1,5 (1) Media 13 città 1. -1,1-2,3 1 1,5 Canoni ( /mq x anno) Mercato della locazione semestrali () annuali () Tempi di locazione (mesi) Rendimenti da locazione () Centro 175 -,3 -,9 5,, Semicentro 5-2,5-2,2 5,9 5, Periferia terziaria 11-1, -1,3 5, 5, Periferia 73-1,1-2, 7,2, Media urbana 9-1, -1,7, (1) 5,5 Media 13 città ,9, 5,1 (1) Media semplice Napoli Uffici Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Figura Napoli Uffici Sconto medio praticato sul prezzo () Figura 9 Mesi Tempo di vendita Tempo di locazione Il mercato direzionale napoletano sconta la debolezza della ripresa economica, mostrando una domanda di acquisto e locazione ancora calante. In un contesto economico poco dinamico, la richiesta di uffici non può che essere limitata, riflettendosi poi sull andamento di prezzi e canoni, con dinamiche tuttavia differenti tra vendita e locazione. Mentre, infatti, i prezzi di vendita sono diminuiti in corso d anno maggiormente nelle zone centrali che in periferia, i canoni di locazione hanno registrato un trend 1 Nomisma

7 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 21 Napoli opposto, diminuendo più in periferia che in centro. Tali dinamiche riflettono il fatto che nei primi anni di crisi i prezzi di vendita hanno tenuto maggiormente nelle zone centrali e solo adesso si tanno allineando alla realtà della domanda. Per quanto riguarda i canoni, la minor diminuzione degli stessi in centro è probabilmente dovuta al fatto che la poca domanda esistente si esprime nelle zone maggiormente attrattive. Il fatto che anche nelle zone centrali i prezzi si stiano adeguando al calo della domanda può anche essere uno dei motivi che spinge a una riduzione dei tempi di vendita e a una stabilizzazione degli sconti: domanda e offerta si incontrano più rapidamente anche perché i prezzi si stanno adattando in tutte le zone, con un effetto aspettativa che ormai incamera in buona parte l effetto trattativa successivo. Mercato dei negozi Tavola Napoli Negozi Principali indicatori di mercato (secondo semestre 21) ( /mq) Mercato della compravendita semestrali () annuali () Tempi di vendita (mesi) Centro ,3-1,,7 13, Semicentro ,5-1, 7,7 1,7 Sconti () Periferia ,9-3, 9,7 2, Media urbana 2.5-1,3-2,1, (1) 17, (1) Media 13 città ,7-1, 9,5 15, Canoni ( /mq x anno) Mercato della locazione semestrali () annuali () Tempi di locazione (mesi) Rendimenti da locazione () Centro 39,2 -,1 3, 7,2 Semicentro 22 -,7-2, 5,3,7 Periferia 133-1,1-1, 7, 7,1 Media urbana 19 -, -1,5 5,5 (1) 7, Media 13 città 1 -, -1,, 7,3 (1) Media semplice Come il mercato direzionale, anche quello commerciale sconta un trend di domanda particolarmente debole. In presenza di un offerta stabile, l effetto su prezzi e canoni non può che continuare ad essere negativo. Molto più evidente, nel caso dei negozi, è la dicotomia centro-periferia. La riduzione su base annuale dei prezzi di vendita dei negozi in centro è circa la metà dei negozi situati in periferia, mentre i canoni sono addirittura quasi vicini alla stabilizzazione in centro, mentre continuano a calare sia su base annuale sia semestrale in periferia. Nomisma 17

8 Napoli Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 21 Anche nel caso del comparto commerciale, si registra un maggior peso dell effetto aspettativa rispetto all effetto trattativa: pur in presenza di una domanda generalmente in calo, lo sconto medio sul prezzo di vendita rimane costante. In calo sia i tempi di vendita, sia i tempi di locazione (rispettivamente e 5,5 mesi). Figura 1 Napoli Negozi Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Figura 11 Napoli Negozi Sconto medio praticato sul prezzo () Mesi Tempo di vendita Tempo di locazione Mercato dei capannoni industriali Mesi Figura Napoli Capannoni industriali Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Tempo di vendita Tempo di locazione Tavola 5 Napoli Capannoni industriali medi e rendimenti medi lordi (secondo semestre 21) Capannoni nuovi Media urbana Media 13 città Prezzo medio ( /mq) Variazione annuale () -3, -3,5 Rendimento da locaz. () 7,7 7, Capannoni usati Prezzo medio ( /mq) 97 7 Variazione annuale () -3, -, Rendimento da locaz. () 7, 7,2 Permane particolarmente critica la situazione del mercato dei capannoni industriali. Si registra, infatti, una domanda di acquisto in ulteriore calo, non temperata da un incremento della domanda per locazione. I livelli di offerta sono sempre elevati, in conseguenza di un periodo di forte ristrutturazione del tessuto produttivo e industriale. In conseguenza di queste dinamiche di domanda e offerta, non accenna a migliorare il trend di riduzione dei prezzi e dei canoni, che diminuiscono a un tasso percentuale superiore a quello dell anno scorso. 1 Nomisma