Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 2016 NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A OTTOBRE

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1 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 21 FIRENZE NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A OTTOBRE 21 1 Evoluzione dell Indice di performance (1) Figura 1 Abitazioni 1,, I,,,2 I, -,2 -, -, -, I 13-1, I II 1 I 3 II I II 7 I 9 II 1 I II 13 I 15 II 1 Negozi 1,, II,,,2 II, -,2 -, -, I 1 -, -1, I II 1 I 3 II I II 7 I 9 II 1 I II 13 I 15 II 1 (1) L Indice di performance è un indicatore che sintetizza l andamento di cinque componenti che esprimono la dinamicità del mercato: dinamica dei prezzi (variazione semestrale dei prezzi), convergenza tra prezzo offerto e prezzo richiesto (sconto), velocità di assorbimento (tempi di vendita), intensità della domanda (dinamica della domanda rispetto all offerta), dinamica delle compravendite (saldo tra giudizi di crescita e di calo). L Indice varia tra -1 e +1, valori rispettivamente di minimo e di massimo potenziale, mentre lo zero rappresenta la performance media delle cinque componenti nel periodo di osservazione dal 2 ad oggi. Posizionamento delle componenti dell Indice di performance (1) Figura 2 Abitazioni Negozi Dinamica dei prezzi 1,, II 1 I 1 Dinamica dei prezzi 1,, II 1 I 1 Dinamica delle compravendite,,,2, Convergenza prezzo offerto/ richiesto Dinamica delle compravendite,,,2, Convergenza prezzo offerto/ richiesto Intensità della domanda Velocità di assorbimento Intensità della domanda Velocità di assorbimento (1) Il grafico esprime il livello raggiunto nel semestre in corso e in quello precedente dalle cinque componenti dell Indice di performance. Ciascuna componente ha un campo di variazione tra (il punto centrale del radar) e 1 (il vertice esterno del radar) che rappresentano, rispettivamente, il valore minimo e massimo registrati nel periodo di osservazione dal 2 ad oggi. Per la prima volta, Nomisma propone un interpretazione dell andamento di due comparti del mercato immobiliare negli anni 2-21 basata su un Indice di 1 Per un maggiore dettaglio sui dati si rimanda all Appendice statistica. Nomisma 133

2 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 21 performance, che fa sintesi dei trend e dei valori assunti da alcune grandezze che descrivono dal punto di vista congiunturale la condizione dei mercati (fig. 1). L analisi della performance del mercato italiano nel secondo semestre 21 evidenzia differenti risultati se riferita al comparto residenziale o a quello commerciale. Anche per è evidente come, a partire dal picco negativo per le abitazioni (primo semestre 213) e per i negozi (primo semestre 21), il processo di ripresa sia proseguito per il segmento residenziale fino ad oltrepassare la media di periodo, mentre per il segmento commerciale si sia arrestato, facendo parzialmente ripiegare l indicatore su se stesso. L analisi della performance, se ristretta al confronto tra il primo e il secondo semestre 21 (fig. 2), evidenzia sia elementi comuni sia difformità degli andamenti dei singoli indicatori per i due sottomercati considerati. Per entrambi i comparti si registra una riduzione degli sconti medi (maggiore convergenza tra prezzo offerto e richiesto) riscontrabile peraltro nel mercato nazionale da alcuni semestri che rappresenta un indicatore del raggiungimento di un maggiore equilibrio tra prezzo richiesto e prezzo accordato in fase negoziale, e che conferma un processo di repricing diffuso, più aderente alle condizioni attuali del mercato. Con riferimento agli altri indicatori, per le abitazioni i risultati del secondo semestre sono ampiamente sovrapposti a quelli del primo, con una significativa performance della dinamicità delle compravendite e dell intensità della domanda; per i negozi il fattore intensità della domanda diminuisce molto sensibilmente, sebbene siano presenti miglioramenti sul fronte dei prezzi, della contrattazione sul prezzo e sull attività transattiva. Figura 3 Evoluzione delle compravendite residenziali e non residenziali (1) Numero di compravendite Residenziale Non residenziale * Residenziale Non residenziale Totale (1) Terziario + Commerciale + Produttivo (*) Preconsuntivo Nomisma Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Agenzia delle Entrate È proprio questo ultimo fattore a fungere, più di altri, da elemento trainante sul finire d anno. Con riferimento alle compravendite, infatti, le attese per il mercato fiorentino per il 21 sono di un ulteriore incremento annuo, il terzo consecutivo sia 13 Nomisma

3 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 21 per il mercato residenziale sia per il non residenziale. Secondo i dati preconsuntivi Nomisma, infatti, l'attività transattiva (fig. 3) dovrebbe registrare un soddisfacente aumento per il settore residenziale (circa +1), associato a un risultato più modesto per il non residenziale. Figura Andamento dei valori immobiliari di abitazioni usate, uffici e negozi (variazioni semestrali) 1, 1, Canoni, -1, -2, -3, -, -5, Abitazioni Uffici Negozi, -1, -2, -3, -, -5, Abitazioni Uffici Negozi È pertanto il comparto residenziale a mostrare i segnali più promettenti, superiori peraltro alla media dei 13 grandi mercati monitorati. Gli indicatori di domanda sono nel complesso positivi e le variazioni semestrali di prezzi e canoni mostrano, dopo anni, un ritorno in territorio positivo. Allo stesso tempo, diminuiscono gli sconti concessi in fase di negoziazione e i tempi medi di vendita e locazione. Per contro, nel comparto non residenziale i sentiment relativi a un ulteriore raffreddamento generalizzato della domanda coinvolgono tutti i segmenti analizzati, a fronte di uno stock offerto ormai stabilizzato, con l eccezione delle periferie terziarie che registrano una crescita dello stock direzionale offerto in locazione. I prezzi e i canoni mostrano ancora flessioni, sebbene con variazioni semestrali ormai modeste, che potrebbero avvalorare le aspettative di un lento ritorno verso la ripresa dei prezzi non residenziali, attesa tuttavia, per i 13 grandi mercati monitorati, non prima del 219. Le previsioni degli operatori per il primo semestre 217 differiscono a seconda dei comparti. Il mercato residenziale gode di aspettative ottimistiche, con attese di aumento dei contratti di compravendita e locazione, di incremento dei prezzi e di stabilità dei canoni. Per i negozi è attesa stabilità dell attività transattiva, con prezzi previsti in diminuzione e canoni stazionari. Gli uffici e i capannoni scontano previsioni peggiori, con sentiment al ribasso per tutte le variabili di mercato, con attese di calo per le compravendite e le quotazioni di mercato. Con riferimento ai progetti di trasformazione urbana a, si segnala che CDP Investimenti SGR, società di gestione del risparmio di Cassa Depositi e Prestiti, ha indetto il concorso internazionale di progettazione per la riqualificazione del compendio dell'ex Ospedale San Gallo, finalizzato alla riconversione di 1.2 mq del complesso immobiliare di proprietà del Fondo Fiv (Investimenti per la valorizzazione). Le nuove funzioni dovranno privilegiare quelle residenziali o ricettive, in mix funzionale con attività commerciali e servizi privati, nel rispetto del Nomisma 135

4 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 21 valore storico-architettonico del complesso. Sulla base della migliore proposta verrà poi elaborata la normativa urbanistica generale a cui assoggettare l'ex Ospedale. Sempre in tema di riconversione del patrimonio pubblico, si segnala il concorso internazionale di idee per la rifunzionalizzazione dell ex Caserma Lupi di Toscana, vasto contenitore urbano che insiste su un area di ettari e al cui interno sono localizzati i 33 mila mq dell ex caserma. Per lo sviluppo del complesso, il Comune di prevede la riconversione di una quota di superficie residenziale pari al dello sviluppo, con una quota prevalente destinata all housing sociale, mentre il restante dovrà garantire la presenza di un mix funzionale complementare a tali funzioni. Mercato delle abitazioni Tavola 1 Abitazioni usate Principali indicatori di mercato (secondo semestre 21) ( /mq) Mercato della compravendita Tempi di vendita (mesi) di pregio , -,7 5, 1, Centro 3.155,1 -,7 5,1 1,5 Semicentro 2.577, -,2, 13,5 Periferia 1.93,1, 1,1 17, Sconti () Media urbana 2.375,1 -,3 7, (1) 13, (1) Media 13 città 1. -, -1,5 7,2 15, Canoni ( /mq x anno) Mercato della locazione Tempi di locazione (mesi) Rendimenti da locazione () di pregio 1,9,9 2,,9 Centro 152,5, 2,3, Semicentro 1,,2 2,7,7 Periferia 9,,1 3, 5,1 Media urbana 117,3,3 2, (1),9 Media 13 città 97 -, -, 3,5 5,1 (1) Media semplice Nel comparto della compravendita residenziale, per il secondo semestre consecutivo, i sentiment degli operatori indicano un incremento della domanda, trainato dalle zone di pregio e da quelle del centro. Il dato, che non si registrava dal secondo semestre 23, conferma la ripresa di interesse degli acquirenti per il mercato della casa a, rilevato, nei fatti, dalla crescita dell attività transattiva per il terzo anno consecutivo. 13 Nomisma

5 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 21 Figura 5 Abitazioni usate Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) 1 Figura Abitazioni usate Sconto medio praticato sul prezzo () 1 Mesi Tempo di vendita Tempo di locazione Per il quinto semestre consecutivo viene riferita in aumento anche la domanda di locazione, con accenti addirittura più marcati rispetto alla compravendita, dato che risulta coerente, tra gli altri fattori, con la presenza della domanda universitaria. Lo stock offerto risulta stazionario in entrambi i segmenti del mercato residenziale. Tavola 2 Abitazioni nuove Recenti tendenze dei prezzi (secondo semestre 21) ( /mq) sem. () ann. () di pregio.,3 -,2 Centro 3.59,3 -, Semicentro 2.97,, Periferia 2.29,3 -,1 Media urbana 2.79,3 -,2 Media 13 città ,5-1,2 Con riferimento alle quotazioni, il segmento delle abitazioni usate mostra una minima flessione annuale dei prezzi (-,3) se paragonata a quella delle 13 grandi città monitorate (-1,5) e una crescita, seppure lieve (,1), su base semestrale, con sconti concessi in fase di trattativa finale che scendono a circa 1 punti percentuali nelle zone di pregio e in centro (pur rimanendo molto più elevati in periferia). La stessa dinamica accomuna il segmento degli immobili nuovi, che presenta variazioni positive semestrali per tutte le zone urbane, seppure anch esse di lievissima entità, con sconti (9) e tempi di vendita (7 mesi) entrambi in diminuzione. Figura 7 La domanda di abitazioni si rivolge all'acquisto o alla locazione? 59,,, 31, 55, 5,2 55,7, 1,, Domanda per locazione Domanda per acquisto Analogamente, sul fronte della locazione, i canoni registrano una variazione positiva semestrale (+,3), resa più robusta da una variazione annuale anch essa positiva e della stessa entità (+,3) e del tutto migliorativa rispetto alla flessione che nel secondo semestre ancora caratterizza la media dei 13 grandi mercati monitorati. In particolare, si segnala la buona performance delle zone di pregio (+,9 sia annuale che semestrale), con tempi di collocamento sul mercato pari a 2, mesi. Rimane stabile il rendimento potenziale medio lordo (,9). Nomisma 137

6 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 21 Si rileva un aumento della domanda per acquisto (,3 del totale), più significativa rispetto al dato 215 (1,), verosimilmente imputabile sia ad un miglioramento generalizzato del clima di fiducia delle famiglie, sia alla progressiva maggiore disponibilità degli istituti bancari nella concessione dei prestiti per l acquisto di abitazioni. A, tuttavia, il 55,7 si rivolge al mercato dell affitto, dato superiore alla media delle 13 grandi città monitorate (52,), fenomeno a cui contribuisce con tutta probabilità la componente che fa capo alla domanda universitaria. Mercato degli uffici Tavola 3 Uffici Principali indicatori di mercato (secondo semestre 21) ( /mq) Mercato della compravendita Tempi di vendita (mesi) Centro 3.3, -,,1 11,7 Semicentro 2.772, -3, 9,1 13,3 Periferia terziaria 2.3-1, -1,7,3,5 Periferia 1.9-1, -1,9 1,5 1,3 Sconti () Media urbana 2.1-1, -1,9 9, (1) 13,5 (1) Media 13 città 1. -1,1-2,3 1, 1,5 Canoni ( /mq x anno) Mercato della locazione Tempi di locazione (mesi) Rendimenti da locazione () Centro 13,1 -,,,9 Semicentro 132 -, -1,1 5,2, Periferia terziaria 117 -,5 -,,7,9 Periferia 91-1,1-1,1 7,2 5, Media urbana 1 -,7 -,9 5,5 (1),9 Media 13 città 9-1, -1,9, 5,1 (1) Media semplice Per il secondo semestre del 21, gli intermediari riferiscono per il mercato degli uffici stazionarietà di volumi offerti in vendita, con segnali di aumento in centro città. La domanda sconta una flessione generalizzata, con l'eccezione della periferia terziaria, dove rimane stabile. La dinamica dei prezzi rileva andamenti divergenti, dal momento che ad un risultato positivo nelle zone centrali (+, semestrale) si contrappongono variazioni negative dell ordine del -1,5 per la periferia, compresa quella terziaria. 13 Nomisma

7 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 21 Uffici Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Figura Figura 9 Uffici Sconto medio praticato sul prezzo () Mesi Tempo di vendita Tempo di locazione Tempi di collocamento sul mercato e sconti medi accordati appaiono coerenti con tale dinamica di mercato, con i primi inferiori di oltre due mesi in centro (,1 mesi) rispetto alle periferie (1,5) e i secondi più rigidi nelle zone centrali e semicentrali e più elevati nelle altre zone (fino al 1,3 in periferia). La domanda di locazione è in calo, associata ad uno stock in offerta sostanzialmente stazionario. Fa parziale eccezione la periferia terziaria, dove l'offerta è in aumento e la domanda sostanzialmente stabile. La flessione dei canoni nel secondo semestre del 21 è mediamente pari a -,7, a fronte di una annua del -,9. Si segnala la stabilizzazione dei canoni in zona centrale (+,1). In centro i tempi di locazione (, mesi) sono più rapidi che altrove, dato che accomuna anche la periferia terziaria e che contribuisce a rendere più dinamico il collocamento degli uffici fiorentini rispetto alla media delle 13 città monitorate (, mesi). La redditività lorda media è stabile da circa due anni su un tasso del,9, complessivamente omogeneo per tutte le localizzazioni urbane. Nomisma 139

8 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 21 Mercato dei negozi Tavola Negozi Principali indicatori di mercato (secondo semestre 21) ( /mq) Mercato della compravendita Tempi di vendita (mesi) Centro.9 -, -,2,5,5 Semicentro 3. -, -1,7,5 11, Sconti () Periferia 2. -,3-2,5,2 17,2 Media urbana ,5-1,7 9, (1),5 (1) Media 13 città ,7-1, 9,5 15, Canoni ( /mq x anno) Mercato della locazione Tempi di locazione (mesi) Rendimenti da locazione () Centro 32-1,1-1,7 3,,5 Semicentro 21-1,1-1,,, Periferia 137 -,3-1,1 7,, Media urbana 12 -,7-1, 5, (1),5 Media 13 città 1 -, -1,, 7,3 (1) Media semplice Figura 1 Negozi Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Figura 11 Negozi Sconto medio praticato sul prezzo () Mesi Tempo di vendita Tempo di locazione Con riferimento al settore commerciale, le intensità di domanda e offerta restano immutate rispetto a quanto rilevato per il primo semestre del 21, con offerta in vendita stazionaria e domanda che presenta un calo generalizzato, per compravendita e locazione. Fa eccezione il segmento degli immobili in centro, per cui la domanda risulta stazionaria in entrambi i versanti del mercato. La flessione dei prezzi su base semestrale (-,5) sembrerebbe confermare anche per questo mercato un trend di progressivo, se pure lento, avvicinamento a variazioni positive delle quotazioni, sebbene la variazione annuale presenti tuttora una diminuzione dell 1,7 che segue il -2,3 del secondo semestre Nomisma

9 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 21 Il segmento commerciale più promettente è quello degli immobili localizzati in zona centrale, i cui prezzi sono sostanzialmente stabili su base annua (-,2) e che nel complesso presentano ridotti tempi di vendita (,5 mesi) e sconti inferiori (,5) rispetto al resto della città (,5 medio e 17,2 in periferia). Anche il mercato della locazione è più dinamico in centro, con tempi di collocamento in leggero calo e pari a circa 3 mesi, più che dimezzati rispetto ai tempi necessari per locare un immobile in periferia (oltre 7 mesi). I canoni presentano una flessione semestrale moderata (-,7). La redditività da locazione, pressoché stazionaria dal 21, è assestata sul tasso del,5. Mercato dei capannoni industriali Mesi Figura Capannoni industriali Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Tempo di vendita Tempo di locazione Tavola 5 Capannoni industriali medi e rendimenti medi lordi (secondo semestre 21) Capannoni nuovi Media urbana Media 13 città Prezzo medio ( /mq) Variazione annuale () -3,2-3,5 Rendimento da locaz. (),5 7, Capannoni usati Prezzo medio ( /mq) Variazione annuale () -, -, Rendimento da locaz. () 7, 7,2 Relativamente al mercato dei capannoni industriali, i sentiment degli operatori riferiscono, per compravendita e locazione, offerta stazionaria e flessione della domanda, secondo una dinamica che si riflette sul livello delle quotazioni. Nel corso del 21 il comparto ha registrato una flessione media annua dei prezzi in linea con quella rilevata per i 13 grandi mercati monitorati, con un decremento dei prezzi per gli immobili nuovi pari a -3,2 e per quelli usati al - su base annua. I canoni presentano una dinamica opposta, registrando una più profonda flessione annua per gli immobili nuovi (-3,) rispetto agli usati (-2,). Diminuisce ancora lo sconto medio sul prezzo richiesto, passato dal 2 del 21 al 17,5 del 21. Con riferimento ai tempi di collocamento, sono stabili i tempi di vendita e di locazione, rispettivamente 11,5 mesi e 9 mesi, questi ultimi pressoché stazionari per il quarto anno consecutivo. Il rendimento medio lordo annuo, in lieve crescita dal 29, si attesta sul tasso del,5 per il comparto del nuovo e del 7 per l usato. Nomisma 11