NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A OTTOBRE Bari Evoluzione delle compravendite. Settore residenziale Settore non residenziale (1)

Transcript

1 BARI NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A OTTOBRE 2 1 Evoluzione delle compravendite Figura 1 Settore residenziale Settore non residenziale Numero di compravendite II sem. I sem. Numero di compravendite II sem. I sem II sem I sem Var.% ann.,9,5 5,9,3 31,3 1,3 7, 17, II sem I sem Var.% ann. 31,1 1,2, 1,5 19, 7,1 5,5, Terziario + Commerciale + Produttivo Nota: il secondo semestre 2 è un preconsuntivo, così come la variazione % annua. Fonte: elaborazioni su dati Agenzia delle Entrate Nel corso del secondo semestre del 2 il mercato immobiliare nella città di lamenta ancora un incertezza complessiva che si protrae ormai da diversi semestri. Il settore residenziale, secondo le stime sui dati di fonte Agenzia delle Entrate, a fine 2 dovrebbe registrare un aumento delle compravendite, tornando sui valori rilevati nel 213, mentre il settore non residenziale, pur non diminuendo, dovrebbe tutt al più ripetere i modesti risultati del 21. Nell ultimo semestre i prezzi sono nuovamente diminuiti, anche se la contrazione è stata più contenuta rispetto al passato. È verosimile ipotizzare che si è raggiunto o si è prossimi a raggiungere il punto più basso della parabola che ne rappresenta l andamento; non a caso si è assistito ad un calo superiore dei valori massimi rispetto ai minimi e quando anch essi termineranno il trend negativo finalmente si potrà ipotizzare un recupero dei prezzi. Il calo dei prezzi in ambito residenziale è stato omogeneo, senza alcuna distinzione tra nuovo e usato, indicando che l aumento delle erogazioni dei mutui non ha favorito un comparto rispetto all altro., tuttavia, è una città dove ancora resiste la logica del calo dei prezzi in maniera proporzionale alla distanza dal centro, ovvero dove le periferie risentono dei cali maggiori, dinamica che oggi non è più così scontata. A fronte di un offerta in lieve aumento su tutti i comparti e di una domanda più stazionaria, si sono di conseguenza registrati incrementi, seppur minimi, dei tempi 1 Per un maggiore dettaglio sui dati si rimanda all Appendice statistica. 7

2 medi di vendita e di locazione; tempistiche che risentono anche della presenza sul mercato di tipologie immobiliari più appetibili (nuovo e ristrutturato) rispetto a quelle meno performanti appartenenti al nocciolo più stagnante del mercato. Per i mesi avvenire i segnali non sono incoraggianti: il mercato attraverserà complessivamente una fase di stabilizzazione, in alcuni casi tendente al ribasso, al contrario di altre città del nord Italia che inizieranno la fase di risalita. Figura 2 Andamento dei valori immobiliari di abitazioni usate, uffici e negozi (numeri indice, 25 = 1) N.I. 25 = 1 N.I. 25 = Abitazioni 11 Uffici Negozi Abitazioni 11 Uffici 13 1 Negozi Mercato delle abitazioni Tavola 1 Abitazioni usate Principali indicatori di mercato (secondo semestre 2) Mercato della compravendita Tempi di vendita Sconti (%) di pregio 2.72, 1, 7, 1, ,9 2, 7, 17, ,,,1 19, ,3 9,1 2, 1.1 2,,, 1, ,2 7,, Mercato della locazione ( /mq x anno) Tempi di locazione Rendimenti da locazione (%) di pregio 13 1, 2, 3,9, 119,,1 3, 5, 7 2,9 3,,9 9 1, 3,3 3,9 5, 5 1, 3,7 5,1 97, 1,3 3,9 5,1 Media semplice

3 Il mercato residenziale barese vede contrapposte la risalita del segmento delle compravendite e la stabilizzazione del comparto delle locazioni, mentre prezzi e canoni manifestano nuovamente una situazione di criticità complessiva sull intera città. Tavola 2 Abitazioni nuove Recenti tendenze dei prezzi (secondo semestre 2) sem. (%) ann. (%) di pregio 3.33,7 1, 2.5 1,5 3, , , 3, ,9 3, ,1 2,1 Analizzando le compravendite si osserva un avvicinamento, in termini quantitativi, dell offerta e della domanda che però non riescono ancora ad incontrarsi appieno in fase di trattativa. Infatti, rispetto a fine 21, al lieve calo dello sconto applicato per concludere una transazione (1,5% medio), bisogna affiancare il nuovo allungamento del tempo medio di vendita, tornato al valore record di mesi. Evidentemente la componente mutuo, che è diventata più significativa del passato sia sul numero di transazioni che sulla percentuale del totale erogato, non ha aiutato a stimolare ulteriormente il comparto. Figura 3 Abitazioni usate Tempi medi di vendita e di locazione Tempo di vendita Tempo di locazione % Figura Abitazioni usate Sconto medio praticato sul prezzo (%) Si conferma l attenzione dei possibili acquirenti sull efficienza energetica delle abitazioni, a cui è interessato un acquirente su quattro. Il dato deve far riflettere sia da un punto di vista sociale, ponendo la città di tra i primi posti per la sensibilità alla problematica, sia da un punto di vista strutturale, poiché la domanda verosimilmente trova difficilmente un immobile che rispetti appieno le richieste. Le variazioni annuali dei prezzi, sia del nuovo che dell usato, sono le più marcate delle 13 grandi città monitorate (rispettivamente 3,5% e,%). Il segmento delle locazioni si mantiene sostanzialmente stabile rispetto al semestre precedente; si coglie un lieve incremento dell offerta e un assestamento sia del numero di contratti conclusi sia della domanda. 9

4 I tempi medi di locazione si confermano a quota 3,7 mesi, valore inferiore alla media delle altre città, mentre il calo dei canoni risulta il più marcato delle 13 città analizzate per il secondo semestre consecutivo. I rendimenti medi da locazione si confermano al 5,1% e, come nella prima parte dell anno, i valori oscillano dal,% delle zone di pregio al 5,% della periferia. Focus sul mercato residenziale (secondo semestre 2) Domanda per acquisto e locazione Ricorso al mutuo da parte degli acquirenti 2,% 5,% 9,% 59,% 5,7% 35,% 3,% ,3% ,% 27,5% Domanda per locazione Domanda per acquisto,% 25,9% Compravendite senza mutuo 79,2% 7,1% 2 213,2% 72,5% 21 2 Compravendite con mutuo Mercato degli uffici Tavola 3 Uffici Principali indicatori di mercato (secondo semestre 2) Mercato della compravendita Tempi di vendita Sconti (%) ,9 1,2 19,3 2. 2,7,2 11,2 21,3 terziaria 1.71,5 1, 19, ,2,, 21, ,,2 11, 2, ,3 3,2 1, 17, Mercato della locazione ( /mq x anno) Tempi di locazione Rendimenti da locazione (%) 1 1,7,1,5 9 1, 3,5,,5 terziaria 7 1, 1,,5,9,7 7,5 5, 79 1,1,7 5, 9 1,, 5, Media semplice 9

5 1 2 Uffici Tempi medi di vendita e di locazione Tempo di vendita Tempo di locazione Figura 5 % Uffici Sconto medio praticato sul prezzo (%) Figura Il comparto della compravendita degli uffici manifesta anche in questo semestre un arretramento del numero delle transazioni concluse, a fronte di un offerta pressoché costante e di una domanda in via di stabilizzazione. Con queste dinamiche il bilancio non può che essere negativo, segnando una dilatazione dei tempi di vendita, che passano dai 1 mesi del primo semestre agli 11 mesi dell ultima rilevazione, una leggera contrazione degli sconti (ora al 2,5%) e un nuovo calo dei prezzi ( 2% semestrale); tutti questi i valori sono nettamente al di sopra della media delle città esaminate. Il comparto della locazione attraversa una fase di assestamento del mercato, che si riallinea con le dinamiche riscontrate nelle 13 grandi città esaminate. Il numero degli scambi e la domanda si stabilizzano, al contrario l offerta risulta in leggero rialzo rispetto al semestre precedente. Questi fattori hanno portato a un rientro delle perdite dei canoni mantenendo costanti i rendimenti medi da locazione, che variano dal,5% delle zone centrali al 5,% della periferia non terziaria. 91

6 Mercato dei negozi Tavola Negozi Principali indicatori di mercato (secondo semestre 2) Mercato della compravendita Tempi di vendita Sconti (%) 3.9 2, 3,7 9, 1, 2.7 2, 3,1 1,7 21, ,2 5,5,5 2, ,2,2 11, 21, ,1 2,3 9,7 1, Mercato della locazione ( /mq x anno) Tempi di locazione Rendimenti da locazione (%) 2,3 2,1 5,9 7,7 1,2 1,,5, 9 3,1 5, 7, 7, 15 1, 3,3,7 7, 191 1, 2,2,2 7,3 Media semplice Il mercato retail presenta complessivamente una situazione negativa, ma occorre scindere in fase di analisi il comparto delle compravendite dal comparto della locazione. Nel primo sembra essersi arrestata la fase di arretramento del primo semestre di quest anno, con un numero di compravendite in lieve rialzo e un offerta che si stabilizza a fronte di una domanda in continuo calo; nonostante tutto, il comparto delle compravendite resta sensibilmente al di sotto della media delle 13 grandi città per quanto riguarda gli indicatori inerenti a tempi di vendita, sconti e prezzi. Il comparto della locazione vede contrapporsi da una parte i tempi medi necessari per la stipula di un contratto d affitto, arrivati a,7 mesi, e dall altra i canoni che passano da una contrazione del 2,3% ad una del 1,% su base semestrale, riallineandosi con la media delle 13 città analizzate. I rendimenti lordi da locazione mostrano un arrotondamento al rialzo rispetto ai precedenti anni (7,%), confermando le differenze rilevate per gli altri comparti tra le diverse zone della città. 92

7 Figura 7 Figura Negozi Sconto medio praticato sul prezzo (%) % Negozi Tempi medi di vendita e di locazione Tempo di vendita Tempo di locazione Mercato dei capannoni industriali Figura 9 Capannoni industriali Tempi medi di vendita e di locazione Tavola 5 Capannoni industriali medi e rendimenti medi lordi (secondo semestre 2) Capannoni nuovi Prezzo medio 9 Media urbana 75 Media 13 città 1. Variazione annuale (%) 3,3 Rendimento da locaz. (%),5,9 3 Capannoni usati Prezzo medio 777 Variazione annuale (%) 3, 3,5 Rendimento da locaz. (%), 7, Tempo di vendita Tempo di locazione Il mercato industriale barese permane in evidente sofferenza; questa situazione riguarda in particolare il ramo della compravendita, che mostra segnali di ripresa da parte dell offerta, ma registra una riduzione sia della domanda sia del numero di transazioni concluse. Sempre in deficit, ma in fase di stabilizzazione, il mercato della locazione. Dall analisi degli sconti e dei tempi di transazione emergono segnali non incoraggianti: rispetto a fine 21, gli sconti rimangono su livelli molto elevati (23%), mentre i tempi per concludere le transazioni aumentano leggermente per le compravendite e restano stabili per le locazioni. Sul fronte dei valori si registrano nuove contrazioni, comprese tra il 3,3% dei prezzi di capannoni nuovi e il 3,% di quelli usati. I rendimenti potenziali lordi confermano i dati rilevati l anno scorso e si mantengono elevati rispetto alla media delle altre grandi città. 93