Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 2015 NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A MAGGIO

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1 Erogazioni (milioni ) Compravendite (media mobile) Erogazioni (milioni ) Compravendite (media mobile) C A G L I A R I NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A MAGGIO Provincia di Erogazioni di prestiti per l acquisto di immobili e numero di compravendite (dati semestrali) Settore residenziale Settore non residenziale 5. Figura Erogazioni (asse sx) Compravendite (asse dx) Terziario + Commerciale + Produttivo Erogazioni (asse sx) Compravendite (asse dx) Fonte: elaborazioni su dati Banca d Italia e Agenzia delle Entrate Il mercato immobiliare cagliaritano rimane debole, anche se mostra qualche timido segnale di recupero nella sua componente residenziale, ma non ancora dal lato degli immobili di impresa. Nel complesso, si registra un principio di attenuazione del calo della domanda e un contemporaneo processo di graduale stabilizzazione dell offerta. Quota di domanda di abitazioni proveniente da un altro comune della provincia (%) 3,7 Media grandi città 2,4 Si tratta comunque di segnali di intensità ancora molto contenuta, che non consentono di parlare di un inversione di tendenza del ciclo negativo. La ripresa del settore immobiliare si sta rivelando molto più complessa di quanto si poteva immaginare, anche perché strettamente legata alla situazione, ancora molto difficile, del quadro macroeconomico del paese e al mancato miglioramento delle condizioni delle famiglie e delle imprese. Situazione particolarmente accentuata nel cagliaritano, area martoriata dalla chiusura di diverse industrie e dalla conseguente perdita di posti di lavoro, dove il tasso di disoccupazione si colloca attorno al 2%. Quota di domanda che ha dovuto rinunciare all acquisto di un abitazione perché non ha ottenuto il mutuo dalla propria banca (%) 34,2 Media grandi città 28,3 Le previsioni di crescita dell economia nel 2 ed il miglioramento del clima di fiducia dei diversi soggetti economico/sociali sembrano fornire il dovuto supporto ad una ripresa del mercato, in particolare del segmento residenziale. A fronte di un offerta che continua a crescere, la domanda del comparto residenziale, seppur in maniera abbastanza debole, ha comunque iniziato a reagire. 1 Per un maggiore dettaglio sui dati si rimanda all Appendice statistica. 11

2 Var. % N.I = N.I = Questi timidi segnali di ripresa valgono sia per il mercato della compravendita che per quello della locazione, mentre stentano, invece, i settori produttivi. In questo contesto i valori di compravendita non possono che flettere, ma le variazioni sono più contenute se confrontate con la precedente rilevazione. Per le abitazioni usate si è registrato un -3,1% sull anno, mentre per gli uffici il calo si è fermato al % annuo; la riduzione annuale maggiore ha riguardato il segmento commerciale, -3,9%. Figura 2 Andamento dei valori immobiliari di abitazioni usate, uffici e negozi (numeri indice, 25 = ) Canoni Abitazioni Uffici Negozi Abitazioni Uffici Negozi Figura 3 Determinanti della variazione dei prezzi degli immobili (primo semestre 2) Effetto trattativa Effetto aspettative Variaz. % effettiva,4, -,4 -,8-1, Abitaz. nuove Abitaz. usate Uffici Negozi La volatilità della domanda ha spinto i proprietari a non abbassare gli sconti sul prezzo richiesto, che si mantengono abbastanza elevati e leggermente superiori alla media delle città monitorate. Anche i tempi medi di vendita risentono delle dinamiche fino ad ora descritte e, pur riducendosi, si mantengono su valori abbastanza alti ed in linea con le altre città. Il mercato locativo sembra mostrare un andamento simile a quello della compravendita. La domanda risulta stabile e capace di assorbire, in parte, l offerta di immobili presente sul mercato. Tale dinamica favorisce l attività contrattuale che, dunque, tende a recuperare rispetto alle contrazioni passate. Anche nel mercato della locazione emergono le forti criticità del mercato dei negozi nel contesto cagliaritano. I canoni subiscono un altro piccolo adeguamento al ribasso: si va dal -1,9% annuo delle abitazioni, al -3,8% dei negozi. Le previsioni per il secondo semestre 2 indicano un mercato della compravendita in parziale ripresa per quanto riguarda il mercato residenziale, mentre per i comparti commerciale e direzionale la situazione continua a essere nel

3 complesso poco dinamica. Per quanto riguarda il segmento locativo, si presume che la situazione rimarrà invariata. Tra i principali progetti cittadini si deve segnalare che a quattro anni dall inizio dei lavori riapre l ex Manifattura tabacchi (anche se solo in parte). Il progetto di riqualificazione della storica fabbrica risale al 27. Il recupero della fabbrica, finanziato inizialmente con 7, milioni di euro, è partito nel 211. Al finanziamento iniziale si sono, poi, aggiunti 3 milioni dalla rimodulazione del Por-Fers La fine dei lavori del primo lotto, nel cuore del capoluogo sardo, restituisce alla città un luogo attraente che può diventare un motore di innovazione e sperimentazione per l intera Sardegna. Per il completamento dei lavori servono, comunque, altri 1 milioni. Alla fine dei lavori sarà stato rimesso a nuovo e reso fruibile l intero immobile, circa 11 mila mq sugli oltre 22 mila dell area. Mercato delle abitazioni Tavola 1 Abitazioni usate Principali indicatori di mercato (primo semestre 2) Mercato della compravendita ( /mq) Tempi di vendita Sconti (%) di pregio 2.4 -,4-2,3 7,8, ,5-2,4 7,8 1, ,8-3,5 7,8 1, ,4-3,2 8,7 1, ,4-3,1 8, 1, ,4-3,2 8,1,9 Mercato della locazione Canoni ( /mq x anno) Tempi di locazione Rendimenti da locazione (%) di pregio 2-1, -1,3 4,4 5,9 -,9-1,7 4,2 5,5 8 -,5-1,9 4, 5,7 72, -2,1 4,9 5,8 83 -,4-1,9 4,5 5,7 98 -,5-1,7 3,9 5,1 Media semplice Nel corso del primo semestre del 2, il mercato residenziale cagliaritano, non ha mostrato chiari segni di ripresa, anche se si sta attenuando il divario tra domanda ed offerta. Permane, dunque, una scarsa domanda, in contrapposizione ad un offerta ancora in aumento.

4 L attività transattiva, pertanto, pur registrando alcuni segnali di ripresa, rimane particolarmente bassa. Rispetto alle rilevazioni del 2, i prezzi delle ( /mq) sem. (%) ann. (%) abitazioni sia usate che nuove, si sono di pregio ,5-1, ulteriormente ridotti, ma in misura , -2,8 inferiore , -4, Le difficoltà di incontro tra domanda ed , -3, offerta hanno contribuito a mantenere ,3-3,1 elevato il divario tra prezzi richiesti e , -2,8 prezzi effettivi, sia per gli immobili di nuova costruzione, sia per quelli usati. I tempi medi per concludere un contratto di compravendita o di locazione sono in linea con quelli registrati nel corso dell ultimo anno, e vicini ai livelli record per il capoluogo sardo. All interno del mercato locativo la domanda, pur risultando leggermente più dinamica, non è ancora in grado di esaurire l offerta di abitazioni presenti sul mercato. Qui la stabilizzazione è il risultato della maggior disponibilità di abitazioni rimaste invendute nella compravendita e del relativo spostamento di questa domanda verso la locazione. Dalla diversa dinamica dei prezzi e dei canoni scaturisce un nuovo lievissimo incremento dei rendimenti lordi annui, ora mediamente del 5,7%. Tavola 2 Abitazioni nuove Recenti tendenze dei prezzi (primo semestre 2) Figura 4 Abitazioni usate Tempi medi di vendita e di locazione Figura 5 Abitazioni usate Sconto medio praticato sul prezzo (%) % Mesi Tempo di vendita Tempo di locazione

5 Mercato dei box e garage Tavola 3 Box e garage Principali indicatori di mercato (primo semestre 2) Mercato della compravendita ( ) Tempi di vendita Sconti (%) , 5,7, ,8 7,,.2-4, 8, , 7,, ,8 7,3,8 17,2 Mercato della locazione Canoni ( x anno) Tempi di locazione Rendimenti da locazione (%) ,5 4,2 7, ,1 5, 7, 1.5-4,2 5,9 7, ,8 5, 7, , 4,7 5, Media semplice Figura 7 Box o garage Sconto medio praticato sul prezzo (%) % Mesi Figura Box o garage Tempi medi di vendita e di locazione Tempo di vendita Tempo di locazione Dal mercato dei box e garage provengono segnali leggermente differenti da quello delle abitazioni a cui è strettamente legato. Nel caso dei box, la scarsa vivacità del mercato è dovuta principalmente a una dinamica di stabilizzazione dell offerta, cui fa da contraltare una domanda ancora debole. Il risultato è una diminuzione dei prezzi superiore rispetto a quello delle abitazioni (3,% in media). Pur con un calo più accentuato dei canoni, i rendimenti potenziali lordi annui da locazione rimangono nettamente più alti rispetto alla media delle città monitorate.

6 I segnali più negativi riguardanti il comparto vengono dagli sconti medi praticati sul prezzo e dai tempi di locazione: i primi si allungano ulteriormente e toccano il,5%, mentre i secondi arrivano a 5 mesi, in entrambi i casi livelli record per la città di. In leggera flessione, ma sempre elevati, i tempi medi di vendita (7 mesi). Mercato degli uffici Tavola 4 Uffici Principali indicatori di mercato (primo semestre 2) Mercato della compravendita ( /mq) Tempi di vendita Sconti (%) , ,1 9,5 1,9 1,2 1, terziaria , , -2, 9,5 1,3-3,2 1,8 18, ,3 1, 17, ,8-3,5 1,4 1,9 Mercato della locazione Canoni ( /mq x anno) Tempi di locazione Rendimenti da locazione (%) 118 -,3-1,5,3 4,7 94 -, -1,8 7,1 4,7 terziaria 85-1,1-2,1,2 5,1 71-1,8-3, 7, 5,2 81-1,3-2,4,8 5, 97-1,5,8 5, Media semplice Sul fronte direzionale, non si registrano segnali di attenuazione della crisi ormai pluriennale del mercato. In particolare, anche se l offerta sembra essersi stabilizzata, la domanda continua a mantenersi molto debole e, di conseguenza, sia la compravendita che la locazione sono tuttora scarsamente dinamiche. Le difficoltà del comparto sono evidenziate da alcuni indicatori come i tempi medi di vendita e di quelli di locazione, che rimangono stabili ma alti, e neppure gli sconti medi praticati sul prezzo (17%) hanno permesso di rilanciare l interesse della domanda. Nemmeno il trend decrescente dei prezzi, diminuiti del 2,9% su base annua, non sembra innescare dinamiche sufficienti ad apparire anticipatrici di un ciclo meno negativo. Si tratta naturalmente di segnali molto precari, che vanno letti nel complesso di un mercato ancora in difficoltà, in cui calano non solo i prezzi ma anche i canoni di locazione in tutte le zone della città, maggiormente in quelli periferici. 1

7 Sostanzialmente inalterato il rendimento potenziale lordo annuo, stabile al 5%, in linea con il campione delle grandi città. Figura 8 Figura 9 Uffici Tempi medi di vendita e di locazione Uffici Sconto medio praticato sul prezzo (%) 8 % 18 Mesi Tempo di vendita Tempo di locazione Mercato dei negozi Tavola 5 Negozi Principali indicatori di mercato (primo semestre 2) Mercato della compravendita ( /mq) Tempi di vendita Sconti (%) 3.1,9-3,1 9,3 17, ,2-4,5 9,9 18, ,9 1, , -3,9 1, 17, ,7 1,3 17,1 Mercato della locazione Canoni ( /mq x anno) Tempi di locazione Rendimenti da locazione (%) 253-1, -4,2,2 8,4 17-1,4-3,4 7,3 8, 1 -,8-3,9 8,2 7, 1-3,8 7,2 8, ,8,3 7,3 Media semplice Il mercato commerciale segue delle dinamiche assimilabili a quello direzionale, nella misura in cui si possono vedere alcuni segnali di debole stabilizzazione dell offerta e del rallentamento del calo della domanda. 17

8 % Mesi Tali dinamiche non sono, tuttavia, sufficientemente intense per consentire un arresto della caduta dei prezzi e dei canoni: i primi sono in diminuzione dell 1%, i secondi dell 1,2%, con rendimenti lordi medi da locazione stabili sopra l 8%, nettamente superiori alla media delle città campione Figura 1 Negozi Tempi medi di vendita e di locazione Tempo di vendita Tempo di locazione Figura 11 Negozi Sconto medio praticato sul prezzo (%) Questo possibile allentamento della pressione sul mercato immobiliare dei negozi non trova conferma dai tempi medi di vendita, invariati ma alti, e dagli sconti medi praticati, di nuovo in crescita. Invariati, invece, i tempi medi di locazione. Il mercato commerciale si mostra ancora ingessato e con scarse prospettive a breve di uscire dalla crisi. Un mercato abbastanza polarizzato, con un centro cittadino che rimane la zona più dinamica, ed una periferia che ha pagato la grave situazione economica vissuta dai ceti medi e popolari. 18