COMUNE DI LEDRO Provincia di Trento

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1 COMUNE DI LEDRO Provincia di Trento IMPOSTA COMUNALE SUGLI IMMOBILI METODO DI CALCOLO PER LA DETERMINAZIONE DEI VALORI VENALI DELLE AREE EDIFICABILI Con Decreto legislativo n. 504/1992 è stata istituita l imposta comunale sugli immobili (I.C.I.).i cui proventi sono attribuiti al Comune che deve procedere anche ai relativi accertamenti nonché alla determinazione dell entità dell imposta stessa, al fine di poter programmare l attività di accertamento dell Ufficio tributi. 0

2 Art. 1 DEFINIZIONI Per area fabbricabile si intende l area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo criteri previsti agli effetti dell indennità di espropriazione per pubblica utilità. Sono considerati, tuttavia non fabbricabili, i terreni posseduti e condotti da soggetti indicati nel comma 10 dell art. 9 (coltivatori diretti o imprenditori agricoli che esplichino la loro attività a titolo principale), sui quali persiste l utilizzazione agro-silvo pastorale mediante l esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura e all allevamento di animali. Nel caso specifico come per tutto il territorio provinciale, i terreni agricoli rientrano nella classificazione di terreni agricoli montani, pertanto per essi non è dovuta l imposta I.C.I. Le aree libere dei centri storici ancorché non graffate, sono inedificabili e quindi sono considerate pertinenze dei fabbricati limitrofi; l I.C.I. verrà assolta attraverso l imposta applicata al fabbricato al quale appartengono. Le aree di pertinenza dei fabbricati poste in zone sprovviste di indice o rapporto di copertura di fatto risultano inedificabili in quanto l eventuale utilizzo edificatorio è consentito solo in presenza del fabbricato principale ; l I.C.I. verrà assolta attraverso l imposta applicata al fabbricato, del quale vengono considerate relativa pertinenza per tutta la loro estensione. Le aree poste in zone sprovviste di indice o rapporto di copertura, seppur non qualificate pertinenze di un edificio, in quanto di fatto inedificabili, vengono equiparate ad aree agricole e pertanto non sono soggette ad imposta. Per le aree fabbricabili, ai sensi deil art. 5, comma V del Decreto legislativo 504/1992, il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 01 gennaio dell anno di imposizione, avendo riguardo: - alla zona territoriale di ubicazione; - all indice di edificabilità; - alla destinazione d uso consentita; - agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione; - ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi caratteristiche analoghe. Art. 2 METODO DI CALCOLO Il metodo di calcolo per la determinazione dei valori venali delle aree edificabili si basa sulla stima dei valori venali base delle aree edificabili. Il contribuente che riscontra una sua particolare situazione di aggravio, non compresa nei casi presi a riferimento, può produrre una propria perizia asseverata, attestante il giusto valore venale di riferimento per la determinazione dell imposta, da utilizzarsi in sede di contraddittorio nell ambito degli accertamenti posti in essere dal Comune. Tali perizie, benché non possano costituire presupposto e base imponibile del tributo in quanto atto privato ed unilaterale del contribuente, verranno debitamente verificate in contraddittorio dall ufficio Edilizia privata. Da tale confronto potranno evidenziarsi particolari elementi di valutazione ritenuti pertinenti ai fini della determinazione dell imposta AREE GRAFFATE (PROVVISTE O NON PROVVISTE DI INDICE O RAPPORTO DI COPERTURA) POSTE A PERTINENZA DI EDIFICI. Il terreno libero da edificazione, circostante un edificio, costituito anche da più particelle confinanti e possedute, ai sensi dell art. 3 del D.Lgs. 504/92, dagli stessi soggetti passivi titolari anche del fabbricato, viene considerato nel calcolo convenzionale dell area di pertinenza non assoggettabile ad autonoma imposizione Le aree catastalmente graffate o dichiarate di pertinenza diretta (con apposita autocertificazione) di edifici indipendentemente dalla destinazione urbanistica di appartenenza, non sono soggette ad imposta se qualificabili come aree di pertinenza a condizione che vengano rispettati i seguenti criteri: il terreno (libero da edificazione) sia contiguo al fabbricato; 1

3 permangano, una omogenea destinazione d uso del terreno circostante l edificio con la destinazione d uso dell edificio medesimo e, una effettiva volontà dei soggetti passivi a conferma della finalità di destinazione, quali elementi in grado di dimostrare che l area è permanentemente al servizio del fabbricato; il fabbricato di riferimento, non sia inagibile inabitabile e di fatto non utilizzato; non sia stata ceduta ad altri la volumetria per la realizzazione di un altro edificio; In ogni caso le aree graffate individuate come pertinenza di un fabbricato perdono tale caratteristica e sono perciò tassabili come aree fabbricabili dalla data di inizio dei lavori a seguito del rilascio della concessione edilizia per edificare sulle stesse. In caso di utilizzazione dell autocertificazione (redatta secondo le indicazioni dell Ufficio tributi) per la dichiarazione di pertinenzialità deve essere sempre prodotta una esauriente relazione fotografica che individui l area e la destinazione in atto secondo i criteri citati. PARTICELLE FONDIARIE SPROVVISTE DI INDICE O RAPPORTO DI COPERTURA Per le aree costituenti particella fondiaria ricadente in destinazioni urbanistiche sprovviste di indice o rapporto di copertura, dove l edificazione risulta consentita solo in rapporto ad una percentuale di ampliamento della volumetria esistente, sono da considerasi pertinenziali all edificio esistente e/o limitrofo e pertanto il tributo è assolto dall imposta sull edificio. Tale approccio tiene conto del fatto che: le particelle fondiarie con tale destinazione sono di fatto inedificabili; l edificabilità è possibile solo come ampliamento della volumetria esistente dell edificio costituente particella edificiale contigua alla particella fondiaria, per una volta solamente nell arco di vigenza del P.R.G. e pertanto è slegata dalla superficie del lotto; l assolvimento del tributo legato alla disponibilità all ampliamento, si ritiene compreso nell imposta stabilita sull immobile in funzione della maggiore rendita catastale acquisita dall edificio una volta realizzato l ampliamento stesso. Le aree di rispetto sono individuate urbanisticamente quali aree a servizio di edifici esistenti sulle quali è possibile realizzare interventi solo a favore di questi edifici. Le aree di rispetto o denominate a verde privato risultano pertanto di fatto inedificabili perché considerate pertinenze dell edificio per l intera loro estensione. LOTTO ESAURITO Si considera totalmente edificato il lotto formato anche da più particelle fondiarie o edificabili, di cui sia stato utilizzato almeno l 80% della possibilità edificatoria teorica, tale terreno libero è a tutti gli effetti considerato pertinenza dell edificio/i. La verifica dell esistenza della condizione di lotto esaurito viene eseguita con riguardo ai parametri urbanistici rilevabili dall atto di concessione ad edificare rilasciata dall Ufficio Edilizia Privata. LOTTO MINIMO Per le particelle fondiarie edificabili inferiori al lotto minimo ove previsto dagli strumenti urbanistici, in base ai valori fissati dalle norme tecniche, confinanti su tutto il proprio perimetro con proprietà di soggetti diversi da quello/i delle particelle medesime, il valore di mercato delle stesse è stimato con un abbattimento del 50% del valore unitario previsto per la zona urbanistica. AREE PREORDINATE A PIANIFICAZIONE ATTUATIVA Per le aree preordinate a Piani attuativi generali e piani di recupero e piani di lottizzazione il valore di mercato di riferimento è quello generale individuato sul territorio con riferimento alla tabella specifica, con un abbattimento del 50%. Detto abbattimento del valore è applicabile fino alla data di adozione del piano attuativo da parte del Consiglio Comunale. Limitatamente all area artigianale di Tiarno di Sotto, di nuova espansione dove l edificazione e consentita solo in caso di esaurimento dell attuale zona artigianale, quindi con una programmazione temporale (che differisce nel tempo l effettiva edificabilità) e condizionato alla preventiva adozione di un apposito piano di lottizzazione l abbattimento e fissato al 90 % in relazione alla particolare e specifica situazione urbanistica. 2

4 AREE PREORDINATE ALL ESPROPRIO Per le aree preordinate all esproprio il valore venale base è rappresentato dal valore dell indennità espropriativa come definita nel caso di accettazione bonaria ai sensi della L.P. n. 6/93. Ciò premesso si prende tuttavia atto che l effettiva possibilità edificatoria di tali ambiti è correlata al grado di attuazione dei programmi in materia di opere pubbliche, posti in essere dal Comune, compatibilmente con l entità delle risorse finanziarie disponibili ai fini dell espropriazione delle aree. In questo caso appare piuttosto significativa la variabile legata al tempo che intercorre tra la definizione di area di interesse pubblico, individuata all atto dell approvazione del P.R.G. e il momento nel quale si procede all effettiva attuazione dell iniziativa pubblica, mediante l approvazione del progetto e della procedura espropriativa. Nella fattispecie stante l aleatorietà temporale dei termini di attuazione dell iniziativa pubblica si stabilisce quale valore venale il caso di accettazione bonaria, questo sino a quando non si darà corso alla L.P. 26/93 di inizio della procedura. Resta inteso che dopo la notifica della preinformativa, (atto sostanziale rispetto al quale il Comune comunica al privato di voler procedere alla esecuzione dell opera), il valore venale di riferimento sarà costituito dall indennità di esproprio nel caso di accettazione bonaria senza alcun tipo di riduzione. Si sottolinea come anche le destinazioni a verde pubblico (ove presente nei vari PRG di zona) benché di fatto non edificabili in senso stretto risultano comunque soggette all imposta. Tale considerazione scaturisce dal fatto che per il verde pubblico è quantificabile un indennità di esproprio in base alla L.P. n. 6/93, In tal senso le aree rientrano nelle condizioni di applicazione dell imposta di cui al Decreto legislativo n. 504/1992, infatti presupposto del tributo non è già soltanto la possibile utilizzazione a scopo edificatorio ma anche il solo fatto che l area possa vantare un indennità di espropriazione per pubblica utilità. Si ricorda, come riportato nel regolamento comunale d imposta, che nel caso di decadimento del vincolo preordinato all esproprio, che prevede l automatica attribuzione alle aree della destinazione agricola, il Comune dovrà provvedere al rimborso d imposta relativamente agli ultimi 5 anni. AREE DESTINATE A CAMPEGGIO Per le aree destinate a campeggio si tiene conto che quota parte dell area destinata all impianto ricettivo risulta finalizzata alla realizzazione di viabilità e servizi e che soltanto una parte limitata è occupata dalle piazzole ovvero dagli spazi veri e propri della ricettività. Il valore venale base tiene conto della necessità di applicare dei meccanismi perequativi nei confronti di realtà ricettive di campeggio di tipo qualificato e cioè che si sviluppano su elevate superfici poichè prediligono una elevata dotazione di servizi in rapporto alle aree ricettiva rappresentate dalle piazzole. AREE SOGGETTE A FASCE DI RISPETTO Le particelle ricadenti interamente o parzialmente nelle fasce di rispetto dei corsi d acqua, dei cimiteri, dei depuratori, dei biotopi, degli elettrodotti, dei metanodotti, dei pozzi, delle sorgenti selezionate e delle strade (di viabilità esistenti, in potenziamento e di progetto) benchè le stesse siano da considerare come aree utilizzabili a scopo edificatorio in base alla destinazione urbanistica sottostante, di fatto risultano vincolate dalla fascia di rispetto che determina una parziale o totale inedificabilità dei lotti. Ciò premesso stanti i vincoli sopraindicati, si stabilisce, nel caso in cui il lotto ricada interamente nelle fasce di rispetto, quale valore venale il 10% del valore venale base. Diversamente per tutti i lotti ricadenti parzialmente nelle fasce di rispetto si stabilisce quale valore venale i seguenti: area ricadente nella fascia di rispetto per una percentuale compresa fra il 70 ed il 99,99% della superficie complessiva : il valore venale è pari al 50% del valore venale base; area ricadente nella fascia di rispetto per una percentuale compresa fra il 30 ed il 69,99% della superficie complessiva: il valore venale è pari al 70% del valore venale base; 3

5 area ricadente nella fascia di rispetto per una percentuale inferiore al 29,99 % della superficie complessiva : nessuna riduzione. AREE SOGGETTE A RISCHIO GEOLOGICO (LIMITATO ALLE ZONE CON PENALITA ELEVATE E MEDIE ART. 15 E 16 Lp n 5) Per le particelle ricadenti interamente nelle aree a rischio geologico gravate di penalità elevate e medie, l edificabilità e di fatto impedita (al massimo esiste la limitata possibilità di ampliamento della volumetria esistente). Pertanto per i lotti compresi nelle aree a rischio geologico si stabilisce quale valore venale il 10% del valore venale base. AREE SPROVVISTE DI URBANIZZAZIONE Per le aree sprovviste di urbanizzazione primaria si tiene conto delle difficoltose condizioni che gravano su tali ambiti, stabilendo quale valore venale il 90% del valore venale base. Per area sprovvista di urbanizzazione primaria si intende un lotto non servito dalle voci di seguito elencate: rete idrica (quanto la tubazione dell acquedotto di dimensioni adeguate per l area considerata sia collocata ad una distanza superiore a 50 ml dai confini del lotto); rete fognaria (quanto la tubazione della fognatura di dimensioni adeguate per l area considerata sia collocata ad una distanza superiore a 25 ml dai confini del lotto); rete illuminazione pubblica; AREE SOGGETTE AD INTERVENTI DI RECUPERO E RISTRUTTURAZIONE Nei casi di interventi di recupero a norma dell art.31, comma 1, lettere c), d) ed e) della Legge 05/08/1978 n. 457, la base imponibile è costituita dal valore venale dell area considerata fabbricabile, senza computare il valore del fabbricato oggetto di intervento. In caso di interventi residenziali in centri storici e nelle aree non provviste di indice il valore venale base di riferimento è quello relativo alle residenziali di completamento con valore venale più basso per la sola area di sedime dell edificio. Per le opere di manutenzione ordinaria e straordinaria si applica il regime ordinario di tassazione basato sulle rendite catastali. ( lettera A e B della L. 457/78) Art. 3 RIDUZIONI ULTERIORI Le riduzioni si applicano per una sola volta con il valore percentuale più favorevole per il contribuente. E inteso che la riduzione applicata assorbe tutte le altre senza alcuna sommatoria. Nel caso di applicazione dell imposta a far data dalla approvazione definitiva della variante urbanistica per il periodo intercorrente fra la data di adozione (secondo provvedimento) e quella di approvazione definitiva da parte della Giunta provinciale si applicano ai valori unitari una riduzione del 30% per tener conto della limitata capacità edificatoria dell area. Per le costruzioni a speciale destinazione (stalle, fienili ecc.) in aree non provviste di indice e dovuta l imposta dalla data di inizio dei lavori alla data di effettivo accatastamento dell immobile calcolata sulla base dell area coperta applicando alla stessa il valore stabilito per le aree produttive ripartite per comuni catastali come riportato nell art.4. 4

6 Art. 4 TABELLE DEI VALORI PER SINGOLI AMBITI TERRITORIALI PIANO REGOLATORE DI MOLINA DI LEDRO COMUNI CATASTALI: MOLINA - LEGOS I - LEGOS II 99 a mq 77 a mq 44 a mq 10 Aree alberghiere 88 a mq 10 Area a campeggio 28 a mq 12 Attrezzature pubbliche e parcheggi pubblici PIANO REGOLATORE DI MOLINA DI LEDRO COMUNI CATASTALI: BARCESINO BIACESA PRE 83 a mq 66 a mq 44 a mq 10 Aree alberghiere 88 a mq 10 Area a campeggio 28 a mq 12 Attrezzature pubbliche e parcheggi pubblici 5

7 PIANO REGOLATORE DI PIEVE DI LEDRO COMUNI CATASTALI: PIEVE DI LEDRO - MEZZOLAGO 99 a mq 77 a mq 50 a mq 10 Aree alberghiere 88 a mq 10 Area a campeggio 28 a mq 12 Attrezzature pubbliche e parcheggi pubblici PIANO REGOLATORE DI BEZZECCA COMUNE CATASTALE: BEZZECCA 14 Di completamento semiestensive 88 a mq 1 50 a mq di livello locale 20 Cave e discariche 16 a mq 17 Aree alberghiere 88 a mq 23 Verde pubblico 24 Attrezzature pubbliche e parcheggi pubblici 22 6

8 PIANO REGOLATORE DI CONCEI COMUNI CATASTALI: LENZUMO ENGUISO - LOCCA 83 a mq 66 a mq 41 a mq 10 Aree alberghiere 66 a mq 10 Area a campeggio 22 a mq 12 Attrezzature pubbliche e parcheggi pubblici 12 Aree per attrezzature e servizi pubblici religiose esistenti PIANO REGOLATORE TIARNO DI SOTTO COMUNE CATASTALE: TIARNO DI SOTTO 83 a mq 66 a mq 44 a mq 10 Aree alberghiere 66 a mq 10 Area a campeggio 22 a mq 12 Attrezzature pubbliche e parcheggi pubblici 7

9 PIANO REGOLATORE DI TIARNO DI SOPRA COMUNE CATASTALE: TIARNO DI SOPRA Area di completamento intensiva Aree di espansione intensiva indice di 99 a mq Di completamento estensiva 1,2 mc/mq Area di espansione estensiva 0,70 mc/mq Area produttiva sia di livello locale che prov.le Area per la mobilità pubblica e privata Aree per impianti tecnologici ed attrezzature urbane- impianto di teleriscaldamento 77 a mq 50 a mq 13.1 Aree per attività terziarie 88 a mq 13.2 Aree per strutture ricettive ed alberghiere 88 a mq 13.3 Aree per campeggio 28 a mq Aree per servizi e attrezzature pubbliche e di interesse generale. Aree per servizi e attrezzature pubbliche e di interesse generale all aperto. Aree per servizi e attrezzature pubbliche e di interesse generale di carattere sportivo Aree per parcheggi pubblici e privati Il Responsabile dell Ufficio E.P. S. Cattoi 8