CONSIGLIO NOTARILE DI PISA VI Convegno di studio Alla ricerca del filo di Arianna. PISA 31 gennaio 2014

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1 CONSIGLIO NOTARILE DI PISA VI Convegno di studio Alla ricerca del filo di Arianna a cura di Giovanni Rizzi PISA 31 gennaio 2014 Studio Notarile Rizzi & Trentin 1

2 Formalità Verifica di buon esito ART. 1 commi 63, 64, 65, 66 e 67 legge 27 dicembre 2013 n. 147 Svincolo delle somme Onorari, diritti, accessori, rimborsi spese, contributi. IMPOSTE Solo immobili (atti soggetti a pubblicità immobiliare) DEPOSITO SOMME Somme affidate annotate registro somme valori Somme affidate in relazione a dichiarazioni di successione Intero prezzo o corrispettivo. Somme per spese condominiali e altri oneri Immobili e Aziende (atti traslativi)

3 Studio Notarile Rizzi & Trentin 3

4 Non può essere il c/c di studio né il c/c personale Vanno registrate nel registro somme valori (L.64/1934) solo le somme a tal fine AFFIDATE La norma non esclude apertura più c/c dedicati DEPOSITO SOMME C/C dedicato (comma 63) Interessi (al netto spese gestione servizio) destinati rifinanziamento fondi credito agevolato per PMI CONSIGLI OPERATIVI Aprire più conti in relazione alle diverse tipologie di deposito: - onorari, contributi, rimborsi ecc. lett. a -IMPOSTE lett. a - somme affidate lett. b e prezzo e oneri lett. c MODALITA OPERATIVE Versamenti con BONIFICI bancari Maggiore garanzia per il disponente Comportamento deontologicamente corretto. (se l atto non verrà stipulato il Notaio rimborserà le somme)

5 Quali gli interessi tutelati? lett. a: onorari, diritti, accessori, rimborsi spese, contributi. IMPOSTE lettb: Somme affidate annotate registro somme valori Somme affidate in relazione a dichiarazioni di successione lett. c: intero prezzo o corrispettivo. Somme per spese condominiali e altri oneri Onorari, rimborsi ecc.: tutela NOTAIO Imposte: tutela ERARIO e contribuente Tutela dell affidante le somme. Tutela eredi per pagamento imposte Tutela dell acquirente contro formalità pregiudizievoli e oneri condominiali

6 Onorari, diritti, accessori, rimborsi spese e contributi: somme spettanti al Notaio SVINCOLO immediato non appena sottoscritto l atto DEPOSITO art. 1 c. 63, lett. a) Tributi per i quali il Notaio sia sostituto o responsabile di imposta SVINCOLO con destinazione obbligata : somme da transitare al conto per registrazione CONSIGLI OPERATIVI Predisporre PREVENTIVO dettagliato, indicando i diversi importi (onorari/tributi) e i cod. IBAN dei conti dedicati. Versamenti distinti MODALITA OPERATIVE Opportuno inserire in atto apposita clausola che dia atto dell avvenuto versamento distiguendo importo onorari da importo tributi (in relazione ai diversi momenti per lo svincolo delle somme)

7 DEPOSITO art. 1, c. 63, lett. c) Intero prezzo o corrispettivo o il SALDO se determinati in DENARO Depositante: ACQUIRENTE NON SI APPLICA per la parte prezzo o corrispettivo oggetto di DILAZIONE SI APPLICA per gli importi versati contestualmente all atto di quietanza Somme per estinzione spese condominiali non pagate (attestazione ex 1130, 9, c.c.) Depositante VENDITORE SVINCOLO: una volta eseguite le formalità (registrazione, trascrizione, deposito Reg.Imprese per le aziende) ed a esito positivo verifica libertà beni da formalità pregiudizievoli. Per le aziende la verifica va effettuata con riferimento ai singoli beni: RRII per immobili, PRA per veicoli, registro imprese per gli altri cespiti) Altri ONERI con subentro acquirente; es. oblazione sanatoria edilizia Depositante VENDITORE MODALITA OPERATIVE Lecita la previsione che per spese condominiali o oneri possano prelevarsi somme dal deposito prezzo, anziché imporre al venditore il deposito delle somme a tal fine necessarie

8 I diversi presupposti dei depositi in relazione al diverso tipo di atto ONORARI, CONTRIBUTI, RIMBORSI & IMPOSTE (comma 63, lett. a) Per taluni atti vi può essere l obbligo di un deposito ma non dell altro PREZZO (acquirente) e ONERI (venditore) (co. 63, lett. c) in relazione ad atti ricevuti o autenticati da Notaio e soggetti a pubblicità immobiliare o per attività delegate dalla Autorità Giudiziaria Qualsiasi atto soggetto a pubblicità immobiliare. Non necessariamente atti traslativi a titolo oneroso. Deposito necessario anche per atti non traslativi o a titolo gratuito. in occasione del ricevimento o dell autenticazione di contratti di trasferimento della proprietà o di trasferimento, costituzione od estinzione di altro diritto reale su immobili o aziende Deve trattarsi di atti traslativi aventi per oggetto immobili o aziende. Necessariamente a titolo oneroso con previsione di un prezzo o corrispettivo determinato in DENARO.

9 ATTI & DEPOSITI Tipologia di atto c. 63, lett. a c. 63, lett. c Compravendita (proprietà diritti reali) SI SI Costituzione, estinzione a titolo oneroso di diritti reali Permuta SENZA conguaglio SI NO Permuta con CONGUAGLIO SI SI Divisione SENZA conguaglio SI NO Divisione con CONGUAGLIO SI NO (1) Datio in solutum SI NO (2) SI SI (1) Escluso deposito in quanto atto non traslativo. Attenzione nel caso di conguaglio rilevante tale da qualificare l atto come stralcio divisionale con cessione di quota (2) SI nel caso sia previsto anche un pagamento in denaro, limitatamente a questo pagamento

10 ATTI & DEPOSITI Tipologia di atto c. 63, lett. a c. 63, lett. c Assegnazione alloggio da cooperativa SI SI Mutuo ipotecario SI NO (1) Vitalizio alimentare SI NO Costituzione rendita vitalizia SI NO (2) Transazione (con trasferimento immobile) SI SI (3) Preliminare (trascritto) SI NO (4) Cessione tra coniugi nell ambito divorzio o separazione SI SI (3) (1) l erogazione del mutuo non può considerarsi corrispettivo in denaro (2) Per applicazione estensiva dell esclusione prevista per prezzo dilazionato (3) Deposito se è previsto un corrispettivo in denaro (4) Escluso deposito trattandosi di atto non traslativo

11 ATTI & DEPOSITI Tipologia di atto c. 63, lett. a c. 63, lett. c donazione SI NO Costituzione o estinzione diritti reali a titolo di liberalità Rinuncia abdicativa SI NO Adempimento obbligazione naturale SI NO Fondo patrimoniale SI NO Vincolo ex art. 2645ter c.c. SI NO Trust SI NO Patto di famiglia SI NO Risoluzione per mutuo dissenso SI NO (1) SI NO (1) Escluso deposito se si accede alla tesi della risoluzione con effetto retroattivo

12 ATTI & DEPOSITI Tipologia di atto c. 63, lett. a c. 63, lett. c Conferimento in società di immobili SI NO (1) Assegnazione ai soci di immobili SI NO (1) Fusione e scissione (con immobili) NO (2) NO Compravendita azioni (3) o quote sociali NO NO Compravendita di azienda con immobili SI SI Compravendita azienda senza immobili NO SI Affitto azienda (trascritto ultra 9anni) SI NO Affitto azienda (non trascritto) NO NO (1) Manca un corrispettivo in denaro (2) Non vi è l obbligo della trascrizione (3) Dal vapagata tramitenotaio latobintax

13 ATTI & DEPOSITI Tipologia di atto c. 63, lett. a c. 63, lett. c Pubblicazione testamento con legato immobiliare Pubblicazione testamento senza legato NO NO Accettazione eredità (con immobili) SI NO Rinuncia di eredità NO NO Rinuncia ad azione riduzione NO NO Identificazione catastale SI NO Convenzione urbanistica SI NO Ricomposizione fondiaria SI NO (1) SI NO (1) Manca un corrispettivo in denaro

14 Somme affidate in relazione ad atti stipulati o per effetto di provvedimenti dell A.G. Deposito da annotare nel registro ex L 64 del 1934 SVINCOLO al verificarsi della condizione convenuta. DEPOSITO SOMME AFFIDATE (lett. b) Somme dovute a titolo di imposta in relazione a dichiarazioni di successione SVINCOLO con destinazione obbligata : somme da utilizzare per pagamento imposte CONSIGLI OPERATIVI Prevedere istruzioni chiare per lo svincolo delle somme depositate ed annotate nel registro somme e valori MODALITA OPERATIVE Va inserita in atto apposita clausola che dia atto dell affidamento delle somme e delle condizioni per lo svincolo. Incarico scritto da tutti gli eredi per pagamento imposta di successione

15 EFFETTI DEL DEPOSITO (c. 65) ESCLUSIONE DALLA SUCCESSIONE DEL NOTAIO SEGREGAZIONE ESCLUSIONE DAL REGIME PATRIMONIALE IMPIGNORABILITA Le somme depositate sono assolutamente impignorabili a richiesta di chiunque così come è assolutamente impignorabile ad istanza di chiunque il credito al pagamento o alla restituzione della somma depositata Non è prevista dalla norma anche la non sequestrabilità delle somme oggetto di DEPOSITO presso Notaio

16 I DEPOSITI ED IL NOTAIO I depositi c. 63 sub a) e c) vanno annotati nel registro somme e valori? E possibile il deposito facoltativo ex c. 63 c)? (ad es. cessione quote societarie) In mancanza del deposito, il Notaio può comunque ricevere l atto? Si ritiene di NO. Disciplina autonoma Altrimenti bastava c.63/b e imporre per gli altri depositi annotazione nel registro Si ritiene di SI. Una volta optato volontariamente per il deposito si applica in toto la disciplina c. 63 (condizioni svincolo) Si ritiene di NO. La disciplina non è derogabile. Spetta al Notaio farla rispettare. No invalidità atto. Sanzioni disciplinari

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18 Prima della stipula dell atto: vanno eseguiti i depositi sui diversi conti (conto onorari, conto tributi, conto prezzo) Una volta stipulato l atto. Vanno eseguite le formalità di legge: REGISTRAZIONE, trascrizione RR.II per gli immobili, deposito Registro Imprese se aziende (a tal fine Notaio utilizza il deposito tributi) Va eseguita la verifica circa l assenza di formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle esistenti alla data dell atto e da questo risultanti MODALITA OPERATIVE -far risultare dall atto tutte le formalità pregiudizievoli esistenti -prevedere incarico espresso al Notaio per utilizzo deposito/prezzo al fine di cancellare le eventuali formalità esistenti e dichiarate se a ciò non provvederà la parte venditrice nei termini previsti in atto

19 SVINCOLO DELLE SOMME Onorari, diritti, accessori, rimborsi spese, contributi. TRIBUTI dei quali il Notaio sia responsabile o sostituto Prezzo, spese condominiali e altri oneri Subito dopo la stipula: deposito posto nell esclusivo interesse del Notaio Al momento della registrazione (con destinazione al conto registrazione) Ad esecuzione delle formalità ed al buon esito della verifica sull assenza formalità pregiudizievoli

20 Se il pagamento prezzo è previsto all avveramento di una condizione o all adempimento di una prestazione, il Notaio svincola la somma depositata quando gli viene fornita la prova, risultante da atto pubblico o scrittura autenticata, ovvero secondo le diverse modalità probatorie concordate tra le parti, che la condizione si è avverata o la prestazione è stata eseguita VENDITA COSA ALTRUI. No depositi: atto a effetti obbligatori, non trascrivibile Art. 1, c. 66, L. 147/2013 VENDITA COSA FUTURA. No depositi: atto a effetti obbligatori, non trascrivibile VENDITA CON RISERVA PROPRIETA : No deposito prezzo. Vale disciplina prezzo dilazionato VENDITA SUB CONDIZIONE SOSPENSIVA: si applica solo se anche il pagamento del prezzo è espressamente sottoposto alla condizione sospensiva CONDIZIONE RISOLUTIVA: si applica solo se previsto dalle parti

21 Nulla dice la norma sui compiti del Notaio in caso di esito negativo della verifica. Presenza di formalità pregiudizievoli, fatte risultare dall atto, ma nel frattempo non cancellate (se la cancellazione prevista come condizione per lo svincolo) Presenza di formalità pregiudizievoli non risultanti dall atto in quanto sorte dopo la stipula CONSIGLI OPERATIVI Ovviare alla lacuna normativa con apposita disciplina contrattuale, con la quale le parti dettino le regole che dovrà seguire il Notaio per il caso di esito negativo della verifica.

22 DISCIPLINA ESITO NEGATIVO VERIFICA Soluzione più problematica se vi sono stati versamenti di acconti prezzo; acquirente dovrà agire per il rimborso dell acconto, onorari e imposte Restituzione somma all acquirente In atto clausola risolutiva per retrocessione proprietà al venditore a fronte restituzione somme all acquirente (da indicare in nota trascrizione art.2659 u.c. c.c.) La restituzione del deposito all acquirente dovrà essere subordinato al rilascio dell atto di avveramento condizione necessario per l annotazione (art.2668)

23 DISCIPLINA ESITO NEGATIVO VERIFICA Soluzione possibile a condizione che i costi per le cancellazioni non eccedano il valore delle somme in deposito Cancellazione formalità pregiudizievoli a cura del Notaio con parte o intero deposito Soluzione non prevista dalla norma ma riconducibile alla volontà delle parti che la possono prevedere con apposita clausola contrattuale Debbono essere previste le soluzioni alternative per il caso in cui le cancellazioni non siano possibili nei termini convenuti

24 DISCIPLINA ESITO NEGATIVO VERIFICA Si può prevedere che in mancanza di un accordo delle parti entro un preciso termine si abbia la risoluzione di diritto del contratto Mantenimento del deposito c/o Notaio Deve essere previsto un termine finale: sino a nuovo accordo delle parti o a provvedimento del Giudice o di un arbitro Lecito ritenere che questa sia la soluzione comunque applicabile pur in mancanza di una diversa disciplina contrattuale

25 Solo Notaio depositario può eseguire gli incarichi inerenti il deposito. Scrittura a parte non escluderebbe presunta violazione Si esclude applicabilità art. 28, 3, L.N. Incarichi inerenti il deposito sono nell interesse delle parti anche se prevista attività remunerata del Notaio La norma nulla dice al riguardo. Si ritiene NECESSARIA e non solo opportuna la menzione MENZIONI IN ATTO IN ORDINE AI DEPOSITI NECESSARIE in relazione ad eventuali INCARICHI affidati al Notaio specie per l ipotesi di esito negativo della verifica Necessaria al fine di distinguere i diversi depositi in relazione ai diversi tempi di SVINCOLO Funzionali alla SEGREGAZIONE: per operare la separazione deve essere riconoscibile dai terzi Normativa antiriciclaggio

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27 COMPRAVENDITA E MUTUO CONTESTUALE Anche il mutuo dovrà essere assoggettato alla clausola risolutiva per il caso del venir meno degli effetti dell atto di compravendita Clausola risolutiva in atto di compravendita per il caso di verifica negativa (in nota trascrizione 2659) La somma erogata dalla banca a titolo di mutuo dovrà essere depositata presso il Notaio ex comma 63 lett. c) in quanto costituente il prezzo dovuto per la vendita In caso di verifica con esito negativo si risolvono sia la compravendita che il mutuo; la somma erogata depositata c/o Notaio va restituita alla Banca La Banca dovrà rilasciare atto avveramento condizione (2878, c.6 c.c.) per la cancellazione della ipoteca (2886 c.c.)

28 Deposito prezzo c/o Notaio (intero o saldo purchè superiore al debito) Compravendita e contestuale cancellazione ipoteca SOLUZIONE 1 Ipoteca da cancellare evidenziata in atto Incarico al Notaio ad estinguere mutuo utilizzando deposito e di cancellare l ipoteca Cancellata l ipoteca, svincola la somma residua che trasferirà al venditore Il Notaio svincola la somma necessaria all estinzione mutuo e cura cancellazione ipoteca Notaio esegue registrazione, pubblicità dell atto, verifica assenza formalità diverse da quella evidenziata

29 SOLUZIONE 2 Deposito prezzo c/o Notaio (intero o saldo purchè superiore al debito) Creditore rilascia atto assenso cancellazione sub condizione ex 2885 c.c. della estinzione debito Vendita sub condizione risolutiva mancata estinzione debito Cancellata l ipoteca, svincola la somma residua che trasferirà al venditore Il Notaio svincola la somma necessaria all estinzione debito e annota cancellazione ipoteca Notaio esegue registrazione, pubblicità della vendita, verifica assenza formalità diverse da quella evidenziata Soluzione obbligata nel caso di vendita da impresa di immobile da costruire, in relazione art. 8 Dlg. 122/2005 (divieto stipula se manca titolo idoneo alla cancellazione ipoteca)

30 Compravendita e pignoramento Deposito prezzo c/o Notaio (intero o saldo purchè superiore al debito) Pignoramento evidenziato in atto Incarico al Notaio a pagare il debito a fronte consegna nota cancellazione pignoramento Cancellato il pignoramento, svincola la somma residua che trasferirà al venditore Il Notaio svincola la somma necessaria all estinzione debito e paga i creditori Notaio esegue registrazione, pubblicità dell atto, verifica assenza formalità diverse da quella evidenziata

31 ATTI A CASCATA 1 atto: A vende a B prezzo atto: A acquista da C prezzo ATTO: B deposita c/o Notaio (deposito 1) 2 ATTO: A deposita c/o stesso Notaio (deposito 2) A autorizza Notaio a trasferire a C deposito 1 2 ATTO dovrà essere subordinato alla condizione risolutiva del buon fine del 1 ATTO Esito negativo verifica ATTI: se prevista risoluzione Notaio restituisce deposito 1 a B e deposito 2 ad A Esito positivo verifica ATTI: Notaio trasferisce deposito 1 e deposito 2 a C Notaio esegue registrazione, pubblicità, verifica assenza formalità pregiudizievoli per ATTO 1 e ATTO 2

32 CONSIGLIO NOTARILE DI PISA VI Convegno di studio Alla ricerca del filo di Arianna GRAZIE PER L ATTENZIONE! Studio Notarile Rizzi & Trentin 32