IL REGISTRO DEI DIRITTI EDIFICATORI

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1 giugno 2013 IL REGISTRO DEI DIRITTI EDIFICATORI Il 22 maggio 2013 il Comune di Milano ha pubblicato la deliberazione di Giunta n. 890 del 10 maggio 2013, con la quale è stato istituito il Registro dei Diritti Edificatori (il Registro ), già previsto dalla legge urbanistica regionale e necessario per dare pubblicità al sofisticato meccanismo di perequazione urbanistica previsto dal Piano di Governo del Territorio. Premessa La l.r. Lombardia n. 12/2005 ha stabilito che i diritti edificatori attribuiti a titolo di perequazione e di compensazione sono commerciabili. I comuni istituiscono il registro delle cessioni dei diritti edificatori, aggiornato e reso pubblico secondo modalità stabilite dagli stessi comuni La disposizione ha generato costruttivi dibattiti, in dottrina e giurisprudenza, connessi alle modalità di commercializzazione di tali diritti edificatori, all esito dei quali è intervenuto il legislatore nazionale, introducendo all art. 2643, primo comma del codice civile, il n. 2 bis, che prevede l obbligo di trascrizione per "i contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori comunque denominati, previsti da normative statali o regionali, ovvero da strumenti di pianificazione territoriale" 1. Prima che le disposizioni citate entrassero in vigore, era consentita la c.d. cessione di cubatura, che più correttamente i Notai qualificavano asservimento di terreno a scopi edificatori, ammissibile solo tra fondi (i) confinanti e (ii) assoggettati alla stessa disciplina urbanistica. Oggi invece, è ipotizzabile un mercato dei diritti edificatori più flessibile e non soggetto alle limitazioni suddette (contiguità delle aree e medesimo azzonamento), a condizione che le leggi regionali e gli strumenti urbanistici generali lo consentano. Nel Comune di Milano, la deliberazione istitutiva del Registro ha stabilito le modalità per l'annotazione dei diritti edificatori. 1 Art. 5, comma 3 del D.L. n. 70/2011, convertito nella legge n. 106/2011

2 Funzione, struttura e gestione del Registro Il Registro è pubblico, consultabile (in cartaceo ed in forma digitale sul sito web del Comune) e sullo stesso vengono annotati d ufficio nel caso di diritti edificatori dell Amministrazione Comunale o su richiesta dell avente diritto, gli atti di: proprietà o di cessione di aree a pertinenza diretta (ossia le aree che generano e che possono utilizzare diritti volumetrici perequati ai fini edificatori) o indiretta (ossia le aree di proprietà pubblica o privata destinate a verde urbano, infrastrutture per la mobilità, residenziale sociale che generano diritti edificatori utilizzabili su aree di pertinenza diretta); riconoscimento di superfici lorde di pavimento a seguito della realizzazione di servizi o per effetto di incentivi e/o premialità. Pertanto, il Registro conterrà: i riferimenti delle aree che cedono e che ricevono diritti edificatori (definite rispettivamente aree di decollo e di atterraggio); la quantità espressa in mq di superficie lorda di pavimento dei diritti edificatori oggetto di trasferimento e/o di riconoscimento; l utilizzo finale dei diritti edificatori; le superfici lorde di pavimento derivanti dal riconoscimento di equivalenti superfici destinate a servizi alla persona di interesse pubblico o generale, asservite, accreditate o convenzionate; le superfici lorde di pavimento riconosciute a seguito di incentivi e/o premialità. All'annotazione nel Registro è rilasciato un certificato con indicazione del numero progressivo, entità dei diritti edificatori ed estremi dell'atto dal quale derivano tali diritti. Gestione e modalità di trasferimento dei diritti edificatori Il trasferimento dei diritti edificatori è effettuato con atto pubblico o scrittura privata con sottoscrizioni autenticate, trascritti nei Registri Immobiliari ai sensi dell'art n. 2 bis del Codice Civile. Il certificato dei diritti edificatori (in originale) è allegato all'atto notarile di trasferimento dei diritti medesimi, che deve a sua volta contenere l'obbligo a carico dell'acquirente di comunicare l'acquisizione al Comune, ai fini dell'annotazione nel Registro del passaggio di proprietà, pena l'inutilizzabilità del volume trasferito.

3 I successivi atti di trasferimento dovranno contenere gli estremi: del precedente atto di trasferimento, con i riferimenti catastali dell'area di pertinenza diretta o indiretta o il titolo abilitativo dal quale risulta il riconoscimento dei diritti edificatori; dell'atto di cessione gratuita dell'area a pertinenza indiretta all'amministrazione Comunale; dell'atto di cessione al Comune o di asservimento all'uso pubblico dell'area a pertinenza diretta; dell'atto di asservimento, accreditamento o convenzionamento perfezionato con il Comune per il riconoscimento dei diritti edificatori equivalenti alle superfici lorde di pavimento destinate a servizi; di tutti i passaggi di proprietà dei diritti edificatori successivi al primo trasferimento. Prime considerazioni La deliberazione istitutiva del Registro colma una lacuna che ha generato notevoli incertezze tra gli operatori immobiliari. Tuttavia, sono ancora molti i profili giuridici e gli aspetti operativi da chiarire e meglio definire. Il Piano di Governo del Territorio di Milano contempla infatti varie tipologie di diritti edificatori: diritti esistenti, ossia le superfici lorde di pavimento degli edifici già costruiti; diritti perequati, ossia generati dall applicazione dell indice edificatorio unitario; diritti compensativi (che nel Piano di Governo del Territorio e nella deliberazione istitutiva del Registro vengono spesso confusi con i diritti perequati o comunque trattati alla stregua di questi ultimi), originati con la cessione di un area privata al Comune, in luogo dell espropriazione (e del pagamento della relativa indennità); diritti premiali, conseguenti ad alcune attività del privato (tutela delle attività produttive, procedure concorsuali e recupero degli immobili di interesse storico ed artistico, edilizia bioclimatica, risparmio energetico). Tanto il Piano di Governo del Territorio, quanto la deliberazione istitutiva del Registro, sembrano consentire la circolazione dei diritti compensativi e di quelli premiali e non anche dei diritti esistenti e di quelli perequati. In altri termini, sembrerebbe inibita la cessione della cubatura di un fabbricato oggetto di demolizione o derivante dall applicazione dell indice edificatorio. Ove così fosse, pur prescindendo da giudizi circa la ragionevolezza e la correttezza di questa scelta, rileverebbero comunque importanti incongruenze amministrative.

4 Notiamo infatti che la deliberazione istitutiva del Registro contempla espressamente i diritti edificatori generati nelle aree o negli immobili esistenti, precisando che gli stessi possano essere utilizzati in loco ovvero trasferiti nei casi in cui sia limitato il loro utilizzo (paragrafo 3) salvo poi omettere tale fattispecie nell elencazione delle annotazioni ammesse nel Registro (paragrafo 5). E verosimile che la perequazione urbanistica ed il libero trasferimento dei diritti edificatori costituisca una innovazione importante nel mercato dei beni immobili e possa contribuire all attuazione del Piano di Governo del Territorio, limitando l impegno finanziario della Pubblica Amministrazione. Occorre considerare, però, che gli investitori necessitano di operare nell ambito di un quadro normativo ed amministrativo chiaro che, nell alveo dell ordinario rischio di impresa, consenta loro di programmare l attività imprenditoriale confidando su ragionevoli aspettative. Allo stato, questo obiettivo non sembra (ancora) raggiunto. E dunque auspicabile un intervento coerente, che contribuisca a migliorare il meccanismo della circolazione dei diritti edificatori, in modo che gli operatori del settore possano usufruire di un valido strumento di lavoro, piuttosto che di un ulteriore aggravio dei già complicati apparati burocratici. * * * * *

5 Il Dipartimento di Diritto Amministrativo di Legance è a disposizione per qualsiasi chiarimento ed approfondimento, anche in relazione a fattispecie specifiche. Per ulteriori informazioni: Giuseppe Abbruzzese Tel.: gabbruzzese@legance.it Luca Lombardo Tel llombardo@legance.it oppure il Vostro professionista di riferimento all interno di Legance. LO STUDIO Legance è uno studio legale italiano con un team di professionisti esperti, dinamici e orientati al risultato, il cui affiatamento ha reso possibile un modello organizzativo flessibile ed incisivo che, attraverso dipartimenti attivi in tutti i settori della consulenza legale d affari, esprime il giusto equilibrio tra specialista e avvocato come consulente globale. Legance conta oltre 170 avvocati, nelle sedi di Milano, Roma e Londra. Le aree di competenza sono: Fusioni, Acquisizioni e Diritto Societario; Diritto Bancario, Finanziario e Project Financing; UE, Antitrust e Regolamentazione; Diritto del Lavoro e delle Relazioni Industriali; Diritto dei Servizi e dei Mercati Finanziari; Fondi di Investimento; Contenziosi e Arbitrati; Ristrutturazioni e Procedure Concorsuali; Diritto Tributario; Diritto Amministrativo; Diritto Immobiliare; Diritto dell Energia, Gas e Risorse Naturali; Diritto della Navigazione e dei Trasporti; Proprietà Intellettuale e Data Protection; TMT; Diritto Ambientale. Per maggiori informazioni, potete visitare il nostro sito web: DISCLAIMER La presente Newsletter ha il solo scopo di fornire informazioni di carattere generale. Di conseguenza, non costituisce un parere legale né può in alcun modo considerarsi come sostitutivo di una consulenza legale specifica. INFORMATIVA EX ART. 13 D. LGS. 196/2003 La presente Newsletter è inviata esclusivamente a soggetti che hanno liberamente fornito i propri dati personali nel corso di rapporti professionali o di incontri, convegni, workshop o simili. I dati personali in questione sono trattati in formato cartaceo o con strumenti automatizzati per finalità strettamente collegate ai rapporti professionali intercorrenti con gli interessati nonché per finalità informative o divulgative ma non sono comunicati a soggetti terzi, salvo che la comunicazione sia imposta da obblighi di legge o sia strettamente necessaria per lo svolgimento dei rapporti professionali nel corso dei quali i dati sono stati forniti. Il titolare del trattamento dei dati è Legance Studio Legale Associato, con sedi in Roma, Via XX Settembre n. 5, 00187, e Milano, Via Dante n. 7, Il trattamento dei dati ha luogo presso le sedi di Legance ed è curato solo da dipendenti, collaboratori, associati o soci di Legance incaricati del trattamento, o da eventuali incaricati di occasionali operazioni di manutenzione. Qualora Lei avesse ricevuto la presente Newsletter per errore oppure desiderasse non ricevere più comunicazioni di questo tipo in futuro potrà comunicarcelo inviando un a relazioni_esterne@legance.it. In ogni caso, Lei ha il diritto in qualunque momento di ottenere la conferma dell esistenza dei suoi dati e di conoscerne il contenuto e l origine, nonché di verificarne l esattezza o chiederne l integrazione o l aggiornamento, ovvero la rettificazione. Lei ha inoltre il diritto di chiedere la cancellazione, la trasformazione in forma anonima o il blocco dei dati trattati in violazione di legge, nonché di opporsi in ogni caso, per motivi legittimi, al loro trattamento. Le richieste di cui sopra vanno rivolte via fax a Legance Studio Legale Associato, al numero Milano - Via Dante, 7 Tel Roma - Via XX Settembre, 5 Tel Londra - Aldermary House Queen Street Tel +44 (0) Legance Studio Legale Associato ed i suoi soci non sono sottoposti alla regolamentazione della Solicitors Regulation Authority ("SRA") ed il piano assicurativo obbligatorio previsto dalla SRA non è loro applicabile (sono viceversa coperti da un apposito piano assicurativo italiano). Una lista dei soci di Legance Studio Legale Associato è consultabile presso l'ufficio di Londra, in Aldermary House, Queen Street Londra EC4N 1TX, oppure all'indirizzo: