COLLEGIO DEI COSTRUTTORI EDILI DELLA PROVINCIA DI PADOVA

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1 COLLEGIO DEI COSTRUTTORI EDILI DELLA PROVINCIA DI PADOVA Codice Fiscale Prot. n. 474 circ. n. 165 Padova, 25 giugno 2001 Piazza De Gasperi, 45/A tel /299 fax E mail: info@costruttoripadova.it FISCO ALLE IMPRESE ASSOCIATE L O R O S E D I Oggetto: Nuovi chiarimenti in materia di fiscalità immobiliare (36%, interessi su mutui, locazioni). Si trasmette in allegato, per opportuna conoscenza, un estratto della circolare dell'agenzia delle Entrate del Ministero delle finanze 14 giugno 2001, n.55/e che raccoglie alcune risposte ai quesiti posti nel corso della videoconferenza dello scorso 17 maggio In particolare, si richiama l'attenzione sui seguenti chiarimenti di specifico interesse per il settore. DETRAZIONE IRPEF PER IL RECUPERO DELLE ABITAZIONI (CD 36 %). 1) Cessione dell'immobile oggetto di ristrutturazione. Nell'ipotesi di cessione del fabbricato sui quali sono stati eseguiti interventi che fruiscono della detrazione IRPEF il beneficio viene trasferito all'acquirente dell'immobile. A tal proposito non è possibile alcuna deroga trattandosi di principio stabilito dall'art.1 della legge 449/97 (punto 1.5.1). Qualora il venditore si impegni nei confronti dell'acquirente a pagare alcune spese successivamente al trasferimento della proprietà (es. spese condominiali), il venditore ha diritto alla detrazione IRPEF solo nell'ipotesi in cui abbia conservato, nonostante il trasferimento, il diritto alla detenzione del fabbricato (quale locatario o comodatario; 1.5.2). 2) Immobile in comproprietà. Nell'ipotesi di comproprietà del fabbricato il diritto alla detrazione va ripartito tra i comproprietari sulla base delle spese effettivamente sostenute da ciascuno. A tal fine è necessario che nel bonifico siano riportati i nominativi di tutti i soggetti che hanno partecipato alle spese e che le fatture siano intestate agli stessi nominativi. Tuttavia, in presenza di una pluralità di soggetti che hanno diritto alla detrazione e dell'indicazione nel bonifico bancario del solo codice fiscale del soggetto che ha trasmesso il modello di comunicazione al Centro di servizio competente, il diritto alla detrazione non viene meno anche per gli altri qualora questi ultimi in dichiarazione dei redditi indichino il codice fiscale riportato sul bonifico. Nell'ipotesi in cui la ripartizione tra i comproprietari non coincida con la percentuale di possesso è necessario annotare nella fattura la percentuale di ripartizione (punto 1.5.3).

2 - 2 -./. 3) Costruzione di box pertinenziale. Con riferimento all'acquisto (e alla realizzazione) del box pertinenziale, la detrazione del 36% si applica anche nell'ipotesi di acquisto contestuale di abitazione e del relativo box pertinenziale. A tal fine la stipula del contratto preliminare di entrambe gli immobili (abitazione e pertinenza), consente di fruire della detrazione di imposta delle spese sostenute per la realizzazione del box. In tal caso non rileva il fatto che gli immobili non siano ancora stati realizzati (sono in corso di costruzione) in quanto la destinazione funzionale del box al servizio dell'abitazione da realizzare risulta dal contratto preliminare (1.5.4). INTERESSI PASSIVI PER MUTUI IPOTECARI. 1) Variazione dell'abitazione principale. La perdita della condizione di immobile adibito ad abitazione principale fa venire meno il diritto alla detrazione degli interessi passivi su mutui contratti per l'acquisto dell'abitazione principale. Nell'ipotesi in cui l'immobile torni successivamente ad essere destinato ad abitazione principale è possibile ricominciare ad esercitare il diritto alla detrazione in relazione alle rate pagate a decorrere dal momento in cui l'immobile torna ad essere utilizzato come abitazione principale. In sostanza, la continuità non è un requisito richiesto per usufruire della detrazione (1.3.1). 2) Termine per stabilire la dimora abituale. Il termine massimo per adibire l'immobile acquistato ad abitazione principale (per il diritto alla detrazione degli interessi passivi su mutui) è stato elevato da 6 mesi ad un anno dall'art. 2 della legge n.388/2000. Tale disposizione, entrata in vigore il 1 gennaio 2001, può essere applicata anche con riferimento ai mutui stipulati nell'anno 2000, sempreché al 31 dicembre 2000 non sia già decorso il termine semestrale previsto dalla previgente disciplina (1.3.2). 3) Abitazione principale assegnata al coniuge separato. L'art. 2 della legge n.388/2000 prevede che la detrazione degli interessi passivi dipendenti da mutui contratti per l'acquisto dell'abitazione principale compete anche nell'ipotesi in cui l'immobile costituisce abitazione principale di un familiare. Pertanto, nell'ipotesi di successiva separazione con trasferimento della propria dimora il diritto alla detrazione permane se l'abitazione è destinata a dimora abituale, ad esempio, del coniuge o di un figlio (punto 1.3.3). 4) Rinegoziazione di mutui contratti per interventi di ristrutturazione edilizia. Il diritto alla detrazione degli interessi passivi su mutui rinegoziati per fruire del nuovo tasso di interesse compete solo con riferimento ai mutui contratti per l'acquisto dell'abitazione e non anche se la rinegoziazione è relativa a un mutuo contratto per la ristrutturazione edilizia. Tra l'altro, il beneficio della detraibilità degli interessi passivi su mutui contratti per la ristrutturazione compete solo in relazione ai mutui stipulati nel 1997 (punto 1.3.4)../.

3 DETRAZIONE PER CANONI DI LOCAZIONE ) Contratto di locazione antecedente all'entrata in vigore della legge n.431/1998. La detrazione dall'irpef prevista dall'art. 13 ter del TUIR 917/86 per i titolari di contratti di locazione «concordati» (nel rispetto degli accordi locali tra le organizzazione della proprietà edilizia e quella degli inquilini) è applicabile solo per i contratti stipulati o rinnovati ai sensi degli artt. 2 e 4 della legge n.431/98 e non anche per i contratti stipulati in data antecedente (punto 2.3.1). 2) Contratto di locazione tra un ente pubblico ed un soggetto privato. La detrazione di imposta prevista dall'art. 13 ter del TUIR 917/86 non compete relativamente ai contratti di locazione di alloggi di edilizia residenziale pubblica ai quali si applica la normativa statale o regionale (es. IACP; punto 2.3.2). REDDITI DI FABBRICATI. 1) Contratto di locazione modificato nel corso dell'anno. Nell'ipotesi di contratto di locazione convenzionato ai sensi della legge 431/98 solo per una parte dell'anno (canone ordinario per il resto dell'anno), il diritto all'ulteriore abbattimento del 30% del reddito da locazione (in aggiunta alla riduzione del 15% previsto dall'art.34 del TUIR) spetta solo per il canone relativo al periodo in cui l'immobile risulta locato con regime convenzionale (punto 3.1). 2) Contratto a canone convenzionale. I locatari possono beneficiare dell'ulteriore riduzione del reddito pari al 30%, previsto per i contratti a canone convenzionale di cui alla legge n.431/98, anche relativamente ai contratti transitori per soddisfare le esigenze abitative abitative degli studenti universitari e per i contratti stipulati per gli stessi fini dagli enti locali (punto 3.2). Distinti saluti. IL DIRETTORE f.to dott. Franco Brignole All.: n. 1

4 Allegato Agenzia delle Entrate DIREZIONE CENTRALE NORMATIVA E CONTENZIOSO Circolare del 14/06/2001 n. 55 Oggetto: Videoconferenza dichiarazione dei redditi Risposta a quesiti vari. Testo: CIRCOLARE N. 55/E (estratto) Servizio di documentazione tributaria del Ministero delle Finanze 1.3 Interessi passivi per mutui ipotecari Variazione dell'abitazione principale D. Il contribuente perde il diritto alla detrazione per gli interessi su mutui ipotecari dall'anno successivo a quello in cui l'immobile non è più adibito ad abitazione principale. Se in anni successivi lo stesso immobile torna ad essere utilizzato come abitazione principale, il contribuente può, a decorrere da tale momento, detrarre nuovamente gli interessi passivi? R. Si ritiene che nel caso prospettato, il contribuente possa ricominciare ad esercitare il diritto alla detrazione d'imposta per interessi passivi su mutui ipotecari contratti per l'acquisto dell'immobile da adibire ad abitazione principale, in relazione alle rate pagate a decorrere dal momento in cui l'immobile torna ad essere utilizzato come abitazione principale. La continuità non e' un requisito richiesto per usufruire della detrazione Termine per stabilire la dimora abituale D. Per i mutui stipulati nel secondo semestre del 2000 è possibile stabilire la dimora abituale nell'immobile entro il termine più vantaggioso di dodici mesi previsto dalla legge n. 388 del 2000 o si deve fare riferimento per tutti i mutui stipulati fino al 31 dicembre 2000 al termine di sei mesi? R. La disposizione contenuta nell'articolo 2 della legge n. 388 del 23 dicembre 2000 ha elevato da sei mesi ad un anno il termine massimo entro il quale adibire l'immobile acquistato ad abitazione principale. Si ritiene che tale disposizione, entrata in vigore il 1 gennaio 2001, possa essere applicata anche con riferimento ai mutui stipulati nell'anno 2000, sempreché al 31 dicembre 2000 non sia già decorso il termine semestrale stabilito dalla previgente disposizione Abitazione principale assegnata al coniuge separato D. Un contribuente ha stipulato prima del 1993 un mutuo ipotecario per l'acquisto della propria casa di abitazione; in seguito essendosi separato dal coniuge, la casa e' stata assegnata con sentenza del giudice in godimento a quest'ultimo ed al figlio. Può il contribuente proprietario dell'immobile che non è più adibito a propria abitazione principale dedursi gli interessi passivi del mutuo a lui intestato?

5 R. Per i mutui ipotecari stipulati in data antecedente all'anno 1993 il contribuente potrà usufruire di una detrazione d'imposta relativa agli interessi passivi e relativi oneri accessori commisurata ad un importo non superiore a lire 4 milioni per ciascun intestatario del mutuo, che spetta qualora l'abitazione acquistata non sia adibita ad abitazione principale. Il contribuente non potrà invece usufruire dell'elevazione di detto importo a lire 7 milioni che spetta solo se gli interessi passivi e gli altri oneri accessori si riferiscono ad un mutuo contratto per l'acquisto dell'unità immobiliare adibita ad abitazione principale ed a condizione che tale requisito continui a permanere. Si rammenta comunque che con la disposizione contenuta nell'articolo 2, comma 1, lettera f) della legge n. 388 del 23 dicembre 2000, entrata in vigore il 1 gennaio 2001 e' stata modificata la lettera b) dell'articolo 13-bis del Tuir al fine di consentire la detrazione, calcolata su un importo pari a lire 7 milioni, anche nell'ipotesi di acquisto di immobile adibito ad abitazione principale di un familiare. Pertanto, a partire dal periodo d'imposta 2001 al coniuge che a seguito di separazione ha trasferito la propria dimora abituale potrebbe spettare comunque la detrazione commisurata all'importo di 7 milioni nell'ipotesi in cui presso l'immobile acquistato abbia la propria dimora abituale un suo familiare (ad esempio il figlio o il coniuge separato fintanto che non intervenga una sentenza di divorzio) Rinegoziazione di mutui contratti per interventi di ristrutturazione edilizia D. Un contribuente, che ha stipulato un contratto di mutuo ipotecario per interventi di ristrutturazione edilizia nel 1997, nell'anno 2000 ha rinegoziato con la banca il contratto ad un tasso più favorevole. E' possibile detrarre gli interessi passivi sul mutuo rinegoziato? R. L'articolo 7 della legge n. 448 del 1998 ha modificato la lettera b) dell'articolo 13-bis del Tuir, concernente la detraibilità degli interessi passivi per mutui ipotecari contratti per l'acquisto dell'unità immobiliare da adibire ad abitazione principale, offrendo la possibilità di detrazione anche per gli interessi passivi pagati in virtù di un nuovo contratto di mutuo intervenuto per la rinegoziazione del precedente, a determinate condizioni. Di contro, non è stata prevista analoga possibilità per i mutui contratti per la ristrutturazione degli immobili. Peraltro, la detrazione per interessi passivi per mutui ipotecari contratti per la ristrutturazione edilizia è concessa solo per i contratti stipulati nel corso dell'anno 1997, per cui, nel caso di specie, essendo il nuovo mutuo stipulato nell'anno 2000, gli interessi non danno diritto alla detrazione d'imposta. 1.5 Spese per ristrutturazione edilizia Cessione dell'immobile oggetto di ristrutturazione D. Nel caso di cessione di immobile previsto che le spese di ristrutturazione possono essere dedotte dall'acquirente. Si chiede di conoscere, se in deroga a quanto sopra, la detrazione possa continuare ad essere effettuata dal soggetto cedente. R. Come già precisato con la circolare n. 57/E del 1998, ai sensi del comma 7 dell'articolo 1 delle legge n. 449 del 1997, il diritto alla detrazione per le spese di ristrutturazione viene trasferito all'acquirente dell'immobile. Trattandosi di un principio stabilito normativamente, non è possibile alcuna deroga Cessione dell'immobile oggetto di ristrutturazione D. Un soggetto ha ceduto l'immobile nel mese di ottobre 1999 ed ha stipulato un accordo con l'acquirente in base al quale avrebbe sostenuto le spese di ristrutturazione condominiale nell'anno 2000, pur non essendo più proprietario dell'immobile. In tal caso può dedurre le suddette spese pur

6 non essendo più proprietario? R. La domanda formulata non consente di comprendere se nel caso di specie il venditore conserva ancora, nel 2000, il possesso o la detenzione dell'immobile. Comunque, come è già stato chiarito con la Circolare n.57/e del 1998, poi riconfermata dalla Circolare n. 121/E del 1998, la detrazione ai fini dell'irpef compete, se ha sostenuto le spese e queste sono rimaste effettivamente a suo carico, al possessore o al detentore dell'immobile sul quale sono stati eseguiti i lavori e cioè, al proprietario o al nudo proprietario, al titolare del diritto reale sullo stesso (uso, usufrutto, abitazione) nonché all'inquilino o al comodatario Immobile in comproprietà D. Nel caso di immobile in comproprietà, le spese di ristrutturazione per le quali compete la detrazione del 41 o del 36 % devono essere detratte in base alla quota di proprietà, ovvero possono essere detratte in relazione all'effettivo onere sostenuto dai comproprietari? In quest'ultimo caso, quale documentazione è necessario porre in essere per dimostrare l'effettivo onere sostenuto, anche se il pagamento è stato effettuato con unico bonifico? R. La detrazione d'imposta per le spese di ristrutturazione compete a chi ha effettivamente sostenuto l'onere, semprechè sia titolare del diritto di proprietà sull'immobile, ovvero di un diritto reale, o detenga l'immobile sulla base di un titolo idoneo. E' necessario che nel bonifico siano riportati i nominativi di tutti i soggetti che hanno partecipato alle spese, e le fatture siano intestate agli stessi nominativi. Tuttavia, come già precisato con la circolare n. 122/E del 1999, in presenza di una pluralità di soggetti aventi diritto alla detrazione e dell'indicazione nel bonifico bancario del solo codice fiscale del soggetto che ha trasmesso il modello di comunicazione al Centro di servizio competente, il diritto alla detrazione da parte di altri soggetti non viene meno qualora venga esposto nella dichiarazione dei redditi, nello spazio predisposto nella sezione relativa agli oneri per i quali compete la detrazione del 41 o del 36 %, il codice fiscale già riportato sul bonifico bancario. Nel caso in cui la partecipazione alle spese di più soggetti non coincida con le proprie quote di possesso, è necessario annotare nel documento comprovante la spesa -la fattura- la percentuale di ripartizione Costruzione di box pertinenziale D. Un contribuente stipula con una cooperativa edificatrice un contratto preliminare per l'acquisto/assegnazione dell'abitazione e del box pertinenziale in corso di costruzione. A conclusione dei lavori che si protrarranno per più anni sarà stipulato il rogito di assegnazione. Si chiede se ai fini della detrazione del 36 per cento dei costi di realizzazione del box sia necessario che l'abitazione sia ultimata e acquistata, anche se con il medesimo atto di acquisto del box oppure se sia possibile usufruire della detrazione durante i lavori di costruzione. R. Ai sensi dell'articolo 1, comma 1, della legge n. 449 del 1997 la detrazione dall'irpef, nella misura del 36%, spetta anche in relazione alle spese sostenute per gli interventi relativi alla realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali ad immobili residenziali, anche a proprietà comune. La norma richiede, quale condizione essenziale per usufruire della detrazione la sussistenza del vincolo pertinenziale tra l'edificio abitativo (bene principale) ed il box. Con circolare n. 121/E dell'11 maggio 1998 è stato affermato che la detrazione compete anche al promissario acquirente dell'immobile alle condizioni però che sia stato regolarmente stipulato un compromesso di vendita dell'unità immobiliare, che per detto compromesso sia stata effettua la registrazione presso l'ufficio competente e che gli estremi della registrazione siano indicati nel modulo di comunicazione da presentare al centro di servizio. Anche nel caso in esame, alle condizioni suddette, si ritiene che la

7 stipula del preliminare per l'assegnazione e la vendita, di entrambi gli immobili, quello abitativo e la relativa pertinenza, consenta di effettuare la detrazione d'imposta delle spese sostenute per la realizzazione del box. Per quanto concerne la sussistenza del vincolo pertinenziale si ritiene che non rileva, nel caso in esame, la circostanza che gli immobili non siano ancora stati realizzati in quanto la destinazione funzionale del box, al servizio dell'abitazione da realizzare risulta dal contratto preliminare di assegnazione. Si richiama, inoltre, quanto precisato in occasione della videoconferenza sul modello 730 dell'anno 2000 (circ. 95/E del ) in merito alla rilevanza che assume, ai fini della detrazione in esame, la costituzione del vincolo pertinenziale. In tale occasione e' stato, infatti affermato che acquistando contemporaneamente casa e box da immobiliare o da cooperativa compete la detrazione relativamente alle spese di realizzazione del box. 2.3 Detrazione per canoni di locazione Contratto di locazione antecedente all'entrata in vigore della legge n. 431 del 1998 D. Nel caso di contratto stipulato prima dell'entrata in vigore della legge n. 431 del 1998, ma nel rispetto degli accordi locali tra le organizzazioni della proprietà edilizia e quella degli inquilini, si chiede se il locatario possa usufruire della detrazione d'imposta prevista dall'articolo 13-ter del Tuir. R. La detrazione spettante ai titolari di contratti di locazione di unità immobiliari adibite ad abitazione principale e' applicabile solo con riferimento ai contratti stipulati o rinnovati ai sensi degli articoli 2, comma 3, e 4, commi 2 e 3 della legge 431 del La detrazione in parola non potrà pertanto essere riferita a contratti di locazione stipulati prima dell'entrata in vigore della predetta legge Contratto di locazione tra un ente pubblico ed un soggetto privato D. Nel caso di contratto di locazione di immobile utilizzato come abitazione principale stipulato tra un ente pubblico ed un soggetto privato, secondo quanto disposto dalla legge 431 del 1998, si chiede se quest'ultimo può usufruire della detrazione d'imposta spettante agli inquilini. R. La detrazione prevista dall'articolo 13-ter del Tuir spetta esclusivamente agli inquilini che abbiano stipulato o rinnovato un contratto di locazione a norma degli articolo 2, commi 3 e 4, commi 2 e 3 della legge 9 dicembre 1998, n Le disposizioni previste dalla legge citata non sono applicabili per espressa previsione normativa "agli alloggi di edilizia residenziale pubblica, ai quali si applica la relativa normativa vigente, statale e regionale". Pertanto, come già si e' avuto modo di chiarire in particolare con la circolare n. 95/E del 2000 l'agevolazione non e' applicabile ai contratti di locazione intervenuti tra enti pubblici e contraenti privati. La circolare citata precisa inoltre che non possono beneficiare della detrazione in esame i soggetti titolari di contratti di locazione di unità immobiliare, stipulati con gli Istituti Case Popolari. 3 REDDITI DI FABBRICATI 3.1 Contratto di locazione modificato nel corso dell'anno D. E' corretto ritenere che nel caso in cui un immobile risulti affittato per un periodo dell'anno con un contratto normale e per l'altra parte con un contratto convenzionale ai sensi della legge n. 431 del 1998 dia diritto all'ulteriore abbattimento del 30 % del canone di locazione per l'intero anno?

8 R. No. L'ulteriore abbattimento del 30% del canone di locazione in aggiunta all'abbattimento ordinario previsto dall'articolo 34, comma 4-bis, del Tuir, nella misura del 15%, spetta solo in relazione alla parte di canone relativa al periodo nel quale l'immobile risulta locato con regime convenzionale. A tal fine e' necessario indicare l'immobile in due righi diversi del quadro dei redditi dei fabbricati. 3.2 Contratto a canone convenzionale D. Nelle istruzioni al 730 del 2001 si parla genericamente di contratti concessi in locazione a canone convenzionale per immobili ubicati in comuni ad alta densità abitativa. Con tale affermazione si intende che per poter usufruire dell'ulteriore riduzione del 30 per cento il locatore debba aver stipulato un contratto esclusivamente in base al comma 3 dell'articolo 2 della legge 431 del 1998? R. Come già chiarito con la circolare n. 95/E del 12 maggio 2000 i locatori possono beneficiare dell'agevolazione prevista dall'articolo 8 della legge 9 dicembre 1998, n.431, oltre che con riferimento ai cosiddetti contratti tipo di cui al comma 3 dell'articolo 2 anche relativamente ai contratti transitori redatti per soddisfare le esigenze abitative degli studenti universitari, nonché ai contratti stipulati dagli enti locali per soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio. 3.3 Contratti transitori D. Quali requisiti bisogna possedere per poter fruire dell'agevolazione prevista dall'articolo 8 della legge n. 431 del 9 dicembre 1998 relativamente a contratti transitori redatti per soddisfare le esigenze abitative degli studenti universitari? R. Affinché il locatore possa usufruire della riduzione del 30 per cento del reddito imponibile del fabbricato con riferimento a contratti stipulati per soddisfare le esigenze transitorie degli studenti universitari è necessario che l'inquilino sia iscritto ad un corso di laurea in un comune diverso da quello di residenza e che il contratto sia redatto in conformità ai contratti tipo promossi dai Comuni sede di Università nel rispetto delle disposizioni indicate dall'articolo 3 del decreto ministeriale 5 marzo 1999.