L INVERSIONE DEL TREND IMMOBILIARE

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1 OSSERVATORIO GRUPPO TECNOCASA L INVERSIONE DEL TREND IMMOBILIARE Nel secondo semestre del 2007 assistiamo ad una diminuzione, seppur contenuta, dei prezzi degli immobili generalizzata a tutte le realtà urbane, con poche eccezioni sul territorio. Si è verificato quindi, quello che ormai da tempo ci si attendeva: un inversione del trend dei prezzi immobiliari che dal 1998 non avevano mai smesso di crescere. La stretta creditizia in atto sul mercato ha decisamente contribuito al verificarsi di questo scenario. A conferma di ciò gli ultimi dati della Banca d Italia segnalano, nei primi nove mesi dell anno, una diminuzione delle erogazioni dell 1,54% rispetto allo stesso periodo del Gli altri elementi emersi ben chiari in questo arco temporale sono: la diminuzione della domanda di immobili, la maggiore offerta di abitazioni sul mercato, l ampliamento della forbice tra prezzo richiesto e prezzo a cui si realizza la compravendita e l allungamento dei tempi medi di vendita. Infatti nelle grandi città questi ultimi si sono portati mediamente intorno a 135 giorni, in aumento rispetto a 118 giorni registrati a giugno. Quest ultimo dato in particolare mette in luce un aspetto importante che ha caratterizzato il mercato immobiliare nel secondo semestre del 2007 e che lo sta caratterizzando anche nei primi mesi del 2008: la difficoltà, sempre più forte, di incontro tra domanda ed offerta che vede contrapposti acquirenti con una minore disponibilità di spesa e venditori che pensano di poter realizzare gli stessi valori del passato. I venditori in questa fase di mercato si dividono in due categorie: coloro che non hanno necessità di vendere gli immobili a breve termine e quindi restano fermi nella loro posizione con la conseguenza che l abitazione resta invenduta sul mercato per lungo tempo (soprattutto se il rapporto prezzo/qualità non è congruo) e coloro che invece, avendo necessità di realizzare la compravendita, dopo lunghe trattative decidono di rivedere le loro richieste iniziali. Gli acquirenti dimostrano molta più difficoltà ad acquistare di quanto non avvenisse in passato. A soffrire in particolare sono coloro che si trovano nella necessità di accendere un mutuo a quasi totale copertura dell acquisto: le famiglie monoreddito, i single, le giovani coppie (che mai come adesso devono avere una famiglia che possa aiutarli) e gli extracomunitari. L analisi in base al profilo dimensionale evidenzia che la variazione dei prezzi più sensibile si è registrata nelle grandi città (-1.5%), a seguire i capoluoghi di provincia (-0.9%) ed i comuni dell hinterland (-0.8%) che ancora una volta hanno avuto un comportamento migliore. Le grandi città hanno registrato variazioni di prezzi negative ad eccezione di Torino, le cui quotazioni sono stabili e di Palermo che registra ancora un debole segnale di crescita (+1.5%). Tra le realtà con la diminuzione dei prezzi più sensibile si segnalano Bologna (-3.4%), Verona (-3.2%) e Bari (-2.9%). Per la prima volta in questo semestre si registrano segnali negativi anche a Milano (-1.1%) e Roma (-1.6%), i mercati immobiliari più importanti. Considerando complessivamente tutto il 2007 le uniche realtà che chiudono ancora con quotazioni in crescita sono Milano, Torino e Palermo. Un analisi a livello di aree nelle grandi città ha evidenziato una migliore tenuta degli immobili posizionati nelle zone più centrali, rispetto a quelle periferiche e semicentrali. In base al profilo geografico si evidenzia che i capoluoghi del Sud Italia hanno registrato una migliore performance, con una crescita delle quotazioni dello 0.2%, ma riteniamo che siano ormai alla fase finale della loro corsa. Sono invece diminuite dell 1.4% le quotazioni dei capoluoghi del Centro Italia e dell 1.5% quelle dei capoluoghi del Nord Italia. Passiamo ora ad analizzare le caratteristiche della domanda immobiliare che, anche in questo semestre, si è rivelata più selettiva rispetto al passato, con standard qualitativi sempre più elevati. Infatti la richiesta abitativa oggi è alimentata prevalentemente da chi ha necessità di acquistare l immobile, come prima casa o come casa di sostituzione ovvero migliorativa, essendo diminuita la domanda per investimento e quella da parte degli extracomunitari, meno attenta alla qualità dell immobile.

2 L insieme di questi elementi ha comportato una selezione naturale da parte del mercato immobiliare che ha così premiato le abitazioni più vicine alle esigenze degli acquirenti. Occorre precisare però che quando si parla di qualità non ci si riferisce necessariamente alle tipologie signorili o di pregio. Infatti le caratteristiche che hanno facilitato la compravendita in questo semestre sono state: la presenza del box o del posto auto, la vicinanza ai mezzi di trasporto, il posizionamento ai piani alti, la luminosità, la presenza di balconi o terrazzi (l esigenza di sfoghi esterni è in crescita) e di riscaldamento autonomo, l inserimento dell immobile in contesti abitativi medio-piccoli, il posizionamento in strade poco trafficate e tranquille, la disposizione degli spazi interni. Ma è emerso anche un altro aspetto che teniamo a sottolineare: l attenzione allo stato di conservazione dell immobile. Infatti nelle grandi città si è registrata una migliore tenuta delle soluzioni ristrutturate o nuove e in parte anche delle tipologie usate ma in buono stato. Una delle preoccupazioni espresse dai potenziali acquirenti è legata al sostenimento di eventuali spese di ristrutturazione per il timore di non riuscire a quantificarle, in maniera accurata, sia in termini di importo che di durata. Sul fronte della locazione invece la sensazione è che si stia assistendo ad un aumento di domanda di immobili in affitto, alimentata proprio da coloro che non riuscendo ad ottenere un mutuo o trovandosi di fronte ad una rata troppo pesante optano per la locazione, magari anche come soluzione temporanea, in attesa poi di poter acquistare in un momento successivo. Questo di fatto non si sta traducendo in una tensione verso l alto dei canoni di locazione, dal momento che sul mercato c e ancora offerta di immobili in locazione risultato della corsa al mattone avvenuta negli scorsi anni. A questo bisogna aggiungere la volontà dei proprietari di puntare alla continuità del rapporto di locazione andando incontro alle esigenze del conduttore con una riduzione dei canoni richiesti. Il risultato combinato delle dinamiche che si stanno registrando sul mercato della compravendita e su quello della locazione ha comportato un lieve aumento dei rendimenti immobiliari che sui bilocali sono saliti a 3.8%. Analizzando la domanda immobiliare i dati più aggiornati ci segnalano nelle grandi città una maggiore richiesta per i trilocali che raccolgono il 37.9% delle preferenze, seguite dai bilocali con il 28.8 %. Nelle metropoli come Milano, Roma, Napoli e Torino la tipologia più apprezzata è il bilocale. Dal lato dell offerta la tipologia più presente sul mercato è il trilocale con il 35.1%, seguito dal bilocale con il 26.2% e dal quattro locali con il 21.5%. L analisi della disponibilità di spesa nelle grandi città a gennaio 2008 evidenzia ancora una concentrazione delle richieste nella fascia di spesa oltre i 249 mila, in aumento rispetto a luglio Questo segnale, comunque positivo, va incrociato anche con l informazione che indica una maggiore concentrazione di richieste per i trilocali ed un lieve aumento di quelle relative ai quattro locali e ai cinque locali. Nei prossimi mesi l andamento di mercato sarà simile a quello appena descritto, con acquirenti sempre più selettivi ed attenti e venditori che devono prendere consapevolezza dell importanza che avrà il rapporto prezzo/qualità dell immobile perché la compravendita si realizzi. Sicuramente il compratore si troverà a fare i conti con la sua disponibilità di spesa, che più contenuta rispetto al passato potrebbe impedirgli o rendergli più difficile l acquisto della casa. Fabiana Megliola, Resp. Ufficio Studi Tecnocasa

3 BARI CITTA' Centro Signorile usato Medio usato Economico usato Signorile nuovo Medio nuovo Economico nuovo BORGO ANTICO CENTRO - CORSO CAVOUR Nd Nd MANZONI - PIAZZA GARIBALDI MURAT Lungomare Perotti - Polivalente JAPIGIA Nd Nd Nd MADONNELLA TORRE A MARE Nd Nd Poggiofranco - Policlinico CARRASSI - POGGIOFRANCO PICONE Nd POGGIOFRANCO San Pasquale - Carrassi CARRASSI - CHIESA RUSSA OSPEDALE MILITARE - MATERDEI Nd Nd PARCO 2 GIUGNO Nd Nd POLIVALENTE - PARCO SAN MARCO Nd Nd Nd Nd SAN PASQUALE Aeroporto PALESE SAN GIROLAMO SAN PAOLO SANTO SPIRITO Libertà LIBERTA' REDENTORE Legenda C=Centro S=Semicentro P=Periferia Nd=Non disponibile I valori sono espressi in al mq Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

4 BOLOGNA CITTA' Centro Signorile usato Medio usato Economico usato Signorile nuovo Medio nuovo Economico nuovo ALDROVANDI - OBERDAN - STAZIONE GALVANI INDIPENDENZA - MARCONI SAN VITALE - UNIVERSITA' SARAGOZZA URBANA Mazzini - Savena BITONE - FOSSOLO DUE FOSCHERARA MAZZINI SAVENA - ARNO Fiera - San Donato CIRENAICA Nd Nd MASSARENTI MASSARENTI - VIA LARGA PONTEVECCHIO - FOSSOLO UNO Nd S. DONNINO Nd Nd Nd SAN DONATO Nd Nd Nd Bolognina - Corticella BOLOGNINA BOLOGNINA - PIAZZA UNITA' CASARALTA CORTICELLA MARCO POLO Saffi BARCA BATTINDARNO CASTELDEBOLE - AEROPORTO COSTA OSPEDALE MAGGIORE - PORTO SAFFI Borgo Panigale BORGO PANIGALE - LAVINO SANTA VIOLA - QUARTIERE VITTORIA

5 Murri - San Ruffillo MURRI Nd SAN MAMOLO SAN RUFFILLO Legenda C=Centro S=Semicentro P=Periferia Nd=Non disponibile I valori sono espressi in al mq Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

6 FIRENZE CITTA' Centro Signorile usato Medio usato Economico usato Signorile nuovo Medio nuovo Economico nuovo SANTA CROCE Poggio Imperiale - Bandino GALLUZZO - DUE STRADE - SAN GAGGIO - POGGIO IMPERIALE GAVINANA VIALE EUROPA Isolotto ISOLOTTO SAN BARTOLO - PONTE A GREVE Nd Nd SOFFIANO Novoli - Careggi NOVOLI - BARACCA PANCHE PERETOLA POGGETTO PUCCINI - DEMIDOFF Campo di Marte BELLARIVA CAMPO DI MARTE COVERCIANO - SAN SALVI Legenda Nd=Non disponibile I valori sono espressi in al mq Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

7 GENOVA CITTA' Sampierdarena Signorile usato Medio usato Economico usato Signorile nuovo Medio nuovo Economico nuovo CORSO MAGELLANO DI NEGRO - SAN TEODORO LAGACCIO OREGINA OSPEDALE - VIL. SCASSI SAMPIERDARENA SAMPIERDARENA - FILLAK SAMPIERDARENA - MONTI SAMPIERDARENA - VIA AVIO SAMPIERDARENA - VIA BURANELLO SAMPIERDARENA - VIA CANTORE SAMPIERDARENA - VIA S.B. DEL FOSSATO SAN TEODORO VIA FANTI VIA VASCO DA GAMA Pegli - Sestri BORZOLI CORNIGLIANO LUNGOMARE PEGLI PRA' SESTRI ALTURE - VIA MERANO SESTRI PONENTE VOLTRI Certosa - Bolzaneto BOLZANETO CERTOSA Nd Nd PONTEDECIMO RIVAROLO Nd Nd Marassi - Nervi ALBARO BORGORATTI BORGORATTI - TANINI CASTELLETTO

8 FOCE MARASSI - BERTUCCIONI MARASSI - CENTRO MARASSI - STAGLIENO MOLASSANA - SAN GOTTARDO QUARTO MARE QUEZZI QUINTO SAN FRUTTUOSO - PIAZZA MARTINEZ SAN FRUTTUOSO - V.G. TORTI SAN MARTINO SAN SEBASTIANO - GAVETTE - SAN EUSEBIO STRUPPA - PRATO STURLA - MARE STURLA - VIA ISONZO Legenda C=Centro S=Semicentro P=Periferia Nd=Non disponibile I valori sono espressi in al mq Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

9 MILANO CITTA' Centro Signorile usato Medio usato Economico usato Signorile nuovo Medio nuovo Economico nuovo BORGONUOVO - VIA DEI GIARDINI - MONTE DI PIETÀ BRERA CORSO GARIBALDI CORSO MAGENTA - MERAVIGLI CORSO MAGENTA - BARACCA CORSO VITTORIO EMANUELE F. CHIARI - MADONNINA LEGNANO - MOSCOVA PIAZZA SANT'AMBROGIO PONTACCIO - SOLFERINO PORTA TICINESE - PARCO BASILICHE QUADRILATERO SOLFERINO VIA LARGA VIA TORINO Vercelli - Lorenteggio BAGGIO - MUGGIANO BAGGIO - QUINTO ROMANO FORZE ARMATE INGANNI INGANNI - ZURIGO LORENTEGGIO - SAN GIMIGNANO Nd Nd SIENA - BANDE NERE - PRIMATICCIO - FORZE ARMATE SOLARI - FOPPA SOLARI - PORTA GENOVA - PAPINIANO TOLSTOJ - PIAZZA NAPOLI WASHINGTON Fiera - San Siro FIERA - MONTEROSA FIERA - PAGANO GALLARATESE - TRENNO QT Nd Nd RUBENS - GAMBARA SAN SIRO

10 SAN SIRO - CAPECELATRO SAN SIRO - VIA NOVARA - Q.TO CAGNINO Bovisa - Sempione AFFORI AMORETTI - QUARTO OGGIARO Nd AMORETTI - VIALBA Nd Nd BOVISA BOVISASCA BRUZZANO CENISIO - MAC MAHON Nd CENISIO - PROCACCINI Nd CERTOSA - GALLARATE CERTOSA - MONTE CENERI Nd COMASINA DERGANO ESPINASSE - CERTOSA - ACCURSIO FARINI - ISOLA MACIACHINI NIGUARDA PELLEGRINO ROSSI PREALPI - MAC MAHON Nd Nd Nd SARPI - CANONICA SEMPIONE Nd Stazione Centrale - Gioia - F.Testi BUENOS AIRES - VENEZIA CAGLIERO - RESSI - BELGIRATE CAIAZZO - LORETO GRECO LORETO - VENINI - PASTEUR MAGGIOLINA MURAT - ZARA PRECOTTO - GORLA ROVERETO STAZIONE CENTRALE STAZIONE CENTRALE - VITRUVIO TECNOCITY - BICOCCA Nd

11 TESTI - CA' GRANDA Nd TURRO VIALE MONZA Città Studi - Indipendenza ABRUZZI - LORETO ABRUZZI - PLINIO - MORGAGNI CINQUE GIORNATE - XXII MARZO CITTA' STUDI - ARGONNE CITTA' STUDI - GROSSICH CITTA' STUDI - LORETO CITTA' STUDI - PACINI CITTA' STUDI - PASCOLI - ROMAGNA CITTA' STUDI - PECCHIO CITTA' STUDI - PORPORA - TEODOSIO CRESCENZAGO - GORLA INDIPENDENZA LAMBRATE PADOVA - CIMIANO PADOVA - CRESCENZAGO PADOVA - LORETO PIAVE PIAZZA UDINE - CIMIANO PIAZZA UDINE - QUARTIERE FELTRE PICENO - PLEBISCITI REGINA GIOVANNA - CASTELMORRONE Lodi - Corsica BONFADINI - UNGHERIA CORSICA FORLANINI LODI - BRENTA Nd MONTENERO Nd PORTA ROMANA PORTA ROMANA - BUOZZI PORTA ROMANA - SABOTINO SPARTACO - VITTORIA - CADORE TITO LIVIO Nd

12 UMBRIA Navigli - Famagosta BARONA - SANTA RITA - FAMAGOSTA LODOVICO IL MORO MISSAGLIA - GRATOSOGLIO Nd MONTEGANI Nd PEZZOTTI - BOCCONI RIPA TICINESE RIPAMONTI - VAL DI SOLE TIBALDI - CERMENATE TIBALDI - SAN GOTTARDO Legenda Nd=Non disponibile I valori sono espressi in al mq Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

13 NAPOLI CITTA' Centro Signorile usato Medio usato Economico usato Signorile nuovo Medio nuovo Economico nuovo CENTRO - CORSO MERIDIONALE CENTRO - ZONA DUOMO MATERDEI MONTEOLIVETO - QUARTIERE OREFICI MONTEOLIVETO - SAN FELICE PORTA CAPUANA - ARENACCIA PORTA NOLANA SALVATOR ROSA - MATERDEI - SANTA TERESA DEGLI SCALZI Posillipo - Chiaia BAGNOLI CHIAIA - SAN FERDINANDO - MONTECALVARIO MANZONI - CARAVAGGIO MERGELLINA PETRARCA - ORAZIO Flegrea - Fuorigrotta CAMALDOLI CAVALLEGGERI D'AOSTA FUORIGROTTA FUORIGROTTA - AUGUSTO FUORIGROTTA - STADIO - LEOPARDI FUORIGROTTA - TANSILLO PIANURA PIANURA - CAMPANILE - SAN DONATO SOCCAVO - GARZILLI - EPOMEO SOCCAVO - MANNA Vomero - Arenella ANTIGNANO MEDAGLIE D'ORO MONTESANTO SALVATOR ROSA SANITA' SECONDIGLIANO - QUADRIVIO VOMERO - ALTO

14 VOMERO - CILEA VOMERO - COLLI AMINEI VOMERO - FONTANA VOMERO - S. MARTINI VOMERO - SCARLATTI Collina CAPODIMONTE CARLO III CHIAIANO FORIA SECONDIGLIANO Centro Direzionale BARRA POGGIOREALE PONTICELLI SAN GIOVANNI A TEDUCCIO - ZONA EST Legenda C=Centro S=Semicentro P=Periferia Nd=Non disponibile I valori sono espressi in al mq Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

15 PALERMO CITTA' Centro Signorile usato Medio usato Economico usato Signorile nuovo Medio nuovo Economico nuovo CENTRO STORICO DANTE LIBERTA' MARCONI OLIVUZZA - ALBERTO AMEDEO POLITEAMA - CENTRO STORICO TERRASANTA Università - Brancaccio BONAGIA Nd Nd CALATAFIMI - VILLA TASCA CALATAFIMI ALTA CORSO DEI MILLE - MESSINA MARINE Nd Nd INDIPENDENZA MESSINA MARINE Nd Nd ORETO Nd Nd ORSA MINORE Nd Nd ROCCELLA STAZIONE Nd TORRELUNGA Nd Nd TUKORY Nd Nd Nd VILLAGGIO SANTA ROSALIA - UNIVERSITA' Nd Nd Uditore BORGO NUOVO Nd Nd L'EMIRO - NOCE LEONARDO DA VINCI MICHELANGELO PARISIO Nd Nd PASSO DI RIGANO Nd Nd PIAZZA UDITORE PITRE' Nd Nd Parco della Favorita BELGIO - STRASBURGO - NEBRODI CARDILLO DE GASPERI

16 LAZIO - CAMPANIA - SPERLINGA PALLAVICINO PARTANNA MONDELLO RESTIVO - AUSONIA SAN LORENZO - STRASBURGO SFERRACAVALLO Fiera DON BOSCO FIERA GALILEI MONTEPELLEGRINO - FIERA SCIUTI - LEOPARDI - MAGNOLIE Nd Nd Legenda C=Centro S=Semicentro P=Periferia Nd=Non disponibile I valori sono espressi in al mq Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

17 TORINO CITTA' Centro Signorile usato Medio usato Economico usato Signorile nuovo Medio nuovo Economico nuovo AURORA CENTRO - PIAZZA SOLFERINO - PIAZZA BODONI Nd CENTRO - VIA MAZZINI CENTRO - VIA MILANO CENTRO - VIA ROMA CENTRO STORICO CROCETTA - BORGO SAN SECONDO CROCETTA - ROSSELLI CROCETTA - ZONA MERCATO PARCO RUFFINI QUADRILATERO ROMANO SAN SALVARIO - CORSO DANTE SAN SALVARIO - MARCONI SAN SALVARIO - PIAZZA MADAMA CRISTINA SAN SALVARIO - SACRO CUORE - VALENTINO SANTA RITA - LARGO ORBASSANO Borgo Vittoria - Barriera Milano AURORA - BORGO ROSSINI AURORA - CORSO PALERMO - CORSO NOVARA AURORA - VIA CIGNA BARCA - BERTOLLA BARRIERA DI MILANO BARRIERA DI MILANO - MONTE BIANCO BARRIERA DI MILANO - PIAZZA RESPIGHI BARRIERA DI MILANO - SEMPIONE

18 BARRIERA DI MILANO - VERCELLI - CRISPI BORGO VITTORIA - CHIESA SALUTE BORGO VITTORIA - COPPINO - PIAZZA BONGHI BORGO VITTORIA - METRO - CORSO GROSSETO BORGO VITTORIA - STRADELLA BORGO VITTORIA - VENEZIA - STRADELLA BORGO VITTORIA - ZONA MERCATO FALCHERA GIULIO CESARE LUCENTO - CORSO TOSCANA LUCENTO - VALLETTE LUCENTO - VIA LUINI - C.SO POTENZA LUCENTO - VIA PIANEZZA Nd MADONNA DI CAMPAGNA - VIA BORGARO MADONNA DI CAMPAGNA - VIA LANZO REBAUDENGO - OXILIA - STURA REGIO PARCO - CORSO REGINA MARGHERITA VANCHIGLIA Nd VANCHIGLIA - VIA ROSSINI VANCHIGLIETTA - CHIETI VANCHIGLIETTA - CORSO BELGIO - CORSO CADORE Francia - San Paolo AERONAUTICA BORGATA LESNA

19 CAMPIDOGLIO - CORSO SVIZZERA CENISIA - ADRIANO Nd CENISIA - FREJUS Nd CENISIA - MERCATO RACCONIGI CIT TURIN PARELLA - CAMPANELLA PARELLA - COSSA PARELLA - FABRIZI PARELLA - TELESIO PARELLA - TESORIERA PIAZZA BERNINI Nd POZZO STRADA - MASSAUA POZZO STRADA - MONTE CUCCO POZZO STRADA - PIAZZA RIVOLI POZZO STRADA - VIBERTI SAN DONATO SAN DONATO - CIBRARIO SAN DONATO - ZONA NUOVO IPERCOOP - CORSO UMBRIA SAN PAOLO - CORSO TRAPANI SAN PAOLO - LARGO RACCONIGI SAN PAOLO - SABOTINO Santa Rita - Mirafiori Nord CITTA' GIARDINO MIRAFIORI NORD - MERCATO COPERTO MIRAFIORI NORD - OMERO MIRAFIORI NORD - PIAZZA PITAGORA SANTA RITA - CORSO SIRACUSA SANTA RITA - STADIO COMUNALE

20 SANTA RITA - VIA TRIPOLI VIA BARLETTA - CORSO SEBASTOPOLI Nizza - Lingotto - Mirafiori Sud CORSO UNIONE SOVIETICA LINGOTTO MIRAFIORI - PIO VII MIRAFIORI - PLAVA MIRAFIORI - SUD - VIA CANDIOLO Nd MIRAFIORI - TRAIANO MIRAFIORI - UNIONE SOVIETICA MOLINETTE - BRAMANTE NIZZA - MILLEFONTI NIZZA - MILLEFONTI - PIAZZA BENGASI Collina CAVORETTO CORSO MONCALIERI CRIMEA GRAN MADRE - MONCALIERI Legenda Nd=Non disponibile I valori sono espressi in al mq Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa