AMMINISTRARE Immobili

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1 periodico mensile - euro 4,00 anno XX - numero luglio/agosto 2015 AMMINISTRARE Immobili Rivista ufficiale dell Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari R ANACI in Europa p.32 Il vicino di casa, rivelatosi stalker, che si comporta uti dominus anzichè uti condominus p.21 Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari - Poste italiane spa - spedizione in abbonamento postale 70% - dcb Roma Le nuove frontiere della valutazione degli immobili p.35 Certificazione energetica, da ottobre cambia tutto! p.40 Il contratto di rendimento energetico inserto <

2 di Annalisa Galante Membro del Comitato Scientifico Abitare Biotech Abitare BioTech Rubrica di approfondimento e ricerca sulle novità riguardanti l abitare ecosostenibile e il risparmio energetico Certificazione energetica, da ottobre cambia tutto! Con i decreti attuativi ministeriali del 25 giugno e il nuovo Testo Unico lombardo, in attuazione della disposizioni europee, inizia una nuova era per la certificazione energetica degli edifici Le vacanze portano consiglio, in questo caso (come sempre è successo nella storia dell efficienza in edilizia) hanno portato grandi novità sul fronte della certificazione energetica sia a livello nazionale che regionale in Lombardia. Il 15 luglio 2015 sono stati pubblicati sulla Gazzetta Ufficiale n. 162 i tre decreti interministeriali sull efficienza energetica degli edifici datati 26 giugno 2015: Applicazione delle metodologie di calcolo delle prestazioni energetiche e definizione delle prescrizioni e dei requisiti minimi degli edifici, detto Decreto Requisiti Minimi; Adeguamento del decreto del Ministro dello sviluppo economico, 26 giugno Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici, detto Decreto Linee Guida; Schemi e modalità di riferimento per la compilazione della relazione tecnica di progetto ai fi ni dell applicazione delle prescrizioni e dei requisiti minimi di prestazione energetica negli edifici, detto Decreto Relazione Tecnica. I dispositivi, che entreranno in vigore dal 1 ottobre 2015, portano la firma del Ministro dello Sviluppo economico Federica Guidi e dei Ministri Delrio, Galletti, Lorenzin, Madia e Pinotti, acquisite le valutazioni e le intese della Conferenza Unificata, così si completa dopo il quadro normativo in materia di efficienza energetica negli edifici iniziato con la legge 10/91 e poi con il d.lgs. 192/05. Le novità più importanti I nuovi Decreti introducono diverse modifiche sostanziali: da ottobre il valore di prestazione energetica globale (quello che indica la classe per intenderci) sarà sempre espresso in kwh/m2 anno per tutte le destinazioni d uso, anche per le non residenziali (prima per queste si esprimeva in kwh/m3 anno); si introduce il confronto dell edificio reale da certificare con l edificio di riferimento che ha le stesse peculiarità dimensionali e tecniche di quello reale, ma con caratteristiche termiche e parametri energetici di riferimento più performanti e verso edifici a energia quasi zero, le classi energetiche non si baseranno più su classi e indici predefiniti, ma su valori di volta in volta definiti in relazione alle caratteristiche dell edificio che si sta progettando; l indice di prestazione energetica globale non rinnovabile (EPgl,nr) sarà la somma della energia primaria non rinnovabile utilizzata per la climatizzazione invernale (EPH) ed estiva (EPC), per la produzione di acqua calda sanitaria (EPW), per la ventilazione (EPV) e, nel caso del settore non residenziale, per l illuminazione artificiale (EPL) e per il trasporto di persone (EPT), quest ultimo da intendersi come il fabbisogno di energia per ascensori e scale mobili e marciapiedi mobili. Si modifica nuovamente il format dell APE 2015 nella sua veste grafica, ma senza sostanziali cambiamenti negli indici di calcolo, si semplifica e si rende standard anche lo schema di annuncio immobiliare per garantire una maggiore fruibilità agli utenti. Viene imposto l obbligo alle Regioni e alle Province Autonome, oltre che di allinearsi entro 2 anni ai Decreti, di definire piani e procedure di controllo di almeno il 2% degli APE depositati sul territorio in ogni anno solare. Saranno anche i soggetti individuati per alimentare il SIAPE, la banca dati 40

3 nazionale degli edifici, con i dati degli APE relativi all ultimo anno in corso entro il 31 marzo di ogni anno, anche i cittadini potranno accedere ai dati presenti in questo catasto nazionale. Il fabbisogno energetico annuale globale si calcola per singolo servizio energetico, espresso in energia primaria, su base mensile. Con le stesse modalità si determina l energia rinnovabile prodotta all interno del confine del sistema, e si opera la compensazione tra i fabbisogni energetici e l energia rinnovabile prodotta on site, per vettore energetico e fino a copertura totale del corrispondente vettore energetico consumato, tutta l energia prodotta in esubero non concorrerà al miglioramento della classe energetica. Vengono definite le tipologie di intervento e diversificati gli schemi per la relazione tecnica in caso di nuova costruzione, ristrutturazione rilevante o interventi di riqualificazione energetica. Viene prevista la diagnosi energetica obbligatoria nel caso di ristrutturazione o nuova installazione di impianti termici con potenza termica nominale maggiore o uguale a 100 kw. Si introduce anche la definizione di edificio a energia quasi zero (nzeb) nel rispetto della direttiva 2010/31/UE: entro il 31 dicembre 2018 gli edifici pubblici e, in generale, dal 1 gennaio 2021 tutti gli edifici di nuova costruzione dovranno essere edifici a energia quasi zero. I Decreti attuativi del 15 luglio per la certificazione energetica entreranno in vigore dal 1 ottobre 2015: nuovi requisiti prestazionali minimi per involucro e impianti, nuovo format per APE e annunci immobiliari e definizione delle caratteristiche dell edificio a energia quasi zero Decreto Requisiti Minimi Il decreto andrà a sostituire l attuale d.p.r. 59/2009 che definisce i requisiti minimi e le metodologie per il calcolo della prestazione energetica degli edifici e degli impianti termici. Per sintetizzarne i contenuti peculiari, tra gli argomenti trattati dal nuovo decreto troviamo: metodologie di calcolo della prestazione energetica degli edifici: raccomandazioni CTI 14/2013, UNI TS e UNI EN sui requisiti energetici per l illuminazione; certificazione dei software commerciali per la certificazione energetica degli edifici; nuovi indici di prestazione energetica; edificio di riferimento, identico all edificio da certificare tranne che per predeterminati parametri energetici e impiantistici; definizione di edifici a energia quasi zero, quelli che rispettano contemporaneamente i requisiti del nuovo decreto (al 2019 per edifici pubblici e al 2021 per tutti gli altri edifici) e gli obblighi di integrazione delle fonti rinnovabili secondo il d.lgs. 28/2011; diagnosi energetica obbligatoria nel caso di ristrutturazione o nuova installazione di impianti termici con potenza termica nominale maggiore o uguale a 100 kw; valutazione costi-benefici sul ciclo di vita dell edificio; metodi di progetto, manutenzione e ispezione impianti per gli edifici a uso non residenziale è reso obbligatorio un livello minimo di automazione per il controllo, la regolazione e la gestione delle tecnologie dell edificio e degli impianti termici (BACS), corrispondente alla Classe B (Tabella 1 della norma UNI EN 15232). Nuove Linee Guida APE 2015 Questo decreto andrà a sostituire le vecchie linee guida sulla certificazione energetica, il decreto 26 giugno L obiettivo è quello di uniformare le modalità di classificazione energetica degli edifici a livello nazionale e il modello di attestato di prestazione energetica APE. Per sintetizzarne i contenuti peculiari, tra gli argomenti trattati dal nuovo decreto troviamo: la classe energetica verrà calcolata sulla base dell indice di prestazione energetica globale non rinnovabile dell edificio di riferimento; le classi energetiche saliranno da sette a dieci: A4, A3, A2, A1, B, C, D, E, F, G e nel caso di edificio a energia quasi zero occorrerà spuntare una casella apposita; verranno calcolati gli indici di prestazione (rinnovabile, non rinnovabile e totale); presenti le raccomandazioni sugli interventi migliorativi; aggiornati i casi di esclusione dall obbligo di dotazione dell APE; il sopralluogo del tecnico abilitato è reso obbligatorio; attività di monitoraggio e controllo per almeno il 2% degli APE da parte di Regioni e Province Autonome; istituzione di un archivio di costi medi per la redazione dell attestato di prestazione energetica a cura di ENEA; verrà istituito un catasto energetico unico nazionale, ovvero il Sistema Informativo nazionale APE (SIAPE), in cui verranno raccolti tutti gli attestati di prestazione energetica, anche quelli delle Regioni che hanno una propria legislazione in materia; nuovo format per l APE e schema univoco di annuncio di vendita per agenzie immobiliari, che 42

4 fa emergere (grazie a delle emoticons) la qualità anche del solo involucro edilizio. Presente anche il sistema sanzionatorio che fa riferimento all Art. 15 del d.lgs. 192/05: sanzioni a carico del certificatore (multa da 700 a euro per un APE non corretto); sanzioni a carico del direttore dei lavori (multa da a per la mancata presentazione dell APE al Comune); sanzioni a carico del costruttore/proprietario (multa da a euro in caso di mancata redazione dell APE per edifici nuovi, ristrutturati, in affitto o messi in vendita). Contro le truffe sugli APE a basso costo, ci saranno controlli a campione, a cura delle Regioni: i certificati falsi saranno invalidati e per il progettista scatteranno le sanzioni di cui sopra. Decreto relazione tecnica È il Decreto sugli schemi e le modalità di riferimento per la compilazione della relazione tecnica di progetto attestante la rispondenza alle prescrizioni per il contenimento del consumo di energia degli edifici e relativi impianti termici (ex Relazione di Legge 10/91), che fa riferimento al comma 1, Art. 8 del d.lgs. 192/05. Ecco i contenuti principali in sintesi: indica ai progettisti come inserire elementi edili, termotecnici e illuminotecnici; indica come eseguire calcoli e verifiche; indica come redigere la relazione tecnica di progetto; fornisce tre schemi di relazione tecnica: nuove costruzioni, ristrutturazioni importanti, interventi di riqualificazione energetica. EDIFICI A ENERGIA QUASI ZERO L Allegato 1 del Decreto Requisiti Minimi definisce gli edifici a energia quasi zero come tutti quegli edifici, siano essi di nuova costruzione o esistenti, per cui sono contemporaneamente rispettati: a) Tutti i parametri termofisici e impiantistici determinati con i valori vigenti dal 1 gennaio 2019 per gli edifici pubblici e dal 1 gennaio 2021 per tutti gli altri edifici; b) gli obblighi di integrazione delle fonti rinnovabili nel rispetto dei principi minimi di cui all Allegato 3, paragrafo 1, lettera c), del decreto legislativo 3 marzo 2011, n. 28. In Regione Lombardia, come previsto dal punto 6.13 c) del D.D del 30 luglio 2015, si anticipa la prescrizione nazionale e a decorrere dal 1 gennaio 2016 gli edifici di nuova costruzione e gli edifici esistenti sottoposti a ristrutturazioni importanti di primo livello di tutte le destinazioni d uso dovranno essere edifici a energia quasi zero, per questi edifici in sede progettuale si procede alla verifica del rispetto degli obblighi di integrazione delle fonti rinnovabili previsti all Allegato 3, del d.lgs. 28/11, ossia: copertura, tramite il ricorso ad energia prodotta da impianti alimentati da fonti rinnovabili, del 50% del fabbisogno di energia primaria per l acqua calda sanitaria; copertura, tramite il ricorso ad energia prodotta da impianti alimentati da fonti rinnovabili, del 50% della somma dei fabbisogni di energia primaria per l acqua calda sanitaria, la climatizzazione invernale e la climatizzazione estiva; installazione, sopra o all interno o nelle relative pertinenze dell edificio, di impianti alimentati da fonti rinnovabili di potenza elettrica, misurata in kw, calcolata secondo la formula: P=1/50*S (dove S è la superficie in pianta dell edificio al livello del terreno, misurata in m2). La certificazione in Regione Lombardia Il 17 luglio 2015, a due giorni dalla pubblicazione dei Decreti interministeriali, la Giunta Regionale Lombarda ha approvato la Delibera n. X/3868 con cui vengono aggiornate le disposizioni per l efficienza energetica degli edifici, comprensive del nuovo modello di APE. La Delibera recepisce i Decreti interministeriali del 26 giugno 2015, attuativi del d.lgs 192/2005 così come modificato dalla l. 90/2013. Il 30 luglio 2015 per attuare la D.G.R. X/3868 è stato approvato il Decreto Dirigenziale 6480, un Testo unico, contenente le disposizioni per l efficienza energetica degli edifici e per la certificazione energetica. Con questa D.G.R. e con il D.D la Lombardia uniforma le disposizioni regionali per l efficienza energetica e la certificazione energetica degli edifici al quadro normativo nazionale di riferimento. Viene fatta una revisione della procedura di calcolo e del relativo software CENED+ che entrerà in vigore a partire dal 1 ottobre 2015 per il calcolo della prestazione energetica e il relativo APE degli edifici esistenti nello stato di fatto in cui si trovano e dal 1 gennaio 2016 per la verifica del AMMINISTRARE Immobili 43

5 rispetto dei requisiti progettuali di prestazione energetica degli interventi. I nuovi requisiti di prestazione energetica in Lombardia entreranno in vigore dal 1 gennaio 2016 per tutti gli edifici, indipendentemente dalla destinazione d uso, anticipando di fatto la realizzazione di edifici a energia quasi zero. Per quanto riguarda i professionisti abilitati a redigere gli APE, pur adeguando i requisiti previsti dalla normativa nazionale in merito ai titoli di studio e ai corsi di formazione, l accreditamento del certificatore, resta circoscritto alle sole persone fisiche. Gli APE prodotti a far data dal 1 ottobre 2015 dovranno essere riferiti a una sola unità immobiliare, a prescindere dal fatto che condivida la destinazione d uso, gli impianti di climatizzazione e le caratteristiche di altre unità immobiliari dello stesso edificio. Resta inteso che gli APE redatti per la chiusura di lavori comunicati, segnalati o presentati al Comune territorialmente competente, protocollati entro il 31/12/15, i cui requisiti prestazionali di progetto sono stati verificati mediante la procedura di calcolo approvata con decreto 5796/2009 possono essere riferiti a più unità immobiliari purché condividano la medesima destinazione d uso, il medesimo impianto di climatizzazione e un unico proprietario o Amministratore. Nuove disposizioni in Lombardia anche per impianti termici Le novità estive non sono finite, in Regione Lombardia il 31 luglio 2015 è stata approvata la D.G.R. X/3965 Disposizioni per l esercizio, il controllo, la manutenzione e l ispezione degli impianti termici, che sostituisce la D.G.R del 20/12/13. All Art. 9 comma 7 vengono definiti i requisiti degli impianti termici che devono essere dotati di: a) libretto di impianto conforme al modello adottato con D.D.U.O. 5027/2014 e s.m.i.; b) libretto di uso e manutenzione dell impianto redatto dalla azienda installatrice/costruttrice o incaricata della manutenzione dell impianto; c) libretti di istruzioni di uso e manutenzione dei generatori, bruciatori e apparecchiature dell impianto forniti dai produttori; d) autorizzazioni amministrative quali libretto matricolare di impianto, certificato di prevenzione incendi e denuncia ISPESL o INAIL, ove obbligatori; e) dichiarazione di conformità prevista dal D.M. 37/08, e, per gli impianti installati antecedentemente l entrata in vigore di detto decreto, documentazione di cui alla Legge 46/90 o al D.P.R. 218/98, ove obbligatori; f) i rapporti di controllo tecnico previsti per ogni manutenzione effettuata, sia ordinaria che straordinaria, conformi ai modelli adottati con D.D.U.O. 5027/2014 e s.m.i. secondo la tipologia di apparecchio; g) targa dell impianto che ha l obiettivo di identificare ogni impianto in modo univoco attraverso un codice. L apposizione della targa sull impianto avviene tramite gli operatori del settore, in fase di installazione dell impianto o di manutenzione quando è prevista la trasmissione della dichiarazione di avvenuta manutenzione (DAM) o tramite l ispettore, in caso di ispezione. L installatore ha la responsabilità della corretta trasmissione della documentazione relativa all intero libretto di impianto e al rapporto di controllo tecnico all Autorità competente tramite l applicativo CURIT fino a 6 mesi dalla data di installazione. 44

6 La L.R. 20/2015 ha modificato l art. 9 della l.r. 24/2006, allineando alla data del 31 dicembre 2016 la scadenza per l installazione di dispositivi per la termoregolazione e la contabilizzazione del calore in tutti gli impianti termici centralizzati, anche se già esistenti, in conformità a quanto previsto dall Art.9 del d.lgs. 102/2014. All Art. 10 della D.G.R. X/3965 viene definito che la contabilizzazione del calore deve individuare i consumi di energia termica utile per singola unità immobiliare e deve essere effettuata anche per i consumi di acqua calda sanitaria, se prodotta centralmente. In caso di impossibilità tecnica nella individuazione dei consumi di energia termica utile riferiti all acqua calda sanitaria, è prescritta l installazione di contatori di acqua calda sanitaria che individuino i consumi per singola unità immobiliare, salvo nei casi in cui siano necessarie opere di demolizione edile in un numero di unità immobiliari superiore al 30% del totale che costituiscono l edificio o gli edifici serviti dall impianto. L installatore deve procedere a registrare l avvenuta installazione sulle apposite schede incluse nel libretto d impianto e inserirle nel catasto CURIT. Poiché l art. 9 del d.lgs. 102/2014 prevede che l applicazione del nuovo sistema di ripartizione dei costi possa decorrere dalla seconda stagione termica successiva a quella di installazione, il termine ultimo per mantenere il vecchio sistema è il 31 luglio 2018, dato che in Lombardia la stagione termica decorre dal 1 agosto al 31 luglio dell anno successivo. Conseguentemente, il nuovo sistema di ripartizione dei costi deve essere applicato: caso di nomina di un Terzo responsabile. L Amministratore di condominio è comunque tenuto a trasmettere all Autorità competente la sua nomina di Amministratore, entro e non oltre la fine del mese successivo al mese in cui è avvenuta la sottoscrizione di accettazione; alla medesima Autorità comunica al CURIT, con la tempistica di cui sopra, le eventuali revoche o dimissioni dall incarico, nonché eventuali variazioni sia di consistenza che di titolarità dell impianto. La mancata o ritardata comunicazione al CURIT della titolarità dei contratti in essere o revocati da parte degli Amministratori, è passibile di sanzione ai sensi dell art. 27, comma 1bis della L.R. 24/06 e s.m.i. Qualora il contratto di Amministratore di Condominio venga rinnovato di anno in anno con lo stesso condominio, l Amministratore è comunque tenuto alla comunicazione della nomina e della disdetta ogni anno. Si sottolinea che dal 1 gennaio 2016 l installazione e la ristrutturazione degli impianti termici, nonché la sostituzione del generatore di calore, dovranno rispettare le prescrizioni del Decreto n del 30 luglio Fino al 31 dicembre 2015 valgono i valori minimi di efficienza globale media stagionale previsti dalle presenti disposizioni, nonché quanto previsto al punto 6 della D.G.R. 8745/2008. Tali prescrizioni possono essere mantenute, anche oltre il 31 dicembre 2015, come limite di riferimento per l installazione o la ristrutturazione di impianti termici, qualora gli stessi siano inclusi nella Relazione tecnica ex-legge 10/91, presentata entro la suddetta data. nel caso di installazione prima dell entrata in vigore del d.lgs. 102/2014, a decorrere dal 1 agosto 2015 (inizio della stagione termica 1 agosto luglio 2016); nel caso di installazione dopo il 1 agosto 2016 (il termine ultimo previsto è il ); a decorrere dal 1 agosto 2018 (inizio della stagione termica 1 agosto luglio 2019). L obbligo di redazione della diagnosi energetica è esteso a tutti i contratti di rendimento energetico e di servizi energetici. Gli APE finalizzati esclusivamente ai contratti di servizio energia possono essere redatti per l intero edificio o per singole porzioni del medesimo, sempre che le unità immobiliari da considerare nell APE abbiano in comune la stessa destinazione d uso, lo stesso impianto termico e siano gestite dallo stesso Amministratore o proprietario. All Art. 12 vengono definiti i compiti dell Amministratore di condominio che, in caso di impianto centralizzato, è responsabile dell esercizio e della manutenzione dell impianto termico, salvo in AMMINISTRARE Immobili 45

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