Il Regolamento di Condominio

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1 Il Regolamento di Condominio Aspetti giuridici (vedi articoli 1129 e seguenti del codice civile) E' obbligatorio nominare un amministratore quando il numero dei condomini in un edificio è maggiore di quattro. Se il numero è uguale o minore di quattro la nomina di un amministratore è facoltativa. Il condominio è regolato, oltre che dalle norme stabilite dalle leggi, anche dalle disposizioni contenute in un proprio regolamento di condominio il quale obbliga tutti i condomini sia originari che successivi acquirenti delle singole unità. Rappresenta dunque lo statuto contenente l'insieme delle norme cui debbono attenersi tutti i singoli partecipanti al condominio. Se da un lato il codice prevede delle norme sul condominio in generale, il regolamento, facendo riferimento alla fattispecie presa in esame, va a regolare i problemi che ogni condominio comporta in relazione ai diversi metodi e criteri costruttivi che generano spesso incertezze sulla individuazione delle parti comuni e di riflesso sulla ripartizione delle spese. E evidente che più un regolamento è completo, più si eliminano i contrasti e le questioni tra condominio tra amministratore e condomini (Regolamento di condominio). Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione. Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente. Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell' art e trascritto nel registro indicato dall'ultimo comma dell' art Esso può essere impugnato a norma dell' art Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, e L art.1138 c.c. impone la formazione di un regolamento allorché in un condominio vi siano più di dieci condomini, pur essendo facoltativo con un numero inferiore. Si possono avere due diversi tipi di regolamento, in relazione al diverso tipo di maggioranze per l approvazione e di conseguenza per la forza vincolante di ognuno.

2 Regolamento contrattuale. E il regolamento predisposto dal costruttore, e viene di solito accettato e dunque approvato, facendo parte integrante del contratto, dai condomini acquirenti delle singole unità immobiliari. Può contenere a carico dei singoli condomini delle limitazioni che un regolamento approvato a maggioranza non può contenere, come per esempio vietare di apporre insegne, targhe o qualunque altra attrezzatura similare sui muri perimetrali comuni dell'edificio. Può anche fissare qualsiasi suddivisione delle spese comuni e potrà essere modificato solo con l'assenso di tutti. Regolamento assembleare. E il regolamento con la maggioranza qualificata dell assemblea dei condomini sia nel caso di formazione che nel caso di revisione, anche su iniziativa di un solo condomino. In entrambi i casi è necessaria la maggioranza del 2 comma dell art.1136 c. c., ossia la maggioranza dei partecipanti al condominio che rappresentino almeno metà del valore dell edificio. Altri autori, invece, escludono tale natura "normativa" limitandosi a riconoscere al regolamento condominiale natura meramente "negoziale", risultando così l'interpretazione delle norme in esso contenute insindacabile in sede di legittimità. In quest'ultimo senso è ora orientata tra l'altro anche la Corte di Cassazione. Il regolamento assembleare non va trascritto come allegato nei registri immobiliari e quindi non ha alcun valore come documento se c'è un contrasto di interessi con qualcuno estraneo al condominio. Contenuto del regolamento. Il Regolamento condominiale deve essere strutturato in maniera tale da comprendere nella prima parte una precisa identificazione delle parti comuni dell edificio confermando o variando quanto contenuto nell art c. c. in ragione o dei titoli di proprietà o delle caratteristiche tipiche del condominio preso in esame. Sempre a proposito delle parti comuni, deve contenere le regole sull utilizzo delle stesse, precisando eventualmente le relative limitazioni. Componente essenziale di ogni regolamento deve essere una trattazione, possibilmente analitica, della disciplina relativa alla ripartizione delle spese tra i condomini, utile e necessaria per eliminare contrasti all interno del condominio. Sostanziale a questo proposito è la differenza tra i due tipi di regolamenti. Infatti, il regolamento contrattuale può derogare in questo senso ai criteri stabiliti dal codice civile, il regolamento assembleare, invece, deve limitarsi ad attuare per le diverse parti comuni le disposizioni di legge. Entrambe le forme di regolamento, poi, possono determinare con precisione le attribuzioni dell amministratore, prevedere o riservare talune attività all assemblea o ad alcuni condomini (es. capiscala), ma non possono mai modificare le disposizioni inderogabili del cod. civile. ************************ ************************************************************************

3 Regolamento di condominio: quando è obbligatorio e che cosa deve contenere? Quando in un palazzo il numero dei condomini e' superiore a dieci, è obbligatoria l'approvazione di un regolamento di condominio, che può essere di due tipi, contrattuale o assembleare. Regolamento di tipo contrattuale Di solito viene predisposto dal costruttore e approvato automaticamente da tutti i proprietari perchè inserito nei vari atti di acquisto. Questo tipo di regolamento può contenere clausole che limitano l'utilizzo e la disponibilità dell'immobile. Per esempio, chi gestisce un bar inserito in un complesso condominiale può essere vincolato dall'obbligo di chiudere in un orario prestabilito. Tali clausole, presenti in un regolamento contrattuale, non potranno in alcun modo essere trasgredite. Regolamento di tipo assembleare E' il regolamento approvato dall'assemblea secondo le maggioranze di cui all'articolo 1136: il regolamento assembleare, a differenza di quello contrattuale, non può imporre limiti alla proprietà individuale, salvo il caso in cui si tratti di regolamento approvato all'unanimità dall'assemblea. ************* CONDOMINIO CHE COS E IL CONDOMINIO Elemento indispensabile per la configurabilità dell esistenza di una situazione condominiale è la contitolarità necessaria del diritto di proprietà sulle parti comuni dell edificio in rapporto alla specifica funzione che esse hanno di servire per il godimento e l utilizzazione delle parti dell edificio stesso. In sostanza, quando più soggetti divengono proprietari esclusivi delle varie unità immobiliari che costituiscono l edificio sorge la comproprietà delle parti comuni indicate dall art.1117 c.c.. Perché esista un condominio quindi non è necessaria alcuna deliberazione dell assemblea dei condomini dell atto costitutivo ma è sufficiente la coesistenza di parti comuni accanto alla proprietà esclusiva. Il condominio non è dotato di personalità giuridica, non è quindi un soggetto autonomo con una propria personalità distinta da coloro che ne fanno parte ma è un semplice ente di gestione che opera in rappresentanza e nell interesse comune per l amministrazione ed il buon uso della cosa comune. Da ciò deriva che i vari condomini hanno il potere di agire personalmente per la difesa dei propri diritti sia esclusivi che comuni avendo l amministratore nominato solo una rappresentanza ex mandato dei vari condomini. *************

4 RISPOSTE AD ALCUNE FREQUENTI DOMANDE SULL AMMINISTRATORE: Con quanti millesimi si nomina l amministratore e con quanti può essere revocato? Secondo l art 1136 del c.c., sia in prima che in seconda convocazione, l amministratore viene nominato con voto della maggioranza dei presenti in assemblea in rappresentanza di almeno 500 millesimi. La stessa maggioranza è necessaria per la revoca dell amministratore. Alla fine del suo incarico annuale l amministratore deve essere revocato? L amministratore dura in carica un anno ed alla fine di questo periodo lo stesso ha esaurito la sua funzione senza necessità di revoca o dimissioni. Tuttavia se l assemblea non provvede alla nomina di un altro amministratore, pur non nominando o riconfermando il precedente, questi rimarrà in carica fino alla sua sostituzione, c.d. prorogatio. Quali sono i requisiti necessari per essere nominati amministratore di condominio? Al momento la legge prevede che chiunque può essere nominato amministratore del condominio. Prossimamente le norme UNI daranno almeno dei parametri minimi necessari; ad oggi se il regolamento non prevede requisiti particolari l assemblea è assolutamente libera nella sua scelta. Il fatto di essere iscritto ad una qualche associazione di amministratori non è indispensabile. Quando è obbligatorio l amministratore in un condominio? L art c.c. prevede che, quando i condomini sono più di quattro, l assemblea deve nominare un amministratore. Nel caso in cui ciò non accada, anche un solo condomino potrà ricorrere all autorità giudiziaria che provvederà alla nomina di un amministratore. Quali sono i poteri dell amministratore dimissionario o non confermato? L amministratore che rimane in carica dopo la scadenza del suo mandato è tenuto ad assolvere tutti i compiti dei quali era stato incaricato con la sua elezione e questo anche se egli sia dimissionario. Il dovere di gestire con diligenza il condominio e la conseguente responsabilità permane fino a quando egli non sia stato sostituito. Purtroppo alcuni amministratori fanno un uso distorto dell istituto della prorogatio che permette loro di rimanere in carica nonostante il dissenso o almeno l assenza di consenso. Così capita che alcuni amministratori al solo scopo di far mancare il quorum necessario per la nomina convochino le assemblee condominiali in particolari periodi dell anno (fine luglio fine dicembre) durante i quali la maggior parte dei condomini diserta l assemblea. Succede quindi, che in questo modo, grazie anche all incuria dei condomini, taluni amministratori rimangano arroccati alle loro cariche senza alcun consenso assembleare. Chi, tra proprietario ed inquilino, deve pagare il compenso dell amministratore? La quota per l amministratore spetta al proprietario.

5 Qual è la responsabilità dell amministratore per i pagamenti non autorizzati? Se l amministratore effettua pagamenti non autorizzati dall assemblea ne risponde in prima persona, ovvero gli stessi pagamenti effettuati rimarranno a suo carico non potendo lo stesso chiederne il rimborso ai condomini. L amministratore deve sempre ricordarsi che gestisce soldi non suoi e non gli è concesso agire a suo piacimento. Nel caso di un amministratore che aveva pagato ad un impresa prestazioni che i condomini avevano precedentemente contestato, bloccando la somma relativa, il Tribunale di Milano ha ritenuto che tale somma dovesse essere sborsata esclusivamente dall amministratore che aveva pagato contro la volontà dei condomini. L amministratore può rifiutare di dare ai condomini le copie dei documenti relative alla gestione condominiale? Una sentenza della Corte di Cassazione ha stabilito che l amministratore non può rifiutare ai condomini che lo richiedano le copie dei documenti. Questa richiesta può essere avanzata in ogni tempo e non solo in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell assemblea e senza che il condomino abbia l obbligo di giustificare la propria richiesta. Naturalmente i condomini dovranno pagare all amministratore il costo delle copie richieste.