LA DISCIPLINA DEL CONDOMINIO MINIMO

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1 107 ARGOMENTO LA DISCIPLINA DEL CONDOMINIO MINIMO 1. Traccia Tizio e Caio sono comproprietari di un edificio in località Mentana. Il primo, dopo avere di propria iniziativa provveduto ad alcune spese per la conservazione del bene comune, ne chiede il rimborso pro quota al secondo. Caio, convinto che, non trattandosi di una spesa urgente, non competa a Tizio il richiesto rimborso, si reca da un avvocato esperto in materia, per chiedergli delucidazioni in ordine alla esattezza, sul piano giuridico, del proprio punto di vista. Esprima il candidato, premesso il richiamo alla nozione di condominio ed alle differenze rispetto alla comunione, un motivato parere sull applicabilità della disciplina del condominio alle ipotesi di c.d. condominio «minimo», con particolare riferimento al regime delle spese sostenute da uno dei due condomini per la conservazione delle cose comuni. 2. Fattispecie Edificio di proprietà comune a due soggetti Spese per la conservazione del bene sostenute di propria iniziativa da uno dei due comproprietari Richiesta di rimborso pro quota all altro. 3. Istituti Artt e ss. c.c. (comunione in generale) Art c.c. (rimborso delle spese nella comunione) Artt e ss. c.c. (condominio negli edifici) Art c.c. (spese sostenute dal condomino) 4. Giurisprudenza Cass. civ., sez. II, 18 ottobre 1988, n Con riguardo al rimborso delle spese fatte da un condomino, per le cose comuni, nel caso di un edificio in condominio composto da due soli soggetti, non trova applicazione l art c.c., il quale nega il diritto al detto rimborso al condomino in mancanza dell autorizza-

2 108 CONDOMINIO NEGLI EDIFICI zione dell amministratore o dell assemblea (salvo che per le spese urgenti), bensì la disposizione dell art c.c., in tema di comunione onde al comunista che abbia sostenuto delle spese necessarie per la conservazione della cosa comune spetta il rimborso nei confronti degli altri partecipanti alla sola condizione che l amministratore o gli altri partecipanti trascurino di provvedere, e quindi anche nel caso di opposizione del compartecipante, la quale, implicando la volontà di non provvedere ai lavori, soddisfa pienamente alla condizione richiesta dalla legge. Cass. civ., sez. II, 26 marzo 2001, n Per avere diritto al rimborso della spesa affrontata per conservare la cosa comune, il condomino deve dimostrarne l urgenza, ai sensi dell art c.c., ossia la necessità di eseguirla senza ritardo e, quindi, senza potere avvertire tempestivamente l amministratore o gli altri condomini. Tale accertamento di fatto compete al giudice di merito e detto giudizio è insindacabile in sede di legittimità, se adeguatamente motivato. Cass. civ., sez. II, 30 marzo 2001, n Nell ipotesi di un condominio costituito da soli due condomini (cosiddetti condomini minimi) non si applica la disciplina dettata dall art c.c., la quale richiede per la regolare costituzione dell assemblea e per la validità delle relative delibere maggioranze qualificate con riferimento al numero dei partecipanti al condominio ed in rapporto al valore dell edificio condominiale; ma, in forza della norma di rinvio contenuta nell art c.c., le deliberazioni di detto condominio, ivi comprese quelle attinenti la nomina dell amministratore, sono soggette alla regolamentazione prevista dagli artt e 1106 c.c., per l amministrazione della comunione in generale, di cui il condominio di edifici costituisce una specie. Cass. civ., sez. II, 22 giugno 2005, n In base all art c.c., la disciplina del Capo II del Titolo VII del terzo libro del codice civile (artt ) è applicabile ad ogni tipo di condominio e, quindi, anche, ai cosiddetti «condomini minimi», e cioè a quelle collettività condominiali composte da due soli partecipanti, in relazione alle quali sono da ritenersi inapplicabili le sole norme procedimentali sul funzionamento dell assemblea condominiale, che resta regolato, dunque, dagli artt. 1104, 1105, 1106 c.c. (Nella specie è stata confermata la sentenza che, con riferimento alla ripartizione delle spese necessarie alla conservazione dell edificio condominiale, aveva ritenuto applicabile la disciplina dettata in materia di condominio, anche se lo stesso era composto da due soli partecipanti). Cass. civ., Sez. Un., 31 gennaio 2006, n La disciplina dettata dal codice civile per il condominio di edifici trova applicazione anche in caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, tanto con riguardo alle disposizioni che regolamentano la sua organizzazione interna, non rappresentando un ostacolo l impossibilità di applicare, in tema di funzionamento dell assemblea, il principio maggioritario, atteso che nessuna norma vieta che le decisioni vengano assunte con un criterio diverso, nella specie all unanimità, quanto, a fortiori, con riferimento alle norme che regolamentano le situazioni soggettive dei partecipanti, tra cui quella che disciplina il diritto al rimborso delle spese fatte per la conservazione delle cose comuni. 5. Svolgimento La soluzione del quesito proposto richiede una preliminare sottolineatura

3 TRACCIA N della nozione di condominio e degli aspetti peculiari di tale figura rispetto all istituto della comunione in generale. L espressione «condominio» designa il diritto soggettivo di natura reale (la proprietà comune) concernente le parti dell edificio di uso comune e, ad un tempo, l organizzazione del gruppo dei condomini, composta essenzialmente dalle figure dell assemblea e dell amministratore: organizzazione finalizzata alla gestione delle cose, degli impianti e dei servizi. La specifica fisionomia giuridica del condominio negli edifici la tipicità, che distingue l istituto dalla comunione di proprietà in generale e dalle altre formazioni sociali di tipo associativo si fonda sulla relazione che, nel fabbricato, lega i beni propri e comuni, riflettendosi sui diritti, dei quali i beni formano oggetto (la proprietà esclusiva e il condominio). Le norme dettate dagli artt e 1139 c.c. si applicano all edificio, nel quale più piani o porzioni di piano appartengono in proprietà solitaria a persone diverse e un certo numero di cose, impianti e servizi di uso comune sono legati alle unità abitative dalla relazione di accessorietà. L art c.c. elenca a titolo esemplificativo talune cose, impianti e servizi di uso comune, stabilisce che «sono oggetto di proprietà comune... in genere tutte le parti dell edificio necessarie per l uso comune» (n. 1); i locali destinati «per simili servizi in comune» (n. 2); le opere, le istallazioni, i manufatti «di qualunque genere che servono all uso o al godimento comune». Secondo l interpretazione consolidata, ai fini della attribuzione del diritto di condominio la norma conferisce rilevanza al collegamento tra le parti comuni e le unità immobiliari in proprietà solitaria: collegamento che può essere materiale o funzionale (tra le tante: Cass., sent. n del 2000). Il regime del condominio negli edifici si instaura per legge nel fabbricato non appena i piani o le porzioni di piano del fabbricato vengono ad appartenere a soggetti differenti. Da quanto fin qui chiarito emergono le ragioni della differente disciplina del condominio rispetto alla comunione in generale, che risiedono essenzialmente nella diversa utilità dei beni, che formano oggetto dell uno e dell altra: rispettivamente, l utilità strumentale e l utilità finale. Le parti comuni sono considerate beni strumentali al godimento dei piani o delle porzioni di piano in proprietà esclusiva; cose in comunione costituiscono beni autonomi, suscettibili di utilità fine a sé stessa e come tali sono considerate. A tale diversa utilità si deve il maggior rigore della disciplina in tema di condominio negli edifici rispetto alla comunione quanto al rimborso delle spese per la conservazione delle parti comuni anticipate da uno dei proprietari. Con riguardo al condominio, l art c.c. riconosce il diritto al rimborso soltanto per le spese urgenti; mentre, quanto alla comunione, l art c.c. dispone che il rimborso è subordinato alla mera trascuranza degli altri condomini. Va chiarito, al riguardo, che il concetto di urgenza, individua la stretta necessità, immediata ed impellente. Secondo la giurisprudenza, va considerata urgente la spesa che deve essere eseguita senza ritardo (Cass., sent. n del 2001); ovvero la spesa, la cui erogazione non può essere differita senza danno o pericolo, secondo il criterio del buon padre di famiglia (Cass., sent. n del 1980). Trascuranza, invece, significa negligenza, trascuratezza, omessa cura. Relativamente alle spese necessarie per la conservazione delle cose comuni, l art c.c. riconduce il diritto al rimborso alla semplice inattività (Cass., sent. n del 2001).

4 110 CONDOMINIO NEGLI EDIFICI Ciò posto, la questione sulla quale il legale interpellato è chiamato a pronunciare il suo parere è quella se, nel caso di edificio in condominio composto da due soli partecipanti (il cosiddetto «condominio minimo»), il rimborso delle spese per la conservazione delle parti comuni anticipate da un condomino sia regolato dalla norma di cui all art c.c., che riconosce il diritto al rimborso soltanto per le spese urgenti; ovvero se, in considerazione della peculiarità della situazione di fatto e di diritto configurata dalla presenza di due soli proprietari, e dalla susseguente inapplicabilità del principio di maggioranza, la fattispecie venga ad essere regolata dalla norma dettata dall art c.c. per la comunione in generale, secondo cui il rimborso è subordinato alla mera trascuranza degli altri condomini. La questione, oggetto di contrasto nella giurisprudenza di legittimità, avendo la sentenza n del 1988 ritenuto l applicabilità, nella ipotesi in esame, dell art c.c., altre, quella dell art c.c. (v. Cass., sentenze n del 1993, n del 1997), è, oggi, risolta da un intervento delle Sezioni Unite della Cassazione, che, con la recente sentenza 31 gennaio 2006, n. 2046, hanno stabilito che la disciplina dettata dal codice civile per il condominio di edifici trova applicazione anche in caso di condominio composto da due soli partecipanti, tanto con riguardo alle disposizioni che regolamentano la sua organizzazione interna, non rappresentando un ostacolo l impossibilità di applicare, in tema di funzionamento dell assemblea, il principio maggioritario, atteso che nessuna norma vieta che le decisioni vengano assunte con un criterio diverso, nella specie all unanimità, quanto, a fortiori, con riferimento alle norme che regolamentano le situazioni soggettive dei partecipanti, tra cui quella che disciplina il diritto al rimborso delle spese fatte per la conservazione delle cose comuni. Hanno rilevato i Supremi giudici che nessuna norma prevede che le disposizioni dettate per il condominio negli edifici non si applichino al «condominio minimo». Le due sole norme concernenti il numero dei partecipanti riguardano la nomina dell amministratore ed il regolamento di condominio: l art c.c. fissa l obbligatorietà della nomina dell amministratore quando i condomini sono più di quattro; l art c.c. prevede che il regolamento di condominio debba essere approvato dall assemblea quando il numero dei condomini è superiore a dieci. Pertanto, se nell edificio almeno due piani o porzioni di piano appartengono in proprietà solitaria a persone diverse, il condominio sussiste sulla base della relazione di accessorietà tra cose proprie e comuni e, per conseguenza, indipendentemente dal numero dei partecipanti trovano applicazione le norme specificamente previste per il condominio negli edifici. La citata sentenza si fa carico della contestazione, operata da più parti, dell applicabilità di talune delle norme di organizzazione (artt. 1120, 1121, 1129, 1130, 1131, 1132, 1133, 1135, 1136, 1137, 1138 c.c.), specialmente di quelle riguardanti il funzionamento del collegio sulla base del principio di maggioranza. Ciò sulla base dell asserita inapplicabilità del metodo collegiale e del principio maggioritario in presenza di due soli condomini; ma ritiene non esatta l affermazione che l impossibilità di impiegare il principio maggioritario renda inapplicabili ai condomini minimi le norme procedimentali sul funzionamento dell assemblea e determini automaticamente il ricorso alle norme sulla comunione in generale. La disposizione dell art c.c., rilevano le Sezioni Unite, è applicabile anche al condominio composto da due soli partecipanti: peraltro, se non si raggiunge l unanimità e non si decide, poiché la maggioranza non può formarsi in concreto,

5 TRACCIA N diventa necessario ricorrere all autorità giudiziaria, siccome previsto ai sensi del combinato disposto degli artt e 1139 c.c. L ipotesi del condominio minimo è del tutto simile ad altre, nelle quali la maggioranza in concreto non si forma. Si pensi al caso del condominio composto da più partecipanti, in cui gli schieramenti opposti si equivalgono e non si determinano maggioranza e minoranza. A fortiori non sussistono ostacoli all applicazione anche al condominio minimo delle norme concernenti la situazione soggettiva (artt. 1117, 1118, 1119, 1122, 1123, 1124, 1135, 1136, 1137, 1138 c.c.). Quindi, nulla impedisce che nel caso delle spese anticipate da un condomino trovi applicazione l art c.c. 6. Conclusione Alla luce del dictum della recente sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione n del 2006, deve ritenersi che, nel caso di edificio in condominio composto da due soli condomini, il rimborso delle spese per la conservazione delle parti comuni anticipate da un condomino viene ad essere regolato dalla norma stabilita dall art c.c., da cui il diritto al rimborso è riconosciuto soltanto per le spese urgenti, e, cioè, soltanto per le spese impellenti, che devono essere eseguite senza ritardo e la cui erogazione non può essere differita senza danno. E dunque, solo se le spese sostenute ad iniziativa di Tizio posseggono tali caratteristiche, egli potrà ottenere da Caio il rimborso pro quota delle stesse. (di Alessio Sambiagio)

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