Informativa per la clientela studio Aral Ai gentili Clienti OGGETTO: Decreto sblocca Italia: stop alla DIA Gentile Cliente, con il Decreto Legge Sblocca Italia gli interventi di ristrutturazione in casa propria non dovranno più essere autorizzati dal Comune; il cittadino sarà tenuto ad inviare soltanto una comunicazione, dopodiché potrà iniziare i lavori. Tale norma si applicherà ad interventi che non modificano la volumetria dell immobile. Il cittadino spiega meglio un comunicato del Ministero diventa padrone in casa propria e può fare liberamente lavori (abbattere tramezzi, creare nuove stanze ) che non cambino la volumetria, basta una semplice comunicazione al Comune. In altre parole, per interventi edilizi di frazionamento o accorpamento di unità immobiliari che non cambino la volumetria e la destinazione d uso basterà una semplice comunicazione al Comune, e un professionista che certifichi l edificio. Premessa Fino a oggi frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari sono stati considerati come nuove costruzioni che richiedono il permesso di costruire e il contributo di costruzione. Con lo Sblocca Italia, per accorpare due o più alloggi in uno o per frazionare in due (o più) unità un immobile, basterebbe solo una comunicazione di inizio lavori, per forza asseverata da un professionista abilitato (architetto, geometra, ingegnere) che deve certificare la stabilità dell edificio. Frazionamento e accorpamento verranno classificati come manutenzione straordinaria. Al Testo Unico Edilizia (D.P.R. 380/2001), pertanto, verrà probabilmente aggiunta la norma: Sono altresì classificati come manutenzione straordinaria gli interventi consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione delle opere anche se comportano la variazione del carico urbanistico purché si mantenga l originaria destinazione d uso. 1
Dia, Scia, Cil, Cila e permesso di costruire Il Testo Unico dell Edilizia (D.P.R. 380/2001), all articolo 3, che si intitola proprio Definizioni degli interventi edilizi, comma 1, così descrive i vari interventi che si possono realizzare in edilizia: a) interventi di manutenzione ordinaria, gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti; b) interventi di manutenzione straordinaria, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienicosanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso; c) interventi di restauro e di risanamento conservativo, gli interventi edilizi rivolti a conservare l organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell organismo stesso, ne consentano destinazioni d uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell edificio, l inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell uso, l eliminazione degli elementi estranei all organismo edilizio; d) interventi di ristrutturazione edilizia, gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell edificio, l eliminazione, la modifica e l inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza ( ); e) interventi di nuova costruzione, quelli di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle categorie definite alle lettere precedenti ( ); f) gli interventi di ristrutturazione urbanistica, quelli rivolti a sostituire l esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale. Queste definizioni sono fondamentali perché, nel momento in cui si intendano intraprendere dei lavori edili, a seconda del tipo di intervento, sarà necessario effettuare un certo tipo di richiesta o di comunicazione. Fino all introduzione del Decreto Legge Salva Italia: 2
per i lavori di manutenzione ordinaria era sufficiente che, l avente diritto, presentasse una Comunicazione di Inizio Lavori (C.I.L.), su apposita modulistica predisposta da Comune; per i lavori di manutenzione straordinaria (che però non prevedevano interventi sulle strutture, modifiche della destinazione d uso o del numero di unità immobiliari) era invece richiesta la Comunicazione Inizio Lavori Asseverata (C.I.L.A.). Era quindi necessario l intervento di un tecnico abilitato che asseverasse, appunto, mediante un apposita relazione, che l intervento era conforme a tutte le normative vigenti in materia e allegasse gli elaborati di progetto che lo descrivevano. Nel caso in cui l intervento di manutenzione straordinaria non fosse stato tra quelli per i quali era sufficiente una Cila, bisognava invece presentare una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (S.C.I.A.); la Scia era richiesta anche per interventi di ristrutturazione edilizia, restauro e risanamento conservativo. Tale procedura era stata introdotta di fatto in sostituzione della Denuncia di Inizio Attività (D.I.A.) ma, quest ultima, continuava in realtà ad esistere, in virtù dell autonomia legislativa di Regioni e Comuni, che prevedono procedure diverse; Per questo motivo, molte amministrazioni comunali richiedevano la Dia per interventi come il cambio di destinazione d uso o la demolizione e ricostruzione, con sagoma e volume diverse dall esistente. In alcuni casi era richiesta anche per interventi di ampliamento o sopraelevazione (quindi, di fatto nuove costruzioni), se disciplinati da piani urbanistici attuativi o in attuazione del Piano Casa; il Permesso di Costruire, infine, andava richiesto per interventi edilizi pesanti, come nuove costruzioni o ristrutturazione urbanistica; la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) era necessaria per la realizzazione di tutti gli interventi con l'esclusione di quelli specificatamente previsti dal permesso di costruire o assoggettati ad attività edilizia libera. Frazionamento e accorpamento Il Decreto Sblocca - Italia in versione ancora provvisoria prevede che si possano realizzare con Comunicazione di Inizio Lavori (CIL), anziché con Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA), gli interventi di manutenzione straordinaria che consistono nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché si mantenga la volumetria complessiva degli edifici e non sia modificata l originaria destinazione d uso. Si allarga il concetto di manutenzione straordinaria, che trova la sua collocazione nella necessità di rispettare volumi e superfici, bastando il rispetto della volumetria complessiva. Pertanto se rimangono le dimensioni dell edificio, accorpamento o frazionamenti di unità vengono declassati a manutenzioni straordinarie, eliminando anche la necessità del permesso di costruire e gli obblighi verso il comune. 3
La Comunicazione di Inizio Lavori (CIL) è valida anche ai fini dell aggiornamento catastale e l amministrazione comunale dovrà tempestivamente inoltrarla all Agenzia del Territorio. Le destinazioni d uso rilevanti L'ottica del Decreto Sblocca-Italia è anche la semplificazione per la classificazione dei mutamenti di destinazioni d'uso rilevanti. Infatti la disposizione considera quattro categorie e solo il passaggio da una all'altra è rilevante, mentre i semplici passaggi interni non costituiscono mutamenti di destinazioni d'uso. Le categorie sono: residenziale e turistico - ricettiva; produttiva e direzionale; commerciale; rurale. Il Decreto infatti evidenzia che, salva diversa previsione da parte delle leggi regionali e dei piani regolatori, il mutamento della destinazione d'uso all'interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito. A tutte queste modificazioni segue anche la scomparsa della Dia (salvo che nella versione super Dia, cioè sostitutiva del permesso di costruire), sostituita dalla Scia e lo stesso rilascio del permesso di costruire diventa più snello. Nei comuni, infatti, con più di 100.000 abitanti i termini non sono più raddoppiati. Rimangono le vecchie scadenze solo per progetti particolarmente complessi secondo i chiarimenti indicati dal responsabile del procedimento. Gli altri provvedimenti riguardano meno formalismo burocratico: per gli interventi di ristrutturazione edilizia e urbanistica in aree industriali dismesse sia per quanto riguarda il permesso a costruire, sia per quanto attiene i mutamenti di destinazione; per le trasformazioni urbane complesse, per le quali si può prevedere l'assoggettamento al solo costo di costruzione, mentre le opere di urbanizzazione sono direttamente messe in carico all'operatore privato che ne resta proprietario; per le ristrutturazioni e gli interventi sull'esistente e anche il permesso di costruire convenzionato. La proroga del permesso di costruire infine, dovrebbe dare maggiore tempo alle imprese per la realizzazione dei progetti. Restiamo a disposizione per ulteriori chiarimenti e/o approfondimenti. I migliori saluti 4
Roma, 14 ottobre 2014 ARAL 83 S.r.l. 5