Gabetti Overview 2006 OSSERVATORIO SUL MERCATO IMMOBILIARE RESIDENZIALE ITALIANO

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Gabetti Overview 2006 Il mercato immobiliare nel 2005 e previsioni per il 2006 pag. 5 Andamenti e tendenze nelle grandi città Torino pag. 19 Milano pag. 29 Genova pag. 41 Bologna pag. 51 Firenze pag. 61 Roma pag. 71 Napoli pag. 87 Bari pag. 97 Cagliari pag. 107 I prezzi in altre città Piemonte Provincia di Torino pag. 120 Novara pag. 122 Cuneo pag. 123 Provincia di Cuneo pag. 123 Provincia di Alessandria pag. 123 Verbania pag. 124 Provincia di Verbania pag. 124 Lombardia Varese pag. 126 Provincia di Varese pag. 126 Como pag. 127 Provincia di Como pag. 127 Provincia di Sondrio pag. 128 Provincia di Milano pag. 128 Provincia di Brescia pag. 130 Provincia di Pavia pag. 131 Provincia di Cremona pag. 131 Provincia di Mantova pag. 131 Lecco pag. 131 Provincia di Lecco pag. 131 Provincia di Lodi pag. 132 Trentino Alto Adige Provincia di Trento pag. 134 Friuli Venezia Giulia Udine pag. 136 Provincia di Udine pag. 136 Provincia di Gorizia pag. 136 Trieste pag. 137 Provincia di Pordenone pag. 137 Liguria Savona pag. 140 Emilia Romagna Parma pag. 142 Provincia di Parma pag. 142 Provincia di Bologna pag. 142 Provincia di Ferrara pag. 143 Provincia di Ravenna pag. 143 Provincia di Rimini pag. 144 Toscana Provincia di Massa Carrara pag. 146 Lucca pag. 146 Provincia di Lucca pag. 146 Livorno pag. 146 Provincia di Livorno pag. 147 Provincia di Arezzo pag. 148 Provincia di Grosseto pag. 148 Prato pag. 148 Umbria Provincia di Perugia pag. 150 Provincia di Terni pag. 150 Marche Pesaro Urbino pag. 152 Provincia di Pesaro Urbino pag. 152 Provincia di Ancona pag. 152 Provincia di Ascoli Piceno pag. 153 Lazio Viterbo pag. 156 Provincia di Viterbo pag. 156 Provincia di Roma pag. 156 Provincia di Frosinone pag. 158 Abruzzo L Aquila pag. 162 Provincia di L Aquila pag. 162 Provincia di Teramo pag. 162 Pescara pag. 162 Provincia di Chieti pag. 163 Molise Provincia di Isernia pag. 166 Campania Caserta pag. 168 Provincia di Caserta pag. 168 Provincia di Napoli pag. 169 Avellino pag. 169 Provincia di Avellino pag. 169 Provincia di Salerno pag. 170 Puglia Foggia pag. 174 Provincia di Foggia pag. 174 Provincia di Bari pag. 174 Taranto pag. 174 Provincia di Taranto pag. 174 Provincia di Brindisi pag. 174 Provincia di Lecce pag. 174 Calabria Provincia di Cosenza pag. 178 Crotone pag. 178 Sicilia Provincia di Trapani pag. 180 Sardegna Provincia di Sassari pag. 182 Provincia di Nuoro pag. 182 Provincia di Cagliari pag. 182 Indice

Gabetti Overview 2006 Il mercato immobiliare nel 2005 e previsioni per il 2006 LO SCENARIO Verso una nuova fase, di ordinario sviluppo Andamento delle compravendite residenziali nel mercato immobiliare italiano Con l inizio del 2006 si è compiuta una lunga fase di crescita del mercato che ha avuto imponenti effetti sui volumi scambiati e rilevanti variazioni sui valori economici di riferimento. Nel corso di questo lungo ciclo ascendente (19982005) in Italia sono state compravendute oltre 5.700.000 abitazioni, 1/3 delle quali localizzate nelle città capoluogo, con una crescita complessiva pari al 44,6%. Contestualmente i prezzi delle abitazioni, nelle zone semicentrali delle principali città, hanno registrato un incremento medio in termini reali del 40% circa. Dopo questa straordinaria galoppata durata otto anni, il 2006 segna l inizio di una fase di ordinario sviluppo destinata ad avvenire, almeno nel breve periodo, in un quadro di stabilità delle compravendite e di equilibrio dei prezzi. Città capoluogo Altri comuni Totale N.I. 1998=100 170 160 150 140 130 120 110 100 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Andamento delle compravendite residenziali nel mercato immobilare italiano 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 (*) Var. % Var. % Var. % 2005/04 2006/05 1998/05 Città capoluogo 219.587 242.099 230.341 224.640 242.812 235.236 244.635 248.317 239.000 1,5 3,8 13,1 Altri comuni 356.753 397.518 450.137 456.625 518.710 526.849 559.490 585.033 571.000 4,6 2,4 64,0 Totale 576.340 639.617 680.478 681.265 761.522 762.085 804.125 833.350 810.000 3,6 2,8 44,6 (*) Previsioni Fonte: elaborazioni Ufficio Studi Gabetti sui dati Ag. Del Territorio Tuttavia, nell ambito di una cornice così delineata, avremo un mercato tutt altro che statico al proprio interno, governato da logiche che non produrranno effetti di immobilismo nel sistema delle quotazioni. La tendenza di riferimento è infatti quella di un mercato stabilizzato ma anche sempre più specializzato per prodotti, per contesti, per funzioni, che premierà su tutto la maggiore qualità progettuale, edilizia e localizzativa degli immobili. I NUMERI DEL 2005 La provincializzazione delle compravendite Le compravendite residenziali, cresciute del 3,6% nel corso del 2005, dovrebbero per il 2006 attestarsi attorno alle 810.000 unità (2,8%) in un mercato che tende a provincializzarsi nei numeri. Infatti i comuni non capoluogo, le cui compravendite dal 1998 al 2005 sono cresciute del 64,0% contro il 13,1% dei capoluoghi, vanno assorbendo quote sempre crescenti del mercato: oggi ne rappresentano oltre il 70%. 5

Gabetti Overview 2006 All interno delle grandi aree metropolitane, inoltre, si rafforza la tendenza alla concentrazione degli scambi nei comuni di hinterland. Considerando infatti il periodo 20002005 l andamento delle compravendite all interno delle grandi città ha registrato una crescita pari al 3,7% mentre nei comuni dell intorno metropolitano, assunti per estensione come gli altri comuni della provincia, hanno avuto un incremento del 24,0%. In definitiva il peso dei comuni di corona metropolitana è passato dal 53,5% al 57,9% in 5 anni. Composizione delle compravendite residenziali per tipologia urbana Compos. % 2000 2005 Grandi città 46,5 42,1 Comuni metropolitani 53,5 57,9 Tot. Aree metropolitane 100,0 100,0 Andamento delle compravendite residenziali per tipologia urbana 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Var. % 2005/00 Grandi città (*) 117.086 115.840 120.878 115.636 120.811 121.385 3,7 Comuni metropolitani 134.852 143.629 152.605 148.152 158.043 167.225 24,0 Totale 251.938 259.469 273.483 263.788 278.854 288.610 14,6 (*) TO, MI, GE, BO, FI, RM, NA, BA, CA, CT Fonte: elaborazioni Ufficio Studi Gabetti sui dati Ag. Del Territorio Prezzi a tendenziale crescita zero L andamento dei prezzi 2005 nelle grandi città delinea una cornice di generale stabilità. La media delle variazioni presenta un incremento poco sopra il tasso d inflazione (3,4%) limitatamente alle abitazioni localizzate in aree di pregio. In tutti gli altri settori urbani la crescita dei prezzi risulta di lievissima entità (1,21,7%). Rimane tuttavia in evidenza l ulteriore avanzata delle quotazioni nelle grandi città del Sud, segnatamente a Catania (6% circa) e a Bari (8% circa). Anche le città di media dimensione manifestano una generale tendenza al raffreddamento dei prezzi. Nelle città campione considerate, la media delle variazioni annua oscilla dal 2,1% dei quartieri periferici al 4,0% delle zone centrali. Fanno eccezione le città del centro Italia tra cui spiccano Siena, L Aquila e nel Lazio Latina e Frosinone. Lo scenario complessivo dei prezzi mostra dunque una progressiva tendenza alla crescita zero come espressione di un fenomeno esteso alla maggioranza delle aree urbane. Ciò non di meno in alcuni mercati i prezzi permangono ancora in fibrillazione reagendo per lo più a dinamiche di tipo locale. Andamento delle compravendite residenziali Grandi città Comuni metropolitani Totale N.I. 2000=100 125 120 115 110 105 100 95 2000 2001 2002 2003 2004 2005 6

Prezzi medi di compravendita e variazoni % annue per abitazioni libere, nuove o ristrutturate nelle grandi città italiane (fine 2005) Zone di pregio Centro Semicentro Periferia e/mq. Min/Max Var. % e/mq. Min/Max Var. % e/mq. Min/Max Var. % e/mq. Min/Max Var. % Torino 3.300/5.500 5,0 3.200/4.500 5,0 2.300/3.000 0,0 2.000/2.400 0,0 Milano 8.000/12.000 5,0 5.500/6.500 0,0 3.300/4.300 5,0 2.700/3.500 0,0 Genova 4.100/5.100 2,0 3.000/4.100 3,0 2.100/2.600 0,0 1.500/2.000 3,5 Bologna 4.000/5.000 7,0 3.500/4.000 5,0 3.200/3.400 3,5 2.500/3.000 0,0 Firenze 4.500/6.500 5,0 3.800/5.200 5,0 3.200/4.200 5,0 2.500/3.200 5,0 Roma 12.000/15.000 5,0 8.000/10.000 0,0 5.000/6.000 0,0 2.500/3.500 0,0 Napoli 6.000/9.000 0,0 3.000/4.000 0,0 2.000/3.000 0,0 1.500/2.000 0,0 Bari 3.500/5.200 10,0 3.000/4.700 8,0 2.200/3.500 10,0 1.800/2.600 5,0 Catania 3.300/3.800 8,0 2.500/3.000 6,0 2.100/2.400 6,0 1.300/2.050 5,0 Cagliari 2.100/2.800 6,5 2.000/2.500 4,5 1.800/2.300 2,5 1.500/1.900 3,0 Media delle variazioni 3,4 1,7 1,2 1,2 Fonte: Ufficio Studi Gabetti Prezzi medi di compravendita e variazioni % annue per abitazioni libere, nuove o ristrutturate, nelle città medie italiane (fine 2005) Zone di pregio Centro Semicentro Periferia e/mq. Min/Max Var. % e/mq. Min/Max Var. % e/mq. Min/Max Var. % e/mq. Min/Max Var. % NOVARA 2.600/3.300 5,0 2.300/3.000 5,0 1.800/2.600 10,0 1.500/2.200 0,0 BIELLA 1.900/2.200 0,0 1.700/1.800 3,0 1.500/1.600 0,3 1.200/1.400 2,0 VARESE 2.800/3.000 0,0 2.700/2.900 0,0 2.600/2.800 0,0 2.400/2.600 5,0 LECCO 2.500/3.000 5,0 2.300/2.800 5,0 1.900/2.200 0,0 2.500/3.000 0,0 TRIESTE 2.300/2.900 0,0 2.000/2.500 0,0 2.000/2.400 0,0 1.800/2.100 0,0 SAVONA 2.500/3.000 0,0 2.400/2.800 0,0 2.200/2.500 0,0 2.000/2.200 0,0 PARMA 2.750/3.630 0,0 3.000/4.400 0,0 2.200/3.000 0,0 2.000/2.500 0,0 LIVORNO 3.000/3.600 0,0 2.500/2.900 5,0 2.500/2.900 5,0 2.500/2.900 0,0 PERUGIA 1.900/3.200 0,0 1.900/3.200 10,0 1.450/2.300 10,0 1.250/1.700 0,0 SIENA 4.500/5.000 10,0 3.900/4.500 10,0 3.400/3.900 10,0 3.000/3.400 5,0 MACERATA 2.200/2.500 0,0 2.100/2.300 0,0 1.800/2.100 0,0 1.600/1.800 0,0 LATINA 0,0 2.500/3.000 10,0 2.000/2.200 10,0 1.700/2.000 15,0 FROSINONE 2.100/2.500 0,0 1.800/2.000 10,0 1.300/1.500 10,0 900/1.200 10,0 L AQUILA 2.200/3.500 15,0 2.000/3.000 10,0 1.800/2.200 10,0 1.600/2.000 5,0 FOGGIA 3.000/3.500 0,0 1.800/3.400 0,0 1.700/2.200 0,0 1.300/2.000 0,0 POTENZA 1.750/2.250 0,0 1.650/2.000 0,0 1.500/1.950 5,0 1.450/2.000 10,0 COSENZA 1.350/1.500 0,0 1.350/1.500 0,0 1.200/1.300 0,0 1.000/1.100 0,0 MESSINA 2.500/3.000 15,0 2.300/2.600 10,0 1.500/1.800 0,0 1.500/1.800 0,0 Media delle variazioni 2,8 4,0 3,7 2,1 Fonte: Ufficio Studi Gabetti 7

Gabetti Overview 2006 Caratteristiche dei mutui ipotecari erogati nel secondo semestre 2005 nelle principali città italiane Importo medio finanziato 2005 (II Sem.) = e 117.000 Tipo di tasso Fisso Variabile Misto 10,7% 23,3% 66,0% Durata finanziamento 10 anni 15 anni 20 anni 25 anni 3040 anni 14,3% 17,9% 21,3% 15,9% 30,6% Mutano le forme di accesso al credito L incremento dei tassi di interesse dello 0.25% del novembre 2005 non ha preso alla sprovvista il mercato che ha ampiamente metabolizzato le variazioni in assenza di apprezzabili ripercussioni. Almeno fin quando dovranno esservi variazioni entro un punto percentuale l impatto di un eventuale ulteriore rialzo dei tassi è destinato ad avere un effetto psicologico più che economico. Pure in fase di rinnovata evoluzione appaiono gli indicatori che descrivono l accesso al credito per la casa. Negli ultimi anni la propensione all indebitamento da parte delle famiglie è cresciuta costantemente per fattori imputabili sia alla crescita dei valori che alla possibilità di maggiore estensione temporale del debito, modulato così su rate sostenibili e competitive con i canoni di locazione. Nel secondo semestre del 2005, rispetto allo stesso periodo del 2004, l importo medio finanziato, pari a e 117.000, è cresciuto dell 8,3%. Le più recenti tendenze segnalano inoltre un ritorno di interesse verso i mutui a tasso fisso che riguardano il 23% circa del totale (14,5% nel II Sem. del 2004) a scapito di quelli a tasso misto (dal 16% al 10%). Solo in lieve diminuzione i finanziamenti a tasso variabile. Aumentano inoltre i finanziamenti di lungo/lunghissimo periodo: oltre il 65% dei mutui ha una scadenza compresa fra i 20 e i 40 anni. Le asimmetrie tra Domanda e Offerta Nelle grandi città domanda e offerta generalmente non hanno conosciuto cali di intensità nel corso del 2005. In particolare può essere segnalato solo un lieve contenimento delle richieste a Firenze e Napoli in tutti i settori urbani, ed un aumento di offerta a Genova, a Bari e nel centro di Bologna. La domanda, nella media dei valori riferita alle grandi città, è costituita nel 57.0% dei casi da soggetti già proprietari di 1^ casa e nel 14.0% da soggetti proprietari di più abitazioni. L acquisto ha come finalità l uso diretto per abitazione principale nel 67.0% dei casi. Resta stabile la percentuale degli acquisti per investimento, pari a circa il 24% del totale. Quanto alla mobilità sul territorio, il 53% degli acquirenti proviene dallo stesso quartiere cittadino mentre il 34% da un altro quartiere della stessa città; appena il 13% la quota dei residenti che, al momento dell acquisto, risiedevano in un altra città. In ordine alla localizzazione in ambito urbano permane l effetto di strabismo nel confronto tra le attese della domanda e dell offerta. Al volume di richieste riferito alle zone di pregio e del centro, che nella media delle grandi città ed unitamente considerate risultano pari al 40% circa, si contrappone un offerta limitata al 32% del totale. Nelle periferie, invece, l offerta (25%) eccede la domanda (21%). Tendenzialmente più equilibrato è il rapporto negli hinterland dove il numero di richieste è in fase montante (14% contro il 10% dell anno passato) in un contesto in cui tuttavia avanzano anche le proposte di vendita (16% contro il 12%). Localizzazione Zona di pregio Centro Semicentro Periferia Hinterland Dimensioni Piccole (fino a 60 mq.) Medie (60110 mq.) Grandi (oltre 110 mq.) 0 5 10 15 20 25 30 Domanda Offerta (valore espresso in %) 0 10 20 30 40 50 Domanda Offerta (valore espresso in %) 8

Posizione abitativa al momento dell acquisto Già proprietari di 1^ casa Proprietari di più abitazioni Non proprietari 29% 14% 57% Anche per quanto riguarda i tagli dimensionali sussistono asimmetrie. La domanda mostra una crescente attrazione verso i tagli medi (6090 mq) che rappresentano circa la metà delle richieste e a cui corrispondono non più del 35% delle proposte. Tempi di vendita prolungati e differenziali di prezzo in aumento In ulteriore crescita la forbice fra il prezzo di richiesta Differenza % fra prezzo iniziale e finale d acquisto Cagliari Torino Bologna MILANO GENOVA Media CATANIA ROMA Bari FIRENZE NAPOLI iniziale e quello finale di vendita: da un valore medio pari all 8,8% del 2004 (9,7% nel 2003), lo sconto è salito nel I sem. 2005 al 10,8% e all 11,4% a fine anno. Particolarmente elevati gli scostamenti a Napoli (21,0%), Firenze (16,0%) e Bari (14,4%). Prolungati i tempi di vendita che, da un valore medio attorno ai 3 mesi e mezzo, si sono allungati oltre i 4 mesi in quasi tutti i settori urbani (4,3 mesi negli hinterland metropolitani). Solo nelle zone semicentrali cittadine il valore medio scende a 3,8. Il dato di punta si registra a Firenze dove per realizzare la vendita occorrono mediamente 5 mesi. Residenza dell acquirente al momento dell acquisto 53% Altra città (o località in altre prov.) Altro quart./zona (stessa città) Stesso quartiere/zona 13% 34% 0 5 10 15 20 Finalità dell acquisto Tempi medi necessari per la vendita di abitazioni nelle grandi città (fine 2005) Zone di pregio Centro Semicentro Periferia Hinterland Torino 4 4 4 4 4 Milano 5 4 4 3 3 Genova 4 4 4 5 5 Bologna 4 4 3 3 3 Firenze 4 5 5 5 6 Roma 4 4 3 4 4 Napoli 4 4 4 4 4 Bari 4 3 2 3 3 Catania 4 4 4 4 4 Cagliari 4 4 5 5 5 Media Zone 4,1 4,0 3,8 4,0 4,1 Fonte: Ufficio Studi Gabetti 24% Abitazione principale Investimento Altro uso 9% 67% 9

Gabetti Overview 2006 Canoni mensili di locazione e variazioni % annue per un abitazione di 90 Mq in buono stato manutentivo nelle grandi città italiane (fine 2005) Zone di pregio Centro Semicentro Periferia e/mq. Min/Max Var. % e/mq. Min/Max Var. % e/mq. Min/Max Var. % e/mq. Min/Max Var. % Torino 1.300/1.800 3,5 1.100/1.300 0,0 780/1.035 8,0 450/650 9,0 Milano 2.400/3.200 3,5 1.800/2.300 12,0 1.300/1.700 12,0 1.100/1.400 0,0 Genova 1.300/1.800 0,0 1.100/1.500 0,0 900/1.100 0,0 750/900 0,0 Bologna 1.300/1.500 17,0 1.100/1.300 10,0 800/1.000 15,0 700/850 12,0 Firenze 1.200/2.000 10,0 1.200/1.600 10,0 1.000/1.300 10,0 900/1.200 10,0 Roma 3.000/5.000 0,0 2.800/4.500 0,0 1.500/2.500 0,0 900/1.300 0,0 Napoli 1.800/2.500 0,0 1.200/1.700 10,0 800/1.100 10,0 600/900 10,0 Bari 1.100/1.600 5,0 700/1.200 5,0 600/1.000 5,0 400/600 0,0 Catania 700/1.000 0,0 600/800 0,0 450/550 0,0 350/400 0,0 Cagliari 1.000/1.500 0,0 850/1.100 5,0 650/850 0,0 500/600 0,0 Media delle variazioni 1,5 4,2 5,0 4,1 Fonte: Ufficio Studi Gabetti Canoni mensili di locazione e variazioni % annue per un abitazione di 90 Mq in buono stato manutentivo nelle città medie italiane (fine 2005) Zone di pregio Centro Semicentro Periferia e/mq. Min/Max Var. % e/mq. Min/Max Var. % e/mq. Min/Max Var. % e/mq. Min/Max Var. % NOVARA 600/700 0,0 500/600 0,0 450/500 0,0 400/450 0,0 BIELLA 600/700 2,0 450/550 5,0 400/500 5,0 350/450 5,0 VARESE 800/1.000 0,0 700/1.000 0,0 600/800 0,0 500/600 2,0 LECCO 700/825 5,0 670/750 5,0 450/600 0,0 375/560 0,0 TRIESTE 700/1.000 0,0 450/700 0,0 400/600 0,0 300/500 0,0 PARMA 800/1.100 10,0 750/1.100 10,0 700/750 0,0 650/700 0,0 LIVORNO 700/1.300 0,0 500/800 0,0 500/800 0,0 500/800 0,0 PERUGIA 600/2.000 10,0 500/1.500 10,0 400/1.200 10,0 400/1.000 10,0 SIENA 1.800/1.900 15,0 1.600/1.800 20,0 1.100/1.350 5,0 600/1.000 10,0 MACERATA 500/600 5,0 450/550 5,0 400/500 5,0 400/450 5,0 LATINA 700/800 0,0 500/600 10,0 400/500 10,0 300/400 15,0 FROSINONE 800/1.000 0,0 600/800 10,0 450/600 10,0 400/450 10,0 L AQUILA 900/1.200 10,0 700/900 10,0 10,0 450/650 10,0 FOGGIA 600/750 3,0 500/700 3,0 400/600 0,0 400/550 0,0 POTENZA 500/650 10,0 450/600 10,0 400/550 0,0 350/450 0,0 COSENZA 1.000/1.200 0,0 800/1.200 0,0 500/700 0,0 350/500 0,0 Media delle variazioni 0,9 0,5 0,9 1,4 Fonte: Ufficio Studi Gabetti 10

Canoni di affitto in generalizzata contrazione Anche l andamento dei canoni descrive una fase di generale arretramento dei valori. Si tratta di una tendenza rilevata già all inizio dell anno passato e che ora investe quasi tutte le grandi città ed alcune tra quelle di media dimensioni. Nelle zone di pregio delle grandi città la flessione del costo degli affitti appare contenuta nell 1,7%, anche se la variazione media risente particolarmente del dato registrato a Firenze (17%) e a Bologna (10%). Negli altri settori urbani la contrazione dei valori oscilla mediamente attorno al 45%. Canoni in più accentuata ritirata si segnalano in particolare a Milano, Bologna, Firenze e Napoli con variazioni negative quasi sempre a due cifre. Diversamente a Catania e a Cagliari il costo degli affitti si mantiene stabile mentre in controtendenza risulta Bari che mostra incrementi del 5% nei quartieri più centrali. Nelle città medie, pur a fronte di alcune significative contrazioni, lo scenario d insieme riflette un quadro di sostanziale stabilità. Prosegue l ascesa del mercato dei box L insistente richiesta di box e posti auto nelle principali aree metropolitane tiene continuamente vivo il mercato. Il numero delle compravendite, che ha ormai varcato la soglia delle 600.000 unità all anno, è cresciuto nel 2005 del 7,5% (contro il 3,6% delle abitazioni). Andamento delle compravendite di abitazioni, box e posti auto 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 (*) Var. % Var. % 2004/2005 2005/2006 Box e posti auto 430.400 436.100 500.200 511.700 562.900 605.117 630.000 7,5 4,1 Abitazioni 680.478 681.265 761.522 762.085 804.125 833.350 810.000 3,6 2,8 (*) Previsioni Fonte: elaborazioni Ufficio Studi Gabetti sui dati Ag. Del Territorio Prezzi medi di compravendita e variazioni % annue dei box nelle grandi città italiane (fine 2005) Zone di pregio Centro Semicentro Periferia euro Var.% Euro Var.% Euro Var.% Euro Var.% Torino 50.000 10,0 50.000 10,0 25.000 0,0 20.000 0,0 Milano 90.000 10,0 60.000 0,0 40.000 0,0 30.000 0,0 Genova 60.000 0,0 50.000 0,0 40.000 0,0 30.000 0,0 Bologna 70.000 0,0 85.000 20,0 40.000 0,0 25.000 0,0 Firenze 70.000 5,0 90.000 15,0 60.000 15,0 50.000 10,0 Roma 100.000 5,0 80.000 0,0 50.000 10,0 30.000 10,0 Napoli 70.000 0,0 45.000 5,0 35.000 5,0 25.000 5,0 Bari 50.000 5,0 50.000 5,0 25.000 3,0 18.000 3,0 Catania 40.000 5,0 30.000 5,0 25.000 0,0 13.000 0,0 Cagliari 28.000 0,0 25.000 0,0 22.000 0,0 17.000 0,0 Media delle variazioni 2,0 6,0 3,3 2,8 Fonte: Ufficio Studi Gabetti 11

Gabetti Overview 2006 Per effetto del provvedimento normativo che recentemente ha reso possibile anche per gli immobili realizzati dopo il 1967 la cessione dei box/posti auto indipendentemente dalle abitazioni di pertinenza è ragionevole prevedere che il mercato avrà nuovi impulsi nel corso del 2006; secondo nostre stime, le compravendite dovrebbero raggiungere le 630.000 unità con un incremento superiore al 7%. I prezzi, tuttavia, stanno rallentando la crescita che oscilla in media tra il 2 e il 3% in ogni ambito urbano con l eccezione delle aree centrali per le quali l incremento medio è risultato del 6%. In forte impennata le quotazioni a Torino, Bologna e a Firenze, con punte di incremento fino al 20%; in assoluta controtendenza è il dato di Milano riferito alle zone di pregio per le quali si è avuto una flessione del 10%. I prezzi in assoluto più elevati si incontrano a Milano, Bologna, Firenze e soprattutto a Roma dove un box in centro o comunque in zone top può arrivare a costare perfino 200.000 Euro. Sul fronte dei canoni i valori permangono in sensibile avanzata: in media 7.7% nelle zone di pregio, 5.8% in centro, 4.3% in semicentro. In alcuni casi, come a Torino o a Bologna, per determinate zone gli incrementi raggiungono anche il 20%. In valore assoluto nei quartieri centrali spesso si superano i 300 mensili. Diversamente nelle città di media dimensione non si registrano variazioni di rilievo. Prezzi medi di compravendita e variazioni % annue per i box nelle grandi città italiane (fine 2005) Zone di pregio Centro Semicentro Periferia euro Var.% euro Var.% euro Var.% euro Var.% NOVARA 30.000 0,0 20.000 0,0 15.000 0,0 12.000 0,0 BIELLA 25.000 0,0 20.000 0,0 17.000 0,0 15.000 0,0 VARESE 26.000 0,0 25.000 0,0 22.000 0,0 18.000 0,0 LECCO 35.000 3,0 33.000 2,0 20.000 0,0 15.000 0,0 TRIESTE 35.000 15,0 40.000 15,0 35.000 15,0 25.000 10,0 SAVONA 45.000 0,0 45.000 0,0 35.000 0,0 25.000 10,0 PARMA 35.000 0,0 45.000 0,0 25.000 0,0 25.000 5,0 LIVORNO 35.000 0,0 28.000 0,0 22.000 0,0 18.000 3,0 SIENA 30.000 10,0 30.000 20,0 20.000 5,0 13.000 0,0 MACERATA 20.000 0,0 17.000 0,0 15.000 0,0 17.000 0,0 LATINA 10.000 5,0 8.000 5,0 50.000 10,0 FROSINONE 15.000 0,0 12.000 0,0 10.000 0,0 30.000 10,0 L ACQUILA 40.000 10,0 30.000 10,0 25.000 5,0 FOGGIA 50.000 0,0 50.000 0,0 35.000 0,0 18.000 3,0 POTENZA 35.000 0,0 30.000 0,0 27.000 0,0 13.000 0,0 COSENZA 30.000 0,0 40.000 0,0 20.000 0,0 17.000 0,0 Media delle variazioni 2,5 3,3 1,7 0,3 Fonte: Ufficio Studi Gabetti 12

Canoni medi di locazione mensili e variazioni % annue per i box nelle grandi città italiane (fine 2005) Zone di pregio Centro Semicentro Periferia euro Var.% euro Var.% Euro Var.% Euro Var.% Torino 180 20,0 180 20,0 90 0,0 70 0,0 Milano 360 0,0 280 10,0 220 10,0 150 0,0 Genova 250 14,0 200 0,0 200 11,0 110 22,0 Bologna 250 25,0 200 10,0 150 15,0 90 0,0 Firenze 300 5,0 500 5,0 300 5,0 150 0,0 Roma 300 0,0 300 0,0 150 0,0 100 0,0 Napoli 300 0,0 280 0,0 180 0,0 130 0,0 Bari 400 10,0 350 10,0 300 8,0 100 0,0 Catania 210 3,0 180 3,0 130 4,0 100 0,0 Cagliari 230 0,0 210 0,0 180 10,0 150 0,0 Media delle variazioni 7,7 5,8 4,3 2,2 Fonte: Ufficio Studi Gabetti Canoni medi di locazione mensili e variazioni % annue per i box nelle medie città italiane (fine 2005) Zone di pregio Centro Semicentro Periferia euro Var.% euro Var.% Euro Var.% Euro Var.% NOVARA 120 0,0 90 0,0 65 0,0 50 0,0 BIELLA 120 0,0 100 0,0 80 0,0 65 0,0 VARESE 120 0,0 120 0,0 100 0,0 70 0,0 LECCO 200 3,0 150 3,0 100 0,0 90 0,0 TRIESTE 150 0,0 165 10,0 130 0,0 110 0,0 PARMA 100 0,0 150 0,0 60 0,0 50 0,0 LIVORNO 220 0,0 180 0,0 180 0,0 180 0,0 SIENA 400 10,0 350 10,0 200 0,0 100 0,0 MACERATA 100 0,0 80 0,0 60 0,0 50 0,0 LATINA 150 10,0 120 10,0 100 10,0 L ACQUILA 150 0,0 100 0,0 50 0,0 FOGGIA 200 0,0 200 0,0 120 0,0 80 0,0 POTENZA 180 0,0 150 0,0 120 0,0 80 0,0 COSENZA 150 0,0 200 0,0 100 0,0 80 0,0 Media delle variazioni 1,0 2,4 0,8 0,7 Fonte: Ufficio Studi Gabetti 13

Gabetti Overview 2006 In lieve flessione i rendimenti da locazione Per quanto riguarda le abitazioni per l effetto combinato della stabilizzazione dei prezzi, con le poche eccezioni prima descritte, ed il contestuale arretramento dei canoni, esteso a tutti i comparti urbani ma segnatamente nei quartieri centrali e semicentrali, i rendimenti da locazione risultano in generale, anche se lieve, flessione. Gli attuali valori sono compresi tra un min. del 4,1% ed un max. del 4,9%. Per quanto riguarda box e posti auto i rendimenti, che viaggiano nel primo caso tra il 6 e 7% e nel secondo caso tra il 7 e l 8%, risultano particolarmente interessanti specie in considerazione del modestissimo impegno manutentivo e della scarsa incidenza delle spese accessorie che comportano al punto che, per tali beni, rendimento lordo e rendimento netto tendono di fatto a coincidere. Nelle grandi città del Centro e del Sud la redditività risulta particolarmente premiante con valori in più di un caso a due cifre. Le città del Nord, diversamente, scontano l effetto di un rapporto prezzo/canone meno vantaggioso con redditività che si attestano intorno al 56%. Rendimenti medi lordi da locazione per abitazioni, box e posti auto coperti (fine 2005, val.%) Zone di pregio Centro Semicentro Periferia Abitazioni 4,6 4,9 4,4 4,1 Box 6,0 6,2 6,8 5,9 Posto auto coperto 7,7 7,8 7,7 8,1 Fonte: Ufficio Studi Gabetti Rendimenti medi lordi da locazione per i box auto (fine 2005, val.%) Zone di pregio Centro Semicentro Periferia Hinterland Torino 4,3 4,3 4,3 4,2 4,6 Milano 4,8 5,6 6,6 6,0 7,8 Genova 5,0 4,8 6,0 4,4 Bologna 4,2 3,0 4,5 4,3 Firenze 5,1 6,6 6,0 3,6 3,0 Roma 6,0 5,0 4,0 4,0 Napoli 5,1 7,4 6,1 6,2 10,4 Bari 9,6 8,4 14,4 6,6 Catania 6,3 7,2 6,2 9,2 6,6 Cagliari 9,8 10,1 9,8 10,5 12,0 Fonte: Ufficio Studi Gabetti 14

LE PREVISIONI Il punto sul ciclo immobiliare e le previsioni fino al 2008 Come prima evidenziato lo scenario di inizio anno disegna, almeno per il breve periodo, una prospettiva di ordinario sviluppo del mercato fondato su profili di maggiore stabilità nel numero delle transazioni e nei valori economici di riferimento. A supporto delle possibili previsioni per il breve periodo è stato messo a punto, a cura del nostro Ufficio Studi, un modello di stima per il periodo 20062008 delle dinamiche dei prezzi delle abitazioni e del numero di compravendite. Il Modello si fonda sull analisi dell andamento con base 1958 di alcune variabili ritenute maggiormente significative per spiegare l evoluzione dell economia del mercato immobiliare italiano (prezzi reali deflazionati di vendita di abitazioni libere semicentrali, compravendite abitative, numero di abitazioni censite, Prodotto Interno Lordo, tasso ufficiale di sconto oggi TUR Tasso ufficiale di Riferimento, tasso di inflazione). Naturalmente le previsioni generate dal Modello hanno validità in relazione all ipotesi, qui formulata, di mantenimento delle attuali condizioni di contesto laddove, diversamente, cambiamenti strutturali del quadro macroeconomico potrebbero indurre variazioni sui prezzi tali da pregiudicare la validità del Modello stesso. I risultati elaborati dal Modello indicano che a partire dal 2006 si potranno avere modeste flessioni del numero delle compravendite che a loro volta potranno generare, ma solo a partire dal 2007, una contrazione sui prezzi. In particolare le variazioni percentuali delle compravendite dovrebbero risultare negative in tutto il periodo considerato con un picco del 3,6% nel 2007. Le variazioni percentuali dei prezzi, in termini reali, potrebbero contestualmente evidenziare (ipotizzando la stabilità del tasso di inflazione al 2,3%) una contrazione pari a 2,2% nel 2007 con un picco del 5,8% nel 2008. Numeri Indice di prezzi, compravendite e abitazioni (Base 1958 = 100) 400 350 300 250 200 150 100 1958 1959 1960 1961 1962 1963 1964 1965 1966 1967 1968 1969 1970 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Prezzi reali Compravendite N. abitazioni 15

Gabetti Overview 2006 Le attese per il 2006 Pur all interno di una cornice di valori generalmente stazionari, per il 2006 è atteso un mercato dal profilo dinamico che farà della qualità di prodotto e di contesto residenziale il principale fattore di discriminazione. La domanda dovrebbe generalmente mantenersi molto elevata: è ragionevole stimare in circa 2 milioni il numero di potenziali acquirenti per il 2006. In particolare la presenza sul mercato di 300400 mila famiglie di immigrati determinerà una maggiore concentrazione di richieste verso le abitazioni di piccolo e medio taglio localizzate nei quartieri periferici e nei comuni degli hinterland metropolitani. In tendenziale crescita l offerta che in particolare si avvarrà di diversi nuovi complessi residenziali in corso di costruzione, ovvero di riqualificazione, in molte grandi città. Per il segmento degli immobili di maggiore pregio è atteso un ulteriore, anche se moderato, incremento delle quotazioni (entro il 3%) mentre pure dovrebbe manifestarsi un maggiore apprezzamento dei valori delle abitazioni di nuova costruzione a scapito di quelle usate e da ristrutturare. Buone prospettive anche per il mercato delle seconde case, al mare ma anche nei piccoli comuni dell entroterra specie se localizzati a raggi di spostamento dalle grandi città contenuti al max nelle 2 ore. I prezzi delle seconde case al mare, cresciuti nel 2005 mediamente dell 8,1%, potrebbero incrementarsi ancora nel 2006 in particolare nelle località turistiche emergenti. In ulteriore avanzata il mercato dei box e dei posti auto che, specie nei quartieri centrali e semicentrali continueranno ad assicurare interessanti redditività. Indicatori di previsione per il 2006 sul mercato degli immobili residenziali nelle grandi città italiane Domanda Offerta Prezzi Compravendite Torino MILANO GENOVA BOLOGNA FIRENZE ROMA NAPOLI BARI CATANIA CAGLIARI Fonte: Ufficio Studi Gabetti 16

Andamenti e tendenze nelle grandi città

Gabetti Overview 2006

Le tendenze Incrementi medi dei prezzi registrati alla fine di ciascun anno 2001 2002 2003 2004 2005 Zone di pregio 6,8 4,5 10,5 6,0 5,0 Centro 4,0 4,0 5,0 3,0 5,0 Semicentro 5,0 3,0 6,0 5,5 0,0 Periferia 6,0 2,0 5,0 4,5 0,0 Hinterland 5,8 5,4 5,0 4,0 0,0 Fonte: Ufficio Studi Gabetti Andamento delle compravendite residenziali 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Var. % Var. % Var. % Var. % Var. % 2001/00 2002/01 2003/02 2004/03 2005/04 Torino città 17.104 15.939 17.093 16.345 16.299 16.284 6,8 7,2 4,4 0,3 0,1 Altri comuni della provincia 18.792 17.099 19.220 19.094 20.938 21.468 9,0 12,4 0,7 9,7 2,5 Totale provincia 35.896 33.038 36.313 35.438 37.237 37.752 8,0 9,9 2,4 5,1 1,4 Fonte: elaborazioni Ufficio Studi Gabetti sui dati Ag. Del Territorio Andamento dei prezzi delle abitazioni Andamento delle compravendite residenziali Zone di pregio 140 Torino città 115 Centro Semicentro Periferia 130 120 Altri comuni della provincia Totale provincia 108 101 Hinterland 110 94 100 87 N.I. 2000=100 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Torino Il mercato immobiliare residenziale di Torino ha chiuso il 2005 all insegna della stabilità e le previsioni per il 2006 indicano il permanere di un analoga tendenza. Il mercato torinese viaggia con andatura regolare sia per quanto riguarda il numero di abitazioni scambiate che per la crescita dei prezzi. Le compravendite misurate a fine 2005 per l intera provincia si aggirano attorno alle 38.000 unità, di cui 16.284 in città con una lievissima flessione rispetto al 2004 (0,1%); in maggior crescita il numero delle abitazioni compravendute nei comuni della provincia che hanno superato le 21.000 unità (2,5%). N.I. 2000=100 19

Gabetti Overview 2006 Torino Le quotazioni delle abitazioni hanno fatto registrare a fine 2005 una crescita media del 5% nei quartieri di pregio e del centro mentre nelle altre zone cittadine i prezzi sono rimasti stabili. Stazionari anche gli indicatori di domanda e di offerta. I quartieri di San Salvario, Porta Palazzo e San Donato sono fra quelli che perdono appeal. La domanda, infatti, risulta condizionata dai processi di progressivo degrado urbano e dai recenti fenomeni sovrappopolazione. Al contrario nel centro storico nei quartieri San Paolo, Cit Turin e Porta Susa, la domanda risulta più vivace anche grazie ai numerosi interventi di riqualificazione edilizia in corso. GLI INDICATORI DEL MERCATO Mercato della compravendita Zone di pregio Centro Semicentro Periferia Hinterland Domanda Offerta Prezzi N. Compravendite Mercato delle Locazioni Zone di pregio Centro Semicentro Periferia Hinterland Domanda Offerta Canoni N. Locazioni 20

IL PROFILO DEGLI ACQUIRENTI Finalità prevalente dell acquisto Abitazione principale Investimento Altro uso 15% 15% 70% Complessivamente l andamento del mercato lascia intravedere per queste zone nuove crescite dei valori almeno nel medio periodo. Nel comparto in locazione l offerta è cresciuta in tutte le zone, in particolare per gli immobili di pregio e del centro città, mentre la domanda è rimasta stabile. I canoni di affitto nel semicentro e nella periferia hanno registrato flessioni intorno all 8% ad indicare un mercato che si va facendo più accessibile. Localizzazione Zona di pregio Centro Semicentro Periferia Hinterland DOMANDA E OFFERTA A CONFRONTO 0 5 10 15 20 25 30 35 40 Luogo di residenza degli acquirenti Altra città (o loc. in altra prov.) Altro quart./zona (stessa città) Stesso quart./zona Dimensioni 10% I numeri del 2005 Fino a 60 mq. Da 60 a 100 mq. Oltre 110 mq. 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 70% 20% Alcuni tra i principali indicatori di tendenza, come il divario medio fra prezzo richiesto e prezzo finale di acquisto e i tempi medi di vendita, confermano l immagine di un mercato entrato in fase riflessiva. Per gli immobili di maggior pregio e delle migliori zone del centro città, lo sconto è stato dell 8%, senza variazioni rispetto all anno passato; si è alzato invece di un punto nelle altre zone cittadine dove la differenza fra i due valori non è stata tuttavia superiore al 7%. Tali circostanze testimoniano come offerta e domanda si incontrino ancora senza grosse difficoltà. Malgrado ciò il tempo medio necessario per vendere una abitazione è salito a 4 mesi quando fino all anno scorso ne bastavano 2,5 con punte massime di 3 mesi per le abitazioni più costose. Analizzando le caratteristiche principali delle abitazioni richieste risulta che il semicentro e la periferia sono tra le zone più ambite (in entrambi i casi rappresentano il 30% della domanda), mentre il centro e le zone di pregio assorbono in egual misura il 10% della domanda Stato di manutenzione Nuove o ristrutturate In discreto stato Da ristrutturare completamente 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 Domanda Offerta (valori espressi in %) totale; all hinterland cittadino è infine interessato il restante 20% del mercato. Per quanto concerne le dimensioni delle abitazioni, il 35% della domanda si indirizza verso abitazioni di taglio non superiore ai 60 mq; un altro 40% ricerca appartamenti fra i 60 e i 110 mq ed il rimanente 25% si rivolge ad abitazioni con superfici superiori ai 110 mq. Posizione abitativa 10% 20% Già proprietari 1 casa Proprietari di più abitazioni Non proprietari 70% 21

Gabetti Overview 2006 Torino Il 15% delle abitazioni vengono acquistate come bene di investimento, mentre la quota di coloro che comprano per uso diretto è al 70% Quanto ai soggetti di domanda il mercato è composto per il 70% circa da famiglie già proprietarie di prima casa mentre coloro che non posseggono alcun immobile rappresentano il 20% del totale. Gli acquirenti, nel 70% dei casi, comprano nel medesimo quartiere in cui già risiedono, il 20% proviene da un altro quartiere e solo il 10% da un altra località. Aumenta invece l offerta di abitazioni in affitto in tutte le zone con incrementi concentrati soprattutto nelle aree del centro anche a causa degli elevati canoni di locazione richiesti che mediamente toccano i 1.200 euro al mese, spese escluse. Canoni in flessione in semicentro ed in periferia (rispettivamente 8 e 9%) a causa della contrazione della domanda, mentre in centro il costo degli affitti è rimasto stabile. Solamente nel quartiere di maggior pregio della città (Crocetta) si è avuto un incremento dei canoni del 3.5%. Gli indicatori delle trattative Zone di pregio Centro Semicentro Periferia Hinterland Diff. tra prezzo iniziale e prezzo finale (%) 8 7 7 7 7 Tempi di vendita (mesi) 4 4 4 4 4 Le previsioni Non si prevedono per il 2006 improvvisi cambiamenti di rotta del mercato. E probabile una leggera flessione delle compravendite come pure potrebbe manifestarsi qualche primo segnale di cedimento dei prezzi, soprattutto per i prodotti di minor qualità e scarso appeal commerciale. Anche domanda e offerta resteranno, in generale, stabili. Il mercato delle locazioni potrebbe invece subire ulteriori ribassi dei canoni, almeno del 45%. La domanda dovrebbe mantenersi piuttosto debole mentre l offerta non dovrebbe crescere ulteriormente. 22

LE PREVISIONI PER IL 2006 Mercato della compravendita Zone di pregio Centro Semicentro Periferia Hinterland Domanda Offerta Prezzi N. Compravendite Mercato delle Locazioni Zone di pregio Centro Semicentro Periferia Hinterland Domanda Offerta Canoni N. Locazioni 23

Gabetti Overview 2006 Tangenziale Nord Corso Potenza Periferia Nord Corso Grosseto Corso Giulio Cesare Periferia Ovest Corso Lecce Semicentro Nord Corso Francia Semicentro Ovest Centro Corso Siracusa Semicentro Sud Corso Massimo D Azeglio Semicentro Est Corso Cosenza Periferia Sud Corso Unità d Italia Tangenziale Sud Torino La mappa dei valori urbani Prezzi medi per abitazioni libere, nuove/ristrutturate (e/mq) Fino a 2.000 2.001 2.500 2.501 3.500 Oltre 3.500 24

Il quadro dei valori ZONA NUOVI/ IN BUONO DA BOX RISTRUTTURATI STATO RISTRUTTURARE e/mq e/mq e/mq e Min. / Max. Min. / Max. Min. / Max. valore medio CENTRO CENTRO Corso Cairoli 3.800 / 4.200 3.000 / 3.600 2.400 / 3.000 50.000 Via della Rocca 3.800 / 4.200 3.000 / 3.600 2.400 / 3.000 50.000 Corso Vittorio Emanuele II 2.800 / 3.500 2.400 / 2.800 1.800 / 2.400 42.000 Piazza Castello 3.500 / 4.200 3.000 / 3.500 2.400 / 3.000 60.000 Via della Cittadella 2.800 / 3.600 2.200 / 2.700 1.900 / 2.200 48.000 Via Giuseppe Garibaldi 2.600 / 3.200 2.200 / 2.600 1.800 / 2.200 45.000 Via Po 2.600 / 3.500 2.000 / 2.600 1.700 / 2.000 55.000 Via Sant Agostino 2.200 / 2.600 2.000 / 2.200 1.500 / 2.000 38.000 Piazza della Repubblica 1.800 / 2.000 1.400 / 1.700 1.200 / 1.400 35.000 C.so M. D Azeglio / Parco del Valentino 3.200 / 3.700 2.700 / 3.200 2.200 / 2.700 42.000 SEMICENTRO NORD VANCHIGLIA / VANCHIGLIETTA Corso San Maurizio 2.400 / 2.900 2.200 / 2.300 1.700 / 2.000 35.000 Corso Regina Margherita / Vanchiglia 2.200 / 2.800 1.900 / 2.200 1.600 / 1.900 35.000 Lungo Po Nicoló Machiavelli 3.200 / 4.000 2.600 / 3.200 2.200 / 2.600 45.000 Lungo Po Alessandro Antonelli 3.600 / 3.200 4.600 / 3.200 2.200 / 2600 44.000 Corso Belgio 2.200 / 2.900 2.000 / 2.200 1.700 / 2.000 28.000 Corso Brianza 2.300 / 2.900 2.000 / 2.200 1.700 / 2.000 28.000 SEMICENTRO EST collina Via Villa della Regina 5.000 / 6.000 4.000 / 4.500 2.800 / 3.500 52.000 Piazza Crimea 5.000 / 6.000 4.000 / 4.500 3.000 / 3.500 52.000 Piazza Gran Madre di Dio 5.000 / 6.000 4.000 / 4.500 2.800 / 3.500 52.000 Strada Valsalice 3.400 / 3.800 2.800 / 3.200 2.200 / 2.600 25.000 Strada Comunale di Cavoretto 2.800 / 3.500 2.500 / 2.800 1.800 / 2.300 25.000 C.so Casale / Borgo PoMadonna del Pilone 2.800 / 3.500 2.300 / 2.800 2.000 / 2.200 35.000 Corso Giuseppe Gabetti 2.800 / 3.500 2.300 / 2.800 2.000 / 2.200 35.000 Corso Quintino Sella 2.800 / 3.500 2.300 / 2.800 2.000 / 2.200 35.000 Strada Comunale di Sassi 2.300 / 3.000 2.300 / 2.500 2.000 / 2.200 25.000 Strada del Fioccardo 2.300 / 2.700 1.900 / 2.200 1.600 / 1.800 22.000 Strada Comunale di Mongreno 2.300 / 2.700 1.800 / 2.200 1.600 / 1.800 22.000 SEMICENTRO SUD CROCETTA Corso Stati Uniti 3.800 / 5.000 3.000 / 3.600 2.500 / 3.000 46.000 Corso Alcide De Gasperi 2.400 / 2.800 2.100 / 2.400 1.700 / 2.100 36.000 Corso Galileo Ferraris 3.400 / 3.800 2.800 / 3.400 2.400 / 2.800 42.000 Via Gian Domenico Cassini 2.800 / 3.400 2.200 / 2.800 1.800 / 2.100 38.000 Via San Secondo 2.200 / 2.500 1.800 / 2.200 1.500 / 1.800 32.000 Corso Re Umberto 3.400 / 3.800 2.800 / 3.400 2.400 / 2.800 42.000 SAN SALVARIO Corso Guglielmo Marconi 2.700 / 3.200 2.200 / 2.700 1.500 / 2.100 35.000 Via Nizza / Stazione Porta Nuova 1.900 / 2.400 1.500 / 1.800 1.200 / 1.400 30.000 Via Saluzzo 2.000 / 2.500 1.700 / 2.000 1.300 / 1.600 MILLEFONTI / LINGOTTO Via Nizza / Piazza Carducci 2.300 / 2.700 1.900 / 2.200 1.500 / 1.900 25.000 SEMICENTRO OVEST S. PAOLO / CENISIA Corso Peschiera 2.200 / 2.600 1.700 / 2.200 1.400 / 1.700 27.000 Corso Racconigi 2.200 / 2.500 1.700 / 2.200 1.400 / 1.700 28.000 Corso Trapani 2.400 / 2.800 1.800 / 2.200 1.500 / 1.800 26.000 Corso Francesco Ferrucci 2.500 / 2.800 1.900 / 2.300 1.500 / 1.800 30.000 Via Duchessa Jolanda 2.500 / 3.000 2.000 / 2.400 1.600 / 2.000 37.000 Corso Inghilterra 2.500 / 2.800 2.000 / 2.300 1.600 / 2.000 37.000 Corso Francia / Cenisia 2.300 / 2.800 2.000 / 2.300 1.700 / 2.000 33.000 25

Gabetti Overview 2006 ZONA NUOVI/ IN BUONO DA BOX RISTRUTTURATI STATO RISTRUTTURARE e/mq e/mq e/mq e Min. / Max. Min. / Max. Min. / Max. valore medio SAN DONATO / CAMPIDOGLIO Corso Svizzera 2.200 / 2.500 1.800 / 2.000 1.500 / 1.800 28.000 Corso Regina Margherita / Campidoglio 1.900 / 2.200 1.500 / 1.900 1.200 / 1.500 24.000 Via Luigi Cibrario 2.000 / 2.500 1.800 / 2.200 1.500 / 1.800 28.000 Corso Lecce 2.200 / 2.400 1.800 / 2.100 1.500 / 1.800 25.000 Corso Alessandro Tassoni 2.000 / 2.500 1.800 / 2.200 1.400 / 1.800 27.000 PERIFERIA NORD BARRIERA STURA / REBAUDENGO Via Nicola Porpora 1.800 / 2.000 1.400 / 1.650 1.200 / 1.400 20.000 Via Nino Oxilia 1.700 / 1.900 1.300 / 1.500 1.000 / 1.300 18.000 Via Sandro Botticelli 1.700 / 1.900 1.300 / 1.500 1.000 / 1.300 18.000 Via Pellizza da Volpedo 1.700 / 1.900 1.300 / 1.500 1.000 / 1.300 18.000 Piazza Derna 1.800 / 2.000 1.400 / 1.650 1.200 / 1.400 20.000 Via Vittime di Bologna 1.700 / 1.900 1.300 / 1.500 1.000 / 1.300 18.000 Piazza Falchera 1.400 / 1.600 1.200 / 1.400 1.000 / 1.200 12.000 BARRIERA MILANO / M.ROSA Via Monte Rosa 2.000 / 2.200 1.600 / 1.900 1.200 / 1.400 17.000 Via Luigi Salvatore Cherubini 2.000 / 2.300 1.700 / 1.900 1.300 / 1.600 20.000 Corso Regio Parco 2.100 / 2.400 1.700 / 2.000 1.400 / 1.600 20.000 Corso Giulio Cesare 1.800 / 2.000 1.500 / 1.700 1.100 / 1.400 20.000 Via Renato Martorelli 1.800 / 2.100 1.400 / 1.600 1.100 / 1.300 20.000 AURORA Corso Principe Oddone 1.600 / 2.000 1.300 / 1.600 1.000 / 1.200 16.000 Via Antonio Cecchi 1.600 / 2.000 1.250 / 1.400 900 / 1.100 16.000 Via Francesco Cigna 1.600 / 2.100 1.400 / 1.600 1.000 / 1.200 17.000 Corso Vercelli 1.600 / 1.800 1.300 / 1.600 1.100 / 1.300 17.000 B.GO VITTORIA Via Stradella 1.700 / 1.900 1.500 / 1.700 1.200 / 1.500 22.000 Via Chiesa della Salute 1.700 / 1.900 1.400 / 1.600 1.100 / 1.400 23.000 Via Breglio 1.800 / 2.200 1.600 / 1.800 1.400 / 1.600 24.000 Via Michele Coppino 2.000 / 2.400 1.900 / 2.100 1.400 / 1.800 26.000 MADONNA DI CAMPAGNA Corso Grosseto 1.600 / 2.000 1.300 / 1.600 1.100 / 1.300 16.500 Via Lanzo 1.600 / 1.800 1.300 / 1.500 1.100 / 1.300 18.000 PERIFERIA SUD MILLEFONTI / LINGOTTO Via Genova 2.000 / 2.500 1.600 / 2.000 1.200 / 1.600 23.000 Piazza Bengasi 2.000 / 2.300 1.600 / 2.000 1.200 / 1.600 21.000 Via Ventimiglia / Italia 61 2.800 / 3.400 2.300 / 2.800 1.700 / 2.200 24.000 Via Giordano Bruno / Villaggio Olimpico 2.000 / 2.200 1.600 / 1.800 1.300 / 1.600 22.000 C.so Unione Sovietica / Stadio comunale 2.200 / 2.400 1.700 / 2.000 1.500 / 1.700 24.000 Piazza Tancredi Galimberti 2.000 / 2.200 1.600 / 1.800 1.300 / 1.500 22.000 MIRAFIORI Corso Traiano 2.100 / 2.300 1.700 / 2.000 1.500 / 1.700 25.000 Corso Unione Sovietica / Mirafiori 2.000 / 2.200 1.600 / 1.900 1.400 / 1.600 22.000 Via Plava 1.500 / 1.800 1.300 / 1.500 1.100 / 1.300 13.000 Via Guido Reni 2.000 / 2.400 1.700 / 2.000 1.500 / 1.700 23.000 Corso Enrico Tazzoli 1.800 / 2.200 1.600 / 1.800 1.200 / 1.600 19.000 S. RITA / STADIO COMUNALE Corso Giovanni Agnelli 2.300 / 2.900 2.000 / 2.200 1.600 / 1.800 25.000 Corso Orbassano 2.200 / 2.700 1.800 / 2.100 1.500 / 1.800 25.000 Via Filadelfia 2.300 / 2.900 2.000 / 2.300 1.600 / 1.900 24.000 Corso Cosenza 2.200 / 2.700 1.800 / 2.100 1.500 / 1.800 22.000 Corso Siracusa 2.200 / 2.800 1.900 / 2.200 1.600 / 1.800 22.000 PERIFERIA OVEST POZZO STRADA Corso Monte Cucco 2.200 / 3.000 2.000 / 2.500 1.800 / 2.200 25.000 Corso Peschiera 2.100 / 2.800 1.800 / 2.300 1.600 / 2.000 23.000 Corso Francia / Pozzo Strada 2.100 / 2.800 1.800 / 2.300 1.600 / 2.000 23.000 Corso Filippo Brunelleschi 2.000 / 2.700 1.600 / 2.000 1.500 / 1.900 22.000 Via Francesco De Sanctis 2.000 / 2.500 1.600 / 2.200 1.400 / 1.800 20.000 11 26

ZONA NUOVI/ IN BUONO DA BOX RISTRUTTURATI STATO RISTRUTTURARE e/mq e/mq e/mq e Min. / Max. Min. / Max. Min. / Max. valore medio PARELLA Corso Monte Grappa 2.200 / 2.700 1.800 / 2.100 1.500 / 1.800 25.000 Corso Bernardino Telesio 2.300 / 2.800 1.800 / 2.200 1.500 / 1.800 25.000 Via Pietro Cossa 1.800 / 2.200 1.600 / 1.800 1.300 / 1.600 25.000 Via Giovanni Servais 2.400 / 3.000 1.900 / 2.300 1.500 / 1.900 25.000 MADONNA DI CAMPAGNA Via Borgaro 1.700 / 2.100 1.400 / 1.600 1.100 / 1.400 19.500 Corso Potenza 1.600 / 1.900 1.300 / 1.500 1.100 / 1.300 18.000 LUCENTO / VALLETTE Corso Lucio Quinzio Cincinnato 1.600 / 1.800 1.300 / 1.600 1.100 / 1.300 16.500 Corso Toscana 1.600 / 1.900 1.400 / 1.600 1.000 / 1.400 18.000 Via Andrea Sansovino 1.500 / 1.800 1.300 / 1.500 1.000 / 1.300 16.500 Strada delle Vallette 1.500 / 1.800 1.300 / 1.500 1.000 / 1.300 15.000 Viale dei Mughetti 1.500 / 1.800 1.300 / 1.500 1.000 / 1.300 15.000 Via delle Primule 1.500 / 1.800 1.300 / 1.500 1.000 / 1.300 15.000 COMUNI LIMITROFI COLLEGNO R. Margherita 2.300 / 2.500 1.800 / 2.100 1.400 / 1.700 20.000 B.ta Paradiso 2.500 / 2.600 1.800 / 2.200 1.400 / 1.800 21.000 B.ta Santa Maria 2.000 / 2.400 1.800 / 2.000 1.500 / 1.800 23.000 B.go Dora 1.100 / 1.900 1.200 / 1.400 1.000 / 1.100 15.000 Terracorta 2.200 / 2.700 1.800 / 2.200 1.500 / 1.800 22.000 B.go Nuovo 1.900 / 2.300 1.600 / 1.900 1.200 / 1.500 18.000 Centro 2.400 / 2.700 2.000 / 2.400 1.400 / 2.000 22.000 GRUGLIASCO B.ta Paradiso 2.100 / 2.400 1.700 / 1.900 1.300 / 1.600 20.000 Confine Torino 2.100 / 2.400 1.700 / 1.900 1.300 / 1.700 25.000 Centro 2.000 / 2.400 1.800 / 2.000 1.500 / 1.800 19.000 Confine Rivoli 2.000 / 2.300 1.400 / 1.800 1.200 / 1.400 13.000 RIVOLI C. Vica 1.900 / 2.200 1.600 / 1.800 1.400 / 1.600 14.000 C.so Susa 2.400 / 2.700 1.800 / 2.100 1.500 / 1.700 20.000 Centro storico 2.500 / 2.800 1.800 / 2.200 1.500 / 1.800 20.000 Confine Alpignano 1.700 / 2.000 1.500 / 1.700 1.300 / 1.500 11.000 MONCALIERI Centro storico 2.300 / 2.900 1.800 / 2.100 1.400 / 1.800 24.000 Revigliasco 2.500 / 3.000 2.100 / 2.300 1.800 / 2.000 22.000 Moriondo / Testona 2.200 / 2.500 1.900 / 2.100 1.600 / 1.850 17.000 B.go Aje 2.000 / 2.300 1.700 / 1.900 1.450 / 1.650 19.000 B.go S. Pietro 1.850 / 2.200 1.700 / 1.800 1.300 / 1.600 20.000 B.go Mercato 1.750 / 2.000 1.500 / 1.700 1.300 / 1.500 16.000 PINO T.SE P. del Gallo / Osservatorio 2.300 / 2.600 1.800 / 2.200 1.600 / 1.800 18.000 Centro / V. Roma 2.200 / 2.800 1.800 / 2.100 1.500 / 1.700 18.000 Villaggio Satellite 1.900 / 2.100 1.600 / 1.800 1.400 / 1.600 16.000 PECETTO Pecetto 2.200 / 2.500 1.800 / 2.100 1.400 / 1.800 10.000 SETTIMO Centro 2.000 / 2.200 1.500 / 1.800 1.200 / 1.400 10.000 Provinciale 1.800 / 2.000 1.300 / 1.700 1.100 / 1.300 7.000 Borgo Nuovo 1.600 / 1.800 1.400 / 1.600 1.100 / 1.300 7.000 NICHELINO V. XXV Aprile 1.800 / 2.000 1.400 / 1.700 1.300 / 1.500 10.000 Via Torino Nichelino 2.000 / 2.250 1.600 / 1.800 1.300 / 1.600 11.000 Via Juvarra 1.900 / 2.000 1.400 / 1.600 1.300 / 1.500 10.000 Via Giusti 1.800 / 2.000 1.500 / 1.650 1.300 / 1.450 9.000 27

Gabetti Overview 2006

Le tendenze I segnali arrivati dal mercato immobiliare milanese a fine 2005 descrivono un mercato meno brillante del passato. Le compravendite residenziali a fine 2005 hanno fatto registrare un poderoso balzo in avanti nei comuni dell hinterland (12,8%) mentre in città sono rimaste pressochè stabili. La domanda per l acquisto è ancora consistente anche se in netta flessione nelle zone di pregio; l offerta risulta stabile (in forte avanzata sul fronte delle Incrementi medi dei prezzi registrati alla fine di ciascun anno 2001 2002 2003 2004 2005 Zone di pregio 10,0 15,0 3,5 5,0 5,0 Centro 8,5 13,0 5,3 2,5 0,0 Semicentro 5,0 10,0 7,5 3,0 5,0 Periferia 5,0 8,0 7,6 4,0 0,0 Hinterland 4,5 6,5 6,5 4,0 0,0 Fonte: Ufficio Studi Gabetti Andamento delle compravendite residenziali 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Var. % Var. % Var. % Var. % Var. % 2001/00 2002/01 2003/02 2004/03 2005/04 Torino città 24.822 22.928 26.208 25.778 24.541 24.689 7,6 14,3 1,6 4,8 0,6 Altri comuni della provincia 38.158 38.249 41.397 42.397 42.997 48.496 0,2 8,2 2,4 1,4 12,8 Totale provincia 62.980 61.177 67.605 68.175 67.538 73.185 2,9 10,5 0,8 0,9 8,4 Fonte: elaborazioni Ufficio Studi Gabetti sui dati Ag. Del Territorio Andamento dei prezzi delle abitazioni Andamento delle compravendite residenziali Zone di pregio 140 Milano città 130 Centro Semicentro Periferia Hinterland 130 120 110 Altri comuni della provincia Totale provincia 122 114 106 98 100 N.I. 2000=100 90 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Milano N.I. 2000=100 29