RUOLO E RESPONSABILITA DEL NOTAIO IN MATERIA EDILIZIA ED URBANISTICA ASPETTI INERENTI EDILIZIA ED URBANISTICA NELLE VENDITE FORZATE ELISABETTA GASBARRINI CONVEGNO TELEMATICO ROMA 2 DICEMBRE 2015
CARATTERISTICHE VENDITA FORZATA Attuazione giurisdizionale del diritto di credito insoddisfatto Fase strumentale rispetto all obiettivo di soddisfazione del diritto di credito insoddisfatto, attuata sotto il controllo giudiziale anche se affidata ad ausiliari o soggetti investiti di un pubblico ufficio (curatore) Vendita, in quanto coattiva, regolata da norme di diritto pubblico volte al rispetto degli interessi in gioco e, comunque, alla migliore vendita possibile (trasparenza, competitività, ecc.) Regime di stabilità e di impugnazione diverso da quella negoziale per espressa disposizione (2919-2929 c.c. ; urbanistica) o in virtu della natura (processuale) dell atto di trasferimento.
CASI DI INTERESSE PER IL NOTAIO In qualità di delegato alle operazioni di vendita ex art. 591 bis c.p.c. in ambito di esecuzione forzata individuale o in ambito di vendita fallimentare ex art. 107, II c., l. fall. In qualità di notaio incaricato dal curatore dell atto di trasferimento in esito a procedura competitiva di individuazione del miglior offerente e/o delle operazioni di vendita relative ai sensi dell art.107, I comma, o 104 ter, IV comma, l. fall. In qualità di notaio incaricato di una rivendita successiva ad un acquisto in ambito di espropriazione forzata di cui sopra. L ufficio Studi si è pronunciato in senso favorevole alla conferma successiva anche da parte di un aggiudicatario interpretando estensivamente l art. 46.
PECULIARITA DELLA VENDITA FORZATA L. 47/85 art. 40 e D.P.R. 380 del 2001 art. 46 (già 17 L. 47/85) e art. 36 (già art. 13 L. 47/85): La deroga al sistema delle nullità, previste per gli atti tra vivi in forma pubblica o privata nel caso in cui non risultino per dichiarazione dell alienante gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o in sanatoria o della dichiarazione sostitutiva o del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Un ulteriore termine di 120 giorni per il CONDONO A REGIME (art. 36 D.P.R. 380 del 2001 già art. 13 L. 47/85), quando anche (secondo alcuni) siano già state disposte le irrogazioni di sanzioni (sembrerebbe il senso della disposizione dell art. 46). La riapertura dei termini del condono ex art. 40 L. 47/85(Attenzione ai limiti derivanti da vincoli -storici, archeologici, idrogeologici, ambientali- derivanti da leggi regionali, che sembrano essere interpretati a volte con portata retroattiva). Il regime di allegazione del Certificato di destinazione urbanistica (quello risultante dal fascicolo processuale v. 173 quater). Problema aliud pro alio. Dunque il bene viene sempre trasferito sempre (e solo) se esattamente descritto nel suo stato altrimenti si potrebbe incorrere nell aliud pro alio (destinazione diversa di un area edificabile, mancanza di abitabilità ed impossibilità di ottenerla, bene abusivo da demolire), si tratterà di non poterlo eventualmente commerciare successivamente. Compito del perito descriverlo e fornire le informazioni correttamente e ridurne la stima coerentemente. attenzione agli abusi che comportano responsabilità penali che non possono essere condonati ai sensi dell art. 39 D.L. 724/94.
LA DISCIPLINA URBANISTICA LEGGE 28 FEBBRAIO 1985 N. 47 VIGENTE AL 2 DICEMBRE 2015 CAPO IV. ART. 40. (Mancata presentazione dell'istanza) 1. Se nel termine prescritto non viene presentata la domanda di cui all'articolo 31 per opere abusive realizzate in totale difformita' o in assenza della licenza o concessione, ovvero se la domanda presentata, per la rilevanza delle omissioni o delle inesattezze riscontrate, deve ritenersi dolosamente infedele, si applicano le sanzioni di cui al capo I. Le stesse sanzioni si applicano se, presentata la domanda, non viene effettuata l'oblazione dovuta. ((PERIODO ABROGATO DAL D.L. 12 GENNAIO 1988, N. 2, CONVERTITO CON MODIFICAZIONI DALLA L. MARZO 1988, N. 68)). 2. Gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali, esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servitu', relativi ad edifici o loro parti, sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi dell'articolo 31 ovvero se agli stessi non viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione, ovvero copia autentica di uno degli esemplari della domanda medesima, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione e non siano indicati gli estremi dell'avvenuto versamento delle prime due rate dell'oblazione di cui al sesto comma dell'articolo 35. Per le opere iniziate anteriormente al 1 settembre 1967, in luogo degli estremi della licenza edilizia puo' essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo, ai sensi e per gli effetti dell'articolo 4 della legge 4 gennaio 1968, n. 15, attestante che l'opera risulti iniziata in data anteriore al 2 settembre 1967. Tale dichiarazione puo' essere ricevuta e inserita nello stesso atto, ovvero in documento separato da allegarsi all'atto medesimo. Per gli edifici di proprieta' comunale, in luogo degli estremi della licenza edilizia o della concessione di edificare, possono essere prodotti quelli della deliberazione con la quale il progetto e' stato approvato o l'opera autorizzata. 3.Se la mancanza delle dichiarazioni o dei documenti, rispettivamente da indicarsi o da allegarsi, non sia dipesa dall'insussistenza della licenza o della concessione o dalla inesistenza della domanda di concessione in sanatoria al tempo in cui gli atti medesimi sono stati stipulati, ovvero dal fatto che la costruzione sia stata iniziata successivamente al 10 settembre 1967, essi possono essere confermati anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga la menzione omessa o al quale siano allegate la dichiarazione sostitutiva di atto notorio o la copia della domanda indicate al comma precedente. 4. Si applica in ogni caso il disposto del terzo comma dell'articolo 17 e del primo comma dell'articolo 21. 5. Le nullita' di cui al secondo comma del presente articolo non si applicano ai trasferimenti derivanti da procedure esecutive immobiliari individuali o concorsuali nonche' a quelli derivanti da procedure di amministrazione straordinaria e di liquidazione coatta amministrativa. 6. Nella ipotesi in cui l'immobile rientri nelle previsioni di sanabilita' di cui al capo IV della presente legge e sia oggetto di trasferimento derivante da procedure esecutive, la domanda di sanatoria puo' essere presentata entro centoventi giorni dall'atto di trasferimento dell'immobile purche' le ragioni di credito per cui si interviene o procede siano di data anteriore all'entrata in vigore della presente legge.
LA DISCIPLINA URBANISTICA DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 6 giugno 2001, n. 380 Art. 46 (Nullita' degli atti giuridici relativi ad edifici la cui costruzione abusiva sia iniziata dopo il 17 marzo 1985) (legge 28 febbraio 1985, n. 47, art. 17; decreto-legge 23 aprile 1985, n. 146, art. 8) 1. Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione e' iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitu'. 2. Nel caso in cui sia prevista, ai sensi dell'articolo 38, l'irrogazione di una sanzione soltanto pecuniaria, ma non il rilascio del permesso in sanatoria, agli atti di cui al comma 1 deve essere allegata la prova dell'integrale pagamento della sanzione medesima. 3. La sentenza che accerta la nullita' degli atti di cui al comma 1 non pregiudica i diritti di garanzia o di servitu' acquisiti in base ad un atto iscritto o trascritto anteriormente alla trascrizione della domanda diretta a far accertare la nullita' degli atti 4. Se la mancata indicazione in atto degli estremi non sia dipesa dalla insussistenza del permesso di costruire al tempo in cui gli atti medesimi sono stati stipulati, essi possono essere confermati anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga la menzione omessa. 5. Le nullita' di cui al presente articolo non si applicano agli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari, individuali o concorsuali. L'aggiudicatario, qualora l'immobile si trovi nelle condizioni previste per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, dovra' presentare domanda di permesso in sanatoria entro centoventi giorni dalla notifica del decreto emesso dalla autorita' giudiziaria. 5-bis. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche agli interventi edilizi realizzati mediante ((segnalazione certificata di inizio attivita')) ai sensi dell'articolo 22, comma 3, qualora nell'atto non siano indicati gli estremi della stessa.
LA RIAPERTURA DEI TERMINI DEL CONDONO (art. 40 L. 47/85 tuttora vigente) utile per i casi di totale difformità o assenza di concessione con decorso dei termini per la sanatoria ovvero per gli abusi non sanabili con la sanatoria a regime Condono previsto dalla legge 47 del 1985 (abusi fino al 1.10. 1983) oneri Condono previsto dall art. 39 della legge 724 del 1994 che rimanda alla legge 47/85 ( abusi fino al 31.12.1993) oneri Condono previsto dall art. 32 della legge 269 del 2003 (leggi regionali attuative) (abusi fino al 31.03 2003) - oneri
LA RIAPERTURA DEI TERMINI DEL CONDONO (art. 40 L. 47/85 tuttora vigente) REQUISITI il momento in cui è stato compiuto l abuso (anteriore ad uno dei 3 condoni. Abusi fino al 1.10. 1983; fino al 31 dicembre 1993; fino al 31 marzo 2003 )- catasto/foto aeree o fatture dei lavori. il momento in cui è sorto uno dei crediti per cui si procede (anteriorità all entrata in vigore delle leggi di uno dei 3 condoni: anteriore al 17 febbraio 1985, al 1 gennaio 1995 o al 2 ottobre 2003) A seconda del tipo di abuso si potrà rientrare o meno in uno dei 3 condoni sempre che le ragioni di credito siano anteriori al condono che si vuole utilizzare. I casi ( volumetria dell ampliamento o della porzione di immobile - nuova costruzione) di abuso sanabili nei diversi condoni si sono vieppiù ristretti. Occorre sempre tenere presenti i vincoli (Leggi regionali) che anche se successivi secondo alcuni uffici precluderebbero la possibilità di condono tardiva. E bene, pertanto, che il perito verifichi nel singolo ufficio comunale e dia un giudizio di valutazione. Altrimenti, se possibile, resta la concessione in sanatoria ex art. 36 CONDONO A REGIME.
LA DISCIPLINA URBANISTICA DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 6 giugno 2001, n. 380 Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia. Capo II Sanzioni Art. 36 Accertamento di conformita (legge 28 febbraio 1985, n. 47, art. 13) 1. In caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, o in difformita' da esso, ovvero in assenza di ((segnalazione certificata di inizio attivita')) nelle ipotesi di cui all'articolo 22, comma 3, o in difformita' da essa, fino alla scadenza dei termini di cui agli articoli 31, comma 3, 33, comma 1, 34, comma 1, e comunque fino all'irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell'abuso, o l'attuale proprietario dell'immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l'intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda. 2. Il rilascio del permesso in sanatoria e' subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione in misura doppia, ovvero, in caso di gratuita' a norma di legge, in misura pari a quella prevista dall'articolo 16. Nell'ipotesi di intervento realizzato in parziale difformita', l'oblazione e' calcolata con riferimento alla parte di opera difforme dal permesso. 3. Sulla richiesta di permesso in sanatoria il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con adeguata motivazione, entro sessanta giorni decorsi i quali la richiesta si intende rifiutata
LA DISCIPLINA PROCESSUALE L art. 567 non prevede più l allegazione del certificato di destinazione urbanistica unitamente all'estratto del catasto, nonche' i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all'immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento (documentazione che puo' essere sostituita da un certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari). Art. 568. (Determinazione del valore dell'immobile). Agli effetti dell'espropriazione il valore dell'immobile e' determinato dal giudice avuto riguardo al valore di mercato sulla base degli elementi forniti dalle parti e dall'esperto nominato ai sensi dell'articolo 569, primo comma. Nella determinazione del valore di mercato l'esperto procede al calcolo della superficie dell'immobile, specificando quella commerciale, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d'uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonche' per le eventuali spese condominiali insolute.
LA DISCIPLINA PROCESSUALE Art 173-bis. disp. att. (Contenuto della relazione di stima e compiti dell'esperto) L'esperto provvede alla redazione della relazione di stima dalla quale devono risultare: (omissis); 4) l'esistenza di formalita', vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell'acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storicoartistico; 5) l'esistenza di formalita' vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all'acquirente; 6) la verifica della regolarita' edilizia e urbanistica del bene nonche' l'esistenza della dichiarazione di agibilita' dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa; 7) in caso di opere abusive, il controllo della possibilita' di sanatoria ai sensi dell'articolo 36 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 e gli eventuali costi della stessa; altrimenti, la verifica sull'eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l'istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni gia' corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica, ai fini della istanza di condono che l'aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall'articolo 40, sesto comma, della legge 28 febbraio 1985, n. 47 ovvero dall'articolo 46, comma 5 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria; (omissis) L'esperto, prima di ogni attivita', controlla la completezza dei documenti di cui all'articolo 567, secondo comma, del codice, segnalando immediatamente al giudice quelli mancanti o inidonei. L'esperto, terminata la relazione, ne invia copia ai creditori procedenti o intervenuti e al debitore, anche se non costituito, almeno trenta giorni prima dell'udienza fissata ai sensi dell'articolo 569 del codice, a mezzo posta elettronica certificata ovvero, quando cio' non e' possibile, a mezzo telefax o a mezzo posta ordinaria. Le parti possono depositare all'udienza note alla relazione purche' abbiano provveduto, almeno quindici giorni prima, ad inviare le predette note al perito, secondo le modalita' fissate al terzo comma; in tale caso l'esperto interviene all'udienza per rendere i chiarimenti.
RUOLO ESPERTO STIMATORE La conformità e regolarità urbanistica dei beni nuovo 173 bis disp. att. c.p.c. e nuovo 568 c.p.c. L esperto stimatore deve rispondere al quesito con dichiarazioni oggettive e con valutazioni tecniche. Sarà opportuno che circoscriva ed indichi quali sono le valutazioni rispetto ai dati oggettivi reperiti. Deve sempre rispondere anche in termini dubbi. Questione di regolarità o difformità; di condonabilità e di costi (talvolta costa meno la riduzione in pristino che il condono). Occorre indicare i casi di insanabilità totale ( anche per presenza vincoli) o i casi di eccessivi costi per sanatoria (se non indicati possono integrare un aliud pro alio)
LA DISCIPLINA PROCESSUALE Art 173-quater. (Avviso delle operazioni di vendita da parte del professionista delegato). L'avviso di cui al terzo comma dell'articolo 591-bis del codice deve contenere l'indicazione della destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all'articolo 30 del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, nonche' le notizie di cui all'articolo 46 del citato testo unico e di cui all'articolo 40 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, e successive modificazioni; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullita' di cui all'articolo 46, comma 1, del citato testo unico, ovvero di cui all'articolo 40, secondo comma, della citata legge 28 febbraio 1985, n. 47, ne va fatta menzione nell'avviso con avvertenza che l'aggiudicatario potra', ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all'articolo 46, comma 5, del citato testo unico e di cui all'articolo 40, sesto comma, della citata legge 28 febbraio 1985, n. 47.
LA DISCIPLINA PROCESSUALE Art. 591-bis. (Delega delle operazioni di vendita) 1. Il giudice dell'esecuzione, ((salvo quanto previsto al secondo comma,)) con l'ordinanza con la quale provvede sull'istanza di vendita ai sensi dell'articolo 569, terzo comma, ((delega)) ad un notaio avente preferibilmente sede nel circondario o a un avvocato ovvero a un commercialista, iscritti nei relativi elenchi di cui all'articolo 179-ter delle disposizioni di attuazione del presente codice, il compimento delle operazioni di vendita secondo le modalita' indicate al terzo comma del medesimo articolo 569. Con la medesima ordinanza il giudice stabilisce il termine per lo svolgimento delle operazioni delegate, le modalita' della pubblicita', il luogo di presentazione delle offerte ai sensi dell'articolo 571 e il luogo ove si procede all'esame delle offerte, alla gara tra gli offerenti e alle operazioni dell'eventuale incanto. Si applica l'articolo 569, quarto comma. (omissis) 4. Nell'avviso di cui all'articolo 570 e' specificato che tutte le attivita', che, a norma degli articoli 571 e seguenti, devono essere compiute in cancelleria o davanti al giudice dell'esecuzione, o dal cancelliere o dal giudice dell'esecuzione, sono eseguite dal professionista delegato presso il suo studio ovvero nel luogo indicato nell'ordinanza di cui al primo comma. All'avviso si applica l'articolo 173-quater delle disposizioni di attuazione del presente codice. 5. Il professionista delegato provvede altresi' alla redazione del verbale delle operazioni di vendita, che deve contenere le circostanze di luogo e di tempo nelle quali le stesse si svolgono, le generalita' delle persone presenti, la descrizione delle attivita' svolte, la dichiarazione dell'aggiudicazione provvisoria con l'identificazione dell'aggiudicatario. 6. Il verbale e' sottoscritto esclusivamente dal professionista delegato ed allo stesso non deve essere allegata la procura speciale di cui all'articolo 579, secondo comma. 7. Se il prezzo non e' stato versato nel termine, il professionista delegato ne da' tempestivo avviso al giudice, trasmettendogli il fascicolo. 8. Avvenuto il versamento del prezzo con le modalita' stabilite ai sensi degli articoli 574, 585 e 590, secondo comma, il professionista delegato predispone il decreto di trasferimento e trasmette senza indugio al giudice dell'esecuzione il fascicolo. Al decreto, se previsto dalla legge, deve essere allegato il certificato di destinazione urbanistica dell'immobile quale risultante dal fascicolo processuale. Il professionista delegato provvede alla trasmissione del fascicolo al giudice dell'esecuzione nel caso in cui non faccia luogo all'assegnazione o ad ulteriori incanti ai sensi dell'articolo 591. Contro il decreto previsto nel presente comma e' proponibile l'opposizione di cui all'articolo 617. 9. Le somme versate dall'aggiudicatario sono depositate presso una banca o su un conto postale indicati dal giudice. 10. I provvedimenti di cui all'articolo 586 restano riservati al giudice dell'esecuzione in ogni caso di delega al professionista delle operazioni di vendita. (omissis)
URBANISTICA E VENDITA FORZATA LA DISCIPLINA DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 6 giugno 2001, n. 380 Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia. Capo II Sanzioni Art. 30 (L) Lottizzazione abusiva (legge 28 febbraio 1985, n. 47, art. 18; decreto-legge 23 aprile 1985, n. 146, articoli 1, comma 3-bis, e 7-bis; decreto legislativo 18 agosto 2000, n. 267, art. 107 e 109) 1. Si ha lottizzazione abusiva di terreni a scopo edificatorio quando vengono iniziate opere che comportino trasformazione urbanistica od edilizia dei terreni stessi in violazione delle prescrizioni degli strumenti urbanistici, vigenti o adottati, o comunque stabilite dalle leggi statali o regionali o senza la prescritta autorizzazione; nonche' quando tale trasformazione venga predisposta attraverso il frazionamento e la vendita, o atti equivalenti, del terreno in lotti che, per le loro caratteristiche quali la dimensione in relazione alla natura del terreno e alla sua destinazione secondo gli strumenti urbanistici, il numero, l'ubicazione o la eventuale previsione di opere di urbanizzazione ed in rapporto ad elementi riferiti agli acquirenti, denuncino in modo non equivoco la destinazione a scopo edificatorio. 2. Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica sia in forma privata, aventi ad oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali relativi a terreni sono nulli e non possono essere stipulati ne' trascritti nei pubblici registri immobiliari ove agli atti stessi non sia allegato il certificato di destinazione urbanistica contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti l'area interessata. Le disposizioni di cui al presente comma non si applicano quando i terreni costituiscano pertinenze di edifici censiti nel nuovo catasto edilizio urbano, purche' la superficie complessiva dell'area di pertinenza medesima sia inferiore a 5.000 metri quadrati. 3. Il certificato di destinazione urbanistica deve essere rilasciato dal dirigente o responsabile del competente ufficio comunale entro il termine perentorio di trenta giorni dalla presentazione della relativa domanda. Esso conserva validita' per un anno dalla data di rilascio se, per dichiarazione dell'alienante o di uno dei condividenti, non siano intervenute modificazioni degli strumenti urbanistici. 4. In caso di mancato rilascio del suddetto certificato nel termine previsto, esso puo' essere sostituito da una dichiarazione dell'alienante o di uno dei condividenti attestante l'avvenuta presentazione della domanda, nonche' la destinazione urbanistica dei terreni secondo gli strumenti urbanistici vigenti o adottati, ovvero l'inesistenza di questi ovvero la prescrizione, da parte dello strumento urbanistico generale approvato, di strumenti attuativi. 4-bis. Gli atti di cui al comma 2, ai quali non siano stati allegati certificati di destinazione urbanistica, o che non contengano la dichiarazione di cui al comma 3, possono essere confermati o integrati anche da una sola delle parti o dai suoi aventi causa, mediante atto pubblico o autenticato, al quale sia allegato un certificato contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti le aree interessate al giorno in cui e' stato stipulato l'atto da confermare o contenente la dichiarazione omessa. (omissis) 10. Le disposizioni di cui sopra si applicano agli atti stipulati ed ai frazionamenti presentati ai competenti uffici del catasto dopo il 17 marzo 1985, e non si applicano comunque alle divisioni ereditarie, alle donazioni fra coniugi e fra parenti in linea retta ed ai testamenti, nonche' agli atti costitutivi, modificativi od estintivi di diritti reali di garanzia e di servitu'.
IL BENE TOTALMENTE ABUSIVO INCOMMERCIABILITÀ E ALIUD PRO ALIO BILANCIAMENTO DEGLI INTERESSI NELLA VENDITA FORZATA Il bene si intende totalmente abusivo in caso assenza o totale difformità dalla concessione. A tale situazione consegue l ordine di demolizione e poi l acquisizione del bene al patrimonio del Comune, con possibili responsabilità penali. Il bene si deve intendere privo di concessione anche quando l agibilità si riferisce all intero fabbricato e successivamente il bene è stato reso autonomo senza possibilità che il provvedimento amministrativo autorizzativo possa riferirsi al bene nella sua autonomia. Negli atti inter vivos occorre la menzione di determinati provvedimenti urbanistici e/o la dichiarazione ante/67 : nullità formale sanabile (con conferma), ma occorre anche che non si tratti di abuso totale (nullità sostanziale Cass. 18261 del 2015). Tale dichiarazione non occorre nelle procedure esecutive ove si guarda solo all aspetto sostanziale della vicenda e rileva, invece, l aspetto informativo, che se mancante può portare alla tutela dell aliud pro alio. In quanto tutti i beni anche incommerciabili/totalmente abusivi possono essere venduti (eventualmente solo l area in taluni casi e secondo una certa opinione), purchè non si ricada nell aliud pro alio, cioè non è stata data la corretta informazione all acquirente: mancanza abitabilità. La giurisprudenza di Cassazione è costante nel riconoscere tutela all acquirente da vendita forzata quando il bene aggiudicato appartenga ad un genere del tutto diverso da quello indicato nell ordinanza di vendita ovvero manchi delle qualità necessarie per assolvere alla sua funzione economico-sociale ovvero risulti compromessa la destinazione del bene all uso che abbia costituito elemento determinante per l offerta all acquisto (Cass. 21249/2010; 4085/2005;10015/1998 e 11018/1994 citate da Cass. 5257 del 17 marzo 2015 secondo cui la fattispecie dell aliud pro alio non è ravvisabile laddove l acquirente sia a conoscenza della situazione reale del bene). Aliud pro alio casi: l esistenza di vincolo di espropriazione per P.U. integra aliud pro alio (Cass. 5561 del 19.03.2015); anche il bene non condonabile descritto come condonabile (ultima cassazione in cui l aggiudicatario era stato messo in condizione di rinunciare), il bene totalmente abusivo soggetto a demolizione, l area edificabile che non lo è; l immobile abitativo che non potrà ottenere l abitabilità ( Cass. 17707 del 29.08.2011), Occorre sempre distinguere il caso di conoscenza o meno da parte dell acquirente sotto il profilo del risarcimento del danno e dell aliud pro alio che è cosa diversa dall incommerciabilià di un bene per motivi di ordine pubblico e di interesse al corretto e ordinato sfruttamento del territorio (nel caso della vendita forzata la tutela del credito sembra prevalere a determinate condizioni, cioè il prezzo adeguato e che tenga conto non solo dell incommerciabilità successiva, ma pure del rischio di demolizione, ecc.).
DISTINZIONE NULLITA SOSTANZIALE E NULLITA FORMALE NEGLI ATTI NEGOZIALI la diversa destinazione (soffitta non condonata) può integrare aliud pro alio a determinate condizioni nei rapporti con l acquirente, ma resta intrasferibile se priva di licenza edilizia a prescindere dalle dichiarazioni in atto (Cass. 18261 del 2015*), così come per Cassazione 25811 del 2014 la menzione in atto di un istanza di condono non accolta (nullità sostanziale che si somma a quella formale**). Cass. 8081 del 2014 a proposito del 2932 c.c. ha distinto l abuso totale che rende il bene incommerciabile da quella minore che, essendo sanabile non rende i bene intrasferibile nel caso di specie la sentenza dice che si può trasferire ex art. 2932 c.c. un bene con licenza anteriore al 67 e poi modificato (scala esterna, ecc.) senza ottenimento concessione, perchè l abuso era minore. (si precisa l impossibilità di pronunciare sentenza 2932 c.c. in assenza delle dichiarazioni di legge)***. Per la posizione dei terzi che non hanno compiuto gli illeciti edilizi estranei e collaborativi Consiglio di Stato n.435 del 28 gennaio 2914
GLI EVENTUALI DIRITTI DEI TERZI Altra questione è quella che distingue la regolarità urbanistica nel rapporto con la P.A. dalle norme civili e locali relative ai diritti dei terzi. Se il manufatto è costruito a distanza inferiore di legge e non ha operato l acquisto per usucapione del diritto di servitù occorrerà demolire a prescindere dall eventuale concessione in sanatoria Cassazione 16 luglio 2015 n.14916
Ruolo del notaio Consapevolezza delle differenze sul piano della validità formale e sostanziale del trasferimento in sede di vendita giudiziale, ed in particolare in sede di vendita forzata, rispetto ad una vendita negoziale Verifica e controllo di completezza della documentazione in atti a tutela della trasparenza e regolarità della vendita Prevenzione di casi di aliud pro alio mediante informativa agli organi giudiziali e agli acquirenti
La vendita in sede di divisione giudiziale (art. 586 e ss. c.p.c. in generale e il rinvio alla vendita forzata ex art. 788 c.p.c. in particolare) La vendita in sede di divisione giudiziale: - Coattività e consenso - Giudizialità dell atto di trasferimento - Tutela del credito e/o tutela del diritto alla divisione - Interpretazione che distingue tra divisione ereditaria e ordinaria La vendita divisionale endoesecutiva promossa dal creditore pignorante la quota (Studio 7-2008/E M.R. Santucci)
RUOLO E RESPONSABILITA DEL NOTAIO IN MATERIA EDILIZIA ED URBANISTICA ASPETTI INERENTI EDILIZIA ED URBANISTICA NELLE VENDITE FORZATE ELISABETTA GASBARRINI CONVEGNO TELEMATICO ROMA 2 DICEMBRE 2015