Presupposto dell Imu è il possesso di immobili (articolo 13, Decreto Legge n. 201 del 2011). Articolo 9, Decreto Legislativo n. 23 del 2011: sono soggetti passivi il proprietario e i titolari di diritti reali di godimento sul bene (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi e superficie). Non sono soggetti passivi i titolari di diritti personali di godimento, come affittuari e locatari (unica eccezione è il locatario nel caso di locazione finanziaria) perché tali tipologie contrattuali non permettono di configurare il possesso ma la detenzione dell immobile (vedi Cassazione, n. 18486/2014).
IMU: soggettività passiva in caso di comodato Il comodatario non è soggetto passivo poiché è qualificabile come detentore del bene e non come possessore (nemmeno quando si trovi ad occupare l immobile sulla base di un contratto preliminare di compravendita in tal caso è detentore qualificato, Cass. n. 5211 del 2016). In tali casi il soggetto passivo rimane il proprietario o il titolare del diritto reale di godimento.
Comodato di unità immobiliare adibita ad abitazione principale (norma abrogata) Articolo 13, comma 2, Decreto Leggen. 201 del 2011: I Comuni avrebbero potuto considerare direttamente adibita ad abitazione principale e dunque non soggetta ad IMU l unità immobiliare concessa in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado che la utilizzassero come abitazione principale. Tuttavia l agevolazione sarebbe stata applicata, alternativamente: limitatamente alla quota di rendita risultante in catasto non eccedente il valore di 500 euro; ove il comodatario appartenesse ad un nucleo familiare con ISEE non superiore a 15.000,00 euro. La norma non prevedeva obblighi formali specifici (registrazione del contratto); l agevolazione poteva essere applicata ad una sola unità immobiliare.
Comodato di unità immobiliare adibita ad abitazione principale (norma nuova) Articolo 1, comma 10, lettera a), Legge 28 dicembre 2015, n. 208: viene abrogata la suddetta prerogativa attribuita ai comuni, con la conseguenza che essi non possono più equiparare all abitazione principale l unità concessa in comodato ai parenti in linea retta e che sia da questi adibita a loro abitazione principale.
Comodato di unità immobiliare adibita ad abitazione principale (norma nuova) L articolo 1, comma 10, lettera b) della Legge 28 dicembre 2015, n. 208 ha inserito una nuova lettera all articolo 13, comma 3, Decreto Legge n. 201 del 2011 (lettera 0a) che in sostanza dedica alla materia del comodato tra parenti, una nuova disciplina, le cui direttrici principali sono le seguenti: non è prevista l'esenzione dall'imposta, ma
l unità immobiliare non deve essere classificata nelle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici o storici); Comodato di unità immobiliare adibita ad abitazione principale (norma nuova) Condizioni per l applicazione dell agevolazione:
Comodato di unità immobiliare adibita ad abitazione principale (condizioni) Condizioni per l applicazione dell agevolazione: specificazioni (Min. Fin., risol. N. 1/2016); Il possesso dell unico immobile è riferito ad unità abitative, non ad immobili diversi (es.: negozi o uffici); il regime agevolato si applica anche alle pertinenze purché: a) la pertinenza sia una per l unità abitativa oggetto del comodato; b) La pertinenza sia accatastata in C/2 (soffitta, deposito), C/6 (garage) o C/7 (tettoia); nel caso di unità immobiliari cointestate, se i requisiti sono soddisfatti in capo ad uno solo dei cointestatari l agevolazione si applica in relazione alla sua quota.
Forma del contratto Qualora il contratto di comodato su beni immobili sia redatto in forma scritta, esso è soggetto, oltre all imposta di bollo, a registrazione in termine fisso, con l'applicazione dell'imposta in misura fissa (200 euro). La registrazione va effettuata entro 20 giorni dalla data dell'atto, a norma dell articolo 13 del D.P.R. n. 131 del 1986. L articolo 3, comma 1, D.P.R. n. 131 del 1986 prevede un elenco dei contatti verbali da registrare ma tra essi non rientra il contratto di comodato. Esso è quindi soggetto, in linea generale, all'obbligo di registrazione se enunciato in altri atti. Secondo l A.F., nel richiedere espressamente la registrazione del contratto di comodato, la norma della legge di stabilità subordina l agevolazione IMU alla registrazione del contratto verbale di comodato. Il contratto si registra presentando il modello di richiesta di registrazione (modello 69) in duplice copia in cui, come tipologia dell atto, dovrà essere indicato Contratto verbale di comodato.
Esempio 1: Alcuni esempi: applicabilità. Comodante: residente a Milano, ivi dimora abitualmente in un abitazione civile (A/2) di sua proprietà; Bene concesso in comodato: abitazione di tipo economico (A/3) situata a Milano; Comodatario: figlio.
Alcuni esempi: inapplicabilità Esempio 2: Comodante: residente a Milano, dimora abitualmente a Milano in un abitazione civile (A/2) di sua proprietà; Bene concesso in comodato: abitazione di tipo economico (A/3) situata a Torino; Comodatario: figlio. Esempio 3: Comodante: residente a Milano, dimora abitualmente a Milano in un abitazione civile (A/2) di sua proprietà; Bene concesso in comodato: abitazione di tipo economico (A/3) situata a Milano; Comodatario: fratello/sorella/nipote. Esempio 4: Comodante: residente a Milano, dimora abitualmente a Milano in un abitazione civile (A/2) condotta in locazione; è proprietario di un abitazione a Roma; Bene concesso in comodato: abitazione di tipo economico (A/3) situata a Milano; Comodatario: figlio.
Alcuni esempi: applicabilità pro quota Esempio 5: bene cointestato 1: residente a Milano, dimora abitualmente a Milano in un abitazione civile (A/2) di sua proprietà; il comodante 1 non possiede altri immobili (a parte quello in cui risiede e la quota dell unità concessa in comodato); Comodante 2: coniuge del comodante 1, risiede e dimora a Milano nell abitazione dell altro coniuge, ma possiede plurime unità abitative in Veneto; Bene concesso in comodato: abitazione di tipo economico (A/3) situata a Milano, di proprietà di entrambi i coniugi; Comodatario: figlio.
Esempio 7: Comodante residente all estero Comodante: residente all estero, possiede un unico immobile in Italia, quello concesso in comodato; Bene concesso in comodato: abitazione di tipo economico (A/3) situata a Milano; Comodatario: figlio. Rischio effetto discriminatorio. Tale effetto non è compensato dalla previsione dell art. 13, comma 2, Decreto Legge n. Tale effetto non è compensato dalla previsione dell art. 13, comma 2, Decreto Legge n. 201 del 2011, in base alla quale è considerata abitazione principale, e quindi non soggetta ad imposta, una ed una sola unità immobiliare posseduta dai cittadini italiani non residenti nel territorio dello Stato ed iscritti all AIRE, già pensionati nei rispettivi Paesi di residenza, a titolo di proprietà o di usufrutto in Italia, a condizione che non risulti locata o data in comodato d uso.