CONTRATTO TIPO di LOCAZIONE AD USO TURISTICO
RELAZIONE SU CONTRATTO LOCAZIONE AD USO TURISTICO La redazione di un modello di contratto-tipo relativo a locazioni ad uso turistico risulta di particolare complessità. La materia non è regolata dalla l. n. 431 del 1998 né dalla l. n. 392 del 1978: la prima non disciplina più le locazioni ad uso abitativo se non per aspetti qui di poco interesse; la seconda, all art. 1, comma 2, lett. c), indica che la gran parte della legge stessa non si applica ai contratti di locazione ad uso esclusivamente turistico. Di conseguenza il contratto a finalità puramente turistiche è regolato essenzialmente dal capo del codice civile relativo alla locazione (artt. 1571 e seguenti). Tuttavia in tema di turismo molte Regioni hanno emanato una specifica disciplina, trattandosi appunto di materia ad esse riservate ai sensi dell art. 117 della Costituzione. In realtà la legislazione regionale dovrebbe limitarsi a disciplinare solo gli aspetti di diritto pubblico ed amministrativo e non quelli di diritto privato, in quanto la Corte costituzionale ha più volte ribadito, in settori di ogni tipo, appunto che le Regioni non possono entrare nel merito dei rapporti di diritto privato (tra le tante v. ad es. le sentenze Corte cost., 24-07-1998, n. 326. Corte cost., 30-07-1997, n. 285; Corte cost., 07-11-1994, n. 379 ecc.). Da ciò consegue che se una legge regionale entri nel merito del contenuto del contratto di locazione, che è un tipico contratto di diritto privato, tale intervento sarà costituzionalmente illegittimo. Ciò accade ad es. in relazione alla legge reg. Veneto n. 33/2002, che nell adottare la disciplina generale del turismo ha regolato anche le strutture ricettive, includendo in queste le unità abitative ammobiliate ad uso turistico (art. 25) anche non imprenditoriale (art. 27), cioè occasionale ed ha fissato: a) la durata minima della locazione (art. 25, comma 5); b) orari di disponibilità dell immobile (art. 25 comma 9). c) il contenuto del prezzo recte: del canone di locazione (art. 34, comma 10) - in relazione ai servizi che vanno obbligatoriamente resi. Ha anche regolato molti altri contenuti sui quali per ora non occorre soffermarsi. La legge in esame ha poi comminato sanzioni che arrivano fino ad 5.000 per le violazioni nonché la chiusura dell attività (art. 43). L illegittimità delle norme che riguardino i rapporti di diritto privato intersoggettivi cioè tra conduttore e locatore è palese; tuttavia chi decidesse di concludere un contratto di locazione che non rispetti la legge regionale ed ovviamente per ogni Regione occorrerà verificare quali regole sussistano - si troverà di fronte al rischio della sanzione, con necessità di impugnarla avanti agli organi giurisdizionali competenti, di chiedere che la questione sia rimessa alla Corte costituzionale ecc. E quindi evidente che: a) lo schema di contratto che si allega è solo una traccia generica da adattare alla legge regionale in vigore per chi non intenda affrontare alcun rischio in ordine alle sanzioni previste dalle leggi regionali vigenti; b) lo schema di contratto è invece utilizzabile per chi non intenda accettare limiti di tal genere, fermo ovviamente che la valutazione sulla natura privatistica o meno di un limite contenuto in una legge regionale non può essere valutata in totale certezza, spettando comunque al giudice ogni decisione. 2
CONTRATTO DI LOCAZIONE DI IMMOBILE PER FINALITA TURISTICA (art. 1, comma 2, lett. c) legge 9 dicembre 1998, n. 431) 1. Il/La sottoscritta Agenzia/Agente Immobiliare (nome), di seguito denominato come Agente, rappresentato dal Sig. (nome e cognome), iscritto nella sezione Agenti con mandato a titolo oneroso presso il ruolo della Camera di Commercio di, (oppure: iscritto al Registro imprese/r.e.a. della Camera di commercio di) al n..., con sede in., via, n.., tel, e-mail. per conto del Mandante sig. (nome, cognome, res.), C.F. -oppure, se c è mandato con procura-: in nome e per conto del Mandante sig...(nome, cognome, res.), C.F... titolare, nella veste di.., del potere di concedere in locazione il seguente immobile, idoneo ad essere concesso in locazione in base alle vigenti disposizioni di legge e conforme alle normative sulla sicurezza degli impianti, completamente arredato con i beni di cui all inventario contenuto all interno dell immobile sito in, via., n., condominio.. piano.., concede in locazione ad esclusivo uso turistico del conduttore il suddetto immobile a., nato a, il, residente in., via.., n.., tel., e-mail, C.F., documento di identificazione, n.., rilasciato da.., il di seguito denominato come <<Conduttore>>, che si impegna ad ospitarvi non più di.. persone, lui compreso, per il periodo, comunque non superiore a trenta giorni, dal.. al.., allorché la locazione di cui al presente contratto cesserà senza bisogno di disdetta alcuna, che si intende sin d ora data per allora, per un canone complessivo di. (.. ) 2. Al momento della firma del presente contratto il Conduttore versa all Agente, che la incassa in nome e per conto (oppure: per conto) del Mandante e qui rilascia quietanza dell avvenuto pagamento, la somma di titolo di caparra confirmatoria, ai sensi dell art. 1385 c.c. 3. Il pagamento del canone dovrà avvenire nel momento in cui il Conduttore si presenterà presso l Agente per ritirare le chiavi dell immobile. La caparra già versata sarà imputata al 3
canone dovuto e quindi nel momento in cui si presenterà per ritirare le chiavi dell immobile, il Conduttore dovrà versare a saldo la somma di 4. Sempre nel momento in cui si presenterà presso l Agente per ritirare le chiavi dell immobile, il Conduttore, oltre alle somme già precisate, verserà all Agente, la somma di.. a titolo di deposito cauzionale infruttifero, somma che gli verrà restituita al termine della locazione, previa verifica dello stato dell immobile e degli arredi e dei consumi per utenze. 5. Il Conduttore potrà ritirare le chiavi dell immobile presso l Agente a partire dalle ore del giorno d inizio della locazione e dovrà riconsegnarle entro le ore.. del giorno ultimo della locazione. L Agente sarà disponibile per la consegna e il ritiro delle chiavi nell arco dell orario di apertura, e cioè tutti i giorni, dalle ore alle ore.., escluso il. 6. Le spese concernenti l erogazione di luce, gas e acqua, le spese condominiali, tassa asporto rifiuti e le spese di manutenzione dell immobile comprese le spese di piccola manutenzione, rimarranno a carico del Mandante locatore; rimarranno non rimarranno a carico del Mandante locatore le seguenti spese: Di tutte le spese di cui sopra a carico del Mandante locatore per utenze, condominiali ed asporto rifiuti, si è già tenuto conto nella determinazione del canone di locazione, dovendosi pertanto ritenere le medesime già ricomprese forfetariamente nell entità del medesimo. L Agenzia potrà richiedere al Conduttore il rimborso di spese per utenze per la sola quota parte di costo eccedente l importo di.., trattenendolo dal deposito cauzionale. 7. Il Conduttore dovrà segnalare all Agente eventuali difetti dell immobile e degli arredi o loro ammanchi rispetto all inventario all interno dell immobile, entro ventiquattro ore dalla consegna delle chiavi. In mancanza di segnalazione, i suddetti difetti od ammanchi si presumeranno imputabili al Conduttore. 8. L immobile è concesso in locazione esclusivamente per finalità turistica ai sensi dell art.1, comma 2, lettera c), della legge n. 431/98. Sono ammessi/non sono ammessi animali di piccola taglia. 9. La consegna delle chiavi avverrà solo a seguito del versamento di tutte le somme dovute. 4
10. Nel caso in cui il Conduttore non provveda al ritiro delle chiavi e al contestuale saldo di quanto dovuto entro il secondo giorno successivo a quello d inizio del periodo di locazione, l Agente, in nome e per conto del Mandante, potrà recedere dal contratto, ritenendo la caparra, oppure in caso di mancata locazione in sostituzione potrà pretendere il versamento dell intero canone convenuto. 11. Il Conduttore dichiara di conoscere e di accettare il regolamento condominiale, allegato al presente contratto. 12. L ospitalità nell immobile, di un numero di persone superiore a quello convenuto comporterà la risoluzione del contratto, ai sensi dell art. 1456 cod.civ. e l obbligo di versare all Agente, che la incasserà in nome e per conto del Mandante, una somma pari all ammontare del canone convenuto, a titolo di penale ai sensi dell art. 1382 cod.civ. anche trattenendo a tal fine il deposito cauzionale. 13. La sublocazione, il comodato o la cessione in godimento a qualsiasi altro titolo a terzi è vietata. 14. Dalla somma che il Conduttore consegnerà a titolo di cauzione verranno detratti, al momento della restituzione, gli importi necessari per riparare gli eventuali danni sofferti dall immobile e/o dagli arredi o loro ammanchi, a lui imputabili. Qualora l ammontare dei danni o degli ammanchi dovesse superare quello del deposito cauzionale, anche questa differenza dovrà essere versata all Agente, che la incasserà sempre in nome e per conto del Mandante. 15. Nel caso di riconsegna delle chiavi anticipata rispetto al termine di scadenza della locazione il canone già versato non verrà restituito. 16. Eventuali proroghe della locazione dovranno essere convenute per iscritto. 17. Le parti si danno reciprocamente atto che, per quanto non previsto, il presente contratto è esclusivamente regolato dalle norme del codice civile e della vigente legge regionale in materia, trattandosi di locazione stipulata per soddisfare esigenze abitative aventi finalità turistica. 18. Tutte le controversie nascenti dal presente contratto verranno deferite al servizio di mediazione della Camera di Commercio di risolte secondo il Regolamento da questa adottato in quanto compatibile con la normativa vigente in materia. 5
19. Trattandosi di contratto di locazione di durata non superiore ai trenta giorni il medesimo è soggetto a registrazione solo in caso d uso ai sensi dell Art. 2-bis dell Allegato A Tariffa, Parte Seconda, al D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131. (DATA E LUOGO) Lì, presso gli uffici dell Agente/Agenzia, in Il Conduttore L Agente Ai fini degli artt. 1341 e 1342 c.c., vengono qui specificatamente approvate le clausole 6, 7, 10, 11, 13, 15. Lì, presso gli uffici dell Agente/Agenzia, in Il Conduttore L Agente ALLEGATI : Regolamento Condominio Il conduttore autorizza il locatore, relativamente al contratto di locazione sottoscritto, a comunicare a terzi i propri dati anagrafici e personali secondo le modalità previste dal D.lgs n. 193/06. Il Conduttore 6
In separata dichiarazione da utilizzare ai sensi degli artt. 33 e segg. del codice del consumo: Il Sig..... nella sua veste di conduttore dell immobile ricevuto a titolo di locazione turistica, dichiara di aver esaminato con attenzione tutte le clausole del contratto, di aver valutato il loro contenuto e di trovarle conformi alla propria volontà, avendo chiesto all agente tutte le spiegazioni che gli servivano a tal fine e di non aver chiesto alcuna modifica di quanto indicato nel contratto stesso. In particolare gli è ben chiaro l obbligo di non ospitare persone in numero superiore a quello concordato e relative conseguenze in caso di violazione, di verificare subito i beni oggetto dell inventario, di non ritardare il pagamento per poter effettuare il ritiro delle chiavi, di non aver diritto a rimborsi qualora decida di restituire in anticipo l immobile, dell obbligo di pagare eventuali consumi che eccedano l importo forfettariamente concordato e delle conseguenze nel caso in cui non si presenti entro i termini concordati per il ritiro delle chiavi. LUOGO E DATA FIRMA _ 7