Usura Mutui & Leasing

Usura Mutui & Leasing Introduzione e approfondimento sulla Consulenza Tecnica d Ufficio 1 giornata INTRODUZIONE AL SOFTWARE

INTRODUZIONE A COSA SERVE IL SOFTWARE RICOSTRUISCE il piano di ammortamento originario sulla base delle condizioni contrattuali indicate in contratto. Calcola il TAEG sulla base delle condizioni pattuite, fornendo un calcolo accurato anche rispetto ad eventuali ipotesi di estinzione anticipata del finanziamento VERIFICA automaticamente l eventuale usura contrattuale e/o sopravvenuta in relazione al superamento delle soglie di usura tempo per tempo vigenti ex art. 2 L.108/96, verifica l usurarietà del tasso di mora e l eventuale illegittimità della clausola di estinzione anticipata RICALCOLA automaticamente il piano di ammortamento a condizioni sostitutive in accordo ai più recenti orientamenti giurisprudenziali o in base alle scelte dell utente

INTRODUZIONE A COSA SERVE IL SOFTWARE QUANTIFICA l ammontare dell eventuale indebito, rivalutandolo secondo gli indici Istat di rivalutazione monetaria e calcolando gli interessi legali tempo per tempo vigenti. GENERA AUTOMATICAMENTE UNA PERIZIA ECONOMETRICA IN FORMATO OFFICE EDITABILE che, grazie all impiego di complessi algoritmi di business intelligence, è ricca di commenti ad hoc generati sulla base delle anomalie riscontrate in fase di analisi e delle opzioni di ricalcolo scelte dall'utente, con una ampia esposizione dei relativi riferimenti normativi e giurisprudenziali, costantemente aggiornati

INTRODUZIONE AL SOFTWARE Il software permette di analizzare le seguenti tipologie di contratti di finanziamento: Mutui con garanzia ipotecaria a tasso fisso tasso variabile e misto Mutui ipotecari con frazionamento Mutui erogati in base allo stato avanzamento dei lavori (mutui a SAL) Finanziamenti alle imprese e alle famiglie Finanziamenti per il credito al consumo Crediti personali Prestiti contro cessione del quinto dello stipendio e/o della pensione Leasing immobiliari, mobiliari e strumentali

APPROCCIO OPERATIVO LA STRUTTURA DEL SOFTWARE Il software è strutturato in quattro fogli principali: CONTRATTO, PIANO_AMMORTAMENTO, PAGAMENTI e RICALCOLO ai quali si aggiungono il foglio TOOLS. Il foglio CONTRATTO richiede l inserimento delle principali condizioni economiche rinvenibili dal contratto di finanziamento e l indicazione da parte dell utente di alcune scelte di merito in relazione all analisi che intende effettuare. Il software, sulla base dei dati inseriti, verifica se il contratto è viziato da usura contrattuale. Il foglio PIANO_AMMORTAMENTO prevede l inserimento di ulteriori informazioni contenute in contratto e ricostruisce il piano di ammortamento sulla base delle condizioni contrattuali.

INTRODUZIONE STRUTTURA DEL SOFTWARE Il foglio PAGAMENTI richiede l inserimento degli importi (rate, spese, eventuali more) effettivamente corrisposti nel corso dell operazione e verifica se i tassi praticati in concreto, corrispettivi e di mora, hanno superato o meno i tassi soglia tempo per tempo vigenti (c.d. usura sopravvenuta). Il foglio RICALCOLO consente di rideterminare il piano di ammortamento a condizioni sostitutive e quantificare le eventuali somme da recuperare ponendo a confronto il piano dei pagamenti con il piano di ammortamento ricalcolato. Il foglio TOOLS contiene uno strumento che consente all utente di rilevare il valore di un dato tasso di riferimento (es. Euribor, BCE, TUS, ecc.) ad una data specificata.

IL SOFTWARE: INSERIMENTO DATI CONTRATTO Data di Stipula del contratto: la data di stipula del contratto è fondamentale per individuare il tasso soglia al quale l operazione è soggetta in sede di verifica dell usura contrattuale. Oltre alla data di stipula, il tasso soglia è individuato in relazione alla tipologia di finanziamento (mutuo, leasing, credito personale ) e per alcune tipologie, in funzione della tipologia di tasso (fisso, variabile).

IL SOFTWARE: INSERIMENTO DATI CONTRATTO Ammontare del Finanziamento: in questo campo va inserito il valore del finanziamento, così come indicato nel contratto. Il valore va sempre espresso in euro. Per contratti precedenti al 2001 si deve convertire quindi il valore in euro. Per i Leasing va inserito il valore del bene (anche riportato come prezzo di acquisto) al netto dell Iva e comprensivo dell anticipo. Tipologia Finanziamento: occorre inquadrare l operazione in una delle categorie in base alle quali Banca d Italia definisce le soglie usura. Il software integra i valori del TSU (Tasso Soglia Usura) per le seguenti categorie: Mutuo Ipotecario, Finanziamento Imprese, Finanziamento Famiglie, Credito Personale, Quinto Stipendio, Finanziamenti Famiglie non bancari, Leasing mobiliare, Leasing Immobiliare, Leasing Strumentale, Credito finalizzati all'acquisto rateale, Credito Revolving. In riferimento alla verifica del credito revolving si precisa che Usura Mutui & Leasing consente di analizzare solo quelle operazioni che siano direttamente riconducibili a forme di finanziamento, in cui siano cioè chiaramente definiti un ammontare erogato ed un piano di rientro dello stesso a certe condizioni.

IL SOFTWARE: INSERIMENTO DATI CONTRATTO Spese Iniziali e per Rata: inserire in questi campi le spese che si reputano debbano essere computate ai fini del calcolo del TAEG (in genere bisogna considerare assicurazioni, commissioni, spese di istruttoria, perizie tecniche, spese di incasso rata, etc ad eccezione di bolli e tasse). Il quadro normativo di riferimento è dato dall art. 644 cp. Tali valori influiscono sul valore del TAEG, ma non verranno riportati nel piano di ammortamento di verifica. Eventuali spese annue vanno aggiunte alle spese per rata, spalmate in base al numero di rate annue previste dal piano. L ammontare delle spese pro rata può essere indicato come importo fisso (al campo Spese fisse per rata ) e/o come percentuale rispetto a ciascuna rata (al campo Spese % per rata). Anticipo e Canone Finale: solo per i leasing, inserire il valore dell anticipo e del canone finale, da indicare come percentuale sull ammontare finanziato riportato alla relativa cella. Ai fini del calcolo del piano di ammortamento e del TAEG, si intende che l anticipo viene corrisposto contestualmente all erogazione del leasing. L anticipo non costituisce rata per l ammortamento ed il maxi canone finale, costituito da solo capitale, verrà sommato alla quota capitale dell ultima rata.

IL SOFTWARE: INSERIMENTO DATI CONTRATTO Durata preammortamento/n. Rate: inserire i mesi o i giorni di preammortamento previsti. Tasso Iniziale Preammortamento: se previsto, indicare il tasso di interesse di ingresso del periodo di preammortamento. Tipologia di ammortamento: attualmente il software supporta quattro tipologie di ammortamento:. 1. FRANCESE: le rate sono calcolate con il metodo alla francese. Gli interessi per ogni rata sono calcolati in base ai periodi di pagamento, ovvero applicando un tasso periodale pari al rapporto tra il tasso nominale annuo vigente ed il numero di rate annue. Inoltre, se il tasso è variabile, il valore della rata (ed i valori delle quote di capitale ed interessi che la compongono) verranno aggiornati in funzione di ogni variazione del tasso..

INSERIMENTO DATI: CONTRATTO 2. CAPITALE COSTANTE: le rate vengono calcolate con il metodo all Italiana. Ogni rata è quindi costituita da una quota capitale costante (calcolata come ammontare finanziato diviso il numero di rate), mentre gli interessi sono calcolati al tasso corrispondente della rata sulla base degli effettivi giorni di decorrenza dell interesse, calcolati come differenza tra la scadenza della rata in oggetto e quella precedente. Inoltre, si assumerà come riferimento per il calcolo il divisore scelto nella sezione IMPOSTAZIONI TASSO VARIABILE al foglio PIANO_AMMORTAMENTO. Gli interessi saranno quindi calcolati secondo la formula: (CAPITALE RESIDUO X TASSO NOMINALE ANNUO X GIORNI EFFETTIVI) / (DIVISORE) 3. RATA COSTANTE: il piano di ammortamento generato prevede una rata costante, calcolata con il metodo alla francese ma considerando il capitale al netto di eventuali anticipi e canoni finali. Il metodo non prevede tassi variabili, bensì la rata sarà calcolata al tasso iniziale fisso scelto. All ultima rata verrà aggiunto il canone finale di solo capitale previsto. Le quote capitali ed interessi di ogni rata saranno calcolati attraverso un processo di attualizzazione dipendente dal tasso iniziale e dal numero della rata. Questa metodologia di piano di ammortamento è utilizzata spesso per i Leasing.

INSERIMENTO DATI: CONTRATTO 4. FRANCESE INT VARIABILE: questo metodo è un ibrido di ammortamento alla francese. Le quote capitali delle rate sono pari a quelle di un ammortamento alla francese a tasso fisso calcolato al tasso iniziale del finanziamento. Gli interessi, invece, sono calcolati in base agli effettivi giorni intercorrenti tra le scadenze delle rate. Questa tipologia di ammortamento viene spesso utilizzata per i mutui a tasso variabile e comporta la predeterminazione dell andamento delle quote di rimborso del capitale. Durata in mesi/numero di Rate: il valore rappresenta la durata totale dell ammortamento, escluso l eventuale periodo di preammortamento o moratoria. Il valore massimo che si può inserire è 480 mesi (pari a 40 anni). Numero di rate annue: inserire 12 se le rate previste sono mensili, 6 se bimestrali e così via. N.B. Verifica sempre la compatibilità tra la durata in mesi e il numero di rate annue. La durata in mesi dovrà sempre essere un multiplo della periodicità di rimborso delle rate.

INSERIMENTO DATI: CONTRATTO Tasso Iniziale Ammortamento (TAN): il valore del tasso di interesse iniziale è fondamentale per la rilevazione dell usura contrattuale e per il calcolo del TAEG. Lo stesso, in caso di tasso fisso, viene preso in considerazione per la generazione del piano di ammortamento. Nel caso di tasso variabile, il piano di ammortamento viene generato in base alle impostazioni inserite nella sezione IMPOSTAZIONI TASSO VARIABILE al foglio PIANO_AMMORTAMENTO, ma bisogna comunque inserire il relativo tasso rilevato al momento della stipula.

INSERIMENTO DATI: CONTRATTO Se il contratto prevede un tasso di mora fisso, pari ad una misura prestabilita, bisognerà scegliere come tipologia TASSO FISSO ed indicare il valore del tasso di mora convenuto. Se il contratto prevede che il tasso di mora sia aggiornato in funzione di un determinato indice di riferimento tra quelli previsti (ad es. uno dei tassi Euribor, oppure il tasso BCE) andrà scelta l opzione TASSO VARIABILE e bisognerà inoltre indicare il tasso base al quale il tasso di mora è agganciato, il divisore e lo spread. L opzione MAGGIORAZIONE TAN va scelta in quei casi in cui il contratto stabilisce che il tasso di mora sarà di volta in volta ottenuto maggiorando il tasso di interesse corrispettivo di una percentuale prestabilita. In questo caso l utente dovrà indicare la percentuale di maggiorazione prevista. L opzione TASSO SOGLIA va scelta invece nel caso in cui la clausola contrattuale preveda che il tasso di mora sia agganciato trimestralmente al tasso soglia.

INSERIMENTO DATI: CONTRATTO Se il contratto prevede una clausola di estinzione anticipata l utente ha la possibilità di verificare se le condizioni economiche previste dalla clausola sono tali da comportare il superamento del tasso soglia, nell ipotesi in cui il contraente eserciti il diritto di concludere anticipatamente l operazione.

INSERIMENTO DATI: CONTRATTO Vanno indicati i seguenti parametri: Ultima Rata Pagata: numero dell ultima rata pagata prima della ipotetica estinzione del finanziamento. Al variare di tale valore, si otterranno valori del TAEG diversi. Commissione %: ammontare in percentuale della penale di estinzione prevista. Calcolo Commissione: selezionare l opzione FISSA UNA TANTUM se viene prevista una penale da calcolarsi una tantum in percentuale sul debito residuo alla data di estinzione; selezionare invece l opzione ANNO O FRAZIONE se la clausola prevede l applicazione di una percentuale sul debito residuo in ragione di ciascun anno (o frazione di anno) che rimane al termine naturale dell ammortamento. Spese Fisse: se previste indicare le spese fisse praticate in caso di estinzione anticipata,. Il software calcolerà il TAEG specifico per l ipotesi di estinzione considerata, tenendo conto delle penali/commissioni per estinzione anticipata, e lo confronterà con la soglia usura. Tale controllo rientra nella procedura di verifica dell usura contrattuale, per cui il TAEG ed il valore dell ultimo pagamento saranno determinati con riferimento ad un piano di ammortamento a tasso fisso pari al tasso iniziale.

INSERIMENTO DATI: CONTRATTO

INSERIMENTO DATI: CONTRATTO In funzione dell analisi condotta sui cartacei, si può decidere se impostare un ricalcolo del rapporto considerando l indeterminatezza del tasso per vizi di forma del contratto. Indicare SI nell apposito campo Il tasso è indeterminato comporta un ricalcolo automatico al tasso Legale se non predomina usura.

INSERIMENTO DATI: CONTRATTO

INSERIMENTO DATI: CONTRATTO In relazione al tasso di mora, l utente deve specificare a quale delle seguenti interpretazioni giuridiche aderisce e scegliere la relativa opzione: Tutti gli Interessi: l opzione va scelta se si ritiene che la pattuizione di un tasso di mora superiore alla soglia comporti di per sé l invalidità di tutte le clausole interessi contenute in contratto, siano essi interessi corrispettivi, siano essi interessi moratori. Interessi di Mora: scegliere questa opzione se si ritiene che la pattuizione di un tasso di mora usurario non sia di per sé sufficiente a decretare l invalidità degli interessi corrispettivi ma, comporti la nullità della sola clausola relativa agli interessi di mora. Nessun Interesse: scegliere tale opzione se si ritiene che il tasso di mora non possa essere sottoposto a verifica separata di superamento del tasso soglia e anche se pattuito in misura superiore al tasso soglia, ciò non determini l usura contrattuale.

INSERIMENTO DATI: PIANO AMMORTAMENTO Data di erogazione: la data di erogazione può differire dalla data di stipula e da tale data si fissa l inizio del periodo di ammortamento o dell eventuale preammortamento. Scadenza rata: è possibile scegliere tra due diverse opzioni, GIORNO ESATTO oppure FINE MESE. Scegliendo GIORNO ESATTO la scadenza della rata sarà fissata lo stesso giorno del mese della stipula. È possibile inoltre prevedere un valore in giorni per il preammortamento in modo da modificare le scadenze. Ad es. l erogazione avviene il 14 marzo e la scadenza è il primo giorno del mese, bisogna inserire 18 giorni di preammortamento per far capitare la scadenza nel giorno corretto. Se invece si vuole impostare la scadenza alla fine di ogni mese, bisogna scegliere l opzione FINE MESE.

INSERIMENTO DATI: PIANO AMMORTAMENTO Moratoria: è possibile inserire un periodo di moratoria della quota capitale, ovvero un periodo in cui sia previsto il pagamento di soli interessi e non di quote di rimborso del capitale. Bisogna quindi indicare i mesi di moratoria e il numero della rata di partenza della stessa. La moratoria allungherà il periodo del finanziamento aggiungendo un numero di rata di soli interessi, in base ai dati inseriti. La moratoria non influisce sul calcolo del TAEG e TAE contrattuali, essendo questi sviluppati solo sulla base dei parametri iniziali.

INSERIMENTO DATI: PIANO AMMORTAMENTO Tipologia Tasso: le opzioni disponibili sono Tasso Fisso, Tasso Variabile e Variabile Avanzato. È possibile inserire il tasso del preammortamento differente dall ammortamento Nel caso di scelta del tasso fisso, il tasso di riferimento per lo sviluppo del piano di ammortamento sarà pari a quello iniziale. Per il tasso variabile, il tasso di riferimento verrà calcolato in base alle impostazioni della sezione IMPOSTAZIONI TASSO VARIABILE. L opzione VARIABILE AVANZATO consente di indicare puntualmente per ciascuna rata le condizioni di tasso praticate, compilando il prospetto IMPOSTAZIONI AVANZATE.TASSO VARIABILE.

INSERIMENTO DATI: PIANO AMMORTAMENTO Impostazioni Tasso Variabile Tasso base, opzionabile tra i seguenti: - Euribor 1, 3, 6, 12 mesi (dal 30/12/1998) - Media Euribor 1, 3, 6, 12 mesi - Media Euribor mese precedente 1, 3, 6 e 12 mesi. - Prime Rate Abi (dal 31/05/1975 al 31/12/2004) - Libor CHF 3 mesi (dal 03/01/1989) - Tasso Ufficiale di Sconto della Banca d Italia (dal 1/1/1958 al 06/06/2003) - BCE (dal 1/1/1999)

INSERIMENTO DATI: PIANO AMMORTAMENTO Rilevazione giorni: indicare il valore 0 se la quotazione del tasso base viene rilevata il giorno di scadenza della rata precedente; inserire -1 se il tasso viene rilevato un giorno prima della scadenza della rata precedente, -2 se la rilevazione avviene due giorni prima, 1 se avviene un giorno dopo, e così via. In genere il valore da impostare è negativo, cioè bisogna inserire ad esempio -2 se nel contratto il parametro è rilevato due giorni prima dell inizio del periodo di ammortamento. Divisore giorni: inserire il valore da utilizzare nella formula del calcolo degli interessi. In genere vengono utilizzati i valori 360 oppure 365. Spread %: indicare lo spread da applicare in aggiunta al valore variabile rilevato. Tale valore sarà fisso per tutta la durata dell ammortamento.

INSERIMENTO DATI: PIANO AMMORTAMENTO Attraverso il campo Opzioni Avanzate Tasso è possibile apportare alcune specifiche rispetto alle seguenti voci: Arrotonda Sup. consente di indicare con quale approssimazione arrotondare per eccesso il tasso di interesse. Se le condizioni contrattuali prevedono ad es. l arrotondamento allo 0,05 superiore basterà indicare proprio 0,05 al campo relativo. Il campi Cap e Floor consentono invece di indicare rispettivamente un limite superiore e/o inferiore eventualmente pattuito del tasso di interesse.

INSERIMENTO DATI: PIANO AMMORTAMENTO La sezione Impostazioni avanzate tasso variabile consente di impostare il tasso che si desidera per tutta la durata del rapporto, passando da un fisso ad un variabile e viceversa, oppure di inserire un mutuo con durata indefinita. Tutto è possibile solo se si sceglie come TIPOLOGIA TASSO: VARIABILE AVANZATO.

INSERIMENTO DATI: PIANO AMMORTAMENTO La sezione PIANO VERIFICA MANUALE consente lo sviluppo manuale del piano attraverso l inserimento o delle quote interessi e quote capitali o delle rate. Tutto è possibile solo se si sceglie come OPZIONI MANUALE PIANO DI VERIFICA: MANUALE o alla RATA o alle QUOTE INTERESSI E QUOTE CAPITALE.

INSERIMENTO DATI: PAGAMENTI

INSERIMENTO DATI: PAGAMENTI Per ogni rata pagata viene effettuato il calcolo del TEG risultante, secondo la formula classica: TEG RATA = (QUOTA INTERESSI RATA X 365) / (CAPITALE RESIDUO X GIORNI) I giorni sono calcolati come differenza tra le scadenze della rata precedente e quella in esame. Allo stesso modo viene calcolato il TEG risultante per il pagamento di eventuali maggiorazioni dovute a ritardati pagamenti della rata. In questo caso la formula utilizzata è: TEG MORA = (MORA X 365) / (QUOTA CAPITALE RATA X GIORNI) I giorni sono considerati come la differenza tra l effettivo pagamento e la scadenza della rata. È possibile modificare l impostazione relativa al capitale da considerare nella formula in modo da considerare nella formula il valore dell intera rata anziché della sola quota capitale. La scelta va effettuata alla voce CALCOLO TEG MORA. I TEG risultanti per rate e more, calcolati con la metodologia e le formule sopra descritti, vengono confrontati con le soglie usura vigenti al momento. Per le rate si confronta la soglia relativa alla scadenza della rata precedente e quindi relativa all inizio del periodo su cui sono calcolati gli interessi. Per le more si fa riferimento al giorno di scadenza della relativa rata per cui sono stati corrisposti gli interessi di mora.

INSERIMENTO DATI: PAGAMENTI Per ogni rata pagata si avrà il confronto tra il teg della rata e la soglia usura. Si precisa che la soglia usura presa come riferimento fa capo alla scadenza precedente, es. per la rata che scade il 01/04/2000 verrà considerata la soglia pubblicata trimestralmente dal Dipartimento del Tesoro sentita la Banca d Italia il 01/03/2000. Per ogni rata pagata in ritardo si avrà il confronto tra il teg della rata e la soglia usura. Si precisa che la soglia usura presa come riferimento fa capo alla scadenza della rata in corso, es. per la rata che scade il 01/04/2000 e pagata con due mesi di ritardo, verrà considerata la soglia pubblicata trimestralmente dal Dipartimento del Tesoro sentita la Banca d Italia il 01/04/2000 e da tale data fino al giorno dell effettivo pagamento si considereranno i giorni di ritardo.

FOGLIO RICALCOLO

FOGLIO RICALCOLO In alternativa al ricalcolo automatico proposto, l utente ha facoltà di scegliere liberamente le modalità di ricalcolo, selezionando l opzione MANUALE al campo METODO RICALCOLO ed impostando i seguenti parametri: Tasso Ricalcolo Interessi: si decide circa il tasso sostitutivo da applicare al riconteggio degli interessi corrispettivi. Sono disponibili i tassi Bot, Legale, Zero e Soglia Usura.

FOGLIO RICALCOLO Sia nel caso si opti per il ricalcolo automatico che per quello manuale vanno inoltre compilati i seguenti campi: Recupera Spese Iniziali: si decide se chiedere in restituzione le spese iniziali. Recupera Spese per Rata: è possibile recuperare le spese addebitate per tutte le rate attraverso l opzione (TUTTE LE RATE), se tali spese sono legittime per non recuperarle si sceglie (opzione NO) oppure chiedere la restituzione solo in relazione alle rate usuraie o a partire dalla prima rata usuraia. Per definizione si considera usuraia una rata per la quale il TEG Rata sia superiore alla soglia (ovvero tutte le rate in presenza di usura contrattuale).

FOGLIO RICALCOLO Quote Capitali Ricalcolo: tale campo consente di definire l andamento delle quote capitali del piano di ammortamento ricalcolato. Selezionando l opzione CONTRATTO, le quote capitale del piano sostitutive seguiranno l andamento pattuito (riportato al prospetto Verifica Piano di Ammortamento. Scegliendo invece l opzione CAPITALE COSTANTE si andranno a rimodulare le quote capitale del piano di ammortamento ricalcolato con quote di rimborso del capitale sempre uguali. Rivalutazione Monetaria: si può optare per la rivalutazione monetaria degli importi rilevati come differenza tra le rate pagate e quelle ricalcolate. Se si sceglie l opzione Si, gli importi verranno rivalutati secondo i parametri ISTAT, prima di calcolare gli interessi legali. Ricalcolo Mora Contratto: si decide se, in mancanza di illegittimità che richiedano l applicazione di un tasso di mora sostitutivo, gli interessi di mora debbano essere ricalcolati al TASSO CONVENUTO oppure se debbano essere lasciati inalterati (opzione NESSUN RICALCOLO).).

FOGLIO RICALCOLO Se l utente ha imputato i pagamenti effettuati, il software calcola anche l eventuale differenza, comprensiva di rivalutazione ed interessi legali. La procedura di calcolo prevede una semplice differenza tra l importo effettivamente pagato per la rata (e per la mora), così come imputato nell apposita sezione, e gli importi ricalcolati di rata e mora. La differenza viene quindi rivalutata al tasso ISTAT (se selezionata la relativa opzione) e vengono calcolati gli interessi legali fino alla data odierna. Il risultato finale viene scomposto per singole voci.

FOGLIO TOOLS Il foglio Tools consente all utente di rilevare il valore di un dato tasso di riferimento (es. Euribor 3M, BCE, TUS, ecc.) ad una data specifica e può risultare utile in molteplici casi pratici. Per la corretta rilevazione del tasso desiderato va indicata oltre alla data di rilevazione anche il divisore ed opzionalmente uno spread da applicare al parametro..