CONTRATTO DI LOCAZIONE DI IMMOBILE AD USO DIVERSO Tra il Fallimento n. 76/2015 della ditta individuale BIO FARMACIA della Dott.ssa Claudia Mantovan aperto avanti il Tribunale di Padova con sentenza n. 76 del 09.03.2015, in persona del Curatore fallimentare, Dott. Carlo Mariano, debitamente autorizzato dagli Organi della Procedura, di seguito denominato Locatore e.., con sede in., Via.., n..., (C.F..; P.Iva ), in persona del.., di seguito nominato Conduttore premesso che - la Dott.ssa Claudia Mantovan (C.F. MNTCLD62P46G224L e P. IVA 04474800283), nata a Padova il 06.09.1962, residente in Padova (PD - 35132), Via Jacopo da Montagnana, 53, è proprietaria dell unità immobiliare ad uso commerciale (di seguito Immobile ) sita in Padova (PD - 35135) Via Po, 4, meglio descritta nella planimetria qui allegata sub 1) e così catastalmente censita: N.C.E.U. del Comune di Padova (PD) Cat. Fabbricati, Foglio 21, Mapp. 99, Sub. 1, P.T., Cat. C/1, Classe 4, Consistenza 96 mq, Rendita 1.705,55; Catasto Terreni Comune di Padova, Fg. 21, mapp99 di are 06.56 E.U. (precedente identificazione Fg.21 mapp 437 are 00.44 E.U.). Oltre alle comproprietà comuni ai sensi dell art 1117 c.c. e seguenti sull area coperta e scoperta del fabbricato. -la Dott.ssa Mantovan fino al 08.03.2015 all interno del predetto Immobile esercitava l attività di farmacia e parafarmacia tramite la propria ditta individuale BIO FARMACIA della Dott.ssa Claudia Mantovan ; - con sentenza n. 76/2015 del 09.03.2015 il Tribunale di Padova dichiarava il fallimento dell anzidetta ditta individuale e conseguentemente quello in proprio della titolare; - l Immobile, pertanto, è stato inventariato nell attivo del fallimento personale della Dott.ssa Mantovan; 1
- il Fallimento, in virtù dell esercizio provvisorio autorizzato dal Tribunale di Padova, sta attualmente utilizzando il predetto Immobile per la prosecuzione dell attività di farmacia e parafarmacia; - con bando pubblicato in data 30 settembre 2015, il Fallimento ha messo in vendita l Azienda BIO FARMACIA della Dott.ssa Claudia Mantovan prevedendo l obbligo per l aggiudicatario/a di sottoscrivere con il Fallimento medesimo un contratto di locazione avente ad oggetto il predetto Immobile; - il/la. in data si è aggiudicato/a l Azienda BIO FARMACIA facente capo alla Dott.ssa Claudia Mantovan e, pertanto, ora intende procedere con la formalizzazione del rapporto di locazione di cui sopra; tutto ciò premesso, si conviene e si stipula quanto segue: 1. OGGETTO E DURATA DELLA LOCAZIONE 1.1 Il Locatore concede in locazione al Conduttore, che accetta, l Immobile come sopra descritto per il periodo di anni sei con decorrenza dal. 1.2 Alla prima scadenza e alle successive il contratto si rinnoverà tacitamente di sei anni in sei anni, salvo disdetta di una delle parti inviata a mezzo raccomandata A.R. con preavviso di dodici mesi e salvo quanto previsto dall art. 29, primo comma, della legge 27 luglio 1978 n. 392 in relazione al rinnovo alla prima scadenza. 1.3 E data facoltà al Conduttore di esercitare, a mezzo raccomandata a.r., il diritto di recesso per gravi motivi di cui all art. 27, ultimo comma, della legge 27 luglio 1978 n. 392 con il preavviso ivi previsto. 1.4 L efficacia del presente contratto di locazione (di seguito Contratto ) è sospensivamente condizionata all adozione da parte dell U.L.S.S. di Padova della delibera di autorizzazione al trasferimento della titolarità dell azienda BIO FARMACIA della Dott.ssa Claudia Mantovan, come previsto nel Disciplinare di vendita noto al Conduttore e dallo stesso accettato in sede di partecipazione all asta. In caso di delibera negativa, la condizione s intenderà non avverata e, pertanto, il Contratto non produrrà alcun effetto, con la conseguenza che il Conduttore nulla potrà pretendere dal Fallimento a titolo d indennizzo o risarcimento, salvo il diritto alla restituzione del deposito cauzionale e delle garanzie qui previste. L aggiudicatario/conduttore potrà impugnare la delibera negativa dell U.L.S.S. di Padova, ma in nessun caso l esito di detta impugnazione potrà inficiare l inefficacia del Contratto di cui sopra, che pertanto si considererà definitivamente sciolto. 2
2. CORRISPETTIVO 2.1 Il canone viene concordemente stabilito in Euro 16.800,00= (sedicimilaottocento/00) + IVA annui, da pagarsi in rate mensili anticipate di pari importo, entro il giorno 10 (dieci) di ogni mese mediante bonifico bancario da accreditare sul c/c n. - BANCA.. intestato al Locatore; quest ultimo potrà in qualsiasi momento modificare le coordinate bancarie, dandone comunicazione scritta, a mezzo raccomandata a.r. o p.e.c., al Conduttore che sarà tenuto al rispetto delle stesse a decorrere dalla prima scadenza successiva alla comunicazione. 2.2 Il pagamento del canone non potrà essere sospeso né ritardato da pretese od eccezioni del Conduttore, qualunque ne sia il titolo, salvo il successivo e separato esercizio da parte dello stesso delle proprie ragioni. 2.3 Il mancato pagamento di due mensilità del canone, anche non consecutive, alle scadenze pattuite darà diritto al Locatore di risolvere il Contratto, mediante semplice comunicazione scritta inviata al Conduttore a mezzo raccomandata A.R., salvo il diritto al risarcimento dei danni. 2.4 A garanzia del pagamento dei canoni e delle spese condominali a carico del Conduttore lo stesso consegna contestualmente alla firma del presente Contratto fideiussione bancaria a prima richiesta rilasciata da.. PRIMARIO ISTITUTO DI CREDITO ITALIANO a favore del Locatore per l importo complessivo di Euro 8.400,00 (ottomilaquattrocento/00), con rinuncia del fideiussore al beneficium excussionis, all opponibilità delle eccezioni di cui all art. 1945, all applicazione dell art. 1955 e al termine di sei mesi di cui all art. 1957.; detta fideiussione ha una durata di anni sei e, in caso di rinnovo del Contratto, dovrà essere parimenti rinnovata con identica durata almeno tre mesi prima della scadenza del sessennio cui si riferisce. 3. AGGIORNAMENTO ISTAT 3.1 Il canone di cui al precedente punto 2.1, a far data dal secondo anno di durata del rapporto, sarà annualmente rivalutato in modo automatico nella misura del 75% dell indice ISTAT relativo all aumento del costo della vita, senza necessità di alcuna specifica e preventiva richiesta da parte del Locatore. 4. DESTINAZIONE LOCALI 4.1 L Immobile dovrà essere adibito esclusivamente ad attività di farmacia e/o parafarmacia, con divieto di qualsiasi cambiamento di attività e/o di destinazione dei locali. 5. MANUTENZIONE IMPIANTI 3
5.1 L Immobile è dotato di impianto elettrico, impianto di riscaldamento autonomo con pompe di calore a parete, impianto idrosanitario. Prestazione energetica Classe D 5.2 Il Conduttore provvederà ad affidare la manutenzione ordinaria degli impianti ad una persona fisica o giuridica in possesso dei requisiti richiesti dalla legge, la quale dovrà curare i controlli periodici previsti per legge nonché la tenuta e l aggiornamento della documentazione necessaria per l utilizzo di detti impianti. 5.3 Resta, pertanto, esclusa ogni responsabilità del Locatore per eventuali danni a persone, a cose e a terzi in genere che dovessero verificarsi in dipendenza del mancato adempimento dell obbligazione di cui al precedente punto 5.2 da parte del Conduttore, con onere comunque per quest ultimo di mallevare il Locatore da ogni e qualsivoglia onere od esborso preteso da terzi. 6. ONERI DEL CONDUTTORE 6.1 E a carico del Conduttore tutto quanto richiesto dalle competenti autorità ed enti (Comune di Padova, Vigili del Fuoco, U.L.S.S., ecc.) in forza delle vigenti e/o future normative per l esercizio dell attività di farmacia e parafarmacia nell Immobile. 7. DIVIETO DI SUBLOCAZIONE/CESSIONE 7.1 Al Conduttore è fatto divieto, senza il preventivo consenso scritto del Locatore, di sublocare, anche solo in parte, l Immobile, di cedere il Contratto e/o di concedere a terzi l uso dell Immobile a qualsivoglia titolo (incluso il comodato). 8. ISPEZIONI DEI LOCALI 8.1 Viene espressamente riconosciuto al Locatore o a suoi incaricati, per giustificati motivi e previo avviso di tre giorni, la facoltà di ispezionare l Immobile. 9. MANUTENZIONE DELL IMMOBILE-RIPARAZIONI 9.1 Il Conduttore s impegna a sostenere tutte le spese per l ordinaria manutenzione e conservazione dell Immobile nonché per le piccole riparazioni dovute all uso dei locali. In difetto vi provvederà il Locatore con diritto di rivalsa per le spese sostenute. 9.2 Il Locatore, a sua volta, s impegna a sostenere le spese di straordinaria manutenzione, nonché quelle per tutte le altre riparazioni, la cui necessità non sia conseguenza di atti o fatti imputabili al Conduttore. 10. ONERI ACCESSORI 4
10.1 Sono a carico del Conduttore le spese relative allo sgombero delle spazzature e dei rifiuti, le tasse comunali per la raccolta e lo smaltimento dei rifiuti, i contributi di qualsiasi natura e specie gravanti sull Immobile e per Legge posti a carico del Conduttore. Saranno altresì sostenute dal del Conduttore anche tutte le spese per le utenze (telefono, energia elettrica, gas, acqua), nonché quelle per volturazioni, subentri o allacciamenti. 11. STATO DELL IMMOBILE-MODIFICHE, ADDIZIONI E MIGLIORIE 11.1 Il Conduttore dichiara che i locali sono idonei all uso di cui necessita e in buone condizioni di conservazione ed efficienza. In particolare dichiara di avere ispezionato l Immobile e di avere verificato gli impianti, senza riscontrare alcunché di anomalo o da riparare. 11.2 Al termine del rapporto locatizio per qualsivoglia causa o motivo, il Conduttore dovrà riconsegnare l Immobile, libero da persone e da cose, rispondendo per eventuali mancanze e deterioramenti diversi dal normale uso. 11.3 Nessuna modifica, addizione, miglioria dei locali e dei relativi impianti potrà essere effettuata dal Conduttore senza preventiva autorizzazione scritta del Locatore. In ogni caso, anche ove autorizzate, il Locatore si riserva il diritto di decidere, al termine della locazione, se ritenere le modifiche, le addizioni e le migliorie (nel quale caso alcuna indennità o risarcimento competerà al Conduttore) o se chiedere la rimozione delle stesse e la rimessione in pristino dell Immobile nello stato attuale, a cura e spese del Conduttore medesimo. 12. DEPOSITO CAUZIONALE/FIDEJUSSIONE 12.1 Il Conduttore, contestualmente alla firma del presente contratto, costituisce un deposito cauzionale, produttivo di interessi al tasso legale, pari ad 4.200,00 (quattromiladuecento/00) mediante consegna di assegno circolare n.. emesso dalla banca.. (IN ALTERNATIVA: 12.1 il Conduttore, a garanzia degli impegni contrattuali assunti, consegna contestualmente alla firma del Contratto una fidejussione bancaria a prima richiesta, rilasciata da. PRIMARIO ISTITUTO DI CREDITO ITALIANO, per l importo di 4.200,00 (quattromiladuecento/00), con rinuncia del fideiussore al beneficium excussionis, all opponibilità delle eccezioni di cui all art. 1945, all applicazione dell art. 1955 e al termine di sei mesi di cui all art. 1957. Detta fideiussione ha una durata di anni sei e, in caso di rinnovo del Contratto, deve essere parimenti rinnovata con identica durata almeno tre mesi prima della scadenza del sessennio cui si riferisce.) 5
12.2 Il deposito cauzionale (in alternativa la fidejussione) sarà restituito solo dopo la regolare riconsegna dei locali e dopo risolta ogni pendenza. 13. VENDITA DELL IMMOBILE 13.1 Il Conduttore prende atto che il Locatore provvederà alla vendita separata dell Immobile mediante asta pubblica alla quale egli potrà partecipare senza, tuttavia, poter esercitare alcun diritto di prelazione. 14. RISOLUZIONE DEL CONTRATTO 14.1 Il Locatore avrà la facoltà di risolvere il Contratto, mediante semplice comunicazione scritta a mezzo raccomandata A.R., qualora il Conduttore non dovesse adempiere anche una sola delle seguenti obbligazioni: -art. 2.4 (mancato rinnovo della fideiussione) -art. 4.1 (cambio di destinazione); -art. 7.1 (divieto di sublocazione e di cessione); -art. 12.1 (mancato rinnovo della fideiussione). 14.2 Analoga facoltà compete al Locatore nei casi di mancato utilizzo da parte del Conduttore dell Immobile, da cui possa conseguire un deprezzamento del valore di mercato di quest ultimo, e/o di mancato pagamento delle spese condominiali. 14.3 In tutti i casi di risoluzione del Contratto il Locatore avrà diritto al risarcimento dei danni. 15. MODIFICHE CONTRATTO 15.1 Ogni eventuale modifica alle pattuizioni contrattuali non potrà avere luogo, né provarsi che mediante atto scritto e firmato da entrambi i contraenti. 16. REGISTRAZIONE E IMPOSTE 16.1 Spese e tasse inerenti e conseguenti alla registrazione del Contratto saranno a carico del Conduttore e del Locatore nella misura del 50%. Il presente Contratto, ai fini dell imposta di registro viene sottoposto a tassa fissa in quanto soggetto ad I.V.A. (CORRETTO?). Il Locatore assume l obbligo di provvedere alla formalità della registrazione e di far avere al Conduttore copia del contratto registrato. 17. FORO COMPETENTE 6
17.1 Tutte le controversie nascenti dal o connesse al presente Contratto, ivi incluse quelle relative alla validità, interpretazione, esecuzione e scioglimento dello stesso, saranno devolute alla competenza esclusiva del Foro di Padova. Letto, confermato e sottoscritto. Padova, lì.. Il Locatore Il Conduttore Ai sensi e per gli effetti di cui agli artt. 1341 e 1342, c.c. il Conduttore dichiara di aver attentamente letto e di approvare specificamente le seguenti clausole del suesteso Contratto: 2.2 (limitazioni ad azioni ed eccezioni per il Conduttore in mora) 7.1 (divieto di concessione a terzi dell uso dei locali) 17.1 (Foro competente). Padova, lì. Il Conduttore 7