TRIBUNALE CIVILE DI TORTONA ITALFONDIARIO S.P.A. contro SOCIETA INDUSTRIALE FINANZIARIA S.R.L. Esecuzione Nr. 79/2012 RELAZIONE TECNICA Il sottoscritto Geom. Stefano Pareti nato ad Alessandria il 14/11/1966, iscritto al Collegio dei Geometri della provincia di Alessandria al n 1722 con studio in Tortona, via San Marziano 34A Tel. 0131862638, in qualità di stimatore nominato dal Giudice dell esecuzione al fine di accertare il valore degli immobili di cui all esecuzione in oggetto, effettuate le necessarie verifiche, espone quanto segue. PREMESSA Oggetto della stima è un fabbricato a carattere industriale ed abitazione di custodia ubicati in comune di Viguzzolo (AL), Strada Vecchia Fornace n. 58. Si precisa che tra la data di stipula del mutuo fondiario (11-02-2000) e quella del pignoramento (25-06-2012) sono intervenute modificazioni dell immobile conseguenti all ampliamento dello stesso, cosicchè quanto originariamente oggetto di garanzia costituisce ora una porzione dell attuale edificio. 1 IDENTIFICAZIONE DEI BENI Porzione di fabbricato a destinazione industriale composta internamente da zona di deposito al piano terra, uffici e locali di servizio al piano terra ed al piano primo. In adiacenza fabbricato d abitazione e circostante area pertinenziale. 1
IDENTIFICAZIONE CATASTALE E COERENZE Comune censuario di Viguzzolo A) Fabbricato d abitazione Fg. 13 - map. 900 Sub. 2 - Cat. A/2 Cl. 1 Vani 5,5 R.C. 411,87 Allegati 1,2,3 Coerenze (in senso orario da Nord) - area esterna pertinenziale sub. 13 su distacco da strada Vecchia Fornace; - area esterna pertinenziale sub. 13 su distacco da edifici limitrofi (map. 970); - aderenza con il sub. 12; - area esterna pertinenziale sub. 13 su distacco da edificio sub. 12. B) Fabbricato industriale Fg. 13 - map. 900 Sub. 12 (ex Sub. 3) - Cat. D/7 R.C. 10.540,00 Allegati 1,4,5 L attuale sub. 12 ha consistenza molto superiore a quella dell originario sub. 3 in conseguenza ad ampliamento. Coerenze (in senso orario da Nord con riferimento alla porzione che in origine costituiva il sub. 3) - aderenza con il sub. 2; - area esterna pertinenziale sub. 13 su distacco da edifici limitrofi (map. 970); - area esterna pertinenziale sub. 13 su distacco da edifici limitrofi (map. 990); - altra porzione del sub. 12 (ampliamento in origine non compreso nel sub. 3). 2 DESCRIZIONE DEI BENI A) Fabbricato d abitazione sub. 2 Alloggio al piano terreno con ingresso dall area esterna composto da: soggiorno, cucina, disimpegno, due camere da letto, due bagni, un ripostiglio, tettoia a copertura dell ingresso, privo di area pertinenziale esclusiva. 2
Al piano sovrastante (sottotetto) sono stati ricavati locali ad uso ufficio annessi al Sub. 12. Dalla documentazione catastale emerge che all epoca del pignoramento tali locali non erano presenti ed il piano sottotetto non risultava accatastato. Tali locali sono accessibili per mezzo di scala interna appartenente al Sub. 12. L alloggio si presenta in buono stato di manutenzione e dotato di finiture discrete. Ha pavimenti in ceramica in tutti i locali, rivestimenti in ceramica in Allegato 8 (fotografie) cucina e nel bagno. E dotato di serramenti esterni in legno vetrocamera con persiane ad ante in alluminio, serramenti interni in legno tamburato, riscaldamento autonomo con radiatori a colonna. Esternamente l alloggio risulta intonacato e tinteggiato, presenta copertura in legno con sovrastanti tegole in cemento, canali e pluviali in lamiera verniciata, zoccolatura in pietra. Il tutto in buono stato di manutenzione. Si precisa che la porzione di edificio sovrastante l alloggio (sottotetto), non risulta rappresentata nella planimetria originaria del sub. 2. Tale porzione è stata successivamente assorbita dal sub. 12. B) Fabbricato industriale sub. 12 (ex Sub. 3) Fabbricato di tipo industriale composto da zona di deposito ed annessi uffici, spogliatoi, servizi e soppalco. La zona di deposito è costituita da unico piano di Allegato 8 (fotografie) altezza di mt. 6,50, mentre la porzione uffici, spogliatoi e servizi si sviluppa su n. 2 piani collegati da altrettante scale interne. Occorre precisare che l immobile oggetto di procedura è stato considerevolmente ampliato ed i dati catastali con cui veniva identificato sono 3
mutati. Infatti in conseguenza all ampliamento l originario Sub. 3 è stato soppresso ed è ora assorbito nel Sub. 12. Tuttavia la porzione oggetto di procedura è chiaramente identificabile, può essere considerata autonoma e potrà essere frazionata dal resto dell edificio a cui è stata accorpata. Sarà altresì necessario procedere alla separazione degli impianti tecnologici presenti ed alla divisione fisica degli spazi mediante la costruzione di un divisorio in muratura. Si stima per tali opere un costo di circa 20.000 comprensivi di lavori edili, impiantistici ed onorari professionali per le necessarie attività. Relativamente al cortile esterno occorrerà procedere analogamente posto che in occasione dell ampliamento è stato accorpato e suddiviso in modo diverso da come originariamente rappresentato con il Sub. 3. PORZIONE AD USO DEPOSITO La struttura è costituita da elementi prefabbricati con tamponamenti in blocchetti di cemento a vista internamente ed intonacati all esterno. Il pavimento è di tipo industriale in cemento al quarzo. L illuminazione naturale è garantita da finestratura in U Glass presente sulla porzione superiore dell intero lato Est. I serramenti sono in metallo, sia la serranda di accesso carraio che le altre porte pedonali di servizio. PORZIONE AD USO UFFICI, SPOGLIATOI, SERVIZI E SOPPALCO La struttura è costituita da muratura portante, solai in latero-cemento e scale di collegamento in cemento armato. I locali si presentano in buono stato di conservazione con pavimenti e rivestimenti in ceramica, murature intonacate a 4
civile, serramenti interni in legno tamburato ed esterni in alluminio, riscaldamento autonomo con radiatori in ghisa. E inoltre presente un soppalco ricavato sulla soletta di copertura degli uffici al piano terra dotato di parapetto in ferro ed adibito a deposito. Esternamente le finiture sono analoghe a quelle della porzione ad uso deposito. 3 STATO DI POSSESSO DEI BENI L immobile sopra descritto risulta in piena proprietà alla SOCIETA` INDUSTRIALE E FINANZIARIA S.R.L. con sede in VOGHERA ed attualmente risulta inutilizzato. 4 ESISTENZA DI FORMALITA, VINCOLI E ONERI A CARICO DELL ACQUIRENTE Non risultano 5 ESISTENZA DI FORMALITA, VINCOLI E ONERI NON OPPONIBILI ALL ACQUIRENTE Gli immobili identificati con i subb. 2 e 3 (ora porzione del sub. 12) risultano gravati da: - ipoteca volontaria trascritta a Tortona in data 19-02-2000 al n. 539 a favore di CARIPLO SPA con sede in Milano per 400.000.000 (pari ad 206.582,75) di capitale e 400.000.000 (pari ad 206.582,75) di spese, derivante da atto notarile pubblico del Notaio Carnevale Ricci Marziano rep. 16025/5694 del 11- - pignoramento immobili trascritto a Tortona il 03-07-2012 reg. part. N. 1651. 6 REGOLARITA EDILIZIA ED URBANISTICA Presso gli uffici comunali non è stato possibile reperire la documentazione iniziale con cui sono stati costruiti i subb. 2 e 3 ed il successivo ampliamento. 5 Allegato 6
Tuttavia è stata reperita una denuncia inizio attività per opere di manutenzione straordinaria e di completamento interno con il prot. 3001 del 16-09-2009. Tali lavori sono stati dichiarati ultimati con comunicazione in data 07-04-2010 ed in pari data è stata rivolta istanza per il rilascio dell agibilità con prot. 1096. Allegato 7 Essendo trascorsi sessanta giorni dalla richiesta senza interruzioni da parte dell amministrazione la stessa è da ritenersi attestata con il silenzio assenso. L accettazione della denuncia inizio attività e della successiva richiesta di agibilità da parte dell amministrazione presuppone la regolarità delle pratiche precedenti. Per tale ragione l immobile è da ritenersi regolare sotto il profilo urbanistico. 7 FORMAZIONE DEI LOTTI Pur trattandosi di due distinte unità immobiliari non si ravvisa la possibilità di procedere alla formazione di lotti distinti considerata la reciproca funzionalità degli stessi. 8 ACCATASTAMENTO DEGLI IMMOBILI Come già accennato al punto 2B) gli immobili risultano regolarmente accatastati. Tuttavia l unità immobiliare a destinazione industriale contraddistinta in origine con il Sub. 3 è stata oggetto di ampliamento e successive modifiche e pertanto risulta ora assorbita nel Sub. 12. In caso di prosecuzione della procedura risulterà necessario procedere al frazionamento sia al catasto urbano per l edificio che al catasto terreni per l area cortilizia. 9 ASSOGGETTABILITA AD IMPOSTA DI REGISTRO O AD IVA La vendita degli immobili sarà assoggettata ad IVA. 10 STIMA DEL VALORE DI MERCATO 6
La stima viene formulata in considerazione del mercato locale per immobili simili, tenuto conto dello stato attuale dell unità immobiliare: CALCOLO VALORE IMMOBILE Id. Destinazione Coeff. S.L. mq. Prezzo mq. Totale A Alloggio 1 110 900,00 99.000,00 B Zona deposito 1 280 250,00 70.000,00 B Uffici e servizi 1 165 700,00 115.500,00 A/B Uffici sopra sub.2 1 120 500,00 60.000,00 B Soppalco 0,25 60 700,00 10.500,00 Area pertinenz. 1 1400 10,00 14.000,00 TOTALE 369.000,00 CALCOLO DEL VALORE AL NETTO DELLE SPESE DI SEPARAZIONE DELLE UNITA ORIGINARIE Valore dell immobile 369.000,00- Costi per la separazione 20.000,00= ============== VALORE FINALE 349.000,00 In data odierna ad evasione dell incarico conferitomi provvedo al deposito della presente in originale per l Ufficio più due copie per le parti. Geom. Stefano Pareti 7
Allegati: 1. Estratto di mappa; 2. planimetria catastale sub. 2; 3. visura catastale sub. 2 4. planimetria catastale sub. 12 (n. 4 pag.) 5. visura catastale sub. 12 6. denuncia inizio attività 7. istanza agibilità 8. documentazione fotografica (n. 27 scatti n. 7 pagine). 8
ALLEGATO 1
Data presentazione:20/12/1996 - Data: 30/10/2012 - n. T269030 - Richiedente: PRTSFN66S14A182E Catasto dei Fabbricati - Situazione al 30/10/2012 - Comune di VIGUZZOLO (L904) - < Foglio: 13 - Particella: 900 - Subalterno: 2 > VIA VECCHIA FORNACE piano: T; Ultima planimetria in atti Data presentazione:20/12/1996 - Data: 30/10/2012 - n. T269030 - Richiedente: PRTSFN66S14A182E Totale schede: 1 - Formato di acquisizione: A4(210x297) - Formato stampa richiesto: A4(210x297) 10 metri
Ufficio Provinciale di Alessandria - Territorio Servizi Catastali Data: 12/02/2013 - Ora: 17.10.48 Visura per immobile Visura n.: T250259 Pag: 1 Situazione degli atti informatizzati al 12/02/2013 Fine Dati della richiesta Comune di VIGUZZOLO ( Codice: L904) Provincia di ALESSANDRIA Catasto Fabbricati Foglio: 13 Particella: 900 Sub.: 2 Unità immobiliare N. DATI IDENTIFICATIVI DATI DI CLASSAMENTO DATI DERIVANTI DA Sezione Foglio Particella Sub Zona Micro Categoria Classe Consistenza Rendita Urbana Cens. Zona 1 13 900 2 A/2 1 5,5 vani Euro 411,87 VARIAZIONE TOPONOMASTICA del 07/10/2002 n. 14445.1/2002 in atti dal 07/10/2002 (protocollo n. 242967) VARIAZIONE DI TOPONOMASTICA Indirizzo VIA VECCHIA FORNACE piano: T; INTESTATO N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI 1 SOCIETA` INDUSTRIALE E FINANZIARIA S.R.L. con sede in VOGHERA 02061230187* (1) Proprieta` per 1/1 DATI DERIVANTI DA ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 23/06/2004 Trascrizione n. 1829.1/2004 in atti dal 14/07/2004 Repertorio n.: 19990 Rogante: CARNEVALE RICCI MARZIANO Sede: CASTELNUOVO SCRIVIA Registrazione: Sede: CONFERIMENTO IN SOCIETA` Unità immobiliari n. 1 Tributi erariali: Euro 0,90 Visura telematica * Codice Fiscale Validato in Anagrafe Tributaria
Data: 12/02/2013 - n. T36223 - Richiedente: PRTSFN66S14A182E AL0319846 02/11/2012 10 metri Catasto dei Fabbricati - Situazione al 12/02/2013 - Comune di VIGUZZOLO (L904) - < Foglio: 13 - Particella: 900 - Subalterno: 12 > VIA VECCHIA FORNACE SNC piano: T-1; Data: 12/02/2013 - n. T36223 - Richiedente: PRTSFN66S14A182E Totale schede: 4 - Formato di acquisizione: A4(210x297) - Formato stampa richiesto: A3(297x420) Ultima planimetria in atti
Data: 12/02/2013 - n. T36223 - Richiedente: PRTSFN66S14A182E AL0319846 02/11/2012 Catasto dei Fabbricati - Situazione al 12/02/2013 - Comune di VIGUZZOLO (L904) - < Foglio: 13 - Particella: 900 - Subalterno: 12 > VIA VECCHIA FORNACE SNC piano: T-1; Data: 12/02/2013 - n. T36223 - Richiedente: PRTSFN66S14A182E Totale schede: 4 - Formato di acquisizione: A3(297x420) - Formato stampa richiesto: A3(297x420) Ultima planimetria in atti 10 metri
Data: 12/02/2013 - n. T36223 - Richiedente: PRTSFN66S14A182E AL0319846 02/11/2012 10 metri Catasto dei Fabbricati - Situazione al 12/02/2013 - Comune di VIGUZZOLO (L904) - < Foglio: 13 - Particella: 900 - Subalterno: 12 > VIA VECCHIA FORNACE SNC piano: T-1; Data: 12/02/2013 - n. T36223 - Richiedente: PRTSFN66S14A182E Totale schede: 4 - Formato di acquisizione: A4(210x297) - Formato stampa richiesto: A3(297x420) Ultima planimetria in atti
Data: 12/02/2013 - n. T36223 - Richiedente: PRTSFN66S14A182E AL0319846 02/11/2012 10 metri Catasto dei Fabbricati - Situazione al 12/02/2013 - Comune di VIGUZZOLO (L904) - < Foglio: 13 - Particella: 900 - Subalterno: 12 > VIA VECCHIA FORNACE SNC piano: T-1; Data: 12/02/2013 - n. T36223 - Richiedente: PRTSFN66S14A182E Totale schede: 4 - Formato di acquisizione: A4(210x297) - Formato stampa richiesto: A3(297x420) Ultima planimetria in atti
Ufficio Provinciale di Alessandria - Territorio Servizi Catastali Data: 12/02/2013 - Ora: 09.40.12 Visura per immobile Visura n.: T33033 Pag: 1 Situazione degli atti informatizzati al 12/02/2013 Fine Dati della richiesta Comune di VIGUZZOLO ( Codice: L904) Provincia di ALESSANDRIA Catasto Fabbricati Foglio: 13 Particella: 900 Sub.: 12 Unità immobiliare N. DATI IDENTIFICATIVI DATI DI CLASSAMENTO DATI DERIVANTI DA Sezione Foglio Particella Sub Zona Micro Categoria Classe Consistenza Rendita Urbana Cens. Zona 1 13 900 12 D/7 Euro 10.540,00 VARIAZIONE NEL CLASSAMENTO del 04/02/2013 n. 2431.1/2013 in atti dal 04/02/2013 (protocollo n. AL0020213) VARIAZIONE DI CLASSAMENTO Indirizzo VIA VECCHIA FORNACE SNC piano: T-1; Annotazioni Classamento e rendita validati (D.M. 701/94) INTESTATO N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI 1 SOCIETA` INDUSTRIALE E FINANZIARIA S.R.L. con sede in VOGHERA 02061230187* (1) Proprieta` per 1/1 Unità immobiliari n. 1 Tributi erariali: Euro 0,90 Visura telematica * Codice Fiscale Validato in Anagrafe Tributaria
ALLEGATO 6