Tettoie: cosa c è da sapere Autore : Redazione Data: 01/08/2019 Necessario il permesso di costruire che non elimina, però, l obbligo di rispettare il regolamento di condominio e il decoro architettonico. Quando si parla di tettoie, ci sono miti e leggende da sfatare. Come, ad esempio, quella secondo cui la tettoia non fa volumetria e, quindi, non richiede l autorizzazione del Comune. Oppure il fatto che la tettoia non va presa in considerazione nel calcolo delle distanze minime tra terreni confinanti. O ancora che, una volta ottenuto il
permesso di costruire, si è fatto tutto ciò che era necessario fare e, pertanto, il condominio non può sindacare in merito alla nuova costruzione. Una tettoia pone, peraltro, sempre un problema di carattere estetico, dovendo pertanto conformarsi, negli edifici condominiali, al cosiddetto decoro architettonico della facciata. Ecco allora una rassegna di tutto ciò che c è da sapere sulla tettoia: limiti, autorizzazioni, permessi, divieti, dimensioni, abusi edilizi e demolizioni. Chiariremo tutti questi aspetti sulla base delle ultime sentenze emesse nelle aule giudiziarie e, in particolar modo, nei Tar e presso il Consiglio di Stato, giudici esclusivamente competenti a trattare in merito a provvedimenti di natura amministrativa di contestazione dell irregolarità urbanistica. Ma procediamo con ordine. Tettoia: serve il permesso edilizio? Per realizzare una tettoia è necessario il rilascio del permesso di costruire sostiene il Tar Napoli conformemente alla giurisprudenza maggioritaria [1]. Quando le tettoie incidono sull'assetto edilizio preesistente, non possono essere considerate interventi di manutenzione straordinaria. Le tettoie di dimensioni tali da creare volumetria - ossia una valida protezione contro gli agenti atmosferici e tali da poter essere vissute ad esempio con la predisposizione di sedute e poltroncine da esterni - non consistono nella rinnovazione o nella sostituzione di un elemento architettonico, ma nell'aggiunta di un elemento strutturale dell'edificio, con modifica del prospetto. Perciò la relativa costruzione richiede il preventivo rilascio del permesso di costruire; non è sufficiente la semplice Dia, anche in ragione della perdurante modifica dello stato dei luoghi. Per determinare la necessità del previo rilascio del permesso di costruire occorre verificare se la tettoia modifica in modo sostanziale il territorio sul quale insiste e risulta destinata, in concreto, ad un utilizzo autonomo e durevole nel tempo diretto a soddisfare esigenze di carattere permanente. In questo senso, la tettoia ad uso riparo per autoveicoli o quella adibita a stalla, oltre che essere costruzioni di non trascurabili dimensioni, sono opere destinate, in concreto, ad un utilizzo diretto a soddisfare esigenze di carattere permanente [2]. Principi questi confermati anche dal Consiglio di Stato [3]. Ai fini edilizi, la tettoia non può essere considerata una pertinenza se realizza un nuovo volume, su un'area diversa ed ulteriore rispetto a quella già occupata dal precedente edificio, oppure se altera la sagoma dell edificio.
Per la stessa tesi propende il Tar Lazio [4]: le tettoie che incidono sull'assetto edilizio preesistente non possono essere considerate quali meri interventi di manutenzione straordinaria. Necessitano, pertanto, del permesso di costruire e non è sufficiente, per la loro costruzione, una semplice denuncia di inizio di attività. In sintesi, ai fini della realizzazione di una tettoia è necessario il rilascio del permesso di costruire, ciò in quanto una tettoia si caratterizza come costruzione a tutti gli effetti, con ogni conseguenza in termini di incidenza sui parametri urbanistici; in mancanza del suddetto permesso, dunque, l'amministrazione comunale può legittimamente applicare la sanzione demolitoria. Tettoia senza permesso di costruire Solo in occasioni eccezionali, la tettoia può essere realizzata senza permesso di costruire. Si tratta di quelle costruzioni di dimensioni così modeste da non poter creare spazio vivibile. Si pensi alla copertura di pochi centimetri, sopra la porta di casa, necessaria solo a coprire la testa dalla pioggia quando si prendono le chiavi dalla borsa e si apre la serratura. Tale tettoia infatti non incide sul carico urbanistico e non crea nuovo volume autonomamente fruibile. Anche la tettoia precaria, ossia facilmente rimovibile e non definitiva non richiede permessi. Sempre la giurisprudenza chiarisce che «È necessario il permesso di costruire solo per la realizzazione di tettoie o di altre strutture che siano, comunque, apposte a parti preesistenti di edifici, qualora le stesse siano prive del carattere di precarietà e abbiano, inoltre, dimensioni tali da comportare una visibile alterazione dell'edificio o alle parti dello stesso su cui vengono inserite». Le dimensioni contano, eccome... Una tettoia ancorata al suolo e di notevole dimensioni - sottolinea il Tar Torino - è idonea ad alterare lo stato dei luoghi in modo non transitorio; trattasi, quindi, di una nuova costruzione necessitante di titolo edilizio. In ogni caso, l eventuale ordine di demolizione dell amministrazione deve essere motivato in modo esaustivo attraverso una corretta e completa istruttoria che rilevi esattamente le opere compiute e spieghi per quale ragione esse superano i limiti entro i quali si può trattare di una copertura realizzabile in regime di edilizia libera. Tettoia sul terrazzo: sufficiente la Scia Secondo il Tar Latina [5] la realizzazione di una tettoia appoggiata a una parete dell edificio per un lato e a parapetti per altri due, tale da chiudere un terrazzo solo
parzialmente con infissi di alluminio e vetro, configura un intervento di ristrutturazione edilizia "leggera", ovvero che non crea volumetria, né incide sui prospetti; pertanto non è necessaria l autorizzazione a costruire ma la semplice Scia, ossia la segnalazione certificata di inizio attività. Secondo la Cassazione [6], una tettoia è considerata come sopraelevazione se è costruita in aderenza al muro condominiale e comporta un aumento della volumetria e della superficie di ingombro dello stabile. Pertanto richiede sempre il permesso di costruire (ciò che un tempo veniva definita licenza edilizia ). È vero che, a norma del Codice civile [7], «Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o costruzioni salvo che nel suo contratto di acquisto o nel regolamento condominiale approvato all'unanimità non sia inserito qualche divieto. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare. La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono. I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti». Tuttavia, sostiene la Cassazione, ciò non toglie che la soprelevazione richieda pur sempre l autorizzazione del Comune. Una cosa è infatti il rispetto del diritto condominiale, un altra quello del diritto amministrativo e della normativa urbanistica. Precisa la Corte che «La sopraelevazione, anche se di ridotte dimensioni, comporta in linea di principio un aumento della volumetria e della superficie di ingombro e va pertanto, considerata a tutti gli effetti come nuova costruzione» quindi, richiede la licenza edilizia [8]. Tettoia appoggiata al muro del condominio Linea dura anche per le tettoie appoggiate al muro del condominio e sorrette da semplici tiranti. Secondo la Cassazione [9], costituisce "nuova costruzione" e richiede il permesso di costruire anche un manufatto che, seppure privo di pareti, realizzi una determinata volumetria ed abbia i caratteri della stabilità, della consistenza e dell'immobilizzazione al suolo. Nel caso di specie, la Corte ha qualificato come nuova costruzione una tettoia aperta su un lato e saldamente fissata con la copertura al muro di confine, i cui montanti, pur essendo dei cavalletti mobili, erano cementati al suolo. Tettoia e condominio
Il fatto che il titolare dell opera sia in regola con le autorizzazioni amministrative non toglie che la tettoia, per altro verso, debba sempre rispettare le norme in materia condominiale. Essa, pertanto, non deve: minare alla stabilità dell edificio; violare le distanze minime del confine con l appartamento sovrastante, togliendo a questo luce ed aria o privandolo del diritto di affaccio. In particolare, secondo la Cassazione [10], la tettoia non può essere costruita a meno di tre metri dalla finestra del vicino; in difetto può scattare l ordine di demolizione; deturpare il decoro architettonico. Se la tettoia viola anche uno solo di tali divieti dovrà essere demolita su ricorso del condominio o del singolo condomino danneggiato. Il rispetto della distanza minima di tre metri dal confine non si applica solo in senso orizzontale, ossia rispetto al terreno confinante, ma anche in senso verticale, ossia rispetto alla finestra del piano superiore. Su tale aspetto leggi Tettoia, permesso a costruire e distanza minima. Il fatto che la tettoia abbia, quindi, ricevuto i permessi di costruire da parte del Comune non toglie che il condomino leso possa ugualmente chiederne la demolizione. Come anticipato, le due normative operano su piani paralleli e indipendenti [11]. Non rileva la scarsa visibilità del manufatto dall'esterno ai fini della valutazione dell eventuale violazione del decoro architettonico: conta, piuttosto, la diversità sostanziale della costruzione rispetto al disegno originario del palazzo. In buona sostanza, quindi, la realizzazione della tettoia è inammissibile laddove questa viola il regolamento o compromette l'estetica e il decoro architettonico del condominio. Differenza tra pergolato e tettoia Il pergolato, a differenza della tettoia, richiede solo la Scia. Il pergolato si distingue dalla tettoia per avere una funzione ornamentale. La tettoia, invece, è costituita da pilastri e travi in legno di importanti dimensioni e stabilmente ancorata alle parti murarie, tale da presentarsi come costruzione solida e robusta, idonea ad una permanenza prolungata nel tempo e tale da creare superficie vivibile. Essa, dunque, richiede il permesso di costruire.
Tettoie: in sintesi tutto ciò che c è da sapere Ritorniamo sui principali concetti che abbiamo appena esposto. Ecco i punti cardini da sapere per costruire una tettoia: Note: se la tettoia è stabile e ancorata al suolo, è di grande dimensione e crea spazio vivibile richiede il permesso di costruire del Comune. Altrimenti si considera abuso edilizio: il proprietario rischierà un procedimento penale e l ordine di demolizione (quest ultimo può arrivare in qualsiasi momento, non dovendo rispettare termini massimi di prescrizione); se la tettoia è di minime dimensioni e non crea volumetria (si pensi alla pensilina sufficiente a coprire il capo mentre si apre la porta di casa) non è necessario il permesso di costruire; la tettoia che ha ricevuto il permesso di costruire deve comunque rispettare il regolamento di condominio. Pertanto non può violare il decoro architettonico. Per evitare contestazioni è possibile chiedere un permesso preventivo all assemblea sottoponendo il progetto; l assemblea che abbia approvato il progetto non può più revocare il consenso. Se invece non c è stata autorizzazione, il condominio può chiedere la rimozione dell opera che rovina l estetica del fabbricato; la tettoia deve sempre rispettare le distanze minime dall appartamento di sopra e dal terreno confinante, distanze fissate in 3 metri. [1] Tar Napoli, sent. n. 2284 e n. 2281 del 2019. [2] Tar Bologna Emilia-Romagna, sent. n. 335/2019. [3] Cons. Stato, sent. n. 1943/2019. [4] Tar Lazio, Roma, sent. n. 2583/2019. [5] Tar Lazio, Latina, sent. n. 117/2019. [6] Cass. sent. n. 20423 del 29.07.2019. [7] Art. 1127 cod. civ. [8] Cass. Sez. III n. 15732, 15 giugno 2018 e Cass. Sez. III, n. 21059, 1 ottobre 2009.
Powered by TCPDF (www.tcpdf.org) [9] Cass. sent. n. 5145/2019. [10] Cass. sent. n. 7269/2014. [11] Cass. ord. n. 20423/19 del 29.07.2019 e ord. n. 21241/18 del 28.08.2018. Autore immagine: 123rf com